建築費は?頭金は?注文住宅の予算&ローンを徹底解説!

注文住宅は間取りやデザインを自由に選べるので、予算の相場がとてもわかりにくいです。
注文住宅は、1,000万円台から4,000万円台と幅広い予算で建てることができますが、中でも2,000~3,000万円台が多い価格帯と言われています。

また、「自分にとって無理のない予算はどれくらいなのか知りたい」という方も多いと思います。
注文住宅を建てるときには住宅ローンを利用する方がほとんどですが、予算のうちどのくらい借り入れていいのか判断するのは難しいですよね。

そこでこの記事では、注文住宅を建てるときの適正なローン借入額、支払いのスケジュールや住宅ローンの流れ、予算の立て方、費用の内訳、予算オーバーを抑えるポイント、予算別のイメージなど、「お金に関すること」について徹底的に解説していきたいと思います。
理想の注文住宅を手に入れるために、ぜひご参考にしてください。

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1.注文住宅を建てるときの住宅ローンの借り方

注文住宅を購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。
まずは、ご自身の住宅ローン借入可能額がどのくらいなのか、考えていきましょう。

1-1.住宅ローンは年収の7倍まで?!借入可能額の出し方

1-1-1.年収倍率

住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか、というのは誰でも計算しやすく、最もわかりやすい指標です。
この年収倍率の好ましい上限として、かつては年収の5~6倍までと言われていましたが、最近では7倍程度までと言われます
実際、最近のフラット35の利用者の平均年収倍率をみてみると6.5倍となっています(2019年度フラット35利用者調査)。

「フラット35」とは:住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローン。金利が全期間変わらないのが特徴。

参考:住宅金融支援機構「住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

ただし、年収倍率では、住宅ローンの金利や返済期間を考慮できないという欠点があります。

フラット35についてもっと知りたい方は、以下の関連記事も合わせてご参照ください。

1-1-2.返済負担率

最近では年収倍率よりもよく使われるのが「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことをいいます。
金融機関は、返済負担率の上限を設けて、無理なく返済できるかどうか審査します。
金融機関によって、返済負担率の審査基準は異なりますが、35%程度が上限です。
ただし、余裕のある返済のためには、返済負担率は25%以内が理想と言われています。

返済負担率25%だとどれくらいの借入が可能なのか、シミュレーションした結果は次のとおりです。

【返済負担率25%の場合の借入可能額】(金利は全期間1.5%、返済期間35年とする)

税込年収 年間の返済額(年収×25%) 月額の返済額 借入額
300万円 75万円 約62,000円 2,024万円
400万円 100万円 約83,000円 2,710万円
500万円 125万円 約104,000円 3,396万円
600万円 150万円 約125,000円 4,082万円
700万円 175万円 約145,000円 4,735万円
800万円 200万円 約166,000円 5,421万円
900万円 225万円 約187,000円 6,107万円
1,000万円 250万円 約208,000円 6,793万円

この前提条件で年収倍率を計算してみると、6.8倍程度になります。

(注)実際の金利や借入可能額は、金融機関や勤務先、選択する金利タイプなどの条件によって異なります。
また、上記のシミュレーションは1.5%の金利で計算していますので、変動金利などで金利がもっと低ければ、借入額をもっと増やしても返済負担率は25%以内になります。
このようなシミュレーションは、金融機関のホームページを使って簡単に試算できます。

なお、住宅金融支援機構の「フラット35」の場合では、年収400万円未満なら30%、400万円以上なら35%という基準が設けられています。
「フラット35」の利用者の返済負担率の平均は20.4%です。

1-1-3.返済負担率と合わせて考えたいこと

ローン借入額を考える際には「いくらまで借りられるのかという視点」だけでなく、「無理なく返済できるかという視点」が大切です。
適正な借入額は、同じ年収だとしても人それぞれです。
例えば、子どもの人数が多ければ、教育費に備えて住宅ローンは控えめにしたほうがよいかもしれません。
また、年功序列型で定期的に昇給する可能性が高かったり、退職金制度が充実しているならば、上記の表よりも背伸びした借入額でも問題ないケースがあります。

1-2.自分に合った住宅ローンの組み方をすることが大切

住宅ローンには様々な種類があり、自分に合った契約を選ぶことが大切です。
返済方法を途中で変更できる場合もありますが、できるだけ余裕を持たせておくと安心です。
住宅ローンの組み方について、詳しく見ていきましょう。

・金利タイプ

ローンを組む際の金利には、「固定金利」「変動金利」「期間選択型の固定金利」という3種類があります。

●全期間固定金利

全期間固定金利は、住宅ローンを組んだ時点で決定した金利が全期間変わらない契約です。
毎月の返済額が一定なので、将来の生活設計が立てやすく、安心感があります。
全期間固定金利型の住宅ローンとして有名なのが「フラット35」ですが、各金融機関の住宅ローンでも全期間固定金利の商品があります。

