- 変更日:
- 2026.03.27

40代で住宅購入を検討している方のなかには
「40代で住宅購入は遅いのだろうか」
「40代では住宅ローンは通らないのだろうか」
と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、以下の内容について解説します。
この記事でわかること
- 40代が住宅ローンを組むメリットや注意点(借入金・返済額・返済期間など)
- 40代で住宅ローンを組む平均データやローンシミュレーション事例
- 住宅ローンを組む際に40代だからこそ気を付けるべきポイント
本記事を読むことで、住宅購入を検討している40代の方の動向や具体的なシミュレーション方法がわかり、住宅購入に向けた一歩を踏み出せるでしょう。
40代でマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス何歳までに住宅ローンを組めばよいかお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。

目次
1. 40代でも住宅ローンは組める!データで見る40代の住宅購入事情
この章では40代の住宅ローン利用者の割合・平均年収・借入額データを紹介します。
- 40代の取得割合(年代別)
- 平均世帯年収・頭金・借入額の相場感
- 30代と比べての違い(返済期間・審査・金利選択)
1-1. 住宅ローン利用者における40代の割合
40代の方は、周囲の同年代が既にマイホームを購入しているケースも多いでしょう。マイホームの購入に関心があっても、「40代になってから住宅ローンを組んでマイホームを建てるのは遅いのではないか」と考える方が多いようです。
しかしながら、40代でのマイホーム購入は決して遅くありません。
国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」では、一次取得者(初めての取得)で「30代が最多、次点が40代」という傾向が確認できます。
| 住宅タイプ(一次取得者) | 30歳未満 | 30代 | 40代 | 50代 | 60歳以上 | 平均年齢 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 注文住宅(建て替え除く) | 14.9% | 47.1% | 18.7% | 9.2% | 9.5% | 40.3歳 |
| 分譲戸建住宅 | 16.0% | 47.8% | 25.7% | 5.6% | 4.9% | 37.3歳 |
注文住宅・分譲戸建住宅とも、いずれも一番多いのは30代であるものの、2つ目に多くを占めるのは40代です。
40代でマイホームを購入する方は多く、決して遅くないことがわかります。
1-2. 40代の平均年収·頭金·借入額はいくら?
国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」によると、新築住宅取得者の世帯年収(税込み)は「600万円以上800万円未満」が最も多く、ボリュームゾーンとなっています(中古住宅では「400万円以上600万円未満」が最多)。
分譲戸建住宅の購入資金平均は4,591万円で、自己資金は1,256万円、自己資金比率は27.3%でした。なお、頭金の理想は物件価格の1〜2割とされていますが、超低金利が続いていた時代にはフルローンで購入する方も少なくありませんでした。
ただし2024(令和6)年以降は金利上昇局面に入っており、借入額が多いと家計や資産形成に悪影響が出る可能性があります。
1-3. 40代と30代の住宅ローン、何が違う?
