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注文住宅の資金計画を立てる3つのプロセス!頭金・ローンの決め方は?

資金計画とは、注文住宅に必要な総予算をどのように用意するのかを考えることです
具体的には、「注文住宅の予算を決める」「住宅ローンと自己資金の割合を決める」といった作業になります。

資金計画に失敗すると、ローン返済の負担から生活に余裕がなくなり、せっかくの新居での生活が楽しめなくなってしまいあす。そんな状況は避けたいものです。最悪の場合には住宅ローンの返済が苦しくなり、家を手放すことになってしまうリスクもあるため慎重に資金計画を立てる必要があります

注文住宅はローコスト住宅からこだわりを詰め込んだ家、二世帯住宅まで、建てたい家によって予算は幅広く変わっていきます。「いくらかけて家を建てるか」という観点とともに「ローンの月々の返済額はいくらぐらいが適切か」という判断も大切です。自分の収入やライフプランにあった資金計画を立てれば日々の生活を圧迫することなく、理想の家づくりができます

この記事では、注文住宅の資金計画について、以下の内容を詳しく解説していきます。

この記事を読んでわかること!

  • 無理のない資金計画の立て方
  • 建てたい家の総予算の算出方法
  • 資金計画の失敗を回避するポイント平屋の坪単価の相場はいくらか?

家づくりの資金面の不安を解消するため、どうぞご参考にしてください。

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1.注文住宅の資金計画は3つのプロセスで立てられる

注文住宅の資金計画は、以下の3つのプロセスで進めるのがおすすめです。

  1. 自己資金(頭金)を検討する
  2. 住宅ローンで借りる金額を決める!どれくらい借りられる?
  3. ライフプランをイメージして住宅ローンを選ぶ

注文住宅の総額がイメージできていない方でも、自己資金と住宅ローンが決まれば予算も明らかになってきます。
それでは順番に見ていきましょう。

1-1.(1) 自己資金(頭金)を検討する

自己資金で支払うとよいもの

まずは自己資金(頭金)がどのくらい用意できるのか検討していきます。現在の預貯金のうち、マイホームに使える資金はどれくらいでしょうか?

自己資金は一般的に、住宅資金全体の20%以上が望ましいと言われています。
自己資金が少ない場合は諸費用を含めて住宅ローンを借りられる金融機関もありますが、早い段階で支払いが必要になる分もあるので100万円以上の自己資金は用意したいところです。

頭金を多くすれば住宅ローンの返済は楽になりますが、預金を全て使ってしまうと住宅以外の出費で困る可能性が高いので、無理のない自己資金を割り出しましょう。

住宅以外に必要となる費用にはどのようなものがあるのか、家族のライフプランに沿って考えることが大切です。
以下のような出費に向けた貯蓄計画を含めて、長期的な視点で検討を重ねてください。

  • 子どもの成長に合わせて教育費(進学費用、習い事、部活なども含める)はどのくらいかかるのか?
  • 次に車を買い換える予定は?次の車検など維持費は?
  • 旅行など大きな出費の予定がある?
  • 両親や自分たちの老後に必要となる資金はどのくらいか?

ここがポイント!
プロ・専門家の視点

自己資金が足りない場合には、両親から援助を受ける方も多いです。
通常、多額の贈与を受けると贈与税の課税対象となりますが、住宅取得資金の贈与の場合には1,000万円以上の非課税枠があります。特例を受けるには一定の要件がありますのでご注意ください。

参考:国税庁ホームページ「住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税

家を建てる際にはさまざまな補助金や税金の優遇措置があります。こうしたお得な制度を利用しながら、損をしないマイホーム計画を実現したい方は「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスをご利用ください。

最新の情報をお伝えするとともに、ご状況に合わせた予算づくりのお手伝いをいたします!

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1-2.(2) 住宅ローンで借りる金額を決める!どれくらい借りられる?

