新築住宅にかかる5種類の税金を総まとめ!活用したい控除・優遇制度とは?

注文住宅を建てたり、新築一戸建てを購入したりするときに、気になるのが税金ですよね。
新築住宅では主に5種類の税金が課税されますが、還元される税金もあります。
この記事では以下の内容について解説します。

この記事でわかること

  • 新築一戸建て住宅の購入時、また購入後に毎年かかる税金5種類
  • 住宅ローン控除(減税)仕組みや控除金額、要件について
  • マイホーム新築時の税金シミュレーションや知っておきたいこと
新築住宅を購入するときかかる税金一覧
名称 いくら? いつ支払う?
印紙税 例)1,000万円超5,000万円以下なら2万円(軽減制度適用なら1万円) 売買契約時、建築請負契約時、住宅ローンの契約時
登録免許税 固定資産税評価額の0.4%~2%(軽減制度あり) 引き渡し日(登記するとき)
不動産取得税 固定資産税評価額×3%(住宅の場合) 家を建ててから半年~1年後に納付書が届く
新築住宅の購入後に毎年かかる税金一覧
名称 いくら? いつ支払う?
固定資産税 評価額×1.4%(軽減制度あり) 建物は新築の翌年から。4~6月頃に納付書が届く
都市計画税 評価額×0.3%(軽減制度あり) 固定資産税と同時
還元される税金
名称 いくら? どんな手続き?
住宅ローン控除(減税) 住宅ローン年末残高に応じて13年間(または10年間)所得税から控除。住民税からも一部控除 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整で可能

新築住宅の税金をしっかりと把握しておかないと、建築費以外にかかる諸費用の支払いに困ったり、住宅ローンの返済計画も想像よりも厳しくなったりしてしまいます。マイホームを建てる前に、本記事を参考にしてくださいね。

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1.新築一戸建ての購入時にかかる税金は3種類

購入するときにかかる主な税金は、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」の3種類です。
それぞれについて詳しくみていきましょう。

1-1.印紙税

印紙税は、特定の契約書を作成するときにかかる税金です。収入印紙を契約書に貼付し、消印することで納税できます。

【納税のタイミング】

次の契約書を作成するときに印紙税が必要です。

  • 売買契約書:土地の売買契約、あるいは完成した建売住宅について土地・建物の売買契約を結ぶ契約書。
  • 建築請負契約書:ハウスメーカーや工務店と結ぶ注文住宅を建築するための契約書。
  • 住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約):金融機関と結ぶ住宅ローンに関する契約書。

【税額】

契約書に記載された金額に応じて税額が決まります。

契約金額 通常 軽減後
100万円超500万円以下 2千円 1千円
500万円超1千万円以下 1万円 5千円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円

【軽減措置】

不動産(土地・建物)の売買契約書と新築工事の請負契約書については、2024年(令和6年)3月末まで上記のとおり軽減措置が適用されます。

1-2.登録免許税

登録免許税は、登記の手続きの際に発生する税金です。
金融機関で納税して領収証書を登記申請書に貼付するか、納税額3万円以下であれば収入印紙を登記申請書に貼付します。

【納税のタイミング】

建物や土地の所有権が移って自分の所有になる際に法務局で登記をします。
つまり、引渡し日に登記を行うタイミングで登録免許税を納税します。
住宅ローンを利用して住宅を購入する際は、抵当権の設定登記の際に登録免許税がかかります。

【税額】

税額は下記の通りです。

所有権保存:固定資産税評価額×0.4%
所有権移転:建物は固定資産税評価額×2%、土地は固定資産税評価額×2%(2023年3月31日までは1.5%)
抵当権設定:債権金額×0.4%

【軽減制度】

一定の条件を満たした場合、軽減制度により下記の通りに減税されます(適用期限は2024年3月31日まで)。

所有権保存:住宅は0.15%に軽減
所有権移転:建物部分は0.3%に軽減(認定長期優良住宅は0.2%に軽減)
抵当権設定:住宅は0.1%に軽減

軽減措置を受けるための条件は、床面積が50平米以上であること、住宅用家屋の新築又は取得後1年以内に登記を受けることなどです。
住宅の登記に関する軽減措置を受けるためには、登記申請の際に市町村等の証明書の添付が必要です。
登記の手続きは司法書士に依頼するケースが多く、登録免許税の税額などは事前に教えてもらえます。

