農地に家を建てるには？農地転用に必要な手続きと費用をわかりやすく解説

変更日:

2024.03.07

農地転用とは、農地を田んぼや畑以外の目的で使えるようにする手続きです。農地にマイホームを建築したいと考えているなら、市区町村への許可申請または届出をしなければなりません。
この記事では、農地に家を建てる際に押さえておきたい農地転用手続きのポイントを解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、マイホーム建築の第一歩をスタートしてくださいね。

1.農地転用とは

農地転用とは、耕作を目的として利用される田んぼや畑等を、農地以外の方法で利用できるようにすることです。現在耕作が行われている土地はもちろん、今は使われていない休耕地も農地とされます。

田んぼや畑等の農地を勝手にそのほかの目的で利用することは、法律で禁止されています。なぜなら転用で生産性が高い農地が減ると、日本の農業に大きな影響が出るからです。

農地転用の許可を得ずに住宅の建築といった転用をすると、工事の中止や原状回復命令、罰則が適用されるケースもあります。農地にマイホームを建てたいと考えているなら、まずは転用手続きを進めることが重要です。

2.農地転用の手続きの方法・流れ

農地転用の手続きは、転用を希望する農地がある区域によって以下のように決められています。

• 市街化調整区域内：許可申請
• 市街化区域内：届出

農地にマイホームを建てるには、その土地に適した手続きをする必要があります。ここでは、それぞれの手続きの流れを詳しく見ていきましょう。

2-1.【市街化調整区域内】の場合の手続き

住宅建築を検討する農地が市街化調整区域内にある場合、市区町村へ「許可申請」を行います。

市街化調整区域とは、都市計画にのっとり市街化を抑えると定められた区域で、商業施設や住宅の建設は原則として認められていません。そのため、この地域の農地に住宅を建てるには、許可申請を行い調査に通る必要があります。

許可申請を行うには、市区町村に設置されている農業委員会への申請書の提出が必要です。提出後、農業委員会の意見を付した申請書が都道府県知事等に送付され、許可等の通知が送られれば手続きは完了します。

なお転用したい農地の広さによっては、さらに以下の調査が必要です。

• 農地が30アールを超える：農業委員会によって都道府県農業委員会ネットワーク機構への意見聴取が行われる
• 4ヘクタールを超える：農林水産大臣との協議が必要

住宅を建てたい農地が市街化調整区域内にある場合には、広さや土地の現況などをあらかじめしっかりと確認し、許可申請に臨みましょう。

2-2.【市街化区域内】の場合の手続き

住宅建築を希望する農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に届出をすれば手続きは完了します。

市街化区域は計画的かつ優先的に都市開発される区域で、道路や公園、下水道などの都市施設の整備や、住宅、商業施設などの建設が積極的に行われます。そのため、市街化調整区域と比較し農地転用が許可されやすいのです。

マイホーム建築を検討している農地が市街化区域内にあるなら、比較的スムーズに転用手続きを進められるケースが多いようです。

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3.農地転用にかかる費用

マイホームの建築を考えるにあたっては、かかる費用も見逃せないポイントとなります。農地転用のための許可申請や届出自体には費用はかかりません。しかし、行政書士や司法書士、土地家屋調査士といった専門家への手続き代行報酬や地区域除外決済金、宅地造成工事費用、固定資産税など、農地転用に付随する費用は用意しておく必要があります。ここでは、農地転用の際に考えられる主な4つの費用を確認します。

3-1.申請書類を用意する費用

先述のとおり申請自体に費用はかかりません。しかし、申請に必要な書類を用意するのにはいくつかの費用がかかります。一例として、申請に必要な主な書類と入手に必要な費用を以下に紹介します。

上記のほか、転用後の土地に建築を予定しているマイホームの図面が必要な場合は、数千～数万円が必要です。また、測量が必要など特殊な事例ではさらに費用が嵩むケースもあります。農地転用の手続きを進めるなら、資金に余裕をもってスタートすることが肝心です。

3-2.行政書士への依頼費用

農地転用では、専門的な知識が必要になることも多くあります。そのため、行政書士といった専門家の手助けが必要なケースも少なくありません。行政書士への依頼費用は手続きの内容によって異なりますが、3万～10万円が相場のようです。ただし、後述する農振除外申請など特殊な手続きを行う場合には、10万～30万円の支払いになることもあります。

