- 変更日:
- 2026.08.28
同性カップルが家を建てるとき、住宅ローンは2人で組めます。
ただし、ペアローンや収入合算を使うには関係を示す書類が必要で、何が使えるかは建てる自治体によって変わります。
そこでこの記事では、同性カップルの住宅ローンの組み方や名義と持分割合、相続への備えなどについて、詳しく解説します。
この記事を読んだらわかること！
- 同性パートナーと2人で住宅ローンを組む3つの方法
- 自治体に制度があるかどうかで変わる必要書類
- 名義と持分割合の決め方と、贈与税を避ける考え方
- どちらかに万一があったときに家を残すための備え
ふたりらしく安心して暮らせる家を考えている方へ
あなたの検討状況に合わせて、2つの方法から選べます
目次
同性カップルの家づくりに関するよくある質問
ここからは、同性カップルの家づくりに関するよくある質問に回答します。
実際の建築ユーザーへのアンケート結果から、よくある質問の回答をまとめました。
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1.同性カップルが家を建てるときの前提
同性カップルが家を建てるとき、夫婦と同じように進められる部分と、そうでない部分があります。
ここからは、婚姻できないことで何が変わるのか、パートナーシップ制度で何ができるのか、それが土地選びにどう関わるのかを解説します。
1-1.婚姻できないことによる違い3点
日本では現在、同性間の婚姻が認められていません。
この一点から、家を取得するときに3つの違いが生じます。
- 住宅ローンと団信
- 名義と持分割合
- 相続と税制
住宅ローンは、かつて2人で1つの物件のローンを組むこと自体が難しい時期がありました。
現在はフラット35と多くの民間金融機関が、同性パートナーとの申込みに対応しています。
ただし、どちらかが亡くなったときに債務が消える連生タイプの団信を使えるかは、商品によって分かれます。
名義を共有名義にすること自体に制限はありません。
持分割合の決め方も夫婦と同じで、実際に出した資金の割合に合わせます。
違いが大きいのは相続です。
同性パートナーは民法上の法定相続人にならないため、遺言がなければ家の持分は亡くなった側の親や兄弟姉妹へ渡ります。
税制でも、相続税の配偶者の税額軽減や贈与税の配偶者控除といった、配偶者向けの特例を使えません。
なお、今後制度が変わる可能性があるため、契約の前に最新の状況を確認しましょう。
1-2.パートナーシップ制度は566自治体に広がった
パートナーシップ制度は、自治体が二人の関係を認めて証明書などを発行する仕組みです。
渋谷区が2015年11月に全国で初めて導入して以来、各地に広がりました。
Marriage For All Japanの調べでは、全国1,788自治体のうち566が導入し、人口カバー率は93.79%です。
都道府県の単位で見ると、33の都府県が全域で制度を設けています。
出典：Marriage for all Japan「パートナーシップ制度導入自治体」
住宅の場面でできることは、次のとおりです。
- 住宅ローンの申込みで、関係を示す書類として使える金融機関がある
- 自治体によっては公営住宅への入居を申し込める
- 勤務先の福利厚生（家族手当・住宅手当・慶弔休暇）の対象になる場合がある
- 医療機関で家族として扱われやすくなる
一方で、法律上の婚姻ではないため、相続権や税制上の配偶者控除は生じません。
1-3.同じ県でも自治体によって差がある
全国の人口カバー率は93.79%ですが、どこの自治体でも同じように使えるわけではありません。
制度のない都道府県はありませんが、全域で導入しているのは33にとどまり、残る14は一部の自治体だけです。
都道府県ごとの人口カバー率には、次のような差があります。
- 長崎県40.6%
- 熊本県58.2%
- 宮城県58.9%
- 愛媛県58.9%
- 石川県61.8%
- 宮崎県73.5%
出典：Marriage for all Japan「パートナーシップ制度導入自治体」
制度は市区町村ごとに導入されるため、県庁所在地にはあっても隣接する市にはない、ということが起こります。
確認の手順は3つです。