1-3.不動産取得税

不動産を新たに購入したり、家を建てたときに課税されるのが不動産取得税です。
毎年の課税ではなく、取得した際の一度だけの課税となります。

【納税のタイミング】

土地や建物の引き渡しの数ヶ月後に行政から納付書が届きます。
納付書が届くまで1年以上かかるケースもあり、時間がたってから納税するので、納税資金を忘れないように準備しておきましょう。

【税額】

不動産取得税は、固定資産税評価額×税率で計算できます。
税額は原則4%です。

【軽減制度】

宅地や住宅への軽減制度
税額は原則4%ですが、住宅の場合は評価額×3%に軽減されています。
また、宅地の評価額は2分の1になる特例措置が適用されます(適用期限は2024年3月31日まで)。
新築住宅の軽減
新築住宅の場合、建物の延べ床面積が50平米(約15.1坪)以上・240平米(約72.6坪)以下であれば、1,200万円の控除が受けられます。
長期優良住宅*なら1,300万円に優遇が拡大されます。
一戸建ての建物部分の評価額が1,200万円を超えない場合も多いので、その場合は不動産取得税がかかりません。

*長期優良住宅について詳しく知りたい方は「長期優良住宅のメリット・デメリット 」の記事をご覧ください。

新築住宅を建てた敷地の軽減
土地も、一定の条件を満たしていれば軽減措置を受けることができます。
軽減措置を受けた場合の不動産取得税額の計算式は以下の通りです。

土地の不動産取得税額=((土地の固定資産税評価額×1/2)× 3%)– 軽減額

計算式の中にある「軽減額」は下記の2つのうち、金額の大きい方が適用されます。

  1. 45,000円(税額45,000円未満はその金額)
  2. (土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×1/2)×住宅の床面積×2(200平方メートルまで)×税率3%

「新築住宅の軽減」や「住宅地の軽減」を受けるためには申請が必要です。
不動産取得税については「新築注文住宅の不動産取得税 」の記事で詳しく解説しています。

家づくりのとびらコラム

新築費用に消費税はかかる?

住宅を購入するとき、消費税は建物だけに課税され、土地にはかかりません
注文住宅の場合、ハウスメーカーや工務店に支払う建築費に対して10%の消費税がかかります
設計料がかかる場合には、これも課税対象です。

建売住宅の場合は、消費税込みの総額の価格が表示されますが、建物部分だけが課税対象となっています。
そのため、売買契約書に土地代金と建物代金の内訳が記載されていないときには、消費税から逆算すれば建物価格がわかります。
また、土地の売買で不動産会社を経由する場合は、仲介手数料にも消費税がかかります

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2.マイホーム建築後に毎年かかる税金は2種類

住宅を購入後、所有している期間にかかる税金は固定資産税と都市計画税の2種類です。
一般的に、一戸建てに毎年かかる固定資産税・都市計画税は合わせて10万~15万円くらいが平均といわれています。
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

2-1.固定資産税

【納税のタイミング】

原則として毎年1月1日時点で固定資産(土地や家屋など)を所有している人が課税対象です。
毎年4~6月頃に納税通知書が市町村から届き、記載されている税額を支払います。
納税方法は一括納付か、年に4回の分割納付にする方法があります。

【税額】

固定資産税の計算方法は下記の通りです。

固定資産税=評価額×税率(1.4%程度)

ほとんどの自治体で税率は1.4%です。
建物の評価額は、築年数が経つにつれて下がっていきます。
土地の評価額は地価の変動があればそれに伴って変わることがありますが、実勢価格(市場の売買価格)の70%程度になっています。

【軽減制度・優遇制度】

住宅用地の特例措置
住宅用地については特例措置によって税負担が軽減されています。
住宅1戸につき200平米(約60.5坪)までの「小規模住宅用地」は固定資産税が6分の1に軽減され、200平米を超える「一般住宅用地」の部分は固定資産税が3分の1に軽減されます。
新築住宅の減額制度

新築住宅(床面積120㎡までが条件)であれば新築後3年間、固定資産税が2分の1に軽減されます。
認定長期優良住宅の場合は新築後5年間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