また、住宅ローンは最長借入年数を35年、完済時年齢を80歳で設定している金融機関が多いため、45歳を超えてしまうと35年間の住宅ローンが組めません。
つまり、同じ借入額であれば、返済期間が短くなることで月々の返済額が増え、返済比率をオーバーしてしまうケースが多くなるのです。
40代は「完済時年齢の上限」により返済期間が短くなりやすく、月々返済が増えがちです。結果として返済比率が上がるため、30代よりも借入額の逆算(返済比率→借入額)が重要になります。
2. 40代で住宅ローン審査に通らない?3つの注意点と対策
この章では住宅ローンへの40代特有の注意点として、以下の3つのポイントを紹介します。
- 返済比率(DTI):審査上限と家計の安全ライン
- 返済期間:定年後まで返済が残るリスク
- 返済額:無理に頭金を用意して貯蓄が枯渇するリスク
2-1. 【注意点1】返済比率オーバーで審査に落ちるリスク
40代の方が住宅ローン審査に通らないケースの1つが、返済比率オーバー です。
返済比率とは 年収に占める年間のローン返済額の割合 です。返済比率が高いほど、審査を通過するのは難しくなります。
例えば、年収600万円の世帯が年間で100万円のローンを返済している場合は「100万円÷600万円×100」で返済比率は約16.7%です。
金融機関によって異なりますがおおむね返済比率の上限を30〜35%に設定しています。審査の上限(30〜35%)で借りられても、40代は教育費・修繕費・税の固定支出が重なりやすい年代です。返済が長期間にわたることを考えると、返済比率20〜25%を上限にして借入額を逆算すると安全です。
また、返済期間を短く設定すると、その分毎月と返済額は増えてしまいます。子どもの進学タイミングと重なったり、突発的な支出が発生したりすると、家計が一気に苦しくなってしまうリスクも無視すべきではありません。
なお、住宅ローンは最長借入年数を35年、完済時年齢を80歳で設定している金融機関が多いため、45歳を超えてしまうと35年間の住宅ローンが組めません。
つまり、同じ借入額であれば、返済期間が短くなることで月々の返済額が増え、返済比率をオーバーしてしまうケースが多くなるのです。
▶理想の条件を押さえた家づくり、最適価格を知る方法(無料)2-2. 【注意点2】定年後も返済が続く可能性
多くの日本企業では、60歳を定年としています。ただし、企業には65歳までの雇用確保措置が義務付けられているため、60歳以降も65歳までは再雇用制度や嘱託制度などで働くことが可能です。
仮に40歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、定年後も15年間は返済しなければなりません。
定年までの期間は問題ありませんが、収入の柱が年金になる65歳を超えてからの返済には不安を感じる方も多いでしょう。
また、再雇用制度になると収入が一気に減るケースが考えられるため、返済負担が重くなるリスクもあります。
「退職金で完済すればよい」という見通しを持っていても、実際に想定どおりの退職金が支払われる保証はありません。現実的な見通しを立てたうえで、無理なく返済できるローンを契約しましょう。
対策としては、60歳または65歳までの完済を目標に繰り上げ返済の計画を立てる方法がおすすめです。毎年のボーナスから一定額を繰り上げ返済に充てるだけでも、完済時期を数年単位で前倒しできます。
目標は60歳完済、現実的に難しければ65歳完済を上限に置くと、老後の残債リスクを抑えやすくなります。
▶【余裕のある返済プラン】など理想が叶う家づくりプランを作る(無料)2-3. 【注意点3】頭金で貯蓄が枯渇するリスク
住宅購入時には、費用全額のローンを組む場合を除いて「頭金」を支払う必要があります。
物件価格の10〜20%ほど の頭金を支払うケースが多いため、人によっては貯金がなくなるかもしれないという不安があるでしょう。
頭金は月々の返済額を抑えるためにも有効な手段ですが、住宅購入で貯金を使い果たしてしまっては、何かあった際や老後での生活にリスクがあります。
とくに意識しておきたいのが「生活防衛資金」の確保です。生活防衛資金とは、休職や失業など不測の事態に備えて手元に残しておくお金のことで、生活費の6~12カ月分が目安とされています。
たとえば月々の生活費が30万円の世帯なら、最低でも180万円は住宅購入とは別に確保しておくべきでしょう。
もしもの時の貯金は大事!保険の見直しも同時に行おう