3-3.土地の整備・工事にかかる費用

転用した農地がでこぼこで道路と高低差がある、地盤が弱く建物建築が難しいといった場合、そのままの状態で家を建てることはできません。事前に土地を均して道路と土地の高さを合わせたり、地盤を安定させたりする必要があります。このような土地の整備に必要な費用を、宅地造成工事費用といいます。宅地造成工事費用は都道府県により異なります。一例として、東京都における2023年度の宅地造成費は以下のとおりです。

宅地造成工事費用は、工事が必要な土地の面積をもとに算出されます。転用する農地が広い場合、費用が大きくなる可能性には注意が必要です。農地に住宅を建てるなら、土台作りの面で資金が嵩む可能性があることは押さえておきましょう。

参照：令和5年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表｜国税庁

3-4.農地転用後の費用

農地を転用すると、登記を変更する必要があります。登記とは土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所や氏名などを登記簿に記載したものです。

登記簿の変更は、所有者自身で行うなら数百円の費用でできます。しかし登記の変更は専門的な内容も含むため、行政書士や司法書士といった専門家に依頼することもあるでしょう。その場合は依頼費用として数万円かかります。

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4.農地転用手続きに必要な書類

農地転用の手続きでは、いくつかの書類の提出が必要です。許可申請と届出では、必要な書類が異なります。書類を揃えるのに時間がかかったり、提出した書類に不備があったりすると、手続きが滞る可能性があります。予定通りに手続きが進まないと、マイホームの完成が後にずれ込むかもしれません。

それぞれの手続きで必要な書類を事前にしっかりと確認し、計画的に準備を進めましょう。

4-1.農地転用の許可申請時に必要な書類

「許可申請」は、市街化調整区域内の農地転用で行います。市街化調整区域内では、転用の必要性や公共性を詳しく調査されるため、「届出」よりも多くの書類を用意しなければなりません。手続きに必要な主な書類は、以下のとおりです。

記載内容の詳細や作成方法は、各農業委員会と調整してください。自身での作成が難しい場合には、行政書士や司法書士など専門家に依頼しましょう。

4-2.農地転用の届出時に必要な書類

市街化区域内の農地転用は、認められるケースが多いです。そのため、必要な書類は許可申請ほど多くありません。届出で必要な書類は、以下のとおりです。農地転用届出書

• 登記事項証明書（土地の全部事項証明書）
• 届出地の位置を示す地図
• 公図の写し

届出の書類を揃える際の注意点としては、登記事項証明書は法務局発行のもので発行日から3ヵ月以内の原本に限ることが挙げられます。インターネットで取得したものは書類として認められないことは押さえておいてください。　

5.転用できる農地の基準

農地転用は、すべての農地で認められるわけではありません。営農条件が優れた農地を守り生産力を維持するため、農地法では農地転用に一定の基準を設けています。農地転用の許可基準は、以下の2つです。

• 立地基準
• 一般基準

転用した農地へのマイホームの建設を希望していても、基準をクリアしている土地でなければそもそも転用ができないケースもあります。ここでは、それぞれの評価基準を確認しましょう。

5-1.立地基準

立地基準とは、営農条件や市街化など周辺農地の土地利用の状況から許可の判断をするもので、農地を以下の5種類に区分し転用の可不可を定めています。

• 第2種農地
• 第3種農地
• 第1種農地
• 農用地区域内農地
• 甲種農地

農地転用が認められるのは、第2種農地および第3種農地です。第2種農地は、小集団の未整備農地および市街地近郊農地です。周辺の第3種農地に代替で立地できない場合には、転用が許可されます。農地以外を含む周辺の土地で事業目的を達成できる場合には、農地転用が許可されないケースもあります。第3種農地は市街地にある農地です。市街化の傾向が著しく都市整備が進む区域にあるため、原則として農地転用が認められます。

5-2.一般基準

一般基準は、事業の確実性や周辺農地への被害の防除措置等が適当かを審査するものです。一般基準で審査される主なポイントは、以下の3つです。

• 転用事業が確実に行われるか
• 周辺の農地に悪影響がないか
• 一時転用後、確実に農地に復元されるか

一般基準はすべての農地転用において満たされる必要があります。立地基準における第2種農地および第3種農地であったとしても、一般基準を満たしていない場合は転用できません。

