遊休地とは？有効活用する方法や利用時のメリットなどを解説

変更日:

2025.06.26

「遊休地」とは、利用されず放置された土地のことです。

店舗・テナントや賃貸併用住宅などを建てて有効活用することで、収入を得られます。
では、遊休地で家を建てる際はどのように活用するとよいのでしょうか？

活用方法を考える際のポイントも解説するので、遊休地を所有している方はぜひ参考にしてください。

土地の種類や各メリット・デメリットについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.遊休地とは

「遊休地」は、活用されることなく放置されている土地を指します。

土地が放置される原因はさまざまですが、下記のような理由が一般的でしょう。

住宅街の場合だと、建物が立ってない空き地や更地は遊休地の可能性があります。

遊休地は放置したままにしておくと図のようなリスクが発生しやすくなるので注意したいところ。

少しでも収益源となるよう、なんらかの形で活用することをおすすめします。

1-1.遊休土地と遊休地の違い

遊休地と似た言葉に、「遊休土地」と呼ばれるものがあります。

遊休土地とは、土地を取得してから2年以上活用されていない土地のことです。つまり、遊休地をそのまま放置したものが遊休土地といえます。

遊休土地の定義は国土利用計画法の「遊休土地制度」に基づいており、条件を満たさない土地は遊休土地に指定されません。

遊休土地に指定された場合は、都道府県知事から行政指導を受け、活用や売却の計画書提出する必要があります。

遊休地を放置して遊休土地になると強制売却の恐れもあるため、基本的には適切な活用が求められるでしょう。

参考：国土交通省「遊休土地制度」

1-2.耕作放棄地と遊休地の違い

「耕作放棄地」とは、過去1年以上農作物を栽培していない、将来的にも栽培する意思がない土地を指す用語です。

農林水産省が実施する調査の、「農林業センサス」によって定義されます。

遊休地との主な違いは、土地の状態です。遊休地は活用されていない土地のため、雑草が生えていたり解体跡地だったりします。

一方、耕作放棄地はもともと耕作を行っていた土地です。そのため、耕した跡や作物の根・茎などが残っています。

参考：農林水産省「農林業センサス」

2.遊休地の種類と特徴

遊休地は、用途によって以下の3つに分けられます。

それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

参考：国土交通省「用途地域」

2-1.宅地

「宅地」とは、住宅や店舗、アパート、学校などを建てられる土地です。
土地には「用途地域」があり、種類によって建てられる建物が異なります。

「宅地」は後述する農地や商業地・工業地よりも多くの活用方法があるため、所有する遊休地を活用する際は、あらかじめ用途地域を確認しておきましょう。

ちなみに、用途地域による用途制限は、各自治体が強化または緩和を定めることができます。

2-2.農地

「農地」とは、農業目的で使用される土地です。
現在農業を行っていなくても、開始できる状態にあれば農地とみなされます。

農地を、そのまま農業に使うのは問題ありません。しかし、農地を住宅や店舗などに転用する場合は、役所の許可が必要になります。

また、優れた農地は農業以外の用途への転用を禁止される場合があるため、生産性が高い土地や農業振興地域内の土地は転用が困難です。

農地を住宅や店舗として活用したい場合は、転用可能かどうか役所で確認するようにしましょう。

2-3.商業地・工業地

「商業地・工業地」は、店舗や事務所、工場などを建てられる土地です。

地域によっては住宅も建てられますが、騒音や大気汚染といった問題が考えられるため、住環境としてはあまりおすすめできません。

また、商業地・工業地の中でも「工業専用地域」は工場のための地域となっています。そのため、住宅や店舗、学校などを建てることはできません。

一部の自治体では、産業振興を目的とした税制優遇があるため、遊休地を商業地・工業地として活用したい場合は、優遇制度の有無を確認しておくとよいでしょう。

3.遊休地の放置で生じるリスク

遊休地の放置で生じるリスクとしては、以下の2つが考えられます。

遊休地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などがかかります。草刈りや清掃を会社に依頼する場合は、管理費も必要です。

