- 変更日:
- 2026.06.29
物件には、不動産ポータルサイトに掲載されていない未公開物件があり、そのような物件を探す際は、探し方のほかにも特徴を知っておくことが大切です。
この記事では、未公開物件を探す際に知っておきたい以下の点を紹介します。
この記事でわかること
- 未公開物件となる理由
- なぜ未公開になるのか
- 未公開物件のメリット
- 未公開物件を選ぶときの注意点
未公開物件のメリットや注意点を把握すれば、自分に合った物件を見つけられます。ぜひご覧になり、未公開物件を探す際の参考にしてください。
注文住宅の基礎知識や、建売・分譲住宅との違いについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
1.未公開物件とは
未公開物件は、不動産ポータルサイトに掲載されていない物件です。なので、インターネットで検索しても見つけることはできません。
さらに具体的にいうと、未公開物件とは「レインズに登録されていない物件」を指します。レインズとは、国土交通大臣と不動産流通推進センターが共同開発した不動産流通標準情報システムです。
レインズに登録されていない物件＝未公開物件がなぜそうなっているのかの理由はさまざまですが、明確な欠陥がある物件が紛れている可能性も考えられるため、物件がネット上に公開されている、されていないにかかわらず、本当に自分に合った物件なのかを調べ、判断することが大事です。
2.未公開物件となる主な理由
未公開物件となる主な理由は以下の6つです。
- 物件の条件が良い
- レインズ登録前などの猶予期間中
- 一般媒介契約である
- 物件が完成していない
- 成約の見込みがないから
- 売主都合などで公開していない
それぞれの理由について詳しく解説します。
2-1.物件の条件が良い
物件の条件が良い場合、不動産ポータルサイトに掲載しなくとも買い手が見つかる可能性が高いため、未公開にしている場合があります。直接買い手を見つけることができれば、掲載料金を支払う必要がなくなるためです。
このような物件は表には出てこない掘り出し物なため、未公開物件を探す際の狙い目だといえるでしょう。公開物件ほどではないもののライバルがいないわけではないため、条件が良い物件を見つけた際はなるべく早く購入を決断することをオススメします。
2-2.レインズ登録前などの猶予期間中
レインズ登録前など、手続きをしているような段階では未公開物件扱いになります。猶予期間は媒介契約締結後、専任媒介契約なら7日、専属専任媒介契約なら5日です。
媒介契約は、売主が不動産会社に売却を依頼した際に結ばれるため、物件を売りに出したばかりで不動産ポータルサイトにまだ掲載できていない物件がこれに該当します。
2-3.一般媒介契約である
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、一般媒介契約の場合はレインズへの登録が義務付けられていません。以下は媒介契約ごとの特徴です。
つまり、3種類の契約の形式のうちの1種類、「一般媒介契約」の物件の場合はレインズへの登録が任意のため、未公開物件になる場合があります。
2-4.物件が完成していない
まだ完成していない物件が、未公開物件になっている場合があります。信頼のおける不動産会社に対して、土地だけ確保できている状態で物件の販売を委託することがあるためです。
物件が完成していない状態で売りに出すことで、物件が完成してから売りに出すよりも早く買い手が見つかる可能性があります。しかし、未完成の物件を不動産ポータルサイトに掲載してしまうとトラブルに発展する場合があるため、トラブル回避のために未公開物件として販売しているのです。
2-5.成約の見込みがないから
未公開物件の中には、成約の見込みがないため一般公開していない物件も存在します。不動産ポータルサイトに掲載するには掲載料金がかかるためです。そのため、成約の見込みがない物件の掲載は掲載料金に見合うほどのメリットを受けられず、未公開となる場合があります。
とくに田舎ではこの傾向があるため、田舎の土地の物件を探す際は、不動産ポータルサイトではなく希望の土地の不動産会社に直接紹介してもらうと良いでしょう。