貯金のうち、どの程度のお金を住宅購入に充てるのか、また老後に向けた資金をどのように用意するのかといった、今後の人生の資金計画を立てておきましょう。
病気や事故などに備えて、老後資金以外の貯蓄は「生活防衛資金」として、必ず別で確保しておくべきです。生活防衛資金がなければ、何らかの事情で収入が減少したとき、生活の維持が難しくなります。
また、住宅ローンを組む場合、保険の見直しのチャンスでもあります。
ローンを組むにあたり、「団体信用生命保険」に加入する必要があるからです。現在の入っている保険を含めて見直し、年間の保険料の見直しをしましょう。
頭金は「借入を減らす効果」と「手元資金の厚み」を同時に見ます。生活防衛資金を別枠で確保したうえで、頭金・繰上返済・積立(教育/老後)の優先順位を決めてください。

柴田 充輝
データが示すように、40代での住宅購入は確かに「遅くない」選択です。収入が伸びてきており、また今後も安定した収入が期待できる点は、40代の強みでしょう。
ただし、40代での住宅ローン利用には注意点もあります。完済時年齢が70歳を超える場合、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。また、教育費のピークと重なりやすいため、無理のない返済計画が重要です。
実際にマイホームを購入する際には、計画的に資産形成を進めたうえで「頭金を多めに準備し借入額を抑制する」「団体信用生命保険の保障内容を充実させる」「将来の住み替えやリフォーム需要も考慮した立地選びを行う」という対策を意識してみてください。
特に、老後の住まいとしての機能性(バリアフリー対応可能性、医療機関へのアクセスなど)を重視した物件選びが、長期的な満足度向上につながります。
どのような住宅ローンを組むにせよ、まずはHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみましょう。
具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができます。
3. 40代で住宅ローンを組むメリット·デメリット
40代での住宅ローンには、ライフステージが成熟しているからこその強みと、年齢に起因するリスクの両面があります。ここでは、メリット3つ、デメリット3つを整理し、判断材料を提供します。
3-1. 【メリット1】ライフプランが確定しやすい
40代の方は子どもが既に生まれ、家族構成が固まりつつある年代です。仕事も役職に就いて収入が安定していることに加えて、頻繁な転勤が少なくなり、20代・30代と比較するとライフプランも固まってきているでしょう。
住宅購入は金額が大きく、ローンの返済期間は長期に及ぶのが一般的です。そのため、ライフプランにおける不確定要素が多いと購入に対して不安を強く感じてしまうでしょう。
しかし、40代の方は今後の不確定要素が比較的少ないため、住宅購入の計画が立てやすくなります。「子どもの人数が確定している」「教育費のピーク時期を見通せる」といった40代ならではの強みは、物件選びとローン設計の両面で大きなアドバンテージになるでしょう。
3-2. 【メリット2】年収がピークに近く借入額を確保しやすい
賃金構造基本統計調査(令和6年)によると、所定内給与(男女計)は40〜44歳で351.4千円、45〜49歳で372.7千円でした。
年収が高い時期に審査を受けることで、借入可能額に余裕が生まれやすくなります。収入は住宅ローンの借入額を決定する要素の一つとなるため、借入額を確保するうえで40代はよいタイミングといえるでしょう。
出典:厚生労働省「令和6年賃金構造基本統計調査 結果の概況」
3-3. 【メリット3】住宅ローン減税で節税効果を得られる
【住宅ローン減税制度】とは、年末の住宅ローン残高の0.7%の税金が13年間にわたって還付される制度です。
国土交通省は、令和8年度税制改正大綱において住宅ローン減税の延長・拡充(入居:令和8年1月1日〜令和12年12月31日)を示しています。控除率は年末残高の0.7%、控除期間は最大13年が基本です(住宅区分・入居年で借入限度額や期間が変わります)。