次に住宅ローンをいくら借り入れるか検討していきましょう。
住宅ローンの借入額を検討するときには、「いくらなら無理なく返済できるのか」「いくらまで貸してくれるのか」という両面から検討することが大切です。

(a)「無理なく返せる金額」はいくら?

まずは、月々の無理のない返済額を見極めましょう
現在支払っている家賃や管理費、駐車場代をベースに考えると、「同程度なら無理なく返済できる」「あと2万円くらい増えても大丈夫」というように検討しやすくなります。

予算のシミュレーションをしてみたいという方におすすめなのが、HOME4U家づくりのとびらの「注文住宅予算シミュレーション」です。

注文住宅予算シミュレーション画面キャプチャ

月々の返済額から借入額を簡単に算出できるので、ぜひご利用ください。
予算シミュレーションツールの使い方について詳しく知りたい方は、関連記事「注文住宅の費用シミュレーション|間取り・ハウスメーカー別の事例も公開」を合わせてご参照ください。

(b)「借りられる金額」はいくら?

次に、「金融機関はどのくらい貸してくれるのか」という観点から考えてみます。

最もわかりやすい指標は、年収倍率(住宅ローンを年収の何倍まで借りられるか)です。近年では、住宅ローンの上限は年収の6~7倍くらいと言われています。年収倍率で考えた住宅ローンの上限額の一覧は以下の通りです。

【年収倍率で見る!】年収ごとの住宅ローンの上限額の目安
年収 年収の6倍 年収の7倍
400万円 2,400万円 2,800万円
500万円 2,500万円 3,000万円
600万円 3,600万円 4,200万円
700万円 4,200万円 4,900万円
800万円 4,800万円 5,600万円

金融機関による審査では、勤務先・雇用形態・勤続年数・年齢・返済負担率・資産状況などが返済能力の判断材料として考慮されます

住宅ローンの審査や住宅ローンの考え方に関して、もっと詳しく知りたい方は以下の記事をご参考ください。

ローンの返済負担率から住宅ローンで「借りられる金額」を割り出そう!

もっと正確に知りたい場合には、最近の住宅ローンの審査で重視される返済負担率を指標にしてみるのがおすすめです。
返済負担率の計算方法は以下の通りです。

返済負担率の算出方法
返済負担率=年間返済額÷年収×100

返済負担率とは、年間返済額が年収のうちに占める割合のことをいいます。
この「年間返済額」は住宅ローン以外の借り入れも含めて計算します。
金融機関の審査基準では返済負担率の上限は30~35%程度ですが、返済に余裕を持つためには25%以下に抑えたほうが安心と言われています。
例えば、以下のような例の場合、月々の負担に余裕があるといえます。

年収(税抜き) 600万円
月々の返済額 11万円
年間の返済額
(11万円×12か月)
132万円
返済負担率
[年間の返済額÷年収×100]
(132万円÷600万円×100)700万円
22%

月々の返済額が11万円なら年間返済額は132万円、税引き前年収が600万円なら、132万円÷600万円×100=22なので、返済負担率は22%です。

【返済負担率で見る!】年収別の住宅ローンの返済負担率が25%のボーダーライン
返済負担率25%の返済額 ローンの借入金額の目安**
年収 月々の返済額* 年間返済額 30年ローン 35年ローン
400万円 8.3万円 100万円 3,000万円 3,500万円
500万円 10.4万円 125万円 3,750万円 4,375万円
600万円 12.5万円 150万円 4,500万円 5,250万円
700万円 14.6万円 175万円 4,500万円 6,125万円
800万円 16.7万円 200万円 6,000万円 7,000万円

*月々の返済額には、ボーナス払いは含んでいません。
**ローンの借入金額目安を考える際には、金利分の支払いも含めてご検討ください。

1-3. (3)ライフプランをイメージして住宅ローンを選ぶ

住宅ローンには様々な商品があるため、ライフプランをイメージして、返済期間や金利タイプなどを決めていくことが大切です。自分に合った住宅ローンの組み方をすれば返済に無理が生じにくくなります。

(a)返済期間は何年にする?

