新築住宅にかかる5種類の税金を総まとめ！活用したい控除・優遇制度とは？

変更日:

2024.03.07

注文住宅を建てたり、新築一戸建てを購入したりするときに、気になるのが税金ですよね。

家を新築する際、例えば土地・建物合わせて4,000万円の家の場合、最初に一度だけ負担する税金が約28万円、毎年かかる税金が約16万円かかります（実際の税額は諸条件によって異なります）。
購入後は毎年の固定資産税の納税等も必要となります。

新築住宅では主に5種類の税金が課税されますが、還元される税金もあります。

新築住宅の税金をしっかりと把握しておかないと、建築費以外にかかる諸費用の支払いに困ったり、住宅ローンの返済計画も想像よりも厳しくなったりしてしまいます。

マイホームを建てる前に、本記事を参考に現実的な資金計画を立てる準備をしておきましょう。

注文住宅にかかる費用内訳の全体像が知りたい方は「注文住宅の費用内訳」の記事もご覧ください。

1.新築一戸建ての購入時にかかる税金は3種類

購入するときにかかる主な税金は、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」の3種類です。
それぞれについて詳しくみていきましょう。

1-1.印紙税

印紙税は、特定の契約書を作成するときにかかる税金です。
収入印紙を契約書に貼付し、消印することで納税できます。

【納税のタイミング】

次の契約書を作成するときに印紙税が必要です。

【税額】

契約書に記載された金額に応じて税額が決まります。

【軽減措置】

不動産（土地・建物）の売買契約書と新築工事の請負契約書の印紙税については、2027（令和9）年3月末まで上記のとおり軽減措置が適用されます。

1-2.登録免許税

登録免許税は、登記の手続きの際に発生する税金です。

金融機関で納税して領収証書を登記申請書に貼付するか、納税額３万円以下であれば収入印紙を登記申請書に貼付します。

【納税のタイミング】

建物や土地の所有権が移って自分の所有になる際に法務局で登記をします。

つまり、引渡し日に登記を行うタイミングで登録免許税を納税します。

住宅ローンを利用して住宅を購入する際は、抵当権の設定登記の際に登録免許税がかかります。

【税額】

税額は下記の通りです。

【軽減制度】

一定の条件を満たした場合、軽減制度により下記の通りに減税されます（適用期限は2027年3月31日まで）。

軽減措置を受けるための条件は、床面積が50平米以上であること、住宅用家屋の新築又は取得後１年以内に登記を受けることなどです。

住宅の登記に関する軽減措置を受けるためには、登記申請の際に市町村等の証明書の添付が必要です。
登記の手続きは司法書士に依頼するケースが多く、登録免許税の税額などは事前に教えてもらえます。

1-3.不動産取得税

不動産を新たに購入したり、家を建てたりしたときに課税されるのが不動産取得税です。

毎年の課税ではなく、取得した際の一度だけの課税となります。

【納税のタイミング】

土地や建物の引き渡しの数ヶ月後に行政から納付書が届きます。

納付書が届くまで1年以上かかるケースもあり、時間がたってから納税するので、納税資金を忘れないように準備しておきましょう。

【税額】

不動産取得税は、固定資産税評価額×税率で計算できます。
税額は原則4％です。

【軽減制度】

宅地や住宅への軽減制度

税額は原則４％ですが、住宅の場合は評価額×３％に軽減されています。
また、宅地の評価額は2分の1になる特例措置が適用されます（適用期限は2027年3月31日まで）。

新築住宅の軽減措置

新築住宅の場合、建物の延べ床面積が50平米（約15.1坪）以上・240平米（約72.6坪）以下であれば、1,200万円の控除が受けられます。

長期優良住宅なら1,300万円に優遇が拡大されます。

一戸建ての建物部分の評価額が1,200万円を超えない場合も多いので、その場合は不動産取得税がかかりません。

適用期限は2026年3月31日までです。

新築住宅を建てた敷地の軽減措置

土地も、一定の条件を満たしていれば軽減措置を受けることができます。
軽減措置を受けた場合の不動産取得税額の計算式は以下の通りです。

「新築住宅の軽減」や「住宅地の軽減」を受けるためには申請が必要です。

このように、家を建てる際にはさまざまな税金がかかります。

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2.マイホーム建築後に毎年かかる税金は2種類

住宅を購入後、所有している期間にかかる税金は固定資産税と都市計画税の2種類です。

一般的に、一戸建てに毎年かかる固定資産税・都市計画税は合わせて10万～15万円くらいが平均といわれています。

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

2-1.固定資産税

【納税のタイミング】

原則として毎年1月1日時点で固定資産（土地や家屋など）を所有している人が課税対象です。

毎年4～6月頃に納税通知書が市町村から届き、記載されている税額を支払います。
納税方法は一括納付か、年に4回の分割納付にする方法があります。

【税額】

固定資産税の計算方法は下記の通りです。

ほとんどの自治体で税率は1.4％です。

建物の評価額は、築年数が経つにつれて下がっていきます。
土地の評価額は地価の変動があればそれに伴って変わることがありますが、実勢価格（市場の売買価格）の70％程度になっています。

