- 変更日:
- 2024.08.21
納得のマイホームを建てるには、土地選びも重要です。
しかし、気に入る土地がなかなか見つからず、建物を建てるまでに何年も費やしてしまうケースもあります。
あらかじめ土地購入時の注意点を把握し、スムーズに理想の土地を手に入れられるよう準備しておきましょう。
この記事では、土地購入時の注意点を、以下の4つに分けて解説します。
土地購入時の4つの注意点
- 基本的な注意点
- 土地自体に関する注意点
- 土地代以外の費用に関する注意点
- 土地の周辺環境に関する注意点
土地の売買契約を結ぶ際の注意点や、土地購入時のチェックリストも紹介するので、ぜひ最後までお読みいただき、理想の土地と家を手に入れるための参考にしてください。
土地購入から家づくりを始める際の基本的なポイントについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
1.土地購入時の基本的な注意点
まずは、土地購入の前に知っておきたい基本的な注意点について、以下の項目を解説します。
| No. | 注意項目 |
|---|---|
| 1 | 用途地域 |
| 2 | 建ぺい率・容積率 |
| 3 | 接道義務 |
| 4 | 市街化区域と市街化調整区域 |
| 5 | 法規制 |
| 6 | 災害リスク |
以下より1つずつ見ていきましょう。
1-1.用途地域
用途地域によって、建てられる建物は異なります。
計画的な市街地づくりのために、エリアごとに建てられる建物の種類や大きさ等を定めているのが「用途地域」です。
用途地域は全部で13種類ありますが、住環境や利便性に違いがあるので、自分に合った土地を選ぶ手がかりになります。
例えば、「第一種・第二種低層住居専用地域」は一戸建てが建ち並ぶエリアで、小規模な店舗しかありません。
他にも、「店舗や事務所も建てられるエリア」「大規模な工場が建てられるエリア」など、用途地域ごとに特徴が異なります。
1-2.建ぺい率・容積率
エリアごとに建ぺい率・容積率が定められており、各概要と計算式は、以下のとおりです。
建ぺい率
敷地面積に対する建築面積（敷地を真上から見た面積）の割合
計算式：建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
容積率
敷地面積に対する延床面積の割合
※延床面積…2階建ての建物の場合、1階面積と2階面積の合計
計算式：容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積×100
建ぺい率と容積率のどちらも、数値が高いほうがより大きい建物を建てられます。
なお、家を建てるときには、容積率以外にも日影規制、斜線制限、防火地域などさまざまな制限があるので、希望どおりの家が建つ土地なのか不動産会社やハウスメーカーに確認する必要があります。
1-3.接道義務
家の建築は道路に接している必要があり、「道路」に接していない土地には家を建てることができません。
これは接道義務として建築基準法で定められており、建築物の敷地は原則として幅員4ｍ以上の「道路」に2ｍ以上接している必要があります。（特例的に、接道部分が2ｍ未満でも建築可能な自治体もあります。）
ただし、「道路」といってもさまざまな種類があり、前面道路の幅員が４ｍ未満でも建築基準法上の道路として認められていれば建築することが可能です。
見た目は道路のようでも、建築基準法で道路と認められていない場合もあるので注意してください。
また、すでに家が建っている土地でも、接道義務をクリアできなければ建て替えが認められないケースもあります。
1-4.市街化区域と市街化調整区域
多くの都市は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられていて、家を建てるのに向いているのは「市街化区域」です。
「市街化調整区域」には、原則として建物を建てられません。
市街化調整区域でも一定の要件を満たせば例外的に住宅の建築が可能ですし、市街化区域に比べて土地が割安で、固定資産税等が安いというメリットはありますが、購入は慎重に判断してください。