| 住宅の区分(新築) | 2026〜2027年入居(R8〜R9) | 2028〜2030年入居(R10〜R12) | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円(5,000万円) | 4,500万円(5,000万円) | 0.7% | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円(4,500万円) | 3,500万円(4,500万円) | 0.7% | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円(3,000万円) | 原則:対象外 | 0.7% | 13年 |
| その他住宅(省エネ基準に適合しない等) | 対象外 | 対象外 | – | – |
※カッコ内は「子育て世帯等(19歳未満の子がいる世帯/夫婦のいずれかが40歳未満の世帯)」の上乗せ後の借入限度額です。
住宅ローン控除のほかにも、新築住宅に利用できる補助金・減税制度は多数あります。
制度の活用は難しく感じるかもしれませんが、注文住宅のハウスメーカーの担当者と相談しながら情報を整理し、お得に新築マイホームを手に入れましょう。

柴田 充輝
40代の住宅ローンで最も重要なのは「返済比率」の管理です。30~35%の上限はあくまでも金融機関の基準であり、実際の家計では20~25%以内に抑えることをおすすめします。
特に教育費負担が重くなりやすい40代では、教育資金が発生するタイミングを見据えたうえで、余裕を持った返済計画を立てることが不可欠です。
60歳以降は収入が減少することを織り込んだうえで、借入時は定年時年齢から逆算し、できれば60歳完済を目標としましょう。現実的に難しければ、遅くとも65歳完済という条件で契約することをおすすめします。
頭金は物件価格の20%+諸費用分を準備し、生活防衛資金(生活費6ヶ月分)は別途確保します。あた、返済期間を短縮するためにボーナスの一部や昇給分を活用し、毎年一定額を繰り上げ返済に充てる習慣をつけましょう。
3-4. 【デメリット1】返済期間が短く月々の負担が大きい
多くの金融機関は完済時年齢の上限を80歳、借入期間の上限を35年に設定しています。45歳で申し込むと最長35年のローンが組めますが、46歳以降は1年ずつ短くなり、月々の返済額が増加します。
返済額が増えれば返済比率も上がり、審査の通過自体が難しくなるケースも考えられるでしょう。適切な返済比率である「20〜25%以内」を維持するためには、頭金を多めに入れて借入額を抑えるか、物件価格そのものを見直す必要があります。
3-5. 【デメリット2】教育費·老後資金との同時負担
40代で住宅ローンを組む場合、子どもの教育費がピークを迎える時期とローン返済が重なりやすい点は大きなリスクです。子どもの高校・大学進学時にはまとまった支出が発生するため、長期的なライフプランニングは欠かせません。
さらに、ローン完済後に十分な老後資金が残っていなければ、年金だけでは生活費をまかなえない恐れもあります。住宅ローン・教育費・老後資金の3つを同時に管理する必要があるため、キャッシュフロー表を作成し、支出が集中する時期を事前に把握しておくことが重要です。
3-6. 【デメリット3】健康リスクで団信に加入できない可能性
住宅ローンの契約時には、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険(団信)」への加入が求められます。団信とは、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害になった場合に残債が保険金で完済される仕組みです。
令和6年度の国土交通省調査では、金融機関の95.1%が「健康状態」を審査項目として重視していると回答しました。40代は生活習慣病のリスクが高まる年代であり、高血圧・糖尿病・脂質異常症などの既往歴があると、団信の審査に通らない場合があります。
住宅購入を検討しはじめたら、早めに健康診断を受け、告知事項に該当するリスクがないかを確認しておきましょう。
出典:国土交通省「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
4. 40代の住宅ローンシミュレーション【借入額·返済期間別】
この章では、年収別・借入期間別の返済額シミュレーションを紹介します。
4-1. シミュレーション条件と前提
以下の条件に基づいて、住宅ローンの返済をシミュレーションしてみます。
- 年収600万円、借入額3000万円・3500万円
- 返済期間30年・25年・30年で比較
なお、実際の住宅ローン金利は金融機関や商品タイプによって大きく異なります。2026年3月時点では、変動金利型が年0.6〜0.7%台、全期間固定型のフラット35(借入期間21年以上・融資率9割以下)は年2.25%です)。