住宅ローンを組むときには、最長で35年まで、かつ、完済時の年齢が80歳といった基準があります(金融機関によって異なります)。
返済期間を短くしすぎると月々の返済額が多くなって生活を圧迫しますが、返済期間が長いと退職後も住宅ローンが残るかもしれません。
そのため、住宅ローンを組む際には年収の増減や退職金の見込みを考えることも大切です。
「35年で借りると退職時には5年分残るから退職金で返済しよう」「教育費がかからなくなったら毎年●円ずつ繰り上げ返済しよう」といったイメージをしてみてください。

(b)金利タイプはどれを選ぶ?

住宅ローンには固定金利と変動金利があります。
固定金利の中には、全期間固定金利(ずっと金利が変わらないタイプ)のほか、3年・5年・10年といった固定金利期間を選択して、固定金利終了後は再び変動金利か固定金利を選択するタイプ(期間選択型の固定金利)もあります。

変動金利を選んだ方が当面の金利は低くなりますが、金利が上がれば返済額が増えてしまうので、全期間固定金利の安心感を選ぶ方もいます。全期間固定金利では、自営業者でも借入しやすい「フラット35(住宅金融支援機構)」が有名です。

2021年現在は、低金利時代が続いており、変動金利を選ぶ人が多い状況ですが、急に金利が上がる可能性を考えながら、状況に応じて見直しするのが大切です。

(c)誰の名義で借りる?ペアローンにする?

借入額を増やしたいときには、共働きをしている夫婦2人がそれぞれに住宅ローンを組んで返済していくペアローンという形があります。この場合、どちらも住宅ローン控除が適用となるメリットがあります。

また、ひとつのローンを共同名義で返済したり、連帯保証人になったりという選択肢をとることも可能です。妻が出産や育児で休職・退職する可能性があるか等を考えながら返済計画を立てましょう

なお、基本的な住宅ローンの流れについては、関連記事「【注文住宅】住宅ローンを利用する基本の流れ|つなぎ融資・一本化のフローを解説」以下の記事で詳しく解説しています。

さらに、二世帯住宅などの場合は、親子で住宅ローンを引き継ぐリレーローンというローン商品もあります。ご自身の建てたい家やご状況によって、どのローンが最適かは異なるため、可能であれば、幅広く探したうえで決定することをおすすめします

しかし、住宅ローンで借りる金額を検討する際には、専門的な用語も多いですし、なかなか決めにくいという方も多いでしょう。
「身近に相談できる専門家がいない‥」「金融機関に行く時間がなかなかとれない」など、専門家に相談するのが難しいときは「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスをご利用ください。専門アドバイザーに住宅ローンの組み方や資産計画についてご相談することが可能です。

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2.注文住宅の「総額」の平均と資金計画例

次に、注文住宅は総額でどれくらいかかるのか見ていきましょう。
住宅市場動向調査(令和2年度、国土交通省)によると、注文住宅購入資金の全国平均は土地購入資金を除くと3,168万円、土地購入資金を含むと4,606万円となっています。

4,615万円に占める自己資金は1,197万円で、平均の自己資金割合は26%です。
「思ったよりも自己資金が多い!」と感じるかもしれませんが、親からの援助を受ける人が多いことや、富裕層や二世帯住宅も含めた平均データのため、あくまで参考としてご理解ください。

それでは、資金計画の具体例を見てみましょう。

【資金計画】

予算総額4,600万円
・自己資金・・・800万円
・住宅ローン・・・3,800万円(月々返済額 約11万円)

※返済期間35年、全期間固定金利1.2%と想定(適用金利は時期や金融機関によって異なります)

【項目別・必要資金一覧】具体例
費用項目 目安金額
建物関連 建物本体工事 2,400万円
付帯工事費 400万円
土地関連 土地代金 1,400万円
土地購入諸経費 80万円
その他 住宅ローン関連経費 70万円
登記費用 50万円
引っ越し費用 20万円
家具・家電買換え記費用 50万円
合計 4,600万円

