用途地域13種類の特徴一覧！周辺環境・建築条件、調べ方をわかりやすく解説

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2024.08.21

土地の「用途地域」についてご存じでしょうか？ 街を有効に活用するため、その土地の「用途地域」の設定によって、建てられる建造物に決まりが設けられています。これを知らずに土地を購入してしまえば、住んでいる間に大きなマンションができて日当たりを遮られてしまうなど、快適な住環境が損なわれる可能性もあります。

注文住宅を建てる際、用途地域について知っておくことで、建築後も安心して住み続けられます。マイホームを建てる土地をお探しの方は、購入前にぜひ一度ご一読ください。

土地購入から家づくりを始める際の基本的なポイントについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.用途地域って何？

注文住宅を建てる際、まずは土地を購入します。土地を購入するときに、気をつけたいのが「用途地域」の問題です。

用途地域によって定められた基準を理解せずに土地を購入してしまうと、あとから「こんなはずじゃなかった‥」という事態にもなりかねません。
例えば、以下のようなケースも考えられます。

• 大型マンションが建つことで、家への日当たりを遮られてしまった。
• パチンコ店などの遊戯施設が建設されて夜間も騒がしくなってしまった。

それでは、用途地域とはどのような決まりなのでしょう。本章では概要や意味について解説します。

1-1.用途地域は「周囲の環境」「建ぺい率・容積率」を制限する

土地ごとに定められている「用途地域」によって、周囲の環境、建物の建ぺい率・容積率の制限を受けます。

周囲の環境

用途地域により、建てられる建物が制限されるため、その地域の周辺の環境を知ることができます。
例えば、第一低層住居専用地域では、大学・専門学校、病院、店舗や飲食店、ホテル・旅館の用途として土地を活用することは禁止されています。

また、住宅を建てる際は、用途地域ごとに定められた範囲内で土地ごとに設定される「建ぺい率」と「容積率」の要件を満たす必要があります。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、土地の面積に対する建物面積の大きさを表します。つまり土地の面積のうち、どのくらいまで建物面積に割り振れるのか、その割合が建ぺい率ということです。
容積率は、土地の面積に対する建物の延べ床面積で、どれぐらいの広さの家を建てることができるのかという点に規制を加えます。

用途地域によって建ぺい率、容積率の範囲をルールづけすることで、整備された合理的な街づくりが可能になるとともに、今後どのような建物が増えるのかといった都市計画も想像ができるのです。

1-2.計画的に市街地を作るために用いる

静かな場所だと思って土地を購入したにも関わらず、後から大きな工場やたくさんの遊戯施設・商業施設が建ってしまったらどうでしょうか？このような事態が起こらないよう「用途地域」が定められています。

まず、都市計画法に基づき、都道府県知事が「都市計画区域内」を定めます。さらにこのエリアは3つの区域に分かれており、そのうちの一つである「市街化区域内（区域区分）」はすでに市街地である、もしくは10年以内に市街地となる予定の土地です。

用途地域は、「市街化区域内（区域区分）」を計画的に活用するため、用途別にエリアを13種類に分けた地域のことです。そしてエリアごとに、建造物の種類や高さなどへの制限を設け、住み心地を確保しています。

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2.用途地域は大きく3つに分けられる

用途地域によって定められたエリアは13種類に及びます。この13種類は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、分けることができます。

2-1.住居系

注文住宅を建てる土地を探す方は、特に「住居系」に注目してください。
同じ「住居系」といっても、この8エリアの中では、マンションがメインの地域もあれば、戸建がメインの地域もあります。また住居系エリアであっても、基準以内であれば、学校や商業施設などを建てることが許可されている地域もあります。住居地域のなかでも、上記のように細かくエリアを分けることで、住民にとって住み心地の良い環境を確保しています。
13の用途地域、それぞれの特徴や基準については「3.【一覧あり】用途地域13種類の特徴（周辺環境と建築制限）」にて詳しく説明していきます。

2-2.商業系

商業系エリアとされている地域にも、住宅を建てることはできます。しかし、住居系エリアと比較すると、全体的に賑やかなのが商業地域です。静かに暮らしたいという方には、不向きかもしれません。

2-3.工業系

3つの工業系エリアのうち「準工業地域」と「工業地域」には、住居を構えることができます。
しかし、用途地域上は住宅を建てることができても、日常的に大型トラックなどが走る環境ということもあり、小さな子どもがいる家族には、あまり適していません。

3.【一覧あり】用途地域13種類の特徴（周辺環境と建築制限）

ここからは13のエリアに分かれた用途地域について、それぞれ細かく解説していきます。

では、周辺の環境や建築制限などを確認したのち、細かな詳細を説明していきます。

3-1.第一種低層住居専用地域

「第一種低層住居専用地域」の住宅とは、主に戸建て住宅を指し、容積率や建ぺい率の基準が厳しく、
建物の高さは10ｍまたは12mという高さ制限が設けられており、高い建物を建てることはできません。
戸建て住宅であっても、設計内容によっては3階建てが建てられない可能性があるでしょう。マンション・アパートの場合も、最高で３階建てまでとなるでしょう。

戸建の他にも、事務所や店舗などを建てることはできますが、住居と兼任している場合のみです。さらに、店舗の床面積は50平米以下といった制限が設けられています。アパートや低層マンション、学校（幼稚園～高校）、児童更生施設などの建築は認められています。

3-2.第二種低層住居専用地域

「第二種低層住居専用地域」も、基本的には戸建がメインとなります。一種と二種の大きな違いは店舗の「床面積」です。第一種が50平米であることに対して、第二種では150平米までの店舗が建てられます。
コンビニや飲食店などの建設も認められており、「低層」であっても第一種よりも利便性は高いといえます。

3-3.第一種中高層住居専用地域

「第一種中高層住居専用地域」の住居エリアであれば、高さ制限がないため、3階建の戸建て住宅も建設可能です。戸建て以外にも分譲マンションも建築可能です。住居の他にも、以下のような施設の建設が認められていますが、オフィスビルなどの建設は認められていません。

• 幼稚園から大学までの教育機関
• 図書館
• 飲食店
• 病院
• スーパーマーケット

第一種低層住宅専用地域・第二種低層住宅専用地域よりも、建築条件が緩和され、スーパーや学校なども建てられるため、利便性が高まったのが「第一種中高層住宅専用地域」と考えてください。

3-4.第二種中高層住居専用地域

「第二種中高層住居専用地域」に含まれる建物は、第一種中高層住居専用地域で認められているものに、以下のような条件の建造物が追加されます。

• 床面積が1,500平米以下の店舗や事業所
• やや大きなスーパーマーケット
• 中規模な事業所

第一種と比べて多様な建物が並び、利便性が高まった地域が「第二種中高層住宅専用地域」と認識しておきましょう。

3-5.第一種住居地域

第一種住居地域は、住居をメインとしつつも、比較的大きめな建物の建造が認められています。駅周辺の地域が多く、商業施設が建ち並びます。住環境がメインでありながらも、賑やかさのあるエリアです。

また建物の高さに制限がないため、大型マンションなども建設できます。3,000平米という範囲内であれば店舗や事務所、大学、オフィス、宿泊施設、病院などを建てることもできます。しかし、パチンコ店やカラオケをはじめとした遊戯施設、風俗店などは、認められません。

3-6.第二種住居地域

第二種住居地域は、一種よりも商業施設が増えるイメージです。床面積が10,000平米まで許容されているので、ショッピングセンターやボウリング場など、大型商業施設も建てられるでしょう。またパチンコ店やカラオケなどの遊戯施設も認められています。

3-7.準住居地域

準住居地域に指定されているエリアは、国道・幹線道路沿いであることが多いです。マンション住宅がメインとなっており、ショッピングモールや事業所、倉庫や駐車場も建ち並びます。
また、客席部分が200平米未満の条件を満たしていれば、映画館なども認められています。車移動がメインだという方にとっては、とても便利なエリアと言えるでしょう。

3-8.田園地域

2018年に新たに追加されたのが「田園住居地域」です。住宅のメインとなるのは「低層住宅」であり、第一種低層住居地域に農家が加わったイメージというとわかりやすいでしょう。
床面積が500平米以内であれば、直売所やレストラン、農機具用の倉庫などを建てることもできます。また教育施設や病院、神社なども建設可能です。

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3-9.近隣商業地域

「近隣商業地域」に建つ住居は、マンションがメインとなります。ドラッグストアやホームセンターなど日用品を購入できるお店が多く、便利な暮らしを求める方に適しています。
しかしそのぶん、住居系地域よりはやや騒がしいエリアであるため、賑やかな環境が好きな方、また日中は家を空けることが多い方であれば、特に気にならないかもしれません。

3-10.商業地域

「商業地域」は渋谷や新宿など、大きなターミナル駅の周辺に広がる商業地のことです。飲食店や百貨店、映画館、夜のお店など、あらゆる施設を建てることができます。住居を建てることは可能ですが、本来は商業施設のためのエリアなので、騒音や治安については、あまり安心できません。
とにかく利便性を求めるという方であれば、商業地域に住居を構えることも検討してみてください。