2-6.売主都合などで公開していない
売主の都合により、あえて公開していない物件もあります。物件を売却しようとしていることを周りに知られたくない場合に、未公開にしていることが多いです。
具体的には、借金や離婚、トラブルなど、ネガティブな理由で物件を売却する際に未公開を希望する場合があります。
3.未公開物件の探し方
未公開物件は、通常の物件のように不動産ポータルサイトで探すことはできません。未公開物件は、以下の3つの手段で探しましょう。
- 地域密着型の不動産会社に問い合わせる
- 不動産会社のホームページから探す
- 不動産会社の営業担当に教えてもらう
それぞれ詳しく解説します。
3-1.地域密着型の不動産会社に問い合わせる
地域密着型の不動産会社は、大手不動産会社より取り扱っている物件は少ないですが、そのぶん担当エリアの詳しい情報を把握している可能性が高いです。そのため、地域密着型ならではの優良物件を紹介してもらえる場合があります。
また、地主や家主との結びつきが強い点もメリットといえるでしょう。融通が利きやすいため、交渉が有利に進みやすくなります。
3-2.不動産会社のホームページから探す
不動産会社のホームページで探すのも、一つの方法です。未公開物件を探す場合、基本的には直接不動産会社に赴くこととなりますが、不動産会社のホームページに未公開物件が掲載されていることもあります。不動産ポータルサイトへの掲載は掲載料金がかかりますが、自社ホームページなら費用がかからないためです。
しかし、不動産会社には多くの種類があるため、ホームページを一つひとつ調べていくのは手間がかかってしまいます。そのため、不動産会社のホームページから探す際は、希望する地域の不動産会社に絞って探すとよいでしょう。
会員登録できる不動産の場合、会員登録しておけば物件に関する有益な情報が送られてくる可能性があるため、会員登録することをオススメします。
3-3.不動産会社やメーカーの営業担当に教えてもらう
不動産会社やハウスメーカーの営業担当は、物件に関する多くの有益な情報を持っています。営業担当に直接話を聞くことで、不動産ポータルサイトには掲載されていない物件情報を知ることができるでしょう。
また、営業担当には「未公開物件を買いたいという強い意思」を伝えることも大切です。買いたいという強い意思を伝えておけば、優先的に未公開物件を紹介してもらえる可能性が高まるでしょう。
たとえば、首都圏で優良な土地が欲しいという方は、未公開物件でもいいから情報が欲しいということも多いでしょう。
家を建てるために未公開の土地を把握したい場合は、ただでさえネット上にない土地を探したい上に、どのメーカーが土地情報に詳しいのかまでを把握することは困難です。
土地に詳しいメーカーを絞り込んだり、把握したい場合はまずはHOME4U 家づくりのとびら(無料)へご相談することをお勧めします。
担当するアドバイザーは全員元ハウスメーカー出身で、メーカーの特徴に精通しており、未公開物件を探したいという相談にも親身に対応し、ベストな選択肢をお伝えすることができますよ。
4.未公開物件を選ぶメリット
未公開物件を選ぶメリットは以下の3つです。
- 競争率が低い可能性がある
- 周囲の物件より好条件の可能性がある
- 住まい探しの選択肢を増やせる
それぞれ詳しく解説します。
4-1.競争率が低い可能性がある
物件を探す際、基本的には不動産ポータルサイトを活用するため、不動産ポータルサイトに掲載されている好条件の物件を競争率が高くなりがちです。
一方、未公開物件は直接不動産会社に相談する、または不動産会社のホームページを確認しなければ見つけられません。そのためライバルが少ない傾向にあり、結果的に競争率が低くなる可能性があります。
4-2.周囲の物件より好条件の可能性がある
未公開物件の中には、周囲の物件より好条件の物件がある可能性があります。不動産ポータルサイトに掲載しなくとも、すぐに買い手がつくような物件が未公開になっていることがあるためです。
不動産会社は、立地や間取りの条件が良い物件の場合、レインズに掲載する前に買い手を探す傾向があります。そのため、レインズ掲載前の猶予期間中に該当する未公開物件は好条件の可能性が高いです。
