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建ぺい率・容積率って何?計算方法・確認方法・緩和条件を解説

住宅購入を検討するとき、「建ぺい率」「容積率」という言葉を目にします。いずれも住宅の設計に大きく関わってくる数字なので、注文住宅を建てるときには正しく意味や計算方法を理解しておくことが必要です。

この記事でわかること

  • 建ぺい率・容積率とは?
  • 建ぺい率・容積率に関する注意点
  • 建ぺい率・容積率が低いときの対処法

また、建ぺい率や容積率が低く、思うような住宅を建てられないときに検討したいポイントについても解説するので、ぜひ参考にして理想の住まいを完成させてください。

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1.建ぺい率とは建物面積と土地の比

建ぺい率とは、「建物の建築面積」と「土地の敷地面積」の比のことです。建築面積を敷地面積で割り、100をかけて計算します。

建ぺい率

なお、建築面積は、建物を真上から見たときの面積を指します。例えば2階建ての建物であれば、1階と2階の図面を重ね合わせ、建物の部分となっている場所全体です。

建ぺい率が60%のときは、30坪の敷地であれば建築面積は18坪を超えないようにする必要があります。

1-1.建ぺい率は地域によって定められている

建ぺい率は地域ごとに決まっています。そのため、同じ住宅地であれば角地などの特定の条件を満たすケースを除き、同一と判断できるでしょう。
建ぺい率の基準が異なる2つの地域にまたがる場合は、それぞれの割合に応じて按分 計算します
例えば40坪の敷地があり、そのうちの10坪が60%のA地域、30坪が建ぺい率40%のB地域にある場合を想定してみましょう。

  坪数 坪数割合 建ぺい率
A地域 10坪 1/4 60%
B地域 30坪 3/4 40%

建ぺい率60%の部分には全体の1/4の土地、建ぺい率40%の部分には全体の3/4の土地があることになります。そのため、全体の建ぺい率は (1/4×60%)+(3/4×40%)=45% と求められます。

1-2.角地や防火地域では建ぺい率が緩和されることがある

道路と道路が交差する角地の土地は、既定の建ぺい率の+10%となります。例えばその地域の建ぺい率が60%であれば、角地は建ぺい率70%として設計可能です。
また、防火地域にある耐火建築物も建ぺい率は+10%ととなります。建ぺい率緩和の条件を両方満たすと、緩和割合は合算されます。つまり、角地と防火地域の2つの条件を満たし、なおかつ耐火建築物であれば建ぺい率は+20%となります。

参照:国土交通省「PDF『建築基準法の一部を改正する法律案』の概要(平成30年3月6日閣議決定)

2.容積率とは延べ床面積と土地の比

容積率とは、「延べ床面積」と「土地の敷地面積」の比です。延べ床面積を敷地面積で割り、100をかけて求めます。

容積率

なお、延べ床面積は、すべての階の床面積を合計した数字です。例えば1階の床面積が20坪、2階の床面積が15坪であれば、延べ床面積は35坪となります。

ここがポイント!
プロ・専門家の視点

以下の場合、一定の条件をクリアしていれば、延べ床面積に含まれないため、スペース活用に利用することができます。

  • 玄関
  • バルコニー・ベランダ・庇(外壁から2mを超えない範囲)
  • ロフト・屋根裏(直下階の床面積の1/2・1/8[各自治体によって異なる]、かつ天井高1.4メートル以下)
  • ビルトインガレージ(延べ床面積の1/5が上限)

詳しくは「5.建ぺい率・容積率が低いときは緩和規定を活用」で解説しています。

2-1.容積率は地域によって定められている

容積率も建ぺい率と同様、地域によって決められています

例えば容積率が160%の地域であれば、以下のようになります。

敷地面積 容積率 延べ床面積
30坪 160% 48坪
50坪 160% 80坪

また、容積率は建物のすべての階の床面積を足して求めるため、2階建てであれば1階と2階、3階建てであれば1階と2階、3階の床面積を足して計算します。

建ぺい率が低くても、容積率が高い土地であれば、3階建てなどの高めの建物を検討できるでしょう。反対に建ぺい率が高めで容積率が低めのときは、平屋や2階建てが適しているかもしれません。