- 候補地の市区町村名と「パートナーシップ制度」で検索する
- 制度があっても、転入予定の段階で申請できるかを確かめる（在住を要件にする自治体もある）
- 名称が自治体によって違う（パートナーシップ証明書／宣誓書受領証／受理証明書）
要件は自治体ごとに異なるため、窓口で直接確認しましょう。
1-4.制度の有無が土地選びの条件になる
住宅金融支援機構のフラット35では、同性パートナーを連帯債務者・収入合算者・融資物件共有者とする場合の必要書類が公表されています。
その1つが、地方公共団体が発行するパートナーシップ証明書、宣誓書受領証またはこれに準ずる書類です。
ここに見落としやすい条件があります。
確認内容として、申込ご本人もしくは連帯債務者は「取得対象住宅の所在地の」地方公共団体が発行することを確認する、と明記されています。
出典：住宅金融支援機構『2023年1月から同性パートナーの方とも連帯債務でお申込みいただけます』
つまり、これから建てる家の所在地の自治体に制度がなければ、この書類は使えません。
注文住宅は土地から選ぶことが多いため、候補地を絞る段階で自治体に制度があるかを確かめる必要があります。
制度がない自治体を選びたい場合は、もう1つ認められている「同性パートナーに関する合意契約に係る公正証書」が使えます。
公正証書は自治体の制度と関係なく作れるため、制度がない地域に土地を買う場合の選択肢になります。
書類の中身と作り方は、後述します。
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2.住宅ローンの組み方3つの違いと選び方
同性カップルが住宅ローンを組む方法は、単独ローン・ペアローン・収入合算の3つに分かれます。
借入額・住宅ローン控除・団信・諸費用・関係を解消するときの扱いが、それぞれ違います。
まず全体像は次のとおりです。
| 単独ローン | ペアローン | 収入合算（連帯債務型） | |
|---|---|---|---|
| 借入額 | 1人分 | 2人分 | 2人分 |
| 住宅ローン控除 | 1人分 | 2人とも使える | 2人とも使える可能性がある |
| 団信 | 債務者1人 | 2人それぞれ加入 | 商品による（連生を使える場合がある） |
| 諸費用 | 1本分 | 2本分 | 1本分 |
| 登記 | 単独名義が基本 | 共有名義 | 共有名義 |
| 解消するとき | 整理しやすい | 相手の同意が必要 | 相手の同意が必要 |
それぞれ見ていきましょう。
2-1.単独ローンは手続きが簡単。借入は1人分
単独ローンは、2人のうち1人が債務者になる方法です。
手続きが簡単で、関係を示す書類も原則として必要ありません。
契約が1本なので、事務手数料や印紙代といった諸費用も1本分で済みます。
関係を解消するときも、名義が1人なので整理しやすくなります。
一方で、借りられる額は1人の年収に縛られ、住宅ローン控除も名義人1人分しか使えません。
気をつけたいのは、ローン契約が1人でも、もう1人が頭金を出す場合です。
出した分を持分に反映させないと、贈与とみなされることがある点に注意しましょう。
単独ローンが向いているのは、片方の収入で必要額を借りられる場合や、もう1人が転職や独立を予定している場合です。
2-2.ペアローンは控除も2人分。費用も2本分
ペアローンは、2人がそれぞれ別々にローンを契約し、互いの連帯保証人になる方法です。
LIFULL HOME’Sの実態調査では、住宅ローンの組み方としてペアローンが35.0%で1位となり、単独ローンの32.7%を上回りました。
出典：LIFULL『LGBTQカップルの住まい購入の実態調査』
借入額を2人分に伸ばせるうえ、住宅ローン控除と団信も2人それぞれが使えます。
一方で契約が2本になるため、諸費用が2倍近くかかり、審査も2人分行われます。
注意が要るのは、関係を解消するときです。
2本のローンと共有名義が残り、売るにも借り換えるにも相手の同意が必要になります。
買う前に、以下の内容を決めて公正証書にしておきましょう。
- どちらが住み続けるか
- 売却する場合の分け方はどうするか
- 住み続ける側が相手の持分を買い取るときの評価方法はどうするか
