土地探しのコツを解説！土地を探す手順や未公開土地の探し方もご紹介

変更日:

2024.03.21

土地探しを成功させるためには、まず、理想の生活を具体的にイメージすることが大切です。家族の理想の生活を明確にし、その生活が実現できる土地探しをすることが、成功のコツといえるでしょう。

この記事では、注文住宅の建築を検討中で、土地探しを始める方に向けて、土地探しに関する以下の内容を解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、理想の家づくりの参考にしてください。

土地購入から家づくりを始める際の基本的なポイントは「土地の探し方」の記事もご覧ください。

1.土地探しの方法

注文住宅を建てる際、すでに土地をお持ちの方以外は、自分で一から土地探しを行う必要があります。具体的な土地探しの方法として挙げられるのは、主に以下の4点です。

• ハウスメーカーに相談する
• 不動産会社に相談する
• インターネットで検索する
• 現地に足を運んで探す

各方法を解説します。

1-1.ハウスメーカーに相談する

ハウスメーカーというと家の建築を行うイメージが強いものの、依頼すると土地探しをしてくれる場合もあります。相談者に対して建築を希望する家のイメージや予算などのヒアリングを行い、ヒアリング内容を踏まえた土地探しをしてくれることが多いです。

また、ハウスメーカーは、土地と建物の両方の予算を考慮して、土地探しをしてくれることがほとんどです。土地だけを単独で探すと、土地代に費用がかかりすぎてしまい、建物にかける費用がなかったという状況が起きる可能性がありますが、そのようなリスクを防げるでしょう。

ハウスメーカーに相談し、土地探しを依頼するメリットは主に以下の4点です。

• 理想とする土地が見つかりやすい
• 土地代だけでなく、住宅ローンや予算もセットで探してもらえる
• 建物や間取りについても一緒に考えられる
• 土地の情報やアドバイスを得られる

ハウスメーカー業界のみが持っている土地の情報もあるため、希望する土地が見つかりやすい点がメリットの1つです。ハウスメーカーによって得意なエリアがあるため、複数社に相談するとエリアの偏りを防げるでしょう。

また、ハウスメーカーに土地探しを依頼する場合は、そのハウスメーカーに建築を依頼することが前提であることも多いため、事前に確認しておくことが大切です。

1-2.不動産会社に相談する

いわゆる「土地のプロ」に、土地探しを依頼する方法です。住宅を建築したいと考えるエリアにある不動産会社を訪れ、土地を探してもらいます。不動産会社は、市場にまだ出回っていない土地の情報を持っていることも少なくありません。そのため、希望するエリア内に条件に合致する土地が見つかる可能性があります。

ただし、広域の情報を持っていない不動産会社もあることに注意が必要です。いくつかの不動産会社を回らなければならないようなケースでは、結果的に自分で土地探しをしているのと同じように、負担が大きくなってしまうかもしれません。

1-3.インターネットで検索する

インターネット検索でも、さまざまな土地の情報を探すことが可能です。注文住宅を建築したいエリアが、住んでいるエリアから離れているような場合は、まずはインターネット検索で探すことがおすすめです。
HOME4U家づくりのとびらでは、各エリアごとに価格帯や特徴を取りまとめていますので、情報収集を進めることをお勧めします。

【HOME4U家づくりのとびら】土地の相場価格がその場でわかる！土地の相場検索

ただし、インターネットの情報だけでは近所の情報や雰囲気までは掴みにくいため、最終的には現地に出向く必要があります。結局、時間と労力がかかってしまう可能性が高いといえます。

1-4.現地に足を運んで探す

すべての情報がインターネットに掲載されているわけではないため、実際に現地に足を運んで探す方法もおすすめです。たとえば、騒音や臭い、近隣住民の雰囲気など、写真だけではわからない情報を得られるでしょう。

インターネットに掲載されていない、近隣住民のみが知っている土地が存在する可能性もあります。また、土地所有者が売却するかどうかを悩んでいて、とりあえず空き地のまま放置している土地が見つかるかもしれません。

売り地の看板がなくても、地元の不動産会社にその場所の情報を伝えることで、土地所有者とコンタクトが取れることもあります。希望のエリアがある程度絞り込まれている場合は、自分で歩き回ってイメージに近い土地を探す方法も、選択肢の1つといえるでしょう。