●変動金利

変動金利型では、一般的に半年ごとに借入金利の見直しがあります
今のところ、変動金利は固定金利よりも低いですが、将来、市場金利が上昇すれば返済額が増えるリスクがあります。

●期間選択型の固定金利

一定期間(3年、5年、10年など)は金利が変わりませんが、それ以降は変動金利型にするか再度固定期間を設けるかを選択することになります。
固定金利期間が終了した際に金利が上昇して返済額が増額するリスクがあります。

これら3タイプの金利のうち、どれが最もトクになるかは、将来の金利動向次第なので誰にも断言できません
例えば、「全期間固定金利なら1.8%で35年借りられる。変動金利なら今のところ0.8%だけど今後上がるかもしれない」といった選択を迫られることになります。
とはいえ、下のグラフのとおり、住宅ローンの金利は史上最低水準にあります(2020年9月現在)。
いずれの契約にしても非常に有利な状況ですが、自分に合った契約を選びましょう。

住宅金融支援機構・民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典:住宅金融支援機構・民間金融機関の住宅ローン金利推移

・返済期間

金融機関によって異なりますが、最長35年、80歳までに完済するといった制限があるのが一般的です。
基本的に、返済期間を長くするほど月々の返済額の負担は減りますが、返済額の総額は増えるというデメリットがあります。
基本的には余裕を持って長く組み、余裕がある時や退職金などで繰り上げ返済をするなどして無理のない返済ができるようにするとよいでしょう。

・ボーナス加算

ボーナス加算とは、年に2回、ボーナス月の返済額を多めにする返済方法です。
毎月の返済額を抑えることができますが、景気の悪化などでボーナスが減ると返済が苦しくなるリスクがあります。

・二人で組む住宅ローン

住宅ローンは、共働き夫婦が二人それぞれ借入したり、親子で組む商品もあります
二人で借入すれば借入可能額は増えますが、将来、妻が出産を機に退職する可能性なども考慮しておく必要があります。
また、「住宅ローン減税(※)」は二人で利用すれば一人の場合よりも控除額は増えます。
ただし、妻の出産等で減収となって控除額が減ってしまうケースも見られます。
ローンの組み方については、ライフプランを考えながら、金融機関で十分に相談して決めていきましょう。

※住宅ローン減税制度とは

住宅ローンを組むときに利用できるオトクな制度が「住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)」です。
これは一定の条件を満たせば、借入から10年間は、毎年末のローン残高の1%が所得税から控除される制度です。
また、所得税から控除しきれなかった分は住民税からも一部控除されます。

なお、消費税増税に伴う住宅取得支援策として、現在は控除額が拡充されています。

1-3.注文住宅の支払いスケジュールと住宅ローンの流れ

住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合の流れについて見ていきます。

注文住宅の支払いスケジュールと住宅ローンの流れイメージ図

1-3-1.住宅ローンの審査を受けるタイミング

住宅ローンを利用するときには仮審査(事前審査)」を受けてから「本審査」を申し込むのが一般的です。
住宅ローンの仮審査は、住宅メーカーを最終的に決める前でも申し込みできます。
見積もりや建物の間取りプランの提示を受けたら、仮審査が通るかどうか早めに確認しておくと安心です。
家のプランが正式に決まったら、建築会社と工事請負契約を交わし、住宅ローンの本審査を申し込みます。

1-3-2.支払いスケジュール

正式な工事請負契約を結ぶ前に、地盤調査の費用(5万円前後)や、仮契約の申込金(5~10万円)が必要になる場合があります。

注文住宅の建築費は、3~4回に分けて支払うのが一般的です。
工事請負契約の時に工事費用の10%程度、そして、残りは着工時・上棟時・引き渡し時に30%ずつ支払うといったスケジュールになります。

住宅ローンは、建物が竣工して引き渡される時に融資が実行されるのが原則です。
そのため、建物が完成する前の支払いは、「つなぎ融資」や「分割融資」といった制度を利用するのが一般的です。
つなぎ融資を利用すれば、建物が完成するまでは金利の支払いだけを行い、建物完成時に住宅ローンにまとめることができます。
つなぎ融資を扱っていない金融機関もあるので、あらかじめ確認が必要です。

1-3-3.土地から購入する場合

土地から購入する場合は、土地の購入申し込み時に建物プラン(最終決定前でOK)を添付して住宅ローンの仮審査を受けます。

土地購入代金にも「つなぎ融資」を利用でき、その場合は建物竣工時に住宅ローンが実行され、つなぎ融資を返済するという流れになります。

2.注文住宅の頭金と予算の立て方

次に、注文住宅を建てる費用や頭金について見ていきましょう。

2-1.注文住宅の費用の内訳は?諸費用もお忘れなく

注文住宅の費用には、建物に関する費用、土地に関する費用、その他の費用があります。
例えば、「建築費2,000万円、建物の諸経費100万円、土地1,500万円、土地購入の諸経費100万円、その他の費用100万円=計3,800万円」というように予算配分してみてください。