市街化調整区域は市街化区域に比べて手続きが複雑になることが多く、ライフラインが整っていなかったり、利便施設が乏しくて不便なため、将来は売却しにくかったりする可能性があります。
1-5.法規制
場所によって、建築基準法や都市計画法の制限があるため、自分のイメージどおりの大きさの家が建てられなかったり、費用が割高になったりする可能性があります。
例えば、「地区計画」が定められているエリアでは、高い塀で敷地を囲むことができなかったり、緑化が求められたりすることもあります。
他にもさまざまな法規制があるので、購入候補の土地が見つかったら、不動産会社やハウスメーカーにしっかり確認しましょう。
1-6.災害リスク
大雨による河川の氾濫や地震による液状化など、近年、大きな災害が起きています。
全体的に低くなっている地形の場合は、水はけが悪かったり、大雨によりエリア全体が浸水したりする恐れもあります。
土砂災害警戒区域、津波、洪水、液状化など、災害のリスクがあるエリアかどうか、あらかじめハザードマップで確認して災害リスクが低い土地を選びましょう。
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2.土地自体に関する注意点
次に、土地自体について注意すべき点をお伝えします。
| No. | 注意項目 |
|---|---|
| 1 | 道路の種類 |
| 2 | セットバック |
| 3 | 土地の境界確定 |
| 4 | 埋蔵文化財包蔵地 |
| 5 | 都市計画道路 |
| 6 | 地目 |
気になる土地が見つかったら、上記の項目について調べておくことをおすすめします。
以下より1つずつ詳細を見ていきましょう。
2-1.道路の種類
その土地が接している道路の種類は必ず確認してください。
道路が国道・県道・市道・区道の場合には舗装のメンテナンス等の心配はありませんが、私道の場合は整備費用を所有者全員で負担するケースがあります。
私道に面しているのに私道の「持分」がない場合には、私道の掘削承諾書が必要になったり、住宅ローンを借りにくくなったりするので注意が必要です。
また、道路の幅員や方角と、建築する建物の内容には意外と密接な関係があります。
幅員が狭ければ容積率の制限が厳しくなる、角地ならば建ぺい率の制限が緩和されるといった違いもあるので、購入候補の土地にどんな家を建てられるのかハウスメーカーに確認した上で購入を決めるようにしてください。
2-2.セットバック
前面道路が4ｍ未満の場合に、道路の幅員を確保するために敷地を後退させなければならないケースをセットバックといいます。土地の販売図面では、セットバックが「SB」と記載されていることがあります。
事前にセットバック面積を確認し、建てられる家の面積を確認しましょう。
2-3.土地の境界確定
古くからの住宅地の場合、境界がはっきりしないことがあります。
隣地とのトラブル回避のためにも、売買前に隣地所有者の立会いのもと境界確定を行い、土地の測量を行ってから売買するのが理想的です。
境界が明確でないときは、測量を行う必要があるかどうか不動産会社に相談し、測量費用についても事前に確認しましょう。
2-4.埋蔵文化財包蔵地
「周知の埋蔵文化財包蔵地」とは、石器・土器・貝塚・古墳・遺跡など、文化財保護法で定められた埋蔵文化財が埋まっている可能性のある土地です。
埋蔵文化財包蔵地のエリアで家を建てる際には、文化財保護法により、教育委員会に事前に届けを出す義務があります。
着工前に行う簡易調査の際に文化財が見つからなければ予定どおりに工事を開始できますが、もし文化財が発掘されると本格的な発掘調査に進むため、数か月以上も工事の着工が遅れてしまう可能性があります。
埋蔵文化財包蔵地であれば、土地を仲介する不動産会社から説明されるのが一般的ですが、都道府県のホームページや市町村の教育委員会で調べることもできます。
なお、埋蔵物の調査費用は、自分で住むための住宅を建てる際には行政が負担しますが、不動産投資のための物件購入や、事務所兼用住宅の場合は、購入者が費用を負担するのが一般的です。
2-5.都市計画道路
都市計画道路とは、都市計画で将来的に新設や拡幅などの変更の予定がある道路のことです。
気に入った土地は、計画道路にかかっていないか確認しておきましょう。