日銀は2025年12月に政策金利を0.75%へ引き上げており、今後も金利上昇が見込まれています。本シミュレーションは比較のため年1.0%で統一しているので、あくまで目安としてご活用ください。
4-2. 借入期間30年 vs 25年 vs 20年 — 月々返済額の比較
| 借入額 | 返済期間 | 月々返済額(目安) | 総返済額(目安) | 利息合計(目安) | 年収600万円の返済比率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 30年 | 約9.6万円 | 約3,473.7万円 | 約473.7万円 | 約19.3% |
| 3,000万円 | 25年 | 約11.3万円 | 約3,391.9万円 | 約391.9万円 | 約22.6% |
| 3,000万円 | 20年 | 約13.8万円 | 約3,311.2万円 | 約311.2万円 | 約27.6% |
| 3,500万円 | 30年 | 約11.3万円 | 約4,052.6万円 | 約552.6万円 | 約22.5% |
| 3,500万円 | 25年 | 約13.2万円 | 約3,957.1万円 | 約457.1万円 | 約26.4% |
| 3,500万円 | 20年 | 約16.1万円 | 約3,863万円 | 約363.1万円 | 約32.2%(危険) |
4-3. 繰り上げ返済で定年前に完済するプラン例
45歳で3,000万円を30年返済で借りると75歳完済になります。60歳完済を目標にする場合は、繰上返済で返済期間を実質15年程度まで短縮する設計が必要です。
繰り上げ返済は「期間短縮型」のほうが、利息削減効果が大きいのが一般的です。ただし、減税・手元資金とのバランスも踏まえて年単位で設計しましょう。
ポイントは、子どもの教育費がピークを過ぎる時期から繰り上げ返済を本格化させる点にあります。大学を卒業するタイミングで教育費の負担が軽くなるため、浮いた資金をローン返済に集中させるのが現実的なプランといえるでしょう。
なお、繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。それぞれの違いは、以下のとおりです。
- 期間短縮型:毎月の返済額は変わらず、返済期間全体を短くする方式
- 返済額軽減型:返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方式
利息の総額を減らす効果が大きいのは期間短縮型です。定年前の完済を優先するなら、期間短縮型を選ぶとよいでしょう。

柴田 充輝
当然ですが、収入額やボーナス・退職金制度の有無などは個人差があります。平均データはあくまでも参考程度にとどめておき、別の家計状況に応じて判断することが重要です。
また、子どもがいる場合は進学のタイミングと必要な資金を、事前にシミュレーションしておきましょう。一方で、子どもが独立すると教育費用の負担から解放されるため、余裕資金は集中的に住宅ローンの返済に充てることをおすすめします。
「定年後の残債リスク」にも注意が必要です。65歳時点でローン残高が1,000万円を超える場合、年金収入での返済は困難でしょう。そのため、40代でマイホームを購入する場合は繰り上げ返済の計画を購入時から織り込み、退職金に過度に依存しない返済戦略を立てることが大切です。
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5. 40代で住宅ローンを組むべきでない人の特徴
40代での住宅購入は十分に現実的な選択肢ですが、すべての方に適しているわけではありません。以下の3つに該当する場合は、住宅ローンの申し込み前に家計の見直しや健康面の対策を優先すべきです。
- 年収に対して既存の借入れが多い:自動車ローンや教育ローンを含めた返済比率が30%を超えると、審査に通らない可能性が高い
- 健康状態に不安があり団信に加入できない:団信に入れなければ、大半の金融機関で住宅ローンを契約できない
- 退職金でのローン完済を前提にしている:退職金は企業の業績や制度変更で減額されるリスクがあり、計画が崩れこともある
特に注意したいのは、3つ目の「退職金頼みの返済計画」です。厚生労働省の「就労条件総合調査」によると、退職給付制度がある企業の割合は74.9%にとどまり、すべての会社で退職金が支給されるとは限りません。資金計画を立てるためにも、自社の制度を確認しましょう。