ここまで、土地探しの方法をご紹介しました。
希望するエリアや広さの土地を、まずはハウスメーカーに聞いてみたい、注文住宅の間取りや予算相場も併せて聞いて情報を整理したい、という方も多いのではないでしょうか。
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2.土地探しの手順

土地探しは、以下のような手順で進めることが一般的です。

• 予算を決める
• 条件の優先順位づけをする
• 条件に合う土地探しをする
• 土地の調査を実施する
• 土地の契約をする

それぞれの内容について解説します。

2-1.予算を決める

実際に土地探しをスタートする前に、土地にどの程度の費用をかけられるのかを決めてください。注文住宅を建てる際は、建物費用と土地の購入費の両方が必要です。予算総額のうち、何割程度を土地の購入費にあてるのかを考えておきます。

土地の予算を決める際は、はじめに以下の3つを考える必要があります。

• 総予算（土地・建物費用を含む）
• 建物費用
• 諸費用

諸費用とは、住宅を建築したり購入したりするときに必要な、土地・建物の購入価格や建築費用以外に必要な費用の総称です。具体的には、仲介手数料や契約書に添付する印紙税や不動産登記費用などが該当します。諸費用代は、総予算の10〜15％程度が目安です。

土地の予算は、基本的に以下のように算出します。

総予算から建物費用と諸費用を差し引いた金額が、土地の予算です。希望エリアの土地代の相場を確認しつつ、無理なく支払える予算を決めることをおすすめします。

2-2.条件の優先順位づけをする

土地探しを進めるうえでは、条件の優先順位づけが欠かせません。たとえば、「人気のエリアで駅やスーパーから近く、十分な広さがある土地」が理想であっても、予算との兼ね合いによって、すべてを叶えるのは難しい可能性が高いでしょう。同居する方同士で話し合い、希望する条件をリストアップし、どうしても譲れない条件を挙げながら、優先順位づけをしていくことをおすすめします。

土地選びにおいて上位に上がる傾向の高い項目は、以下のとおりです。

• 交通の利便性
• スーパーをはじめとした周辺施設の充実度
• 治安の良さ
• 子育て環境

上記のほか、土地ごとに決められている法律による建築制限や、地盤の固さなどについても確認する必要があることを押さえておいてください。

2-3.条件に合う土地探しをする

土地選びの優先順位づけが済んだら、条件に合う土地探しを進めます。「ハウスメーカーに相談する」「不動産会社に相談する」「インターネットで検索する」など、土地探しの方法はいくつかあります。はじめから1つの方法に絞るのではなく、複数の方法を試してみるのがおすすめです。

また、土地探しと並行して、建築を依頼するハウスメーカーも検討しておくとスムーズに進められます。住宅建築の見積もりが出ていると、土地の予算が決められるため、土地探しがしやすくなるでしょう。

2-4.土地の調査を実施する

土地が決まり次第、その土地の調査を行います。周辺環境も含めて総合的に調査することがポイントです。理想的な土地でも、災害リスクが高い場合は避けたほうがよいと考えられるため、ハザードマップは必ず確認してください。

また、以前はそこに何があったのか、といった点もチェックする必要があります。たとえば、工場があった土地は、土壌が汚染されている場合もあります。その場合、土地の汚染状況も調べておくと安心でしょう。

地盤の強度を測る調査も大切です。台地や丘陵地などの地形からある程度の地盤の強度を推察できますが、実際に調査を行わないと、正確な地盤強度の判断は困難であるためです。

2-5.土地の契約をする

土地が決まり調査も完了したら、契約を行います。通常、土地の契約には手付金が必要になるため、ある程度まとまった金額を用意しなければなりません。

住宅ローンは建物の引き渡しのタイミングで契約するため、土地の契約段階では原則自己資金が必要になります。

3.土地探しを成功させるコツ

土地探しを始めてみたものの、なかなか条件に見合う土地が見つからず長期化してしまうといったケースは珍しくありません。効率的に理想の土地を探すコツとしては、以下の5つが挙げられます。

• 理想の生活を具体的にイメージする
• 値段だけでは決めない
• 角地と中地の特徴を理解しておく
• 実際に現地を確認する
• 早く決断する

それぞれの内容を解説します。

3-1.理想の生活を具体的にイメージする

土地探しを成功させるには、理想の生活を具体的にイメージすることが大切です。漠然としたイメージしかない状態で土地探しをしても、満足できる土地が見つかる可能性は低いでしょう。

