土地形状の種類！各メリット・デメリットや評価額・建物制限の違いは？

変更日:

2024.10.01

注文住宅を建てるために土地を探している方の中には、「土地にはさまざまな形状があるものの、家を建てるにあたって違いはあるのだろうか」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論として、建物を建てる際には土地の形状が重要となり、土地の形状によって実現できる間取りも異なります。
そこで本記事では、土地の形状について、以下の内容を解説します。

本記事を読んでいただければ、土地の形状ごとの特徴がわかり、より具体的に土地探しができるようになるでしょう。

土地購入から家づくりを始める際の基本的なポイントについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.土地の形状は大きく分けて2つのタイプに分かれる！

土地探しをしているとさまざまな形状の土地を目にしますが、土地形状は大きく分けると以下の2つのタイプがあります。

名前の通り、形が整っている土地と整っていない土地に分けられますが、住宅設計の自由度が高いのは整形地です。

不整形地では土地の形状に合わせて住宅を設計しなければならないため、設計の難易度が上がることに加え、自由度が下がってしまいます。
また、整形地・不整形地の中でも、土地の形状はさらに細かく分類されます。

それぞれについて詳しく解説します。

1-1.整形地

整形地とは形が整っており、傾斜などもない土地のことです。
整形地は正方形の土地と長方形の土地に分けられますが、いずれも家づくりの際にはある程度の間取りや設計の自由度が確保されるため、住宅購入の際には人気のある形状です。

ただし、それぞれの土地にはメリット・デメリットがあるので、ここで整理しておきましょう。

正方形の土地

正方形の土地は、特に家づくりの自由度が高く、人気の土地です。
住宅の自由度が高いと住宅を建てる選択肢が増えるため、より理想に近い住宅を建てられるでしょう。

ただし、多くの方が狙っている土地なので、価格が高い土地でもすぐに売れてしまいます。確実に購入するためには、多くの情報量とスピーディーな決断力、資金力が必要です。

長方形の土地

長方形の土地は、正方形の土地ほど家づくりに高い自由度はないものの、きれいな間取りプランが入るため、住宅の選択肢は豊富です。

また、固定資産税を算出する元となる固定資産税評価額は、土地の間口や奥行きなどによって補正されるため、間口が狭い長方形の土地であれば、固定資産税が抑えられます。

固定資産税評価額については「2.土地は形状によって評価額・建築物の制限が変わる」で解説します。
家づくりにかかる税金については、以下の記事も参考にしてみてください。

間口があまりにも狭いと駐車が不便になってしまうデメリットがあるため注意しましょう。また、とびぬけて間口が狭く、細長い土地は、「うなぎの寝床」といいます。

1-2.不整形地

不整形地とは、形が整っていない形状の土地です。
不整形地は大きく分けて以下の4つあり、整形地同様、各形状にメリット・デメリットがあります。

それぞれの土地形状について詳しく解説します。

三角地（角地）

三角地とは三角の形状をした土地で、「角地」であることがほとんどです。

三角形の土地に合わせて建物を建築すると特殊な間取りになってしまうため、三角形の土地に通常の四角い建物を建てるケースが多いです。そのため、三角地の角部分を有効活用できずにデッドスペースが生まれてしまうこともあるので、工夫が必要です。
三角地に家を建てる際の間取り事例は「3-1.三角地を活用した間取り」でご紹介します。

しかし、土地面積に対して余裕を持って建物を建てられるため、採光面には優れています。また、特殊な形状であるため、整形地より価格が安い傾向にあります。

台形地

台形地は、四角形の土地のことです。
土地に沿って建物を建てることで、隣接する建物と目線が被らないように調整しやすい点が大きなメリットです。

きれいな台形であれば三角地よりも住宅を建てやすいですが、一辺が極端に短いなど、歪な台形の場合は三角地同様にデッドスペースが生まれやすいです。
三角地で間取りを考える際には、「3-2.台形地を活用した間取り」を参考にしてみてください。

傾斜地

傾斜地とは、土地の中に傾斜がある土地です。

傾斜地では傾斜を上手に活用することで、眺望や採光に優れた家を建てられます。
しかし、傾斜の角度が急な場合や高低差が大きい場合などは、擁壁の設置や地盤改良など、別途費用がかかってしまうケースがあるため土地の価格以外にも目を向けましょう。

旗竿地

旗竿地とは、竿に旗がついたような形状の土地です。
道路に接する間口が最低幅2mと狭く、路地部分を進んだ先にまとまった土地があるため、道路からの距離があり静かな環境で生活できます。

また、間口が狭いことから土地の評価が低く、周辺の相場よりも安い価格で購入できます。
土地の評価額については「2.土地は形状によって評価額・建築物の制限が変わる」で解説します。

ただし、土地が他の建物で囲まれているケースがあるため、日当たり・風通しには注意しましょう。重機などが入れないケースもあるため、建築コストがかかってしまうケースがあります。