このように、遊休地の放置は経済的負担につながるため、早めに対応するようにしましょう。

また、遊休地に雑草が生い茂ったり、ゴミが不法投棄されたりすると、近隣トラブルに発展する可能性も考えられます。

近隣トラブルだけでなく、行政からの改善要求や法的責任を問われる恐れもあるため、土地の状態が悪化しないよう、しっかりと管理しておきましょう。

4.遊休地を活用するメリット

遊休地を活用するメリットは以下のとおりです。

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

4-1.収入を増やすことにつながる

遊休地を活用すれば、本業以外でも収入を得ることが可能です。

遊休地をどのように活用するかにもよりますが、家賃や賃料などが主な収入源となります。土地が不要なのであれば、売却して現金化することも可能です。

遊休地のまま放置していても維持費・管理費が発生するだけなので、うまく活用して収入源を増やすことをおすすめします。

ただし、農地を貸し出す場合は農業委員会の許可が必要です。無許可で貸し出しても無効となるため注意しましょう。

4-2.節税効果につながる

遊休地を活用すると、所得税や住民税、固定資産税などの節税効果が期待できます。

例えば「賃貸併用住宅」を建てる場合、住宅用地の広さに応じて下記のような減額が見込めます。

賃貸物件を建てた土地は「貸家建付地」となり、土地評価額が下がるため、相続税を抑えることも可能です。

また、遊休地を農地として活用した場合も固定資産税が減額されます。ただし、耕作放棄地に該当した場合、通常の農地よりも税額が上がってしまうため注意が必要です。

4-3.地域貢献につながる

遊休地の活用は、経済的な部分のメリットだけでなく地域貢献にもつながります。

放置された遊休地は、景観の悪化やゴミの不法投棄などで近隣トラブルに発生する可能性がありますが、土地を有効活用することでトラブルを防ぐことが可能です。

さらに、周辺の環境を考慮し、商業施設や福祉施設など地域ニーズに応じた施設を建てれば、地域の利便性や魅力の向上に貢献できます。

これらのメリットから、遊休地の活用は、自身の利益と地域社会の発展を両立できる有益な取り組みといえるでしょう。

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5.遊休地を活用するデメリット

遊休地の活用は、収入の増加や節税効果などメリットが目立ちます。

しかし、多くの活用方法で初期費用がかかる点はデメリットといえるでしょう。特に福祉施設や宿泊施設として活用する場合は、高額な初期費用が必要になります。

また、近くに住宅街がある遊休地を店舗や資材置き場として活用する場合、騒音をはじめとする近隣トラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。

6.遊休地の主な活用方法

遊休地はさまざまな活用方法が考えられますが、主に以下のように活用されることが多いです。

それぞれの活用方法について、詳しく見ていきましょう。

6-1.店舗・テナント経営

遊休地を店舗・テナント経営に活用することで、賃料を得られます。

店舗・テナント経営では、自分で店舗を建てるか土地を貸すかを選ぶことができ、借主の多くは法人や事業者のため、坪単価の高い賃料設定が可能です。

また、なんらかのトラブルが発生した際も、法人であれば対処法が確立されているので、貸主の負担が軽減されます。

ただし、収入が景気に左右されてしまう点は明確なデメリットです。景気次第では思うような収入を得られないこともあるでしょう。

6-2.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸スペースを同一の建物に共存させた形態のことです。

遊休地を賃貸併用住宅として活用した場合、自宅に住みながら同時に家賃収入を得ることができます。

賃貸併用住宅の大きな特徴は、住宅ローンを利用できる点です。自宅部分を全体の50％以上にしなければならないという制約はあるものの、住宅ローンの融資を受けられるのは大きなメリットといえます。

また、固定資産税や相続税の節税も可能です。
200平米以下の土地の部分（小規模住宅用地）に対しては、固定資産税が6分の1に減額されます。（参考：全日本不動産協会「マイホームに係る固定資産税・都市計画税」）

相続税の場合、自宅部分と賃貸部分の両方の特例を受けられるため、相続税評価額を大きく減額することが可能です。

ただし、賃貸併用住宅はどうしても初期費用が高めになってしまいます。自宅と賃貸を併用するには専用の設備が必要となり、一般住宅や賃貸住宅よりも費用が高くなってしまうためです。

入居者との生活トラブルが起こる可能性も十分に考えられるでしょう。

賃貸併用住宅は、一般住宅よりも建築費が高くなるといわれています。そのため、費用がどの程度必要になるか、どのようなプランなら収益を得やすいのか事前に調べておくことをおすすめします。