上記に該当する方は「住宅購入を諦める」のではなく、「今はまだタイミングではない」と考えましょう。既存ローンの整理や健康改善、頭金の積み増しといった準備を先に進めれば、数年後に無理のない条件で住宅ローンを組める可能性は十分にあります。
6. 40代で住宅ローンを成功させる5つのポイント
40代はライフプランが固まってきていることで、住宅購入の条件などを決めやすい強みがあります。とはいうものの、住宅ローン契約時にはシミュレーションをしっかりとしたうえで返済プランを考えなければなりません。
40代の住宅購入で失敗しないためにも、意識しておきたい5つのポイントは以下のとおりです。
40代で住宅ローンを組むためのポイント
- 計画的に繰り上げ返済を行う
- 返済比率を抑える
- 住宅ローン減税制度を活用する
- 貯蓄と返済のバランスを考える
- 複数の金融機関で事前審査を受ける
この章では、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
6-1. 返済比率を20~25%に抑える
返済比率はあくまでも金融機関が定める条件であり、余裕を持った返済が可能なラインではありません。
返済比率ギリギリでローンを組んでしまうと、返済が苦しくなってしまうでしょう。その結果、日常生活の満足度を大きく損ねる事態になりかねません。余裕を持って返済するためには、返済比率を20%前後、高くても25%までに抑えることをおすすめします。
また、住宅購入は住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税の支払いやメンテナンス費用も踏まえたうえで検討しましょう。
なお、返済比率の計算には住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローンなど既存の借入れも含まれます。すでにほかのローンがある方は、合算した年間返済額で計算してください。
▶見えない家づくりの落とし穴をチェック6-2. 計画的に繰り上げ返済を行い60歳完済を目指す
定年を過ぎてからローン返済に追われないようにするためにも、余裕のあるうちに計画的に繰り上げ返済をしましょう。
定年を過ぎると、一般的に収入は減ります。また、働ける期間も短い(10年以下が一般的)ため、お金を稼ごうにも稼ぐ術が少なくなってしまうため、現役の頃に多くを返済しておくのがおすすめです。
また40代で住宅を購入する方は、退職金を利用した繰り上げ返済や一括返済を考えている方も多いでしょう。退職金を返済計画に入れるのは問題ありませんが、退職金だけをアテにした返済は危険です。
近年では退職金の減額が発生している企業も多くあるため、バランスの良い返済計画を立てましょう。60歳完済が難しい場合でも、65歳完済を上限に置いて計画すると、年金期の負担を抑えやすくなります。
▶見えない家づくりの落とし穴をチェック6-3. 住宅ローン減税制度をフル活用する
【住宅ローン減税制度】とは、年末の住宅ローン残高の0.7%の税金が13年間にわたって還付される制度です。
2024年からは「省エネ基準を満たす住宅」が条件に加わりましたが、適用されれば毎年かかる税金を抑えやすくなります。(参考:国土交通省「住宅ローン減税」)
ほかにも、新築住宅に利用できる補助金・減税制度は多数あります。
制度の活用は難しく感じるかもしれませんが、注文住宅のハウスメーカーの担当者と相談しながら情報を整理し、お得に新築マイホームを手に入れましょう。40代は年収が高く納税額も大きい傾向にあるため、控除の恩恵をフルに受けやすい点もメリットです。
令和8年度税制改正大綱では、適用期限の5年延長(令和8年〜令和12年入居)が示されています。省エネ要件や床面積要件などの条件で適用可否が分かれるため、購入物件が要件を満たすかを早めに確認してください。
▶見えない家づくりの落とし穴をチェック6-4. 団信の保障内容を比較して選ぶ
団信(団体信用生命保険)は金融機関ごとに保障内容や上乗せ金利が大きく異なるため、複数の商品を比較して選びましょう。主な団信の種類と、金利上乗せの目安は以下のとおりです。
- 一般団信:死亡・高度障害で残債が免除
- ワイド団信:持病・既往歴がある人でも入りやすい(保障は主に死亡・高度障害)
- がん団信:がん(多くは診断確定)で残債が全額または一部免除(条件あり)