【軽減制度・優遇制度】

住宅用地の特例措置

住宅用地については特例措置によって税負担が軽減されています。

住宅1戸につき200平米（約60.5坪）までの「小規模住宅用地」は固定資産税が6分の1に軽減され、200平米を超える「一般住宅用地」の部分は固定資産税が3分の1に軽減されます。

適用期限は、2027（令和9）年3月31日までです。

新築住宅の減額制度

新築住宅（床面積120平米までが条件）であれば新築後３年間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

認定長期優良住宅の場合は新築後5年間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

適用期限は、2026（令和8）年3月31日までです。
住宅用地とは異なるのでご注意ください。

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2-2.都市計画税

【納税のタイミング】

都市計画税は、市町村が都市計画事業・土地区間整理事業の費用に充てるための税金です。
市街化調整区域の場合、都市計画税は課税されません。

固定資産税と同様に、1月1日時点の不動産の所有者に課税され、都市計画税は固定資産税と合わせて納付書が送られてきます。

【税額】

都市計画税の計算方法は下記の通りです。

税率は市町村によって異なりますが、最高で0.3％までと決められています。

【軽減制度・優遇制度】

住宅の敷地については軽減制度があります。

住宅1戸につき200平米まで都市計画税は3分の1に軽減され、200平米を超える部分は評価額の3分の2に軽減されます。

適用期限は、2027（令和9）年3月31日までです。

資金計画を立てる際に大事なのは、自分が建てようとしている家はいくらくらいかかるのかを把握しておくこと。

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3.所得税が戻ってくる「住宅ローン控除（減税）」

この章では、税金が戻ってくる「住宅ローン控除（住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除）」の制度についてご紹介します。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」「 住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）」／国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

3-1.住宅ローン控除の仕組み

一戸建てを新築すると、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンを利用した方は、一定の条件をクリアすることで「住宅ローン控除」を利用できます。

住宅ローン控除は、より多くの人が住宅を取得しやすいように、住宅ローンを利用する際に支払う金利の負担を減らすことを目的とした減税制度です。

居住開始後の年末借入残高の0.7％が取得税と住民税から減税されます（住民税から減税できる金額には上限あり）。

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3-2.住宅ローン控除を受ける適用条件

2024年の改正により、住宅ローン控除は以下のような「環境性能の高い住宅」のみが適用対象となりました。

ただし、2023年12月31日までに新築の建築確認を受けている場合は、上記の住宅でなくても適用されます。
また、住宅ローン控除を受けるためには次のような条件を満たす必要があります。

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3-3.還付される税額と期間

控除額と期間は、入居の時期や新築した住宅の性能によって異なります。
また、過去の住宅ローン控除の期間は10年でしたが、現在の還付期間は13年に延長されています。

環境性能の高い住宅ではないけれど、2023年12月31日までに新築の建築確認を受けている場合、還付期間は最大10年になります。

また、2024年度から借入限度額が引き下げられる予定でしたが、子育て世帯※1と若者夫婦世帯※2に関しては据え置きとなりました。

※1…19歳未満の子を有する世帯
※2…夫婦のいずれかが39歳以下の世帯

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3-4.住宅ローン控除を利用する方法

住宅ローン控除を受ける最初の年には確定申告が必要で、入居年の翌年に確定申告します。

2年目以降は会社員であれば年末調整で減税を受けられますので、所定の書類を会社に提出しましょう。

住宅ローン控除はとてもお得な制度なので、必ず適用条件や利用方法を確認しておきましょう。

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3-5.住宅ローン控除と併用できる特例措置

住宅ローン控除と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用できます。

この特例は、マイホームを買い替えるときに譲渡損失が生じた場合、その年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除できる特例です。

損失が大きく、1年で控除しきれないときは、翌年以後3年内にわたって損失を繰り越して控除できます。

住宅ローン控除と組み合わせることで、さらに所得税額を減額できることがあるので、忘れずに確定申告の際に申告しましょう。

一方、次の特例措置は住宅ローン控除とは併用できません。

上記のいずれかの特例措置の適用条件を満たす場合は、住宅ローン控除とどちらを利用するほうがよいかシミュレーションしてみましょう。

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4.マイホーム新築時の税金シミュレーション

家を建てたらかかる税金についてさらに具体的にわかるように、シミュレーションをしてみました。
以下の条件で税金を計算してみます。

4-1.【家を建てたときに一度だけ負担する税金 】

4-2.【毎年かかる税金 】

注意：各税金は 2024年1月現在の税制を基準に計算しているため、税額は変動する可能性があります。

4-3.【戻って来る税金 】

一般的な住宅を建てた場合

入居が2024年以降の場合、一般住宅に対しては住宅ローン減税が適用されません。

ただし、2023年12月31日までに新築の建築確認を受けている場合は、14万円が1年間の最大控除額となります。

10年間の最大控除合計額は、14万円×10年＝140万円です（「納めた所得税＋住民税9.75万円」が14万円未満の場合、上記のメリットを上限まで受けられないことがあります）。