予算を決める際に建物本体価格だけでイメージしていると、あっという間に予算オーバーしてしまいます。
予想できる費用をすべて見積もった上で予算を考えましょう。(必要資金の内訳については次章で解説します。)

上記のような資金計画を一人で立てるのは大変なので、ハウスメーカーと相談しながら考えていくのが一般的です。
しかし、ハウスメーカーを訪れる前に、ある程度の資産計画を立てておくことで、無理のないローン返済が実現する可能性がぐんと上がります

住宅展示場やハウスメーカーに訪れる前に、ぜひ一度「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスを利用してみませんか。

元ハウスメーカー勤務で、豊富な実績を重ねた専門アドバイザーが第三者の目線から、無理のない返済を実現するための資金計画づくりのお手伝いします。

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3.注文住宅の資金計画は「内訳」を知ることが大切!

家を建てる際の費用の内訳をしっかり把握することは、無理のない資金計画づくりに直結します
具体的に費用がいくらかかるのかについては、敷地の条件や建物計画などによってケースバイケースなので、実際の建築プランに応じて見積もりの作成を依頼しましょう。

3-1.建物に関する工事費用と諸費用

建物に関する費用には「建物本体工事費」「付帯工事費(別途工事費)」「諸費用」があります。

(1)建物本体工事費

建物関連費用の7~8割を占めるのが建物本体工事費です
内訳としては、仮設工事、基礎工事、内外装工事などがあります。

(2)付帯工事費

付帯工事費は建物関連費用の1~2割を占めます
付帯工事費の内容は、庭などの外構工事費、水道管などの屋外給排水工事費、建て替えなら解体費、地盤が軟弱な場合には地盤改良費などです。

(3)諸費用

工事費用以外にも、建築確認申請費用・登記関連費用・火災保険料などの諸費用も必要です。

3-2.土地の購入費用と諸費用

土地を購入する場合は、土地そのものの売買代金のほかに、諸費用が必要です。
土地の諸費用には、不動産会社への仲介手数料、契約書に貼るための印紙代、登記費用などがあります。

土地の相場価格を知りたい方は、簡単な会員登録(無料)をしていただくと簡単に検索できますのでぜひご利用ください。
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また、家を建てるための土地探しのポイントや流れについて知りたい方は、以下の関連記事を合わせてご参照ください。

3-3.その他の諸費用

その他に予算に入れておきたい費用は次のようなものがあります。

  • 税金や住宅ローン関係の費用
  • 希望する場合は地鎮祭や上棟式の費用
  • 家具、家電等、新調するものの費用
  • 引っ越し費用(建て替えの場合は2回分)
  • 設計事務所に依頼する場合には設計料

注文住宅の費用についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

4.注文住宅の資金計画は「支出のタイミング」を知ることも大切!

注文住宅の資金計画で知っておきたいのは、「支出のタイミングは1回ではない」ということです。
少しわかりにくい部分なので解説していきます。

4-1.ハウスメーカーへの支払いのタイミング

ハウスメーカーへの支払いは、契約金、着工金、上棟金、竣工時というように4回程度に分割して支払うのが一般的です。
各支払い時に何パーセントずつ支払うのかについては建築会社によって異なります。

4-2.土地代金支払いのタイミング

まず、売買契約時に手付金(売買代金の5~10%)と仲介手数料の半額を支払います。そして、引渡し時に売買代金の残りと諸費用(仲介手数料の残金、登記費用など)を支払います。
建物の支払いよりも前のタイミングで資金を用意しなければならないので注意しましょう。

土地から購入して注文住宅を建てる場合には、支払いのタイミングがずれるのでわかりにくいですが、ハウスメーカーに土地探しを依頼した場合は支払い計画をトータルで主導してもらえてスムーズに進められるという利点があります。

4-3.住宅ローンが入金されるタイミングに注意!