3-11.準工業地域

「準工業地域」は軽工場をはじめ、さまざまな工場を建てることができるエリアです。また工場以外にも、学校や宿泊施設、遊戯施設、病院などの建設も認められています。
しかし、住居を建てることもできる地域であるため、環境や人体に悪影響を及ぼす工場の建設は、認められていません。

3-12.工業地域

「工業地域」は、準工業地域では認められていない工場も建てることができます。湾岸エリアや工場跡地などが多く分類されています。住居を建てることもできますが、タワーマンションがメインであり、戸建などはあまり見かけません。
また、工場に出入りするトラックなどが、頻繁に公道を走っているため、小さな子どもがいるファミリー層には不向きなエリアといえます。

3-13.工業専用地域

「工業専用地域」には、住居を建てることができません。鉄工場や石油コンビナートをはじめとした、あらゆる工場が建てられているエリアです。完全に「工業専用」であるため、住居はもちろん、病院や遊戯施設、商業施設を建てることもできません。

4.用途地域の調べ方

「エリアごとに建造物へ制限を設けていることはわかったけれど、実際に気になる土地の用途地域の調べ方かわからない」という方もいらっしゃるでしょう。

しかし用途地域は、実はとても簡単な方法で調査することができます。GoogleやYahoo!の検索機能で「（市町村名） 用途地域」と検索するだけです。

用途地域の項目ごとに、色分けされた地図が表示されるため、ひと目でどの地域が何の部類に含まれているのか判断できます。各地域の分類に、どのような建造物を建てることができるのかは、次章を参考にしてください。

ここがポイント！
プロ・専門家の視点

２つの用途地域がまたがる土地の場合、過半を占める用途地域、つまり面積が大きいほうの用途地域が適用されます。しかし、一方で、建ぺい率と容積率については、それぞれの比率に沿って合算されるため、注意が必要です。

5.マイホームを建てる土地探しで注意すべきこと

用途地域ごとに建物の種類やサイズには、細かな制限が設けられています。
用途地域によっては、この建ぺい率・容積率・高さ制限が厳しく出されているエリアもあります。本章では建ぺい率に関する注意点をはじめ、土地探しの際に気をつけるべき点を、解説していきます。

5-1.建ぺい率・容積率の最大限に建てられるとは限らない

建物を建てるときは、建ぺい率や容積率よりも、道路斜線や隣地斜線をはじめとする「斜線制限」また「絶対高さ制限」が優先されます。場合によっては、土地を最大限活用できない可能性もあると意識しておきましょう。
例えば、たとえ容積率が80％だとしても、建物の高さ制限がある場合は、容積率80％はクリアしていても、高さ制限を超えていてはNGです。そのため、定められた建ぺい率と容積率を最大限に使えるとは限らないケースがあることを覚えておいてください。

5-2.地盤や歴史（ハザードマップ）を確認しよう

土地を購入する場合、用途地域を把握しておくことも重要ですが、ハザードマップの確認も忘れてはいけません。ハザードマップとは、災害が起こった場合の避難経路や避難場所が記載されたマップのことです。
ハザードマップを確認せずに、土地を購入してしまうと、避難場所までが長距離で、万が一のときに逃げ遅れてしまうかもしれません。国土交通省のHPでも確認できるので、必ず目を通しておきましょう。

5-3.必ず現地を訪れて現地調査を行う

インターネットなどを駆使して、どれほど入念に土地の周辺を調べたとしても、現地で実際に目にする経験以上の情報は得られません。土地全体の空気感や、近隣住民の雰囲気などは、行ってみるまでわからないでしょう。また時間帯や天候によっても、地域の雰囲気は変わります。
現地調査をするのはもちろん、できる限り天候・時間帯を変えて、何度か訪れておきましょう。
土地を見に行っても、なかなか購入の決断ができないという方は、新築住宅に精通したプロのアドバイザーに相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

注文住宅を建てる前に覚えておきたい「用途地域」について解説しました。
用途地域は住居系・商業系・工業系の3つに分かれており、ほとんどのエリアで住居を建てることができます。しかし、落ち着いた環境で生活したい方は、騒音や治安を考慮し、住居系エリアの土地を購入するのが無難といえます。そして住居系エリアもまた8つの地域に分かれているので、自身のライフスタイルに合ったエリアを探してみてください。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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