旗竿地の詳細については以下の記事で解説しているため、ぜひ参考にしてください。

また、旗竿地に家を建てる際の間取り事例は「3-3.旗竿地を活用した間取り」でご紹介します。

うなぎの寝床

不動産におけるうなぎの寝床とは、間口が狭く、奥行きが深い形が特徴で「長方形の土地」よりも極端に長細い形状の土地のことです。うなぎは狭く細い場所を好むため、このように呼ばれています。京都や大阪でといった関西地方に多く見られます。

価格が安く、奥行きがあるため空間を広く設計しやすいのがメリットですが、採光や風通しにはよく注意する必要があります。また、部屋を奥の方向にしか並べられないので、間取りの考える際には生活動線に一層配慮しなくてはいけません。
うなぎの寝床の間取り事例は「3-4.うなぎの寝床を活用した間取り」でご紹介します。

以上が、家を建てる際の土地の形状です。
このように、土地にはさまざまな形状があるため、どのような土地を選べばいいかわからない方も多いでしょう。

土地探しについて専門家に相談したい方は、HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで、あなたに合ったハウスメーカーを見つけ、相談してみるとよいでしょう。

2.土地は形状によって評価額・建築物の制限が変わる

土地形状のタイプについて解説しましたが、土地形状で変わるのは見栄えや使い勝手だけではありません。
土地は形状によって金銭的な価値、建築物の制限が変わってきます。

知らずに購入してしまうと、希望の建物を建てられなかったり、想像以上のランニングコストがかかったりすることもあるでしょう。

そこで、ここからは以下の2つについて詳しく解説します。

• 土地の形状は固定資産税等の評価額にも影響する
• 土地の形状によって需要が変わる

2-1.土地の形状は固定資産税等の評価額にも影響する

土地の形状は固定資産税等の評価額にも影響します。

不動産を所有している方であれば、毎年納めなければならないのが固定資産税です。そして、固定資産税の金額を算出するもとになる固定資産税評価額は、一定の基準で計算されています。

具体的には以下のとおりです。

• 土地の奥行き
• 間口の広さ
• がけ地の有無
• 不整形地

正方形の土地を基準にし、各種項目を減点方式で算出するようなイメージです。

そのため同じ道路に面している土地だとしても、整形地と不整形地で固定資産税額は大きく異なります。毎年のランニングコストに関わる部分でもあるため、固定資産税額は購入前に確認しておきましょう。

2-2.土地の形状によって需要が変わる

土地は形状によって需要が変わります。

なぜなら、土地の形状によって建築基準法で定める制限がかかり、どのような家を建てられるかが変わるためです。

同じ容積率のエリアにある土地だとしても、間口の広さやがけ地の有無によって容積率を消化しきれないケースもあります。

また、三角地や台形地のように鋭角の部分がある土地の場合は、建ぺい率を精いっぱい使って建物を建てたいと考えていても実現できないこともあるでしょう。

建てられる建物に制限がかかる土地は、需要が低くなり、結果として価格も安くなります。

希望の住宅が建てられる土地がほしいと考えても、どの土地にどのような建物が建てられるかわからないのでは検討ができません。理想の家のためには実際に複数のプランを比較してみるのが一番。
HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスなら、気になるハウスメーカー最大5社の実際のプランを効率よく比較・検討できるのでおすすめです。

3.不整形地を上手に活用した間取り事例

土地は形状によって建てられる建物が変わるため、その土地に適した建物を建てなければなりません。

不整形地は整形地と比べ間取りの自由度が低い傾向にありますが、不整形地であっても工夫次第で整形地同様の住宅を建てられます。

ここからは不整形地を上手に活用した間取り事例を4つ紹介します。

3-1.三角地を活用した間取り

3-2.台形地を活用した間取り

3-3.旗竿地を活用した間取り

3-4.うなぎの寝床を活用した間取り

3-1.三角地を活用した間取り

1つ目は三角地を活用した間取り事例です。
三角地は「土地形状に合わせて間取りを入れるのが難しい」「デットスペースがうまれてしまう」といったデメリットがあります。

しかし、こちらの事例では四角い間取りにしたうえで、本来デッドスペースとなる箇所は駐車場として有効活用しています。
デッドスペースの隅に植栽を設置することで、外から見たデザイン面でもおしゃれな仕上がりになるでしょう。

3-2.台形地を活用した間取り

2つ目は台形地を活用した間取り事例です。
台形地も三角地同様にデッドスペースがうまれやすいデメリットがあります。

事例は一辺が長くなっているタイプの台形地ですが、無理に建物を広げるのではなく、駐車スペースにすることでデッドスペースを有効活用しています。
また、テラス・物干しを道路側から見えない箇所に設置しているのも土地形状を活かした工夫と言えるでしょう。

3-3.旗竿地を活用した間取り

3つ目は旗竿地を活用した間取り事例です。
旗竿地は路地部分の活用方法が難しいことや、周囲が建物に囲まれているため、日当たり・風通しが悪くなってしまうデメリットがあります。