2-2.前面道路制限も考慮して計算する

実際に適用する容積率は、前面道路制限も考慮しなくてはいけません。
前面道路制限とは敷地が12m未満の幅の道路に面しているとき、その幅に係数をかけ、さらに100をかけた数字が容積率よりも少ない場合には、その数字に従うというルールです。

用途地域の区分に従って容積率に上限が設けられます。
第一種低層住居専用地域など住居系の地域には40%(0.4)、その他の地域は60%(0.6)を掛けた数値が容積率の上限です。

例えば容積率が300%の土地が幅5mの道路に面していたとしましょう。第一種低層住居専用地域など住居系の地域で定数が0.4であれば、道路の幅と係数、100をかけた積は200%です。地域既定の容積率(300%)よりも少ないので、実際に建物を建てるときには容積率が200%を超えないように設計しなくてはいけません。

参照:国土交通省「PDF建築基準法制度概,P55

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3.建ぺい率・容積率における注意点

建ぺい率と容積率は床面積や建坪に影響を強く与えるため、設計する前に正確に把握しておくことが大切です。地域既定の建ぺい率と容積率、建ぺい率の緩和条件などに加え、次の2つのポイントも押さえておきましょう。

  • 建ぺい率と容積率は用途地域により制限される
  • 建ぺい率と容積率以外に制限が増える場合がある

以下、詳細を解説します。

3-1.基本的には用途地域により制限される

各エリアは、地域ごとに土地の用途が定められています。これを「用途地域」といいますが、全13種類あり、それぞれの用途だけでなく、建ぺい率や容積率もある程度の範囲に決められています
例えば、以下のようなルールが決められています。

第一種低層住居専用地域
建ぺい率 30%、40%、50%、60%のいずれか
容積率 50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれか
建物の高さ 10mか12mに制限される
第一種住居地域(小さな店舗も建てることができる)
建ぺい率 50〜80%
容積率 100~500%
建物の高さ 用途地域による制限はなし。3階建て、4階建ての住宅やマンション建築も可能。

用途地域は市区町村役場で問い合わせることが可能です。都市計画課などで尋ねてみましょう。あるいは、インターネットを使って調べることもできます。用途地域について詳しくは次の記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。

土地によっては建ぺい率や容積率とは別に建築条件が定められていることがあります。以下の記事では、建築条件付きの土地を購入するメリットやデメリットについても解説しています。ぜひ土地選びの前にご覧ください。

3-2.建ぺい率・容積率以外に制限が増える場合がある

土地によっては、建ぺい率や容積率以外に制限が定められていることがあります。例えば、用途地域が「第一種低層住居専用地域」であれば、「絶対高さ制限」として建物の高さが10m以下、あるいは12m以下に定められています。
これは周囲の日当たりや風通しを確保するための決まりで、設計する際に反映していないと建築許可を得ることができません。
また、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」など高さ制限が定められている土地があります。

道路斜線制限

道路斜線制限とは前面道路の日照や採光に配慮し、周囲に圧迫感を与えないようにするためのルールです。道路斜線制限のある土地では、前面道路の反対側の端から一定の勾配により定められた線よりも高い建物を建てることができません。そのため、道路に面している側の壁面を斜めにするか、建物を道路に面している線よりも後ろに下げて建てるなどの工夫が必要になります。

隣地斜線制限

隣地斜線制限とは隣家の日照や採光に配慮するためのルールです。隣地斜線による制限のある土地では、隣地境界線上に一定の高さを定め、その高さから一定の勾配により定められた線よりも高い建物を建てることができません。
第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では絶対高さ制限があるため、隣地斜線による制限はありませんが、それ以外の用途地域では隣地斜線による制限が定められていることがあります。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、北側の隣家の日照や採光に配慮するためのルールです。北側斜線による制限のある土地では、北側の隣地境界線上に一定の高さをとり、その高さから一定の勾配により定められた線よりも高い建物を建てることができません。
なお、北側とは真北(しんぼく)のことで、正確に北側を定めてから斜線を引き、建物の高さの上限を定めます。北側斜線による制限は、住宅環境を守るためのルールです。
そのため、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域以外の用途地域では、北側斜線による制限は定められていません

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4.建ぺい率・容積率を守らないとどうなる?