6.農地転用できない土地は3パターン

ここからは原則として農地転用ができない「第1種農地」「農用地区域内農地」「甲種農地」を詳しく見ていきます。

6-1.第1種農地

第1種農地とは良好な営農条件を満たしている生産性の高い農地で、以下のように定義されています。

• 10ヘクタール以上の集団農地
• 土地改良事業といった農業公共投資の対象
• 生産力が高い

第1種農地は、原則として農地転用は認められません。ただし、公共性が高い事業への利用が目的の場合、例外的に転用が許可されることがあります。転用が認められる事業の一例は、以下のとおりです。

• 農業用施設
• 農産物加工施設
• 販売施設土地収用の対象となる施設
• 集落接続の住宅等（甲種農地・第1種農地以外の土地に立地困難な場合に限る）
• 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設

第1種農地の転用で住宅の建築が認められるのは、甲種農地や第1種農地以外の土地での代替が困難な場合のみです。一例としては農家の住宅建設など、農業の継続のため必要であると判断された場合が挙げられます。

6-2.農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市区町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地をいいます。特に生産性が高い区域とされており、原則として転用は不可です。

どうしても転用したい場合には、農用地区域から外れる農振除外申請の手続きをする必要があります。しかし、そもそも農業振興地域とは都道府県が農業振興を図るべきとして指定した地域です。そのため、区域からの除外が認められるケースはほとんどありません。農用地区域内農地を転用しマイホームを建設するのは難しいと考えておきましょう。

6-3.甲種農地

甲種農地とは、特に生産性が高いとされる農地です。甲種農地は以下のように定義されています。

• 10ヘクタール以上の集団農地
• 市街化調整区域内
• 土地改良事業等の農業公共投資後8年を経過していない
• 高性能農業機械での効率的な農業経営が可能

甲種農地は高性能農業機械が導入できるなど、生産性が高い農地です。甲種農地を転用により周辺農地の生産性の低下につながる可能性があるため、原則として農地転用は認められません。第1種農地と同様、に公共性が高い事業への利用が目的の場合は例外的に転用が許可されるケースもありますが、マイホーム建築のための転用が認められるケースはそれほど多くありません。

7.農地転用の際の注意点

農地転用によるマイホームの建築を検討しているなら、以下の2つの注意点を押さえてください。

• 登記地目変更のタイミング
• 登記地目変更後の固定資産税の扱い

7-1.登記地目変更は土地と目的の現状が合致したとき

先述のとおり農地転用を行ったときには、登記による地目変更が必要です。不動産登記法では、地目に変更があったときには1ヵ月以内に変更の申請を行うとされます。怠った場合には10万円以下の過料を科されるため、農地転用の際は忘れずに地目変更を行ってください。

地目の変更は農地転用の許可が出たときではなく、変更したい地目に土地の現況が合致したタイミングで行います。具体的には、以下のいずれかのタイミングです。

• 宅地の造成が完了したとき
• 建物の基礎工事が完了したとき
• 建物が完成したとき

一般的に地目が変わったとされるタイミングは、建物の基礎工事が完了したときです。しかし、手続きの手間を減らすために、建物完成時の建物表題登記と併せて地目の変更を行うケースもあります。

転用した土地に住宅ローンを組んで住宅を建てるなら、地目変更は宅地造成完了時に行ってください。なぜなら、地目が農地のままでは住宅ローンを組めないからです。宅地造成完了時に市区町村窓口で建築許可を得て地目の変更をすると、住宅ローンの借り入れが可能になります。

7-2.登記地目の変更で固定資産税が高くなる

農地転用により地目が農地から宅地に変更されると、固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。固定資産税は毎年1月1日現在の土地や家屋の所有者に対し、固定資産の価格をもとに税額が算定され課税されます。地目に変更があったときには、固定資産税を納める資金を必ず用意してください。

農地転用許可を受けると、造成など宅地として利用する工事が進んでいなくても、宅地並みの課税が行われるケースもあります。納税時に慌てずに済むよう、ある程度の資金を手元に準備したうえで転用手続きを進めることが肝心です。

まとめ

農地転用とは、農地を農地以外の用途で利用するために地目を変更することです。農地にマイホームを建てたいと考えているなら、必ず転用手続きを行いましょう。市街化調整区域内の農地の転用では許可申請、市街化区域内の農地では届出の手続きが必要です。市街化区域内の農地は転用が認められるケースが多いですが、市街化調整区域内の農地は転用が難しいことは押さえておいてください。

一般的に農地転用の手続きは許可申請で6週間、届出で1～2週間かかります。転用する農地によっては、さらに日数がかかるケースもあります。スムーズな農地転用を目指すならあらかじめ手続きの流れを確認し、計画的に進めることが重要です。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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