住宅ローンは、本来は家が完成したときに、家を担保として融資金額が振り込みされます。
ですが、実際の支払いは建物の完成前から発生するため、自己資金が潤沢にある方でなければ支払いに困ってしまいます。
そこで、一定の条件を満たせば「つなぎ融資」などを利用して、建物完成前の資金を借りられます。

家づくりのとびらコラム

つなぎ融資とは

つなぎ融資を使えば、土地代金や、「着工金」「上棟金」などの資金が建物完成前に融資されます。
そして、建物が完成したときに、つなぎ融資は住宅ローンに一本化されます。なお、金融機関によっては「つなぎ融資」ではなく、住宅ローンの一部を先に受け取るような仕組みの「先行融資」や「分割実行」が利用できる場合もあります。
建物完成前の費用を借入したい場合には、住宅ローンを利用しようとする金融機関に詳しい内容を相談してみましょう。

住宅ローンの流れやつなぎ融資などについては、「【注文住宅】住宅ローンを利用する基本の流れ|つなぎ融資・一本化のフローを解説」で解説しています。

注文住宅の場合、支払いスケジュールや住宅ローンの使い方が複雑です。
わかりにくいと感じる方、もっと詳しく知りたい方は「HOME4U 家づくりのとびら」のオンライン無料相談をご利用ください。土地探しと家づくりを一本化して依頼したい方におすすめの「土地探しに強いハウスメーカー」についても、ご案内が可能です。

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5.資金計画の失敗回避のポイント

最後に、資金計画の失敗を避ける方法について解説します。

5-1.見積書と資金計画書は違うと意識する!

建築会社から提示される「見積書」には様々な形式がありますが、建築会社に対して支払う費用だけが記載されている可能性が高いです。
例えば、銀行に支払う手数料や、行政に支払う費用などは記載されていないかもしれません。
それなのに、見積書には家づくりに必要な費用がすべて記載されていると思ってしまうと、後で色々な費用が判明して予算オーバーになりがちです。

そこでこのような不便を解消するため、大手ハウスメーカー等では、見積書と別に「資金計画書」を作成してくれることが多いです。
資金計画書には、ハウスメーカーに支払う以外の諸費用(保険料、税金など)も目安が記載されるので総費用が分かりやすくなります

また、一見して安く見えるように「付帯工事費用」が抜けている見積書なども存在し、そのような場合は後から追加で費用がどんどん膨らんでいくことになるため、注意が必要です。
見積書が提示された際には内訳もしっかりチェックして、他に予測できる費用がないか、担当者に確認しましょう。
複数の建築会社の見積もりを比較検討するときは、どこまでの費用が含まれているか意識しながら金額を比較することも大切です。

注文住宅の見積書の詳細については、こちらの記事をご覧ください。

5-2.資金計画を練り上げる過程で建築会社を見極める

注文住宅の費用は建物プランや土地の条件によってケースバイケースなので、設計プランに応じて資金計画を微調整する必要があります。つまり、最終的な資金計画は、建築会社・ハウスメーカーの担当者の力を借りながら練り上げていくことになります。

その際、契約を取ることにとらわれず、こちらの立場に立って親身に相談に乗ってくれるかを慎重に判断する必要があります
要望を予算に合わせて取り入れられるように調整してくれたり、疑問や不安な点が解決するまで説明してくれたりする担当者を選ぶことが大切です。

残念ながら、なかには営業担当者への不信感からハウスメーカーを探し直す方もいらっしゃいます。ハウスメーカー探しにお悩みの方は、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスの活用もご検討ください。

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5-3.余裕を持った資金計画を心掛ける

マイホームでの新生活を楽しむためには、余裕を持った資金計画が大切です。
上限ギリギリよりも余裕のある返済計画を選び、余裕のある時に繰り上げ返済をするつもりでいるほうがライフプランの変化があっても対応できます。

住宅ローンが返済不能になって家が競売にかけられてしまう例の多くは、最初の段階でギリギリの資金計画をたててしまったことが大きな原因です
実際に、次のような事態に陥るケースは少なくありません。