家族にとっての理想の生活を明確にし、その生活が実現できる土地探しを行えば、実際に家を建ててその場所に暮らし始めたときに後悔しなくて済みます。10年後や20年後など、長期的な視点で生活を思い描くことがおすすめです。

3-2.値段だけで決めない

「安いから」というように、土地の値段だけで決めることは避けましょう。近隣の土地よりも割安なのは、何かしらの理由がある可能性があります。

たとえば、地盤に問題がある、土壌が汚染されている、ブロックの造成がされていないといった理由が隠れているかもしれません。

これらの問題を抱えている土地の場合、安く購入できたとしても改良や敷設、造成などの余計な費用がかかる場合があり、結果的に割高になってしまうリスクがあります。

3-3.角地と中地の特徴を理解しておく

角地と中地のそれぞれの特徴を理解していくと、土地の候補を絞り込みやすくなります。角地と中地の特長と、それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

3-4.実際に現地を確認する

候補の土地が絞り込めたら、実際に現地を確認することがポイントです。物件概要にすべての情報が載っているわけではありません。直接その場に行かなければ、わからないこともあります。

たとえば、立地に恵まれた駅から近い土地でも、騒音が気になったり日当たりが悪かったりするケースは少なくありません。

現地の確認は、可能であれば複数回行うのがおすすめです。曜日や時間帯、天気などによって雰囲気が大きく変わる街もあるためです。

3-5.早く決断する

なるべく早く決断することも、納得のいく土地探しをするためのコツといえるでしょう。条件がよい土地は買い手がつくのも早いため、じっくりと時間をかけて検討していると、購入の機会を逃してしまいます。

すべての面において満足できる土地にこだわらず、希望の条件を7割から8割程度満たしていれば決断するのがおすすめです。

ここまで土地探しを成功させるコツを解説しました。

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4.安く買える土地探しに成功するケース

土地を安く購入できると、その分の予算を建物費用に回せます。土地を安く購入できるケースは、主に以下の3つです。

• 立地の優先順位を下げる
• 不整形地を選択しに入れる
• 古家付きの土地を選ぶ

各ケースを解説します。

4-1.立地の優先順位を下げる

立地の優先順位を下げることで、土地を安く購入できる可能性があります。「駅から徒歩5分以内」「南向き・日当たり良好」など、立地条件が恵まれた土地の価格は高いことがほとんどです。譲れる範囲で希望条件を見直せば、安く購入できる土地が見つかる確率が上がるでしょう。

たとえば、近隣に商業施設がなかったり、周辺の人口が減少していたりするエリアは、価格が安くなりやすい傾向にあります。商業施設の有無や周辺の賑わいについて妥協できる場合は、狙い目のエリアといえるでしょう。

4-2.古家付きの土地を選ぶ

古家付きの土地を選ぶのも、土地を安く購入するための方法の1つです。古家の解体費用を買主側が負担しなければならない関係上、土地の価格が相場よりも安く設定されている傾向にあるためです。木造住宅の解体費用は坪単価4万円～6万円程度ですが、総額ではお得に購入できる可能性があります。

お得な未公開物件の探し方については、以下の記事をご参照ください。

4-3.不整形地を選択肢に入れる

不整形地とされる、旗型や変形地を選択肢に入れると、土地を安く購入できる可能性が高まります。正方形や長方形の土地よりも不整形地のほうが、価格が安く設定されていることが一般的です。

ただし、不整形地は重機が入りにくい、規格された間取りが入らないといった理由で、家を建てる際の費用が割高になるリスクがあります。不整形地を検討する場合は、土地価格だけでなく建築費用もトータルで検討する必要があるでしょう。

安く買える土地探しに成功するケースをご紹介しました。色々な土地があり、土地ごとの事情にはそれぞれメリットもデメリットも混在することが分かってきましたね。
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まとめ

土地探しを成功させるには、将来にわたりどのような生活を送りたいかのイメージを明確にして、土地に求める条件の優先順位づけを行うことをおすすめします。

具体的な土地探しの方法は、「ハウスメーカーに相談する」「不動産会社に相談する」「インターネットで検索する」など、いくつか存在します。はじめから1つの方法に絞るのではなく、複数の方法を試してみるとよいでしょう。

土地を選ぶ際は、値段だけで決めることは避け、実際に現地を確認することも大切です。注文住宅のための土地探しの進め方にお悩みの方は、ぜひ本記事を参考に、理想の土地を手に入れてください。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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