計画道路予定地でも、事業として決定されている段階ならば将来的な立ち退きを前提として、建物を建てることができます。
ただし、原則として木造か鉄骨造2階建てまでなどといった制限がある上、建築の許可に時間がかかることが多いです。
2-6.地目
土地の登記簿の「地目」の欄が、「田」や「畑」の場合は注意してください。
「田」「畑」を農地以外に変更するときには「農地転用」の手続きが必要となりますが、宅地に転用できない土地もありますし、転用手続きに数か月かかってしまう場合もあります。
また、元々が田んぼや沼だった土地は、地盤が弱い可能性があります。
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3.土地代以外の費用に関する注意点
土地によっては、土地代以外の項目で、思いがけない費用が発生する可能性もあります。
| No. | 注意項目 |
|---|---|
| 1 | 建築条件・古屋の取壊し費用の負担 |
| 2 | 形状 |
| 3 | 高低差・擁壁 |
| 4 | インフラ（上下水道・ガス） |
| 5 | 地盤の強さ |
| 6 | 障害物 |
こちらも1つずつ詳細を見ていきましょう。
3-1.建築条件・古家の取壊し費用の負担
土地を購入する際には、売買の条件をよく確認してください。
例えば、「建築条件付き」の土地は、指定された建築会社で家を建てることが条件です。
間取りや仕様がほぼ決められていて、変更できる部分が少ない場合もあるので契約条件の詳細の確認が必要です。
「古家付き」の土地で、現状渡しが条件の場合は、買主が解体費用の負担をすることが多いです。
一戸建ての解体費用は100万円を越えることが多いため、予算をしっかりととっておく必要があります。
他にも古いブロック塀を取壊す場合などもあるので、解体費用は事前に見積もりを取って金額を把握しておきましょう。
3-2.形状
変わった形の土地は価格が安いのがメリットですが、建築費が高額になったり、日当たりの悪い家になってしまったりすることがある点に注意してください。
例えば、路地の奥に広い敷地が広がっているような土地は旗竿地（敷地延長、路地状敷地）と呼ばれ、都市部に多く見られます。
購入候補の土地の形状がいびつな場合には、ハウスメーカーにどんな間取りの家が建てられるか事前に相談することが大切です。
3-3.高低差・擁壁
道路よりも高くなっている土地は、日当たりはよいかもしれませんが、擁壁の工事費用や建築費が高額になることがあります。
一方、周囲よりも低い土地の場合、水はけが悪かったり、盛土をする費用がかかったりするというデメリットがあります。
また、多くの都道府県では条例により、2ｍ以上の高低差のある「がけ」付近には、基本的に建築できないという制限があります（安全上支障がない場合を除く）。
3-4.インフラ（上下水道、ガス）
前面道路に、上水道、下水道、ガスなどの埋設管があるかどうか確認してください。
前面道路から自分の土地への引込工事は所有者が費用を負担することになっているので、道路から奥まった場所に家を建てるときには工事費用が高くなります。
また、新しい土地を開発して作られた分譲地では、上下水道を新たに利用するための負担金がかかることがあります。
3-5.地盤の強さ
地盤が弱い土地に建物を建てると、地震によって建物が傾いたり倒壊したりするリスクがあります。
地盤が軟弱な場合でも、「地盤改良工事」を行えば安全な家を建てることはできますが、工事費用は高額になる可能性があります。
地盤が弱そうなエリアをなるべく避けたり、地盤改良費用をあらかじめ予算に入れておいたりすると安心です。
3-6.障害物
候補地の現地を見るときには、電柱、ガードレール、縁石の切り下げ、消火栓、高圧線の有無など、周辺をよく見てみましょう。
電柱が邪魔になるときには、電力会社等に相談すれば移設してもらえることもありますが、必ず移設できるとは限りません。
前面道路にガードレールの切れ目や、縁石の切り下げ（低くなった部分）がなければ、自費で工事が必要になることがあります。
また、前面道路に消火栓が設置されていると、近くに駐車できないため車庫の位置に制約が出ることがあります。
以上が、土地代以外の費用に関する注意点です。