環境性能の高い住宅を建てた場合

長期優良住宅やZEHといった環境性能が高い住宅を建てた場合は、ローン残高上限が5,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯に限る）となるため、控除額は以下のように計算できます。

その他の世帯は、ローン残高上限が4,500万円なので以下のように計算します。

このように、住宅ローン控除はまとまった金額が戻ってくることが多いため、ローン控除で還付された税金を使って固定資産税を納税する方も多くみられます。
また、住宅の将来のメンテナンス費用として積み立てていくのもおすすめです。

資金計画を立てる際は、長い目で考えて余裕のある計画をたてましょう。

まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみることをおすすめします。

具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫するといったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

営業トークは一切ないので、ぜひご活用ください。

5.新築住宅の税金対策で知っておきたいこと

これから新築住宅を建てようと思っているけれど税金が心配な方や、税金を無駄に払いたくないと考える方はぜひ次の二つを意識してください。

それぞれ解説していきます。

5-1.税金の優遇制度をフル活用すること

新築時の税制優遇を受けるためには所定の手続きが必要な場合があります。
住宅ローン控除の手続きや、不動産取得税の軽減の申告などは忘れないようにしてください。

「認定長期優良住宅」や「ZEH住宅」のように性能の高い住宅ならば、税制優遇が大きくなるので税金の優遇を最大限に活用したいときは積極的に検討しましょう。

新築住宅の補助金・減税制度の最新情報を確認しながら、お得な家づくりを検討しましょう。

また、解説してきた減税措置のほかにも、住宅を購入する際に使える税制優遇として節税効果が大きいのが以下の3つです。

適用できる控除制度・特例措置は、利用によりメリットが得られるか検討してみてください。

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5-2.税金も考慮して資金計画をたてること

家を新築する際の資金計画を立てる際には、税金も念頭に入れておきましょう。

シミュレーション例では、土地・建物合わせて4,000万円の家の場合、最初に一度だけ負担する税金が約28万円、毎年かかる税金が約16万円でした（実際の税額は諸条件によって異なります）。

購入後は毎年の固定資産税の納税等も必要となるため、返済の計画にも余裕を持ちたいものです。

住宅ローン控除で戻ってくる分を納税に充てる方法もありますが、ローン控除は10年または13年で終わるので、長期的に無理なく暮らせるように計画しましょう。

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6.【2024年リフォーム減税】特例措置の拡充・延長

新築住宅で気になる点が見つかった際には、リフォームを検討できます。

もちろん、新築の段階で自分が思い描く理想通りに仕上げられればそれに越したことはありません。

しかし、どのようにこだわり抜いた住宅でも、必ず1つは後悔する点があるものです。

▶注文住宅の後悔・失敗例をもっと見る

新築住宅で気になる点をリフォームする際にも減税措置が適用される場合があるので、念のために押さえておきましょう。

まず、既存住宅において、耐震化・バリアフリー化・省エネ化・三世代同居化・長期優良住宅化のいずれかを実施する場合、各工事にかかった金額のうち最大10％（上限60万円）が所得税額から控除されます。（2025年12月31日まで）

また、上記の工事に加えて子育て関連のリフォーム工事に対しても、かかった金額の最大10％（上限25万円）が所得税額から控除されます。（2024年12月31日まで）

参考：国土交通省「 令和６年度 国土交通省税制改正概要」

特例措置の期間は、延長されることも珍しくありません。

最新情報を集めながら、満足度の高い家に仕上げていきましょう。

まとめ

それではおさらいです。

一戸建てを新築すると、「一度だけ払う税金」「毎年支払う税金」「戻ってくる税金」があります。
新築の時点で一度だけ発生する税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税です。
購入後に毎年納税するのは固定資産税、都市計画税です。

土地建物合わせて4,000万円で新築した場合のシミュレーションでは、購入時に約28万円の納税、購入後は毎年約16万円の納税、そして13年間毎年21万円の税金の還付が受けられるという結果になりました。

住宅ローン控除で戻ってくる税金は非常にお得です。また、制度の改正により環境に良い住宅であるほど減税制度などが手厚くなります。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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