2-2.都市計画税

【納税のタイミング】

都市計画税は、市町村が都市計画事業・土地区間整理事業の費用に充てるための税金です。市街化調整区域の場合、都市計画税は課税されません。
固定資産税と同様に、1月1日時点の不動産の所有者に課税され、都市計画税は固定資産税と合わせて納付書が送られてきます。

【税額】

都市計画税の計算方法は下記の通りです。

都市計画税=評価額×税率(最高税率0.3%)

税率は市町村によって異なりますが、最高で0.3%までと決められています。

【軽減制度・優遇制度】

住宅の敷地については軽減制度があります。
住宅1戸につき200平米まで都市計画税は3分の1に軽減され、200平米を超える部分は評価額の3分の2に軽減されます。

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3.所得税が戻ってくる「住宅ローン控除(減税)」

この章では、税金が戻ってくる「住宅ローン控除(住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除)」の制度についてご紹介します。

3-1.住宅ローン控除の仕組み

一戸建てを新築すると、多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用した方は、一定の条件をクリアすることで「住宅ローン控除」を利用できます
住宅ローン控除は、より多くの人が住宅を取得しやすいように、住宅ローンを利用する際に支払う金利の負担を減らすことを目的とした減税制度です。
居住開始後の年末借入残高の0.7%(または1%)が取得税と住民税から減税されます(住民税から減税できる金額には上限あり)。

3-2.還付される税額と期間

控除額と期間は、入居の時期や新築した住宅の性能によって異なります
また、過去の住宅ローン控除の期間は10年でしたが、現在の還付期間は13年に延長されています。

また、2022年の改正により、環境性能の高い住宅については控除限度額が高くなりました
控除限度額が高くなる住宅は「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「ZEH(ゼッチ)水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」などが当てはまります。

3-3.住宅ローン控除を受ける適用条件

住宅ローン控除を受けるためには次のような条件を満たす必要があります。

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
  • 住宅ローン控除を申請するご自身が居住していること。
  • 建物に関しては、床面積が50㎡以上であること、居住用の割合が1/2以上であること。

3-4.住宅ローン控除を利用する方法

住宅ローン控除を受ける最初の年には確定申告が必要で、入居年の翌年に確定申告します。
2年目以降は会社員であれば年末調整で減税を受けられますので、所定の書類を会社に提出しましょう。

住宅ローン控除はとてもお得な制度なので、必ず適用条件や利用方法を確認しておきましょう。

4.マイホーム新築時の税金シミュレーション

家を建てたらかかる税金についてさらに具体的にわかるように、シミュレーションをしてみました。
以下の条件で税金を計算してみます。

【条件】

  • 土地の売買価格1,500万円、建物を2,500万円で新築。
  • 土地を購入して3年以内に一般住宅を建築。2022年入居。
  • 土地の固定資産税評価額1,000万円、建物の固定資産税評価額1,300万円。(土地140㎡、建物100㎡)
  • 住宅ローン借入額は4,000万円。

4-1.【家を建てたときに一度だけ負担する税金 】

税金 税額 計算方法
印紙税 40,000円 土地の売買契約:1万円
建物の工事請負契約:1万円
住宅ローン契約:2万円
登録免許税 209,500円 土地の所有権移転登記
1,000万円×1.5%=150,000円
建物の所有権保存登記
1,300万円×0.15%=19,500円
抵当権設定登記
4,000万円×0.1%=40,000円
不動産取得税 30,000円 土地
1,000万円×2分の1×3%-214,285円 < 0円
→ 0円
※土地の軽減額1,000万円×1/2÷140平米×200×3%=214,285円
建物
(1,300万円-1,200万円)×3%=30,000円
合計 279,500円  

4-2.【毎年かかる税金 】

税金 税額 計算方法
固定資産税 約114,000円 土地
1,000万円×6分の1×1.4%=約23,000円
建物
1,300万円×2分の1×1.4%=91,000円(3年間は2分の1に軽減)
都市計画税 約49,000円 土地
1,000万円×3分の1×0.3%=約1万円
建物
1,300万円×0.3%=39,000円
合計 約163,000円  

注意:各税金は 2022年10月現在の税制を基準に計算しているため、税額は変動する可能性があります。

4-3.【戻って来る税金 】

入居した2022年は一般住宅のローン残高上限が3,000万円と設定されている時期のため、3,000万円×0.7%=21万円が1年間の最大控除額となります。
13年間の最大控除合計額は、21万円×13年=273万円です(「納めた所得税+住民税」が21万円未満の場合、上記のメリットを上限まで受けられないことがあります)。