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4.土地の周辺環境に関する注意点
暮らしやすさは、土地だけでなく、その土地がある環境によっても左右されます。
以下の内容にも注意して、土地を決めましょう。
| No. | 注意項目 |
|---|---|
| 1 | 立地・日当たり・景観 |
| 2 | 近隣の建築計画 |
| 3 | 学校・幼稚園・スーパー・病院・公園までの距離 |
| 4 | 騒音・振動・臭い |
| 5 | 子育て環境・町内会 |
1つずつ解説します。
4-1.立地・日当たり・景観
駅までの距離は80ｍあたり徒歩1分として計算し、表示されます。
途中に信号や踏切があったり坂道があったりする場合には、思ったよりも時間がかかることがあるので、実際に歩いてみると安心です。
日当たりや景観も現地で確認して気になる点があれば、設計上の工夫でカバーできるかどうかハウスメーカーに相談してみるとよいでしょう。
4-2.近隣の建築計画
周辺に空き地があるときは、高層建築物や騒音の心配される建築物が建つ計画がないかどうか、「建築計画のお知らせ」の看板の有無を見ておきます。
隣地が空き地や駐車場の場合、将来、そこに建物が建ったとしても、日当たりやプライバシーを確保できるような間取りを採用しておくと安心です。
4-3.学校・幼稚園・スーパー・病院・公園までの距離
子どものいる世帯では、送り迎えが必要な保育園や幼稚園までの距離、小学校・中学校までの通学コースの安全性や距離なども大切なポイントとなります。
また、スーパーや病院、公園など生活する上で近くにあると便利な施設までの距離も見ておきましょう。
4-4.騒音・振動・臭い
建築地を選ぶ際には、なるべくいろいろな時間帯で下見をして、騒音や、前面道路からの振動の有無、周辺からの臭いなどをチェックしておくと安心です。
前面道路の交通量が多い場合や、隣家の駐車場との距離が近いといった場合には、奥まった場所に寝室を配置するなど、間取りの工夫が必要になるかもしれません。
4-5.子育て環境・町内会
例えば、「子育てしやすい環境」の優先度が高い場合は、学区の評判、地域ぐるみの子育てに関する活動が活発かどうか、子どもの医療費が何歳まで無料かなども調べてみるとよいでしょう。
町内会の活動の有無など、自分のライフスタイルにあった地域を選ぶことも大切です。
家づくりのとびらコラム
土地の売買契約を結ぶ際の注意点
上記の項目に問題がなければ、土地の売買契約を結びましょう。
土地の売買契約の締結前には、「宅地建物取引士」による重要事項説明が行われます。
文字どおり、重要な内容が説明されるので、不明点がある場合は契約前に質問して解決しておきましょう。
特に知っておきたい点は次の3点です。
（1）手付解除
売買契約の際には買主から売主へ「手付金」を支払い、手付金は売買代金の一部に充当されます。
手付金は「解約手付」が一般的で、契約を解除する際には、買主は手付金を放棄、売主は手付金の2倍の金額を買主に支払います。
ただし、例外もあるので、事前に契約書の内容をしっかり確認しましょう。
（2）ローン条項
「ローン条項」は、住宅ローンの審査が通らなかった場合に、白紙解除を可能とする取り決めです。
金融機関を具体的に記載して、特約として記載してもらうと安心です。
（3）引渡し日
通常、売買契約の１か月後くらいに引き渡し日を決めて代金決済をします。
引き渡し日に精算する費用などをしっかり確認しましょう。
5.後悔しない土地購入のためのポイント
冒頭でもお伝えしたとおり、土地探しはコツを知っておかなければ、何年もかかることもあります。
土地の購入で後悔しないためにも、次の3つのポイントを意識してみてください。
5-1.理想どおりでなくても気になる土地は検討してみる
100％理想どおりの土地にタイミングよく出会うのはなかなか難しいものです。
もし出会えたとしても、100点満点の土地があれば、それだけ値段は高いはずです。
そのため、理想どおりでなくても、良さそうな土地を見つけたら検討候補に入れてみることをおすすめします。
「ちょっと大きすぎる・小さすぎる」「場所はいいけれど形が少し悪い」などの欠点があっても、思いどおりの家を建てられる可能性はあります。