●建物にかかる費用

建築代金+諸費用(住宅ローン関連費用、建築確認申請費用、火災保険料、登記費用)+その他工事費(地盤調査費用、地盤改良費用など)

一般的に、注文住宅の「建築代金」には、仮設・基礎・躯体・屋根・内装・設備・仕上げなどを含みます。
その他に必要な諸費用は、ローンの組み方などによって変わってきますが、およそ100~150万円程度になる人が多いです。

地盤が弱い場合には、地盤改良費用が高めになるのでご注意ください。
なお、設計事務所に依頼する場合には、建築費の5~15%程度の設計料がかかります。

●土地にかかる費用

土地代金+諸費用(仲介手数料、印紙代、登記費用など)

土地を購入する場合には、土地の代金に加えて仲介手数料、印紙代、登記費用などの諸費用が必要です。
土地購入の諸費用は、土地代金の5%前後になります。

●その他の費用

その他にも、外構工事費用(庭、塀、駐車場など)、照明・カーテン・エアコン・家具等の買い換えなどの費用や、建て替えで建築するならば解体工事費用、仮住まい費用や引っ越し費用も必要になります。
住宅メーカーが提示する見積もり書には、こういった諸費用が含まれている場合とそうでない場合があるので、内容をしっかり確認しましょう。
外構工事費用なども建築請負契約に盛り込んでおけば、住宅ローンでまとめて借り入れることができます

2-2.頭金は最低でも100万円

頭金は建築費の2割以上が理想的です。
頭金なしでフルローンが可能な金融機関もありますが、住宅ローンが下りる前に支払う費用もあります。
そのため、100万円程度は自己資金を用意しておきたいところです。
土地から購入する場合には、住宅ローンの審査が下りる前に「手付金」を払う必要があるので、土地購入価格の5~10%の自己資金が必要です。
頭金を用意するために親からの援助を受ける人も多く、この場合には贈与税の非課税制度があります。

なお、「頭金がたくさん貯まるまで家は建てられないな」と諦める必要はありません。
頭金は多いほうがもちろんローン借入は少なくなりますが、今は低金利ですので、家賃を負担しながら頭金を貯めるよりも、早めに建てるほうがトクになる可能性が高いです。

2-3.予算オーバーなときの5つのアイデア

「理想の家を建てようと気に入ったものを取り入れていくと、思った以上に費用がかかり予算オーバーしそう」という声もよくあります。
予算オーバーになりそうな場合、予算を抑えるポイントを5つご紹介したいと思います。
自分がこだわりたい部分の優先順位をつけながら検討してみてください。

(1)土地の予算を減らす

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、建物にかける予算を増やすために、土地の予算を減らすのが一つの方法です。

1つ隣の駅にしたり、駅から少し離れた土地にすることを検討してみてください。
また、北向きの土地や、少し変わった形の土地も割安になりますが、土地に合わせてうまく設計すれば快適な家づくりができます。
土地の広さを抑えると、土地代金だけでなく外構工事(庭や塀、駐車場など)の費用も抑えることができます。

住宅メーカー選びと土地探しを並行して進めると、土地と建物にかける予算配分を調整しやすいです。

(2)建物を小さくする

注文住宅の建築費は、床面積を小さくすればそれだけ費用が下がります
例えば坪単価70万円の住宅メーカーなら、1坪減らすだけで70万円も減らすことができるのでインパクトは大きいです。
建物を小さくして我慢するのではなく、廊下などのデッドスペースを減らし、無駄のない間取りを採用することがポイントです。

(3)建物の建築費を抑えるプランにする

注文住宅を建てる場合、定価の安い建築会社を探すというよりは、コストを抑えつつ満足度の高い提案をしてくれる建築会社を選ぶことが重要です。
建物の建築費用を抑えるには、なるべくシンプルで凹凸のない、真上から見たときに「四角形」に近い家にすると費用を抑えることができます。
大きな窓や出窓を減らしたり、キッチンや浴室などの設備のグレードを下げたり、仕上げ材を低コストのものにすることでも予算を抑えられます。

ただし、建築費用が安かったとしても、後々のメンテナンス費用が割高になってしまったり、建物の質が落ちるようなプランは避けたほうが賢明です。
また、付帯工事等が見積もり書に含まれているかどうかなど、建築会社によって違いがあります。
くれぐれも見積書の第一印象だけで判断せずに、提案内容をしっかり比較検討することが大切です。