さらに、片方が亡くなった場合の注意点があります。
団信で消えるのは亡くなった人のローンだけで、残された側のローンは残ります。
さらに、亡くなった人の持分は遺言がなければパートナーには渡らない点に注意しましょう。
ペアローンが向いているのは、2人とも安定した収入があり、それぞれ控除と団信を確保したい場合です。
2-3.収入合算は借入を伸ばせる。控除は型次第
収入合算は、1人が主債務者となり、もう1人の収入を合算して借入額を増やす方法です。
連帯債務型と連帯保証型の2つがあり、もう1人の立場が大きく変わります。
連帯債務型では、2人とも債務者になります。
持分を持てるため、2人とも住宅ローン控除を使える可能性があります。
また、契約が1本なので、諸費用はペアローンより安く済みます。
団信は商品によって分かれますが、フラット35ではペア連生団信「デュエット」を使えます。
デュエットの「ご夫婦」には、戸籍上の夫婦のほか、婚約関係にある方、内縁関係にある方、同性パートナーの関係にある方が含まれます。
どちらかが亡くなった場合、保険金が債務に充当され、以後の返済が不要になります。
連帯保証型では、もう1人は保証人であって債務者ではありません。
住宅ローン控除は使えず、持分も原則として持てず、団信にも入れません。
それでいて、主債務者が返せなくなれば全額の請求を受けます。
合算する側に得が少ないため、慎重に検討したい組み方です。
取扱いや団信の可否は金融機関ごとに違うため、使えるかどうかだけでなく、どの条件で使えるかを確かめましょう。
3.フラット35と民間金融機関の選び方
フラット35と民間の金融機関では、選べる組み方も団信も違います。
ここからは、フラット35の条件、申込みに必要な書類、民間の金融機関に確認することを解説します。
3-1.フラット35は金利も条件も通常と同じ
住宅金融支援機構は2022年12月20日に制度改正を公表し、2023年1月4日以後のフラット35の借入申込受付分から、同性パートナーとも連帯債務で申し込めるようになりました。
同性パートナーを収入合算者および融資物件共有者として追加することもできます。
公表資料では「申込要件、借入金利等のご利用条件や融資手続は、【フラット３５】と同様です」と明記されています。
金利や条件の面で不利になることはありません。
あわせて「夫婦連生団信（デュエット）」もご利用可能です。
出典：住宅金融支援機構『2023年1月から同性パートナーの方とも連帯債務でお申込みいただけます』
LIFULL HOME’Sの実態調査では、36.8%が「パートナーを死亡保険金の受取人に指定できる団体信用生命保険の選択肢が限られ、条件が最良ではない銀行で妥協した」と回答しています。
出典：LIFULL『LGBTQカップルの住まい購入の実態調査』
団信は妥協が生じやすい部分で、フラット35はこの点で有力な候補になります。
ただし全期間固定金利のため、変動金利より金利が高くなる傾向があります。
物件が機構の技術基準に適合していることを示す適合証明も必要です。
同性カップルならフラット35と決めてしまわず、条件を比べたうえで選びましょう。
3-2.申込みに必要な2つの書類
フラット35に同性パートナーと申し込む場合、次の1または2のいずれかの書類を、申込み先の金融機関に提示する必要があります。
- 地方公共団体が発行するパートナーシップ証明書、宣誓書受領証またはこれに準ずる書類
- 同性パートナーに関する合意契約に係る公正証書の正本または謄本
この合意契約に、次の2点が記載されていることを確認するとされています。
- 二人が愛情と信頼に基づく真摯な関係であること
- 二人が同居し、共同生活において互いに責任を持って協力し、およびその共同生活に必要な費用を分担する義務を負うこと
出典：住宅金融支援機構『同性パートナーの場合の主な必要書類』
同様の意味が分かる内容であれば認められます。
これら以外の必要書類は、取扱金融機関に確認しましょう。
公正証書は、二人で公証役場に出向き、本人確認書類と印鑑を持参して作成します。
あわせて、任意後見契約に係る公正証書を同じ機会に作る選択肢もあります。
病気や事故で判断能力を失ったときに、パートナーが手続きを代われるようにするものです。
