- 変更日:
- 2024.08.21
注文住宅や新築一戸建てを建てるために、これから土地の購入を検討している方の中には、土地探しだけを先行させてしまっている方もいるかもしれません。
しかし、家を建てる際には、土地探しとハウスメーカー選びを同時進行で行うのが理想です。
今回の記事では、以下の内容を詳しく解説します。
この記事を読んだらわかること
- 土地探しを始める前にすべきこと
- 土地を探す4つの方法と流れ、失敗しない6つのコツ
- 希望の土地が見つからない場合に使える裏ワザ、購入時に確認すべき項目チェックリスト
これを知ることで、土地購入のポイントやコツがわかり、理想の土地を早く見つけて購入することができます。
家づくりを検討し始めたら「HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびら 」で情報収集を始めましょう。
目次
1.【事前準備】注文住宅を建てる土地探しをはじめる前に
注文住宅を建てる土地を探す前に、準備しておくべきことが２つあります。
| 1 | 総予算と住宅ローンを考える | 建物・土地にかかる費用と、住宅ローンで借りられる費用を確認する |
|---|---|---|
| 2 | 理想の土地を考える |
|
以下、解説していきます。
1-1.総予算と住宅ローンを考える
初めに、土地・建物を含めた全体の予算を決め、住宅ローンでどれくらい借入ができるかを把握します。
総予算の考え方
| 土地の予算 | 土地代金+5％前後の諸費用 |
|---|---|
| 建物の予算 | 目安は2,000万～3,000万円台 |
建物の予算がオーバーする場合は、コストパフォーマンス性の高い住宅を得意とするハウスメーカーを選んだり、間取りを工夫したりすることで、費用を抑えることもできます。
「土地の購入費」と「建物にかかる費用」は、エリアや広さ、どんな家を建てたいかによって異なります。土地購入、また土地代を含めた注文住宅の費用相場について、より詳しく確かめたい方は、以下の関連記事をご参考ください。
より詳しく知りたい方は、「土地購入にかかる費用」「土地代込みの注文住宅予算」の記事をご参考ください。
住宅ローンの考え方
住宅ローンで自分がどれくらい借りられるのかを事前に知るには、金融機関のホームページにある借入シミュレーションツールを利用するとよいです。
また、HOME4Uでは無料ツールとして「注文住宅 予算シミュレーション」を公開しています。借入額から毎月の返済額を知りたい方、毎月の返済額から全体の借入額を計算したい方におすすめです。
1-2.理想の土地を考える
予算と借入金額がイメージできたら、土地を探すエリアやその土地の相場、こだわりの条件について絞り込み、理想の土地のイメージを固めていきます。
以下の項目に注目して進めていきましょう。
| 項目 | アクション |
|---|---|
| エリア | 通勤・通学の利便性、周辺環境などを考慮して、土地を探す範囲を絞り込む 例：A駅から徒歩10分以内 |
| 相場 | 住みたいエリアの相場はだいたいどれくらいなのかを調べる
|
| こだわり | 購入したい土地について、こだわりの優先順位をつけておく 例：
|
住みたいエリアの相場を調べる際、不動産ポータルサイトで検索するのであれば、「中古住宅HOME4U（ホームフォーユー）」が便利です。購入希望エリアの土地の売り情報を検索することで、「1坪あたり●万円くらい」「50坪の土地で総額●万円くらい」といった傾向がつかめます。
なお、相続税を算定するために定められている「相続税路線価」から土地相場をつかむ場合は、「全国地価マップ」での検索が簡単です。
エリアと相場を調べた結果、住みたいエリアの相場が予算より高めな場合には、こだわりを緩めれば手が届くかもしれません。こだわりの条件に優先順位をつけることで、すぐに切り替えられるよう準備しておきましょう。
ほかにも、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスであれば、専門アドバイザーが具体的な資金計画のシミュレーションを行ったり、住宅ローンの返済計画の相談に乗ってくれたりするので便利です。
2.土地を探す4つの方法と流れ
理想の土地がイメージできたら、実際に土地を探していきます。具体的に土地を探す方法は4種類あり、やりやすい方法からいくつか並行して進めるのがおすすめです。
4つの方法それぞれ、メリット、デメリット併せてご紹介します。
2-1.インターネットやWEBサイトで探す
土地を探す際に、まずは不動産ポータルサイトで土地の売り情報を検索してみる方も多いのではないでしょうか。
メリット
一番のメリットはすぐにアクションを起こせることです。空いた時間に土地情報を確認することができます。また、希望条件を登録することで、自動的に情報が入ってくるように設定することも可能です。
デメリット
デメリットとしては、情報の更新頻度によって売約済の土地も含まれてしまう点です。
希望に合った土地が売りに出たら、すぐに不動産会社に問い合わせることです。目安として、1週間以内にはアクションを起こしましょう。