- 三大疾病団信:がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定条件を満たすと残債免除
- 八大疾病団信:三大疾病+生活習慣病(高血圧症・糖尿病など)まで対象を拡大
- 全疾病保障(就業不能)団信:病気・ケガによる就業不能が一定期間続くと返済免除
40代は生活習慣病リスクが高まる年代のため、がん保障や三大疾病保障の付帯を検討する価値があります。ただし、三大疾病保障などの特約は「50歳未満」を加入条件としている金融機関が多い点に注意が必要です。40代後半の方は早めに検討を始めましょう。
また、団信に加入すると既存の生命保険と保障が重複する場合があります。保険の見直しもあわせて行えば、その分を返済や貯蓄に回す余裕が生まれるでしょう。
6-5. 複数の金融機関で事前審査を受ける
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、1社で断られても別の金融機関で通過するケースは珍しくありません。メガバンク・地方銀行・ネット銀行・フラット35のなかから、最低でも2〜3社に事前審査を申し込みましょう。
比較の際は金利だけでなく、団信の保障内容・繰り上げ返済手数料・事務手数料や保証料の体系もチェックしてください。とくにネット銀行は店舗コストが低いぶん、金利や団信の保障面で有利な商品を提供しているケースが多いため、選択肢に入れておくのがおすすめです。

柴田 充輝
40代で住宅ローンの契約をする際には、「計画性」と「余裕」を意識しましょう。理論上は返済ができても、返済の途中で収入減少や金利上昇などの事態が起こると、返済計画に影響が出ます。
繰り上げ返済は、できれば毎年1回定期的(ボーナス時期など)に実施しましょう。これにより、退職金への依存度を抑えられます。
もし配偶者が専業主婦(夫)なら、パートでも構わないため、収入を得てもらうと安心感が大きくなります。家族全が快適に暮らすためにも、全員で協力することが大切です。
住宅ローンの返済だけでなく、当面の生活費や自分たちの老後に向けた貯蓄も進める必要があります。生活防衛資金・教育資金・老後資金の確保にも意識を向けて、バランスの良い返済計画を立てましょう。
資金計画を立てる際は、ご自身の建てたい家を予算内に作ることが可能なのかという点も大きなポイントとなります。
そのため、資金計画は、ハウスメーカー探し・土地探しと並行して進めることがおすすめです。
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7. 40代の住宅ローンに関するよくある質問(FAQ)
Q1. 40代で住宅ローンの審査に通らないのはなぜ?
A. 主因は①返済比率、②完済時年齢の制限、③団信(健康審査)です。
返済比率は既存ローン(車・教育・カード等)も含めて計算されます。完済年齢上限で返済期間が短くなると月返済が増え、比率が上がりやすい点にも注意してください。
Q2. 40代の住宅ローンで頭金はいくら必要?
A. 目安は物件価格の2割ですが、最低でも諸費用(5〜8%)と生活防衛資金を優先します。
頭金を増やしすぎて貯蓄が枯渇すると、病気・転職・修繕など想定外の支出が発生したとき、苦しくなります。頭金よりも、返済比率と手元資金の厚みを優先してください。
Q3. 40代で住宅ローン3,000万円を借りると月々いくら?
A. 金利1.0%の例では、30年で約9.6万円、25年で約11.3万円、20年で約13.8万円が目安です。
| 返済期間 | 月々返済額(目安) |
|---|---|
| 30年 | 約9.6万円 |
| 25年 | 約11.3万円 |
| 20年 | 約13.8万円 |
なお、月々の返済額は金利や借入条件で変動します。事前に、返済比率が20〜25%程度の範囲に収まるかを確認してください。
Q4. 40代で住宅ローンを組むと何歳で完済できる?
A. 完済年齢=借入年齢+返済年数です(繰上返済で短縮できます)。
| 借入年齢 | 20年返済 | 25年返済 | 30年返済 | 35年返済(可能な場合) |
|---|---|---|---|---|
| 40歳 | 60歳 | 65歳 | 70歳 | 75歳 |
| 45歳 | 65歳 | 70歳 | 75歳 | 80歳 |
| 49歳 | 69歳 | 74歳 | 79歳 | 84歳 |
金融機関の完済時年齢上限(多くは80歳)により、35年返済が組めないケースがあります。
Q5. 40代の住宅ローン借入額の平均はいくら?
