【2025年最新版】「住宅ローンの金利相場」徹底比較

変更日:

2025.09.25

住宅ローンの金利相場は上昇傾向にあります。
これからマイホームを買う際には、金利についても今まで以上に考慮した検討が必要です。

2025年1月に日銀が0.25％の追加利上げをしたため、政策金利が0.5％程度になりました。

その後も市中金利が上昇している影響で、2025年8月における全期間固定金利の「フラット35」の最頻金利は1.87%となっています。最大金利も、4.14%と上昇傾向です。

また各銀行も「変動金利」を見直しています。2025年4月に多くの銀行が金利を見直しており、返済中の変動金利は2025年7月から、金利が上がりました。

本記事では、住宅ローンの利用を検討している方に向けて、最新の住宅ローン金利相場を解説します。

主要銀行ごとの金利を比較し、異なる金利タイプの特徴を整理しながら、自分に最適な住宅ローンを選びましょう。

注文住宅の住宅ローンを組む際の基本的な流れが知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

この記事の監修者

柴田 充輝

FP1級技能士・社会保険労務士・行政書士・宅建士。
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じ、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に1,000記事以上を執筆。

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1.2025年最新の住宅ローン金利相場動向と各種比較

2024年3月にマイナス金利政策が解除され、2024年7月と2025年1月には日銀が追加利上げを決定しました。

2025年7月の日銀金融政策決定会合（7月30日〜31日）では追加利上げは見送られたものの、住宅ローンの金利は上昇傾向が続いています。

1-1. 金利タイプ別の政策変更前後における金利相場の比較

以下の表は、マイナス金利解除および日銀の利上げ前後で、住宅ローン金利がどのように変化したかを示すため、2024年2月と2025年3月・8月の金利相場をまとめたものです。

※2025年8月時点/単位：年率

固定金利は全般的に上昇しており、変動金利も上昇傾向が続いています。物価上昇率やインフレ動向、経済成長率なども金利や日銀の政策決定に影響を与えます。
今後も金利が上昇する可能性が高いため、最新の金利動向に注意が必要です。

「マイナス金利解除による生活への影響」「変動金利の今後の見通し」について知りたい方は、以下の関連記事もご覧ください。

1-2. 金融機関別の金利相場比較

以下の表は、金融機関の種類ごとに、2025年8月時点の住宅ローン金利相場をまとめたものです。

※2025年8月時点/単位：年率

一般的に、ネット銀行はメガバンクや地方銀行と比較して、低金利の傾向があります。これは、オンライン完結型のサービスにより、人件費や店舗運営費を削減できるためです。

ただし、金利は時期やキャンペーン、個人の信用状況などによって変動する可能性があるため、必ず最新の情報を確認しましょう。

FP1級技能士

柴田 充輝

金融機関の住宅ローン金利は、上昇傾向が続いています。金利タイプの「固定金利」は長期金利（10年国債）に連動し、「変動金利」は市場の短期金利（短期プライムレート）を基準に決められます。「短期金利」は、日銀の金融政策によって変動します。

なお、住宅ローンを借り入れる際の「適用金利」は、金融機関の審査を経て、借り手の返済能力に応じ個別に決定されます。最新の金利情報については、各金融機関の公表データを確認してみてください。

家を購入するタイミングについてですが、現在の金利水準はまだ歴史的に見れば低い水準にあるものの、上昇傾向は継続する見込みです。物件購入の準備が整っている方は、金利上昇前の早めの決断も選択肢の1つに入れてもよいでしょう。ただし前提として、頭金の準備状況と借入額のバランス、家計の返済余力などを含めて慎重に検討する必要があるでしょう。

住宅ローンは多くの金融機関が提供しているため、「どの住宅ローンを選べばよいの？」と迷う人も多いのではないでしょうか。

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2. 後悔しない住宅ローンを組むための2つのコツ

後悔しない住宅ローンを組むためのコツは、主に2つあります。

金利タイプのや金融機関の特徴や、向いている人についてまとめているので、ぜひ住宅ローン選びの参考にしてください。

2-1. 自分に合った「金利タイプ」を選ぶ

住宅ローンには、主に以下の金利タイプがあります。

初期返済額を抑えつつ将来の金利変動を受け入れられる人には変動金利が向いており、短期間でも金利を安定させたい人には期間選択型固定金利が適しています。

将来的な金利上昇リスクを避けたい場合は、全期間固定金利（フラット35など）も検討候補です。借入後の金利上昇リスクを避けたい場合、全期間固定金利は適した選択肢といえるでしょう。

2-2. 自分に合った「金融機関」を選ぶ

金融機関は、大きく次の種類に分けられます。

同じ金利タイプでも、銀行によって金利水準が異なります。複数の銀行で金利や受けられるサービスなどを比較したうえで、申込先を決めましょう。

審査基準も銀行ごとに異なります。審査基準は公表されていないため明確な基準は不明ですが、自身の収入・職種・信用状況に合った銀行を選ぶと、通過に通過できる可能性が高まるでしょう。

メガバンクや地方銀行には地域密着型サービスがあり、地元での利便性の高さがメリットです。一方で、ネット銀行は地域に関係なく利用できる特徴があるため、どちらが自分にとって利便性が高いかも含めて比較してみてください。

柴田 充輝

変動金利を選択する場合、現在の低金利メリットを享受できる一方で、今後の金利上昇リスクを十分に理解しておく必要があります。
毎月の返済額が1万円以上高くなる場合もあり、家計への影響は決して小さくありません。

変動金利を選ぶ際の重要なポイントは、金利上昇に備えた資金準備です。

具体的には、金利が1％上昇した場合の返済増加額を毎月積み立てておく、繰上返済資金を計画的に準備するなどの対策が有効です。

また、借入額を控えめに設定し、金利上昇時でも家計に余裕を保てる範囲で計画することも重要です。

住宅ローンには、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う、全期間固定金利の「フラット35」もあります。

フラット35は審査基準が銀行とは異なるため、銀行の住宅ローンと比べ審査に通りやすくなっています。勤続年数や収入が不安定などで住宅ローンの審査に通るか不安な場合は、フラット35を検討してみましょう。

最終的には、ご自身の年収、家族構成、将来の収入見通し、リスク許容度などを総合的に考慮し、決定する必要があります。
複数の金融機関で事前審査を受け、条件を比較・検討したうえで、最も適した選択肢を見つけましょう。

3.35年住宅ローンの利息シミュレーション

ここでは、35年の住宅ローンを組んだ際の利息総額を、借入金額3,000万円と4,000万円の場合でシミュレーションします。

3-1. 借入金額3,000万円の場合

3,000万円を35年で借り入れた場合の金利タイプ別の利息総額は、以下のとおりです。

※金利（単位：年率）は2025年8月時点の相場を基に試算しています。実際の適用金利は金融機関や個人の信用状況により異なる場合があります。

3-2. 借入金額4,000万円の場合

4,000万円を35年で借り入れた場合の金利タイプ別の利息総額は、以下のとおりです。

※金利（単位：年率）は2025年8月時点の相場を基に試算しています。実際の適用金利は、金融機関や個人の信用状況により異なる場合があります。

上記のシミュレーションから、金利タイプや適用金利によって総返済額が異なることがわかります。

ただし、変更金利や固定金利（期間選択型）は不確定要素が多いため、シミュレーションどおりの結果になるとは限りません。

資産状況や今後のライフプランなどを通じて、金利変動を許容できるかどうかを検討しましょう。

なお、このシミュレーションには諸費用（事務手数料、保証料、登記費用など）が含まれていません。実際には、購入する物件価格の10～20％程度の費用が発生すると把握しておきましょう。

住宅ローンの借入希望額から毎月の返済額を調べたい方は、ぜひこちらのシミュレーションをお使いください。

注文住宅予算シミュレーション

柴田 充輝

シミュレーションでは変動金利の平均金利を2.5％と設定していますが、実際の金利変動はより複雑です。過去の金利推移を見ると、短期間での急激な上昇もあれば、長期間の横ばいもあります。実際の金利は、様々な要因により大きく変動する可能性があると理解しておく必要があります。

10年固定金利は、固定期間中の安心感と総返済額のバランスが取れた選択肢として位置づけられます。ただし、11年目以降の金利が現在より高くなる想定であることを考慮すると、固定期間終了時の戦略が重要です。その時点での市場金利動向を見極めて、再度固定するか変動に切り替えるかの判断が求められます。

適用金利を選択する際には、まずご自身のリスク許容度を把握しましょう。月々の返済額変動を受け入れられるか、将来の収入増加が見込めるかなど、個人の状況に応じた判断が必要です。

次に、現在の家計で変動金利の上昇リスクに対応できる家計の余裕があるか、緊急時の資金準備ができているかなど、財務的な安定性も重要な確認ポイントです。

住宅ローンで失敗した方の事例を見たい方は、以下の記事もご覧ください。

4.【2025年】住宅ローンを利用するときに活用したい減税・補助金

住宅ローンを利用する際には、住宅ローン減税制度（住宅ローン控除）の活用を検討しましょう。この制度は、一定の要件を満たす場合に、所得税や住民税から年末ローン残高の0.7％の控除を受けられるものです。

例えば新築住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅）の場合、最大で合計409.5万円（子育て世帯等は455万円）の控除を受けられます。

なお、2025年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン減税の適用外となる可能性があります。

具体的には、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たしていない住宅は住宅ローン減税の対象外です。

柴田 充輝

現行の住宅ローン減税は2025年12月31日が適用期限となっています。これまでも税制改正において、住宅ローン減税の控除率や借入限度額などが繰り返し改正されました。適用期限についても延長されてきた経緯があります。

13年間の控除期間全体で考えると、ローン残高の推移にもよりますが、総額200万円から300万円程度の税負担軽減効果が期待できます。これは住宅購入時の諸費用をほぼ相殺する規模であり、マイホーム購入の経済的負担の大幅な軽減が可能です。

住宅ローン減税期間中の繰上返済については、慎重な判断が必要です。減税による節税効果と住宅ローン金利による負担を比較し、どちらが有利かを検討する必要があります。

現在のような低金利環境では減税効果のほうが大きい場合も多く、控除期間中は繰上返済を控えたほうが経済的に有利な場合があります。

不動産会社の担当者やFP（ファイナンシャルプランナー）と相談しながら、制度を最大限活用してトータルコストを抑えながらマイホームを購入しましょう。

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まとめ

住宅ローンを選ぶ際は以下のポイントを考慮・検討すると、後悔のない住宅ローン商品を選びやすくなります。

自身のライフプランやリスク許容度を考慮しながら、慎重に検討しましょう。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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