3-3.民間の金融機関に確認する5つのこと
民間の金融機関は対応が分かれます。
問い合わせるときは、次の5点を確かめましょう。
- 同性パートナーとの申込みに対応しているか
- 使える組み方はどれか（ペアローン／連帯債務／連帯保証）
- 連生団信を使えるか
- 必要書類は証明書と公正証書のどちらでよいか
- 事務手数料を含む諸費用の総額
これらは商品概要書やよくある質問に載っていないことも多いため、窓口やコールセンターに直接聞くのがおすすめです。
連生団信を使えない場合は、受取人をパートナーに指定できる生命保険で補う方法があります。
3-4.同性カップルで組める金融機関
同性パートナーとの申込みに対応していることを、公表している銀行もあります。
ただし、組み方も必要書類も銀行ごとに違います。
| 金融機関 | 組み方 | 自治体での証明書 |
|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 連帯債務。クロスサポート（連生団体信用生命保険付住宅ローン）への加入が必須 | 自治体の発行する「パートナーシップ証明書」または、「合意契約公正証書」および「任意後見契約公正証書」の正本または謄本 |
| auじぶん銀行 | ペアローン、収入合算、担保提供者 |
|
| SBI新生銀行 | ペアローン、収入合算（連帯保証人）、担保提供者 |
|
公正証書には、二人が愛情と信頼に基づく真摯な関係であること、同居して共同生活に必要な費用を分担する義務を負うことなどの記載が求められます。
対応の内容は変わることがあるため、申し込む前に各行の最新の案内を確認しましょう。
4.名義と持分割合の決め方
名義と持分割合は、登記した後から直すのに手間と費用がかかります。
決め方を誤ると、贈与税がかかることもあります。
ここからは、名義の選び方、持分割合の考え方、出資割合に含める費用の範囲を解説します。
4-1.名義は単独か共有かの2択
登記上の所有者を1人にするか、2人にするかの2択です。
単独名義は手続きが簡単ですが、名義を持たない側に法的な権利がありません。
名義人が亡くなれば家は相続人（親や兄弟姉妹）のものになり、住み続けられなくなる可能性があります。
関係を解消するときも、名義を持たない側は住宅の価値の分配を主張しにくくなります。
それでも単独名義を選ぶなら、補う手立てが必要です。
もう1人が出した資金を貸付として金銭消費貸借契約書に残す、居住を認める契約を結ぶ、遺言を用意するといった方法があります。
共有名義は、同性カップルでも制限なく選べます。
2人とも所有者になるため、片方が勝手に売却できません。
住宅ローン控除も、それぞれの借入と持分に応じて使える可能性があります。
一方で、売却・大規模リフォーム・借り換えには双方の同意が必要です。
関係を解消したときに共有のまま残ると、動かせなくなります。
共有名義にするなら、解消するときの取り決めを公正証書にしておくところまでをセットで考えましょう。
4-2.持分割合は出資割合に合わせる
登記する持分割合は、実際に出した資金の割合（出資割合）に合わせるのが原則です。
ここを誤ると、多く登記した側が差額の贈与を受けたことになります。
国税庁は次の例を示しています。
総額3,000万円の住宅を、一方が2,000万円、他方が1,000万円負担したのに、持分を2分の1ずつで登記した場合です。
1,000万円しか負担していない側の持分は1,500万円相当になるため、差額の500万円について贈与があったことになります。
負担割合に応じて3分の2と3分の1で登記すれば、贈与税の問題は生じません。
出典：国税庁『No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき』
この例は夫婦のものですが、負担割合に持分割合を合わせるという考え方は同性カップルでも同じです。
違うのは、夫婦間で使える贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）を使えない点です。
贈与税の基礎控除は年110万円で、配偶者控除のような制度がありません。
数百万円のズレが、そのまま課税の対象になります。