また、いわゆる「おとり物件」「釣り物件」と呼ばれる物件も含まれていることが多くあるため、物件の状況を確認するまで注意しましょう。
2-2.不動産会社に依頼して探す
不動産会社に直接土地探しを依頼する方法です。土地探しの条件やこちらの熱意を伝えるためにも、実際に訪問して話をすることをおすすめします。
メリット
不動産会社に直接依頼するメリットは、インターネットに掲載されていない未公開物件についても詳しく話を聞くことができる点にあります。
また、条件のよい土地は、インターネットに情報がアップされる前に売り切れてしまうことが多いです。先手を打ち、事前に希望エリアの不動産会社に相談しておくことで、土地探しを有利に進めることができます。
デメリット
一方で、実際に足を運んで話をするための時間がかかる点がデメリットといえます。また、あまり信頼できない不動産会社の場合、無駄足を踏むことになります。
不動産会社に依頼する場合は、以下の点を注意して、依頼先を選びましょう。
- 住みたいエリアに強い不動産会社かどうか
- 土地探しに強い不動産会社かどうか
- 地元に根付き、信頼できる不動産会社かどうか
家づくりのとびらコラム
未公開物件って何？どうして未公開なの？
未公開物件とは、以下の2つの物件を指します。
- レインズ（不動産売買の物件データベース）に公開される前の物件
- 売り主の要望でインターネットに情報公開されない物件
不動産会社は、売り主との契約形態によって、5日または7日以内に不動産の物件情報をレインズ（REINS）というデータベースに登録する義務が生じます。
不動産会社としては、よい土地情報があれば、自分たちの手で買い手をつかまえたいものです。そのため、データベースに載せてほかの業者に知られる前に、未公開物件として自分の顧客に土地を紹介してくれます。
また、情報公開できない未公開物件があれば、不動産会社からより幅広く情報を得ることができます。
2-3.自分の足で探す
住みたいエリアがある程度決まっている方は、実際に訪れて、その足で売却中の土地を探してみるのもひとつの手です。
メリット
「売却中」などの看板を探しながら歩くことで、同時にその土地の周囲の環境をチェックすることができます。気になる土地があれば、看板や広告に記載されている不動産会社に確認してみましょう。
デメリット
実際に足を運んでも、よい情報を手にすることができるかは運次第です。急いでいる場合は、効果的な方法とは言えません。また、足で探すだけでは情報収集として不十分のため、必ずそのほかの方法と並行して進めてください。
2-4.ハウスメーカーに依頼して探す
ハウスメーカーの中には土地探しをサポートしてくれるハウスメーカーも多くあります。土地探しとハウスメーカー探しはできるだけ並行して行うことがベストです。土地探しについても、合わせて相談しておきましょう。
メリット
ハウスメーカーに土地探しを依頼することで、間取りプランや費用計画を同時に進めることができます。間取りプランにも時間を割くことができ、ひとつの窓口で費用計画をまとめられるため、じっくりと、かつスムーズに家づくりを進めることができます。
デメリット
よい土地を探してくれたハウスメーカーでも、ご自身の住みたい間取り・デザイン・性能とは異なるプランしか実現できない場合、結果として理想の家を建てることができません。
どんな家を建ててくれるのかという点をしっかりと理解したうえで、土地探しを依頼しましょう。
詳しくは、「ハウスメーカーに土地探しを依頼する」記事も参考にしてください。
自分に合ったハウスメーカーに土地探しを依頼するには、間取りプラン・資金計画プラン・土地探しプランを同時に手に入る「HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス」がおすすめです。
間取りプラン・資金計画プランを事前に確認できるため、ご自身の理想とのギャップがないかを確認しながら、ハウスメーカーを選ぶことができます。
ご利用は完全無料。ご自身のエリア・ご要望に応じたハウスメーカーを絞り込むことも可可能です。
3.土地探しのコツ6つ！ポイントや注意点は？
土地探しにおいて重要なのは、スピード感をもって取り組むことです。
要領よくこなすためにも、以下の6つのポイントを押さえておきましょう。
3-1.期間を決めて集中して探す
3-2.不動産会社・ハウスメーカーの担当者に熱意を伝える
3-3.希望にこだわりすぎない
3-4.すぐに見学に行く！早めの判断を心がける
3-5.建物プランを踏まえて土地を選ぶ
3-6.自分に合う土地とハウスメーカーをプロに聞く
1つずつ詳しく見ていきます。
3-1.期間を決めて集中して探す
土地を探す人の中には、「土地探しだけで3年もかかってしまった」なんて人もいますが、土地探しは、期間を決めて短期集中で取り組みましょう。
3-2.不動産会社・ハウスメーカーの担当者に熱意を伝える
土地探しをサポートしてくれる担当者に土地探しや注文住宅に対する意欲の高さや、やる気を伝えるとよいです。よい条件の土地があれば決めてくれそうな人に優先的に紹介してくれるはