- 変更日:
- 2025.12.04
家づくりの相談窓口「家づくりのとびら」にも「4,000万円の一戸建ては高すぎる」「買ってしまって後悔しないか」といった質問が寄せられます。全国の住宅価格は上昇傾向にあり、東京などの都市部では注文住宅の本体工事費だけで3,000万円以上になるケースも増えています。
4,000万円という金額は住宅購入者にとって大きな投資ですが、計画や判断を間違えなければ「もったいない」とは限りません。
この記事では、金融機関や住宅関連の調査データを基に、4,000万円の一戸建ての実態と「もったいない」と感じてしまう原因、購入を検討する際の判断軸を解説します。賃貸と比較したときの損得や、返済シミュレーション、家づくりで得られる価値を総合的に考えることで、後悔のない判断をサポートします。
この記事でわかること
- 住宅価格について
- 年収と住宅ローン返済シミュレーションについて
- 後悔しないためのチェックポイント
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目次
1.住宅価格は上昇傾向：4,000万円は特別高額ではない
国土交通省が2024年7月に公表した
令和6年度（2024年度）住宅市場動向調査によると、住宅購入資金の平均値は注文住宅が6,188万円、分譲戸建住宅が4,591万円、分譲集合住宅（新築マンション）が4,679万円、既存戸建住宅が2,917万円などとなり、いずれも前年調査より上昇しています。
注文住宅の平均購入額は前年から377万円増と大幅な上昇であり、建売住宅にあたる分譲戸建住宅も前年を約301万円上回りました。こうした統計から、首都圏や大都市では4,000万円台の一戸建てが標準〜やや高級な価格帯になりつつあることがわかります。
平均価格と購入額の比較
| 住宅の区分 | 2024年度の購入額（平均） | 前年差* | 備考 |
|---|---|---|---|
| 土地付き注文住宅 | 6,188万円 | ＋377万円 | 土地代込みの注文住宅で平均購入額が最も高い |
| 建売住宅（分譲戸建） | 4,591万円 | ＋301万円 | 規格住宅や分譲戸建など建売住宅の平均 |
| 新築マンション（分譲集合住宅） | 4,679万円 | −37万円 | 三大都市圏では5,000万円超も多い |
| 中古戸建 | 2,917万円 | −66万円 | 築年数や立地により価格差が大きい |
| 中古マンション | 2,919万円 | ＋126万円 | 駅近や人気エリアは高騰傾向 |
| リフォーム住宅 | 154万円 | ＋17万円 | リフォーム時にかかる平均資金 |
*前年差は令和5年度（2023年度）住宅市場動向調査との比較。前年比のプラス・マイナスは国交省の報告書から計算した差額である。
注文住宅の平均建築費は3,000万円台前半ですが、土地代を含めると4,000万円を超えるケースが多く、都市部では4,000万円台でようやく理想の住まいが実現できるといった状況です。そのため、4,000万円を「贅沢」と捉えるのではなく、予算と価値のバランスをどう考えるかが重要です。
2.「4,000万円はもったいない」と言われる3つの理由
2-1. 建物の価値が減少する
木造住宅は耐用年数22年とされ、築20年程度で建物価値がゼロに近づくとされます。新築のときは高額でも、年数が経つと資産価値が下がるため、「数十年後に残らないものに4,000万円も払うのはもったいない」という考えが生まれます。
2-2. 自然災害によるリスク
日本は地震や台風、洪水など自然災害が多く、建物が倒壊・浸水すれば資産価値は一瞬で失われます。賃貸なら修復は大家の負担ですが、持ち家は自分で修繕費を負担しなくてはなりません。地震保険や耐震等級3の住宅を選ぶなど、災害リスクに備えることが必要です。
2-3. 住宅ローンで自由に使えるお金が減る
持ち家を購入すると毎月のローン返済が固定費としてのしかかり、転職や引っ越しの自由度が下がります。収入が減ったり、家族構成が変わったりしてもローンは残るため、家計を圧迫しやすいのも「もったいない」と感じる要因です。
3.賃貸と購入の損得を考える「200倍の法則」
4,000万円の家を建てるなら、同程度の物件を賃貸すると月いくらになるかを比較しましょう。「家賃の200倍＝購入価格」が賃貸か購入かの判断基準とされ、家を買うほうが得かどうかを判断できます。
たとえば、4,000万円の物件は月20万円の家賃に相当します。購入価格が家賃の200倍以内なら購入がお得、逆に300倍を超える場合（新築の一戸建ては300倍が相場）なら賃貸の方が得とされています。
この法則はあくまで目安です。立地や将来の住み替え予定、家族構成の変化を踏まえ、自分に合った判断が必要です。
4.年収とローン返済シミュレーション
4,000万円の家を買う場合、「毎月の返済がどの程度になるのか」「どれくらいの年収が必要なのか」を具体的に把握することが重要です。金利や返済期間によって必要な年収は変わります。
4-1.35年ローンの場合
- 単独世帯：最低年収550万円で返済が可能とされます。金利0.7％なら月々約10万7,408円、金利1.5％では約12万2,473円、金利2％では約13万2,505円の返済となり、年収に対する返済比率は約23〜29％です。
- 共働き世帯：世帯年収600万円以上、主債務者の年収500万円以上が最低ラインです。夫500万円・妻100万円の世帯の場合、金利0.7％なら返済比率は約21.5％と比較的余裕がありますが、配偶者の収入が減ると返済比率が30％を超えるため注意が必要です。
4-2.40年ローンの場合
- 単独世帯：最低年収450万円。金利0.7％の場合、月々約9万5,567円、金利2％では約12万1,130円となり返済比率は25〜32％です。
- 共働き世帯：世帯年収500万円以上、主債務者年収400万円以上。夫400万円・妻100万円の世帯なら返済比率は約23〜33％で、配偶者の収入が無くなると30％を超えます。
4-3.50年ローンの場合
- 単独世帯：最低年収400万円で返済可能。金利0.7％なら月々約7万9,031円、金利2％では約10万5,516円の返済です。
- 共働き世帯：世帯年収450万円以上、主債務者の年収350万円以上が目安。夫350万円・妻100万円の世帯なら返済比率は21〜27％で済みますが、こちらも配偶者の収入がなくなると返済比率が急上昇します。
4-4.頭金と年収倍率の目安
ローンを組む際は頭金の有無も重要です。頭金の目安は購入価格の20％（4,000万円なら800万円）とされています。頭金を多く用意すれば月々の返済額や総返済額を減らせます。ただし生活費や教育費、老後資金も考慮し、手元資金をすべて投入しないようにしましょう。
年収と借入額のバランスを示す「年収倍率」は、フラット35利用者の場合、中古戸建では5.7倍、注文住宅や建売住宅では6.9倍、土地付き注文住宅では7.7倍であることが報告されています。4,000万円の住宅なら年収571万〜800万円程度が目安とされ、これを超える年収なら無理なく返済できると考えられます。
理想のマイホームを建てるには頭金がいくら必要なのか？」
「最適な住宅ローンの利用方法はどれなのか？」
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といった疑問が出てきた際には、無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス をご利用ください。
あなたが建てたい家の実際の資金計画を比較できるため、具体的にかかる費用がわかり、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら、現実的な資金計画を立てることができますよ。
5.4,000万円の予算で実現できる家の特徴
一般的に4,000万円の予算があれば性能・デザインともにこだわった注文住宅が可能とされています。具体的には次のような家づくりが想定できます。
5-1.土地がある場合
土地を所有している場合は建築費に予算を全額使えるため、ZEH仕様や長期優良住宅、二世帯住宅など高性能かつ多様な設計が可能です。平屋や二世帯住宅、意匠性の高い外観、太陽光発電やスマートホーム機能など、住まいの価値を高める設備にも投資できます。
5-2.土地代込みの場合
土地購入費用を含めて4,000万円に収める場合、建物本体にかけられる予算は約3,000万円が上限と考え、外構や地盤改良など付帯工事費が本体価格の約20％、諸経費が約10％かかることを見込む必要があります。
5-3.間取り・仕様の自由度
4,000万円の予算があれば延床35〜45坪程度のゆとりある間取りが実現でき、20畳以上のLDKや書斎、二世帯住宅、バリアフリーの平屋など、家族のライフスタイルに合わせたプランが組めます。
また、断熱・気密性に優れたZEH仕様、耐震等級3の確保、長期優良住宅の認定を取得できるなど、安全性と省エネ性能を両立した家が建てられる点も魅力です。
内観・外観のデザイン自由度も高く、無垢材やタイル、間接照明など素材にこだわり、自分たちだけのオリジナル空間を実現できます。
6.「もったいない」と後悔しないためのチェックポイント
6-1. 生活設計に合った予算か見極める
ローンの返済比率（年間返済額 ÷ 年収 ×100）が25〜30％を超えると生活が圧迫されやすくなります。前述のシミュレーションのように、年収に対して月返済額が適切か、金利上昇や配偶者の収入減少にも耐えられるかを確認しましょう。
6-2. 頭金を準備し、利息を抑える
頭金を20％以上用意すると借入額が減り返済負担が大きく軽減されます[22]。また、複数の金融機関を比較し、金利の低いローンを選ぶことで月々の支払いを抑えられます。
6-3. 賃貸との比較をする
「200倍の法則」や「年収倍率」を使い、4,000万円を超える物件が自分のライフスタイルに見合うか検討します。家族の人数や将来の転勤・介護など、住み替えリスクが高い場合は賃貸や中古住宅も選択肢に入れると良いでしょう。
6-4. 将来価値を意識した住宅性能にこだわる
耐震等級3やZEHなどの高性能住宅は、長く住み続けるほど光熱費削減や資産価値維持のメリットがあります。災害リスクを抑え、将来売却する際にも有利になるため、初期費用をかけても長期的には「もったいない」投資ではありません。
6-5. 信頼できるパートナー選び
ハウスメーカーや工務店を選ぶ際は、住宅性能を重視しつつ2〜3社に絞って比較検討することが推奨されています。担当者がメリットだけでなくデメリットも説明してくれるかどうかをチェックし、自分たちの希望をしっかり聞いてくれる企業を選びましょう。
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7.よくある質問（FAQ）
Q1.土地付きで4,000万円以内の一戸建てを建てることは可能ですか？
A. 土地代を含めると建築費に充てられる金額は約3,000万円が上限と考え、付帯工事費が本体価格の約20％、諸経費が10％程度かかることを見込む必要があります。
郊外や地方で土地価格が安いエリアなら、延床面積30坪前後でも希望を叶えやすいでしょう。都市部では土地の形状や地盤によって追加費用が発生するため、無理のない範囲で予算配分を検討してください。
Q2.4,000万円の住宅ローンを組むには世帯年収いくら必要ですか？
A. 金利や返済期間によって必要年収は異なります。35年ローンなら単独世帯で年収550万円以上、共働き世帯で世帯年収600万円以上が最低ラインとされます。
40年ローンでは単独世帯で450万円、共働き世帯で500万円以上、50年ローンでは単独世帯で400万円、共働き世帯で450万円以上が目安です。ただし返済比率が30％を超えると生活が苦しくなるため、配偶者の収入が途絶えても返済可能な計画を立てましょう。
Q3.家の価値が下がるのが心配です。資産価値を守る方法は？
A. 木造住宅は耐用年数が22年とされ、築20年で建物価値がほぼゼロになることから「もったいない」と感じる人が多いのも事実です。しかし、耐震等級3や長期優良住宅の認定を取得した高性能住宅は資産価値の下落が緩やかで、地震や災害にも強くなります。
また、ZEH仕様など省エネ性能を高めることで光熱費を抑えつつ、将来売却時のアピール材料にもなります。地震保険や火災保険に加入して自然災害による損失に備え、定期的なメンテナンスを行うことで資産価値を守りましょう。
まとめ
4,000万円という価格は決して安くはありませんが、平均的な新築住宅の価格が年々上昇している現在、都市部では標準的な価格帯とも言えます。
4,000万円の住宅を「もったいない」と感じる背景には、建物価値の減少や自然災害リスク、ローン返済による生活の圧迫があります。
しかし、ライフスタイルに合った資金計画を立て、性能やデザインにこだわった家を建てれば、それは価値ある投資です。賃貸との損得比較や返済比率、将来の住み替えリスクを総合的に判断し、後悔のない家づくりを進めてください。
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