4-3.出資割合に含める費用の範囲
出資割合を計算するときは、次の費用を含めます。
- 土地代金
- 建物の請負代金
- 付帯工事費
- 諸費用（登記費用・火災保険料・住宅ローンの事務手数料・印紙代）
- 外構費
- 頭金と、それぞれのローン借入額
注文住宅では土地と建物で契約が分かれ、支払いも手付金・着手金・中間金・最終金と数回に分かれます。
誰がどの支払いをいくら負担したかを、通帳の記録として残しておきましょう。
現金でまとめて渡すと、後から負担割合を証明できません。
また、親からの資金援助にも注意が必要です。
直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度は、贈与を受けた本人にしか使えません。
パートナーの親から受け取っても直系尊属ではないため対象外で、通常の贈与税がかかります。
援助を受けるなら、それぞれが自分の親から受け、その分を受けた側の持分に反映させましょう。
土地を一方、建物をもう一方の名義にする方法もありますが、一方が亡くなったときに所有者が分かれ、権利関係が複雑になる点に注意が必要です。
5.万が一と関係解消への備え方
どちらかが亡くなったとき、同性パートナーは法定相続人になりません。
関係を解消するときも、婚姻していれば適用される財産分与のルールがありません。
ここからは、遺言書の用意、相続税で残る不利、解消するときに決めておくことを解説します。
5-1.法定相続人にならないので遺言書が必要
民法では、相続人になるのは配偶者と一定範囲の血族（子、直系尊属、兄弟姉妹）です。
同性パートナーは、このどれにも含まれません。
遺言がなければ、亡くなった側の持分は親へ、親がいなければ兄弟姉妹へ渡ります。
面識のない相続人と共有名義になり、持分の買取りや売却を求められることもあります。
備えは3つあります。
- 公正証書遺言を作る
- 自分たちのケースで誰が相続人になるかを確かめておく
- 任意後見契約を結ぶ
遺言は、全財産を遺贈するのではなく、自宅の持分を特定して遺贈し、遺言執行者も指定しておきます。
自筆証書遺言でも法的には有効ですが、方式の不備で無効になるおそれと検認が必要になる点から、公正証書遺言のほうが確実です。
相続人を確かめるのは、遺留分があるためです。
民法第1042条により遺留分があるのは兄弟姉妹以外の相続人で、親（直系尊属）のみなら3分の1、それ以外は2分の1になります。
親がすでに亡くなり子もいなければ相続人は兄弟姉妹だけとなり、遺留分は発生しません。
任意後見契約は、判断能力を失ったときに手術の同意や入院の手続き、預金の管理をパートナーが代われるようにするものです。
遺言と遺留分の判断は個別性が高いため、弁護士か司法書士に相談しましょう。
5-2.遺言を書いても相続税では不利が残る
遺言で家の持分をパートナーに遺贈できたとしても、相続税の計算では不利が残ります。
不利になるのは5点です。
- 基礎控除が増えない
- 配偶者の税額軽減を使えない
- 小規模宅地等の特例を使えない
- 相続税額の2割加算の対象になる
- 死亡保険金の非課税枠を使えない
詳しくは以下の表をご覧ください。
| 制度 | 内容 | 同性パートナーの場合 |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 | 法定相続人に入らないため、遺贈を受けても増えない |
| 配偶者の税額軽減 | 1億6,000万円または法定相続分相当額まで相続税がかからない | 対象は被相続人の配偶者のため、使えない |
| 小規模宅地等の特例 | 自宅の土地を330平方メートルまで80%減額 | 取得者要件は配偶者・同居親族・家なき子。同居していても使えない |
| 相続税額の2割加算 | 一親等の血族および配偶者以外が取得すると、相続税額に2割が加算 | 加算の対象になる |
| 死亡保険金の非課税枠 | 500万円×法定相続人の数 | 相続人が取得した場合に限られるため、使えない |
5-3.関係を解消するときの取り決め
婚姻していれば、離婚のときに財産分与のルールが適用されます。
同性カップルにはそれがないため、共有名義の家を持つなら、解消したときの扱いを先に決めておくことになります。