実際、理想どおりでない土地に家を建てた人の声には、以下のような声があります。
- なんとなく南道路がよいと思っていたが、見つからないので東道路の土地で妥協したけれど、想像以上によい間取りになったので結果的にはよかった。
- 少し形が悪い土地だったけれど、設計してもらったら土地の形をうまく生かすことができたので問題なかった。むしろ、土地の値段が安かったのでよかった。
このように、理想どおりの土地でなくても、その土地の特徴に合わせた設計プランであれば、快適な家を実現できます。
候補地が見つかったら、ハウスメーカーに間取りプランを作ってもらい、検討してみるとよいでしょう。
5-2.よい土地を見つけたらすぐに申し込めるようダンドリする
条件のよい土地は、早めに申し込み（買付証明書の提出）をしなければ、すぐに他の人に買われてしまいます。
そのため、理想的な土地を見つけてから家づくりの検討をスタートするのでは遅いです。
本命の土地が見つかる前には、以下の3つのことをやっておきましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローンの事前審査 | どのくらいまでローンの借り入れができるのか。 |
| おおまかな間取りの希望のリスト化 | 購入候補の土地が見つかったら、すぐにハウスメーカーに依頼して間取りのラフプランを作成してもらう。 |
| 全体予算の把握 | 土地と建物にどれだけ費用がかけられるのか資金計画を作成しておく。 |
100％希望を満たしている土地でなくても、まずは今売りに出ている土地をベースに間取り、資金計画を作成してみると、ダンドリよく進められます。
5-3.ハウスメーカーと土地は並行して探す
建物プランが全く決まっていない状態で先に土地を買ってしまうのは、あまりおすすめしません。
なぜかというと、建物プランを考えていくと「間口があと1ｍ足りない」とか「小さめの土地にして建物の予算を増やせばよかった」などと後悔する可能性があるからです。
このような失敗を避けるには、どんな家を建てたいのか、面積や間取りの概略などを検討しながらハウスメーカー探しと同時進行で土地を探すことが大切です。
ハウスメーカー選びと土地探しと同時に進めておけば、土地の購入から建物の着工がスムーズに進むので、早く新生活をスタートでき、つなぎ融資（建物完成までの費用を一時的に借り入れるローン）の利息を抑えることができるというメリットもあります。
「土地を探しながら、建物のプランも考えていくのは大変だ」と思う場合には、土地探しを得意とするハウスメーカーを選ぶのもよいでしょう。
そういったハウスメーカーは土地情報に精通しているので、希望のエリアや環境についてあらかじめ伝えておくと、その内容をもとに土地探しをしてくれて、現地を一緒に見に行ってくれることもあります。
また、自社で土地を持っていて、「建築条件付き」で売り出しているハウスメーカーもあるので、その中から希望にあった土地が見つかる可能性もあります。
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6.土地購入チェックリスト
実際に土地を購入する前には、今回ご紹介した以下の項目に問題がないか、1つずつチェックしてみてくださいね。
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まとめ
土地の購入前には、今回ご紹介した4つの注意点についてチェックしておきましょう。
土地購入で後悔しないためには、「理想どおりでなくても気になる土地は検討してみる」「よい土地を見つけたらすぐに申し込めるようダンドリする」「ハウスメーカーと土地は並行して探す」というのがコツです。
自分がよいと思った土地が本当によい土地なのか、自分だけで判断するのはなかなか難しいもの。
迷うときにはハウスメーカーの担当者の意見を聞いたり、間取りのラフプランを作成してもらったりして検討することをおすすめします。
最終的にはご自身の目で「理想のマイホームに最適な土地かどうか」を見極めるために、ぜひこの記事を役立ててくださいね。
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