4-3.住まい探しの選択肢を増やせる
不動産ポータルサイトに掲載されている物件に加え未公開物件も探すことで、住まい探しの選択肢を増やすことが可能です。物件の選択肢が増えれば、理想の物件に巡り合える可能性も高まります。
とくに物件を探し始めたばかりでまだ不動産ポータルサイトしか見たことがない方にとっては、未公開物件という新たな選択肢の追加は大きなメリットとなるでしょう。
5.未公開物件を選ぶときの注意点
未公開物件は必ずしも条件が良いというわけではありません。メリットが多いものの、以下のような注意しなければならないポイントも存在します。
- 必ずしも優良物件ではない
- 価格が相場より割高な場合もある
- 事故物件の場合がある
注意点を把握して、未公開物件を取捨選択できるようになりましょう。
5-1.必ずしも優良物件ではない
未公開物件であれば、すべてが優良物件というわけではありません。物件自体になんらかの欠陥が存在したり、後述する「事故物件」に該当したりするものも存在しています。
とくに注意しなければならないのは、「おとり物件」です。存在しない物件や、すでに契約が決まっている物件がおとり物件と呼ばれています。
おとり物件を掲載する目的は、「集客」です。額面上は好条件のおとり物件を掲載しておくことで、その物件への問い合わせが増え、多くの集客効果が期待できます。おとり物件で顧客を集め、ほかの物件の成約率を上げることが基本的な手口です。
とくに未公開物件のみを掲載している場合はおとり物件の可能性が高いため、十分に注意しましょう。
5-2.価格が相場より割高な場合もある
未公開物件は、価格が相場より割高になっている場合があるため注意が必要です。未公開にすることで希少性を演出し、購入させようとする場合があります。物件が割高かどうかはほかの似たような条件の物件と比較すればわかりますが、未公開物件はほかの不動産会社との比較が容易ではありません。
似たような条件の物件を探し、価格が乖離している場合は相場より割高になっている可能性を疑うことをオススメします。
5-3.事故物件の場合がある
物件には、事故物件と呼ばれるものが存在します。事故物件とは、前の住居者やその土地に建っていた物件などで事件や事故が発生したり、亡くなって人がいる物件です。告知義務はあるものの期間が明確に定められておらず、また自然死や不慮の事故の場合は告知しなくてもよいため、未公開物件に事故物件が紛れている可能性があります。
相場より明らかに安い物件は事故物件の可能性があるため、不安に感じた場合は購入する前に不動産会社に確認しましょう。
ここまでネット上では探せない未公開物件をどう効率よく探すのかを解説しましたが、不動産会社やハウスメーカーの営業マンなどの接点を介して探す方法が最も手戻りがなく、安心といえます。
ただ、基本的には問い合わせをした際に対応した担当者がずっと並走するため、相性が悪い営業マンがついたことで、未公開物件に関して円滑に相談ができない可能性があります。
HOME4U 家づくりのとびら(無料)では、家づくりのいろはを相談できるだけではなく、土地探しから相談が可能です。
なかでも、「年齢が近い、若めの営業マンがいい」や「業界で何年も仕事をしているベテランがいい」など、どんな営業マンがいいかをオーダーができるので、土地探しのパートナーを手軽に、確実に探すことができます。
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まとめ
未公開物件には条件の良い物件もありますが、相場より割高なものや事故物件も存在しています。未公開というだけで安易に購入するのではなく、条件の良い物件をしっかりと見極めるようにしましょう。
未公開物件を探す際は、不動産会社からの紹介もしくは不動産会社のホームページを確認しますが、基本的には不動産会社から紹介される場合が多いです。
信頼できる不動産会社を探し、営業担当と信頼関係を築くことができれば条件の良い物件を見つけられる可能性が高まるでしょう。今回紹介した探し方や注意点を参考に、自分に合った未公開物件を探してみてください。
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