決めておくことは5つです。
- どちらが住み続けるか（決められないなら売却する、と決めておく）
- 住み続ける側が相手の持分を買い取る場合の評価方法
- ローンが残っている場合の借り換えの期限
- 売却する場合の分け方
- 家財や外構など、付随するものの扱い
評価方法は、不動産会社の査定を複数取って平均する、といったところまで具体的に決めておきましょう。
共有名義とペアローンでは、借り換えや持分の移転に相手と金融機関の同意が必要になるため、期限まで決めておく必要があります。
これらは合意契約に係る公正証書に盛り込んでおきましょう。
住宅ローンの申込みで公正証書を作るなら、同じ機会に解消するときの条項も入れておくと二度手間になりません。
生活費と住宅費を混ぜて負担していると、後から負担額を分けられなくなります。
住宅費用専用の口座を作り、そこから返済する運用にしておけば記録が残ります。
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6.住宅会社・金融機関への相談の進め方
関係を伝える必要が生じるのは、2人で住宅ローンを組む場合と、共有名義にする場合です。
逆にいえば、単独ローンと単独名義なら、伝えずに進めることもできます。
ここからは、誰にどこまで伝えるか、相談の前に用意する書類と聞くことを解説します。
6-1.誰にどこまで伝えるか
LIFULL HOME’Sの実態調査では、当事者が不動産会社に求めることの上位は次の3つでした。
- 基礎知識や適切な接客マナー（36.3%）
- 周辺住民の多様性や、コミュニティの寛容度の情報提供（35.2%）
- 店頭やサイトでのLGBTQフレンドリーの表明（34.6%）
出典：LIFULL『LGBTQカップルの住まい購入の実態調査』
求められているのは特別な優遇ではなく、通常の知識と対応です。
一方で、不動産会社でのカミングアウトが負担になったという回答もあります。
2人でローンを組む場合と共有名義にする場合は、関係を示す書類（パートナーシップ証明書または公正証書）を金融機関に提示することになります。
伝える場合は、最初の問い合わせ段階でメールに一文入れておくのも有効です。
対面で切り出す負担が減り、対応できない会社とは早い段階で見切りがつけられます。
6-2.相談前に用意する書類と聞くこと
土地を探し始める前に、次の4点を進めておきましょう。
- 候補地の自治体にパートナーシップ制度があるか（住所要件と、申請できる時期）
- 制度がないなら、合意契約に係る公正証書の作成
- 二人の年収・勤続年数・他の借入（車・奨学金）の洗い出し
- それぞれの信用情報の確認
相談する相手ごとに、確認することは次のとおりです。
| 相手 | 確認すること |
|---|---|
| 金融機関 | 2人で申し込めるか／使える組み方（ペアローン・連帯債務・連帯保証）／連生団信を使えるか／必要書類は証明書と公正証書のどちらでよいか／事務手数料と諸費用の総額 |
| 住宅会社 | 二人名義での契約の実績／土地探しから対応できるか／提携する金融機関で2人のローンが通るか |
| 司法書士 | 登記の持分割合、名義の設計 |
| 税理士 | 出資割合と贈与税、相続税の見通し |
| 弁護士 | 遺言、関係解消時の取り決め、養子縁組を検討する場合 |
| 公証人 | 合意契約や任意後見契約に係る公正証書 |
専門家への相談はあくまでも必要な場合に限られます。
基本的には住宅会社と金融機関への相談で進められると考えましょう。
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まとめ
この記事のポイントを整理すると、次のとおりです。
- 住宅ローンは2人で組める。フラット35は条件も金利も通常と同じ
- 土地の自治体に制度がなければ、合意契約に係る公正証書を用意する
- 相続は遺言を書いても税制上の不利が残る。遺言・持分割合・納税資金をセットで考える
二人名義の家づくりに対応できる住宅会社かどうかは、早い段階で比べておくとスムーズに家づくりが進められます。
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