こちらの事例では、路地部分は2台分の駐車スペースとして利用していることに加え、建物を片側に寄せることで、リビング部分の日当たりを確保しています。

3-4.うなぎの寝床を活用した間取り

4つ目はうなぎの寝床を活用した間取り事例です。
うなぎの寝床には、日当たりが悪い、生活動線が不便になりやすいといったデメリットがあります。

こちらの事例では、日当たりを確保するためにリビングは2階に設置しています。トイレ・洗面所・浴室も2階にまとめることで生活動線を便利にしており、さらに、3階建てにすることで延べ床面積を増やしています。

ほかにも間取り事例をたくさん見たいという方は、以下の記事も参考にしてみてください。

また、HOME4U 家づくりのとびら 間取り作成依頼サービスなら、ハウスメーカーからの間取りプランを効率よく集められるので、より具体的なイメージを持ちながら検討を進めることができます。

4.土地選びのポイント

不整形地を上手に活用した間取り事例を紹介しましたが、実際に土地を選ぶ際にはどのようなポイントで選べばいいのか不安に感じている方も多いでしょう。

土地選びで失敗しないためには以下の5つのポイントを意識するのが重要です。

それぞれについて解説します。

4-1.必ず現地を確認する

土地を選ぶ際には必ず現地を確認しましょう。

インターネットや販売図面で土地の情報は確認できますが、隣地との兼ね合いや雰囲気は実際に見てみなければわかりません。

また、夫婦で購入する際には、どちらかが見て決めるのではなく2人で見て決めましょう。2人で確認することで1人では気づけなかったポイントにも気づけます。

現在建物が建っている土地だとしても、可能な限り土地全体を見せてもらうのがおすすめです。
土地の探し方や選び方については、以下の記事でも解説しています。

4-2.建物プランを作成してもらう

気になる土地があった際には、ハウスメーカーに建物プランを作成してもらいましょう。

エリアによって建ぺい率や容積率など、建築基準法上における制限は異なるため、似たような土地だとしても同じ建物を建てられるかはわかりません。

狭い土地に三階建てを設計して広さを確保しようと考えていても、高さ制限によって、プラン通りの建物が入らないケースもあるでしょう。

希望の家を建てられなければ購入する目的を達成できないため、都度プランを作成してもらうのがおすすめです。
土地を購入して注文住宅を建てる際の流れは、以下の記事を参考にしてみてください。

4-3.予算とのバランスで考える

土地を選ぶ際には予算とのバランスを考えましょう。

注文住宅を建てる際には土地を購入した後に建物の費用も必要です。土地にだけこだわりすぎてしまうと、建物の部分で予算を削らなければならない場合もあるでしょう。

また、土地価格を抑えて購入した場合でも、擁壁工事が必要な傾斜地や、重機の入れない旗竿地など、予想以上に建築コストがかかってしまうこともあります。

住宅購入の全体像を踏まえ、土地にいくら資金を充てられるのかを考えましょう。
注文住宅にかかる費用内訳は、以下の記事を参考にしてみてください。

4-4.土地の形状に合ったハウスメーカーに依頼する

土地選びの際には、その土地形状を得意とするハウスメーカーに依頼・相談しましょう。

ハウスメーカーによって得意としている土地形状は異なります。旗竿地を得意としているハウスメーカーやうなぎの寝床を得意としているハウスメーカーなどさまざまです。
多くのハウスメーカーでは、過去の建築実績をホームページやパンフレットに掲載しているので、チェックしてみてはいかがでしょうか。
土地形状に合ったハウスメーカーに依頼することで、これまでの経験をもとに最適なプランを提案してもらえます。

以下の記事では、大手ハウスメーカー16社の特徴をまとめているので、ぜひご覧ください。

4-5.土地探しも同時に依頼できるハウスメーカーに依頼する

土地購入や家づくりのプランにおいて、都度相談先を変えていてはやるべきことが多く面倒に感じてしまうでしょう。

おすすめは、土地の形状に合ったハウスメーカーであることを前提に、土地探しも同時に頼めるハウスメーカーに依頼することです。ハウスメーカーに土地探しをサポートしてもらうことで、住宅を建てるまでの流れがスムーズになります。
ハウスメーカーに土地探しを依頼する際のメリットや注意点は、こちらの記事で解説しています。

「ハウスメーカー選びが難しい」と感じている方は、ぜひHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスをご利用ください。

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まとめ

本記事では土地の形状の種類や、それぞれのメリット・デメリットについて解説しました。

土地にはさまざまな形状があり、形状によって固定資産税評価額が変わったり、建築基準法上の制限を受けたりと異なる特徴を持っています。

土地の価格が安いとしても、通常より建築コストがかかってしまうような土地もあるため、表面的な部分だけでなく、より詳細な部分を踏まえて購入しなければなりません。

どのような土地にどのような建物が建つかを具体的に知るためには、その土地の形状を得意としているハウスメーカーに相談しましょう。
ハウスメーカーに相談することで、どのような建物が建つかがわかるため、安心して土地選びができます。
HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスを活用して、さまざまなハウスメーカーを比較してみてくださいね。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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