A. 平均は統計の母集団で変わります。まずは返済比率上限から逆算しましょう。
40代が住宅ローンを組むときの平均的な借入額の目安は「約3,000万円」です。国土交通省「住宅市場動向調査」では、40代の取得も多い分譲戸建(建売)の借入金平均が3,335万円、分譲集合(新築マンション等)は2,589万円でした。
ただし、注文住宅(新築で土地も購入して建てる)は借入が大きくなる傾向にあります。購入する物件の種類だけでなく、エリアによっても差が生まれるため、あくまでも目安にとどめましょう。
Q6. 40代で住宅ローンと教育費を両立するには?
A. 返済比率を低め(20〜25%)に置き、教育・老後の積立を先に確保して月次キャッシュフローで管理します。
教育費ピーク(中学〜大学)と返済を重ねないよう、進学時期を軸に家計表を作り、厳しい場合は借入額・住宅価格・購入時期のいずれかを調整しましょう
8. まとめ
この記事では、40代の方が住宅ローンを組む際の気になるポイントや注意点について解説しました。
本記事の内容の要約は以下のとおりです。
- 一次取得者では「30代が最多、次点が40代」。40代での購入は珍しくありません。
- 審査上限ではなく安全ライン(返済比率20〜25%)で借入額を逆算します。
- 頭金は入れすぎず、生活防衛資金を確保して”詰まない家計”にします。
- 60歳完済を目標に繰り上げ返済を計画化し、退職金依存を減らします。
この記事のポイント
- 40代で住宅ローンを組むことは可能?
可能です。
国土交通省の調べによると、注文住宅・分譲戸建住宅を初めて購入した世代で一番多いのは30代ですが、二番目に多いのは40代でした。
詳しくは「1.「40代」でも住宅ローンは組める!マイホーム購入は珍しくない」をご覧ください。 - 40代で住宅ローンを組むメリットは?
40代で住宅ローンを組むメリットは以下のとおりです。
ライフプランが固まってきている
終(つい)の住処(すみか)を持てる
40代に新築の住宅を購入することで、長く住む環境をしっかりと計画することができるというメリットがあります。 - 40代で住宅ローンを組む3つの注意点とは?
ローンの借入金額が大きくて審査に通らないことがある
返済期間が定年後に及ぶ可能性がある
返済額の負担が大きくなると貯金がなくなるかもしれない
40代で住宅ローンを組む際には、30代よりも返済期間が短くなる傾向があり、その分、「年間返済額」が増える可能性があります。貯蓄をどこまで切り崩すか、全体の借入金額に無理はないかなど、事前の資金計画が大切です。 - 40代で実際に住宅ローンを組んだ方の平均年収や頭金はいくらぐらい?
国土交通省の調べによると、40代で住宅ローンを組んだ方の平均世帯年収は600万以上800万円未満の層が一番多く、その次に「400万以上600万円未満」「800万円以上1,000万円未満」の層が多くなっています。
詳細は「3-1.平均年収・頭金」で解説しています。 - 40代で住宅ローンを組む場合に大切なポイントは?
40代で住宅ローンを組む場合、以下のポイントに気を付けましょう。
計画的に繰り上げ返済を行う
返済比率を抑える
住宅ローン減税制度を活用する
貯蓄と返済のバランスを考える
また、住宅ローンの選択や返済プランにただひとつの正解はありません。個人の状況や考え方で、プランそれぞれのメリットやデメリットは異なります。
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この記事の編集者

まさかの…土地探しが振り出しに!?
住みたいエリアの条件だけで土地を探していたけど、よくよく建てる家を考えた結果、4人家族の家にするには狭すぎて断念…。