(4)セミオーダーの注文住宅を選ぶ

セミオーダーは、完全自由設計ではなく、事前に住宅メーカーが用意している間取りのパターンの中から希望するプランを選ぶタイプの注文住宅です。
セミオーダーにすると、一定の制約はあるものの、完全な自由設計よりも費用を抑えられます。
セミオーダーで採用されている間取り案は、練り上げられた人気の間取りなので失敗しにくいですし、設備や内装、外壁などは比較的自由に選べるケースもあります。

(5)賃貸併用住宅

自宅とアパートが一体となった「賃貸併用住宅」を建てると、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができます
駅から徒歩圏など、アパートの需要が多いエリアに注文住宅を建てる方は、一度は検討してみる価値があります。

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3.予算別!1,000万円台~4,000万円台の注文住宅

予算別!1,000万円台~4,000万円台の注文住宅 住宅外観

注文住宅の予算相場は1,000万円台から4,000万円台です。
自分の予算内でいかに満足度の高い家を実現するかがポイントとなります。
どのくらいの予算だとどのくらいの家を建てられるのでしょうか?
それぞれ予算別にみていきましょう。

3-1.予算を抑える工夫をしながら建てる1,000万円台の家

予算は少ないが早く家を建てたい、住宅ローンは少なくしたいなど、低コスト重視で家を建てたい場合に選ばれる価格帯です。
予算を抑えるために工夫をして家づくりをするのが1,000万円台の家です。
低コストを得意とする住宅メーカーや、地元の工務店で建築されることが多いです。

床面積を35坪以下にして、窓は小さめ、建物は四角形に近いシンプルなプランにすると予算を抑えられます。
低コストでも、窓の配置や屋根の形状などの工夫次第で、逆にシンプルでオシャレな家にもなります。
内装や設備にグレードの高いものはあまり取り入れられなくても、住み心地のよい家づくりが可能です。

3-2.取捨選択しながら夢をかなえられる2,000万円台の家

大手の住宅メーカーでも建築することができ、床面積35坪以上も可能になり、1,000万円台の家に比べると自分の希望を取り入れる余裕ができます。
ただし、グレードの良い設備をたくさん取り入れてしまうと予算オーバーになりがちです。
予算配分をしっかり考えたいのが2,000万円台の家です。
どうしても取り入れたいものの優先順位をつけて選ぶ必要があるでしょう。
もし、オプション設備を多く取り入れたいなら、家自体をコンパクトにしたり、セミオーダーにすると実現しやすくなります。

3-3.多くの要望を取り入れられる3,000万円台の家

3,000万円台の予算なら、大手住宅メーカーで35坪以上の家を建てることが十分にできます。
また好きなデザインやこだわりたい部分を多く取り入れることができます。
グレードを上げたり、オプション設備を多く採用できますが、全てをハイグレードにしてしまうと予算を超えてしまうかもしれません
3,000万円代の予算があると選択肢が広がるので、住宅メーカー選びやプラン・設備の決定まで時間がかかる傾向があります。

3-4.こだわりを存分に詰め込める4,000万円台の家

広い家や、凹凸の多いこだわりのある家を建てることができます。
中庭を作ったり、吹き抜けにしたりするなども可能です。
また設備や仕上げ材も選択肢がぐっと広がり、ハイグレードなものを多く取り入れることが可能です。
せっかくの予算を活かすため、建物が高性能で、かつ設計力がある企業を探し、こだわりの家を計画するとよいでしょう。

3-5.限られた予算で理想の注文住宅を建てるには?

注文住宅は人生において一番大きな買い物といっても過言ではないでしょう。
胸が高鳴りワクワクする反面、やることも多く、必要な知識も煩雑なため、「建築を考え始めた時から竣工まで、誰かがずーっとサポートしてくれたら良いのに…」と思っている方がたくさんいらっしゃると思います。

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この記事で注文住宅の予算やローンの概要がつかめたら、より具体的に注文住宅に関する相談をしてみることをおススメします。

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まとめ

それではおさらいです。
注文住宅を建てるときの適正なローン借入額は、年収の6倍程度という目安もありますが、返済負担率25%以内に抑えると安心です。
住宅ローンを組むときには、固定金利と変動金利、返済期間、ボーナス加算、二人で組むなど、様々な契約方法があるので、自分に合った契約を選ぶことを意識してください。

住宅ローンを利用して注文住宅を建てるときには、住宅メーカーを絞り込む段階で住宅ローンの「仮審査」を申し込みし、最終的な建築プランが決まったら「本審査」を申し込みます。
建築費は3~4回に分けて支払うことになるので、建物が完成するまでは「つなぎ融資」などを利用するのが一般的です。

注文住宅を建てるときには諸費用も考慮して予算を考える必要があります。
また、建築費は1,000万円台から4,000万円台まで幅広いので、専門家に相談した方がスムーズに取捨選択を進められます。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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