  • 住宅購入後に、車の買換え費用や教育費が捻出できず、マイカーローンや教育ローンを利用した結果、返済が苦しくなって一時的にカードローンを利用したが、借り入れが膨らみ、結果として返済不能に陥ってしまった。
  • 病気や転職など予期せぬ収入の減少があったが、預貯金で一時的に乗り越えることができなかった。
  • 妻は出産しても仕事を辞めない予定だったため、夫婦の収入を合算して高額な住宅ローンを借りたが、出産後に仕事と子育ての両立が厳しくなり、雇用形態を変えて収入ダウンとなり、返済が不可能になった。

このような事態を避けるためには無理のない資金計画を立てることが非常に大切です。
とはいえ、「住宅ローンの仕組みもわかりにくいし、注文住宅の費用も複雑でよくわからない・・」という方は多いのではないでしょうか?

そんな方の心強い味方になるのが、「HOME4U 家づくりのとびら」のオンライン相談サービスです。
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まとめ

それではおさらいです。
注文住宅の資金計画を立てるプロセスやポイントは次のとおりでした。

注文住宅の資金計画の立て方は?

資産計画は以下の3つのステップで立てることができます。

  1. 自己資金(頭金)を検討する
  2. 住宅ローンで借りる金額を決める!どれくらい借りられる?
  3. ライフプランをイメージして住宅ローンを選ぶ

自己資金(頭金)を検討する方法は?

自己資金は一般的に、住宅資金全体の20%以上が理想とされますが、貯蓄をすべて自己資金としてカウントするのはNGです。教育費・介護費など将来の出費に対する貯蓄分を差し引いて検討しましょう。
自己資金を貯めるまで待つべきか、頭金が少なくてもローンの借入をしたほうが得なのか、負担が少ない方法を選びましょう。

住宅ローンで無理なく返せる金額はいくら?

現在の家賃や管理費、駐車場などの費用をもとに、可能な返済額を考えましょう。返済シュミレーションをしたい方にはHOME4U家づくりのとびらの「注文住宅予算シミュレーション」がおすすめです。

自分が住宅ローンで「借りられる金額」はいくら?

ローンを組む金融機関による審査では、勤務先・雇用形態・勤続年数・年齢・返済負担率・資産状況などが返済能力の判断材料として考慮されます。

最もわかりやすい指標は、年収倍率(住宅ローンを年収の何倍まで借りられるか)です。

【年収倍率で見る!】年収ごとの住宅ローンの上限額の目安
年収 年収の6倍 年収の7倍
400万円 2,400万円 2,800万円
500万円 2,500万円 3,000万円
600万円 3,600万円 4,200万円
700万円 4,200万円 4,900万円
800万円 4,800万円 5,600万円

最近は返済負担率が重視されている傾向にあります。詳しくは「ローンの返済負担率から住宅ローンで「借りられる金額」を割り出そう!」の項目をご参照ください。

住宅ローンを選ぶ際のコツは?

  • 返済期間:住宅ローンを組むときには、最長で35年まで、かつ、完済時の年齢が80歳といった基準があるが、定年や転職の予定に合わせて計画しよう。
  • 金利タイプ:金利の変動による影響を受けたくない方は全期間固定金利型がおすすめ。ただし低金利を利用したい場合は、変動金利型もしくは期間選択型の固定金利型を検討するとよいでしょう。
  • ローン名義:名義を単独にするか、夫婦でペアローンを組むかなど、経済状況によって検討する

無理のない資金計画の立て方、総予算の出し方、資金計画の失敗回避のポイントをおわかりいただけたことと思います。
新居での生活を心から楽しむために、無理のない資金計画について「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスにご相談いただき、後悔のない家づくりを進めてくださいね。

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家づくりに失敗しないためには、自分に合ったプランを提案してくれるハウスメーカーを見つけ、比較・検討すること。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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