時には無料の「HOME4U 家づくりのとびら」サポートサービスも活用しながら、遊休地を賃貸併用住宅として活用できるよう情報を集めてみてくださいね。

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6-3.太陽光発電事業

遊休地に太陽光パネルを設置し、発電した電気を売却することでも収入を得られます。

太陽光発電事業は、太陽光パネルを設置するだけで収入を得られるため、集客する必要がありません。そのため、田舎や郊外でも活用しやすいというメリットがあります。

太陽光パネルのメンテナンスは専門の会社が行うため、メンテナンスにかかる手間も少ないです。

ただし、建物を建てるわけではないので、節税効果は期待できません。また、買取価格が下落傾向にあることや、発電量が天候に依存する点もデメリットといえます。

6-4.駐車場

遊休地は、駐車場として活用することもできます。

駐車場経営は建物を建てる必要がないため、比較的少ない初期費用で始められます。駐車場には「月極駐車場」「コインパーキング」「立体駐車場」の3種類があり、それぞれ特徴はさまざまです。

設備投資をなるべく抑えたいなら月極駐車場、収益性を高めたいならコインパーキングや立体駐車場が適しています。

ただし、どの駐車場を経営したとしても、初期費用が少なく済む分、他の活用方法と比較すると収益性は低くなってしまうでしょう。

6-5.借地

「借地」とは、遊休地をそのまま貸し出す活用方法です。

借地における初期費用は整備費用や仲介手数料程度のため、初期費用が少なく済みます。

借地には「普通借地権」と「定期借地権」があり、普通借地権の場合は借主が強く保護されている関係上、貸主側から一方的に契約を解除することはできません。

そのため、場合によっては半永久的に土地が返ってこない場合があります。
ただ、借地借家法で定められている正当事由（土地や建物を貸主が自分で使用するなど）がある場合、貸主は借主に退去を求められます。

一方、定期借地権であれば一般用は50年以上、事業用は10～50年の期間を結ぶことができ、期間満了時に確実に土地が戻ってきます。

ただし、長期間の契約となるため、柔軟な土地活用は難しくなるでしょう。

参考：国土交通省「定期借地権の解説」

7.遊休地に家を建てる前に確認すべきポイント

遊休地の活用方法を決める際は、以下の3つのポイントを意識しましょう。

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

7-1.法規制（用途地域や高さ制限など）

遊休地の活用を決める際は、用途地域や高さ制限などの法規制を確認するようにしましょう。用途地域によって、建てられる建物の種類や規模が異なるためです。

例えば、第一種低層住居専用地域では小規模な店舗や事務所、住宅などしか建てられません。一方、工業地域ではどのような工場でも建てられるものの、学校や病院などの建設は禁止されています。

これらの法規制を無視すると、建築許可が下りず違法となるリスクがあるため、必ず自治体に問い合わせて確認するようにしましょう。（参考：国土交通省「用途地域」）

7-2.土地の広さ

遊休地の活用方法を決める際、土地の広さも重要な条件となります。土地の面積や形状によって、建物の種類や活用方法が異なるためです。

例えば、小規模な土地なら小さな店舗や駐車場、広い土地なら商業施設や工場が適しています。

また、不整形な土地では設計に制約が生じるため、広さと形状を考慮して活用方法を決めることが大切です。

土地の正確な面積を把握したい場合は、登記簿を確認したり、測量や隣接地との境界確認を行ったりするとよいでしょう。

7-3.周辺の環境

どの活用方法が適しているかは、周辺の環境によっても左右されます。

例えば郊外の場合、農業や林業を主体としている可能性が高いため、農園や農家レストランといった活用方法が有効です。

都市部の場合は、周辺に駅や商業施設があるかどうかで利用者のニーズが異なります。しかし、ニーズを正確に把握するのは難しいため、不動産調査会社や土地利用の専門家に相談するとよいでしょう。

所有している遊休地のポテンシャルを最大限発揮するには、周辺の環境を把握し、地域の魅力を活かした戦略を取り入れることが大切です。

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まとめ

遊休地とは、活用されることなく放置されている土地のことです。テナント運営や賃貸併用住宅、駐車場などさまざまな活用方法があります。

遊休地を有効活用することで、収入の増加や節税といったさまざまなメリットを得ることが可能です。遊休地を放置しておくと維持費・管理費がかかるため、なんらかの形で土地を活用するようにしましょう。

遊休地の活用方法を決める際は、法規制や土地の広さ、周辺の環境などを考慮することが大切です。

これらの要素次第で遊休地の適切な活用方法は異なるため、今回紹介したポイントを踏まえつつ土地の活用方法を選択してみてください。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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