建ぺい率や容積率を守らずに注文住宅を設計するとき、あるいは建ぺい率や容積率を守らない住宅を建築・購入したときは、次のデメリットが生じることもあります。

  • 住宅ローンを利用できない
  • 住宅を売却できない

それぞれどのような状況が起こり得るのか、詳しく見ていきましょう。

4-1.住宅ローンを利用できない

住宅ローンに申し込むと、申込者だけでなく購入対象となる住宅の審査もあります。このとき、住宅が建ぺい率や容積率などの条件を満たしていないときは違法建築物と判断され、審査に通らない可能性があります

4-2.住宅を売却できない

不動産会社に住宅売却の仲介を依頼すると、不動産会社は売却対象となる住宅を調べます。このとき、住宅が建ぺい率や容積率などの条件を満たしていないと、市場価値がないと判断し、仲介を引き受けない可能性があります
希望する住宅を無理なく設計できる土地を選ぶためにも、土地探しから家づくりまでトータルで依頼できるハウスメーカーを検討してみましょう。

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5.建ぺい率・容積率が低いときは緩和規定を活用

建ぺい率や容積率が低く、思うような住宅を建てられないというときは、次の緩和規定の活用を検討してみましょう。

  • 地下室をつくる
  • 「1m以内」のひさしやバルコニーをつくる
  • 床面積の1/2までのロフトや屋根裏収納を活用する
  • 「1階の床面積」の1/5までのビルトインガレージをつくる
  • 屋上を活用する

それぞれの規定について詳しく解説します。

5-1.地下室をつくる

容積率の基準が低く、理想とする延べ床面積を確保できないときは、地下室も検討してみましょう。地下室は建物全体の延べ床面積の1/3までの面積であれば、容積率の計算に含める必要がありません
例えば敷地面積が30坪、容積率が150%の土地に延べ床面積45坪の住宅を建てるとしましょう。すでに容積率の上限の延べ床面積のため、これ以上の部屋を増やすことはできません。しかし、地下室であれば15坪までつくることができます。収納スペースや書斎などに活かすこともできるでしょう。

5-2.「1m以内」のひさしやバルコニーをつくる

1m以内のひさしバルコニーも、建ぺい率や容積率を計算するときに建築面積に含める必要はありません。ひさしやバルコニーを広くとって、デッキチェアなどを置いてくつろぐ場所にすることもできます。

5-3.床面積の1/2までのロフトや屋根裏収納を活用する

その階の床面積の1/2までのロフトや屋根裏収納も、建ぺい率や容積率を計算する際には建築面積としてカウントしません。例えば2階の床面積が20坪であれば、10坪までのロフトや屋根裏収納をつくることができます。

5-4.「1階の床面積」の1/5までのビルトインガレージをつくる

1階の床面積の1/5までのビルトインガレージも、建ぺい率や容積率を計算する際には建築面積としてカウントしません。上手に活用すれば生活する空間を増やせるだけでなく、大切な車やバイクの保護にもつながります。

5-5.屋上を活用する

屋上は床面積にはカウントされません。デッキチェアや人工芝などを使って、くつろげる空間にアレンジしてみてはいかがでしょうか。
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まとめ

建ぺい率や容積率についての正確な知識があると、家づくりのプランが立てやすくなります。どのような家を建てたいか明確にしてから、希望に合う間取りを実現できる土地を選ぶこともできるでしょう。反対に土地を決めてから、その土地の条件に合う間取りを決めるのもひとつの方法です。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

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