また、長期優良住宅を建てた場合は、ローン残高上限が5,000万円となるため、1年当たりの最大控除額は5,000万円×0.7%=35万円、13年間の最大控除合計額は35万円×13年=455万円となります。

このように、住宅ローン控除はまとまった金額が戻ってくることが多いため、ローン控除で還付された税金を使って固定資産税を納税する方も多くみられます。また、住宅の将来のメンテナンス費用として積み立てていくのもおすすめです。

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5.新築住宅の税金対策で知っておきたいこと

これから新築住宅を建てようと思っているけれど税金が心配な方や、税金を無駄に払いたくないと考える方はぜひ次の二つを意識してください。

それぞれ解説していきます。

5-1.税金の優遇制度をフル活用すること

新築時の税制優遇を受けるためには所定の手続きが必要な場合があります。
住宅ローン控除の手続きや、不動産取得税の軽減の申告などは忘れないようにしてください。

税金の優遇を最大限に活用したいときは、「認定長期優良住宅」や「ZEH住宅」のように性能の高い住宅ならば税制優遇が大きくなるので検討してみてください。

高性能な住宅なら税制優遇だけでなく補助金制度も魅力

高性能な住宅では様々な税金の優遇だけでなく、各種の補助金制度があります。

「ZEH補助金制度」では、ZEH(ゼッチ)を建てる場合には55万円、次世代ZEHなら100万円の補助金を受けられます(2022年度)。

「こどもみらい住宅支援事業」は、子育て世帯や若者夫婦世帯が対象で、高い省エネ性能の住宅を取得する場合に補助金を受け取ることができる制度です。
ZEH住宅なら100万円、認定長期優良住宅や認定低酸素住宅などの高い省エネ性能等を有する住宅なら80万円、一定の省エネルギー性能を有する住宅なら60万円となっています。

「地域型住宅グリーン化事業」では、国土交通省から採択を受けた中小工務店などに補助金が交付され、施主は工務店を介して間接的に補助金を受け取ります。

新築住宅の補助金・減税制度の最新情報を確認しながら、お得な家づくりを検討しましょう。

また、解説してきた減税措置のほかにも、住宅を購入する際に使える税制優遇として節税効果が大きいのが「住宅取得資金の贈与です。
住宅取得資金の贈与の特例は、親・祖父母からの住宅購入資金の贈与を一定額まで非課税で受け取ることができるという特例です(適用期間は2023年12月31日まで)。
非課税限度額は、一般の住宅であれば500万円、省エネ等住宅であれば1,000万円となっています。

家を新築するタイミングは親世代から非課税で資産を移転する大きなチャンスです。なお、この制度を利用するには、確定申告をする必要があります。年齢、年収などの条件については国税庁ホームページでご確認ください。

参考:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

5-2.税金も考慮して資金計画をたてること

家を新築する際の資金計画を立てる際には、税金も念頭に入れておきましょう。
シミュレーション例では、土地・建物合わせて4,000万円の家の場合、最初に一度だけ負担する税金が約28万円、毎年かかる税金が約16万円でした(実際の税額は諸条件によって異なります)。

購入後は毎年の固定資産税の納税等も必要となるため、返済の計画にも余裕を持ちたいものです。
住宅ローン控除で戻ってくる分を納税に充てる方法もありますが、ローン控除は10年または13年で終わるので、長期的に無理なく暮らせるように計画しましょう。

とはいえ、初めてマイホームを購入するときには資金計画や税金のことなど、不安な点がたくさんあると思います。
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まとめ

それではおさらいです。
一戸建てを新築すると、「一度だけ払う税金」「毎年支払う税金」「戻ってくる税金」があります。
新築の時点で一度だけ発生する税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税です。
購入後に毎年納税するのは固定資産税、都市計画税です。

土地建物合わせて4,000万円で新築した場合のシミュレーションでは、購入時に約28万円の納税、購入後は毎年約16万円の納税、そして13年間毎年21万円の税金の還付が受けられるという結果になりました。

住宅ローン控除で戻ってくる税金は非常にお得です。また、制度の改正により環境に良い住宅であるほど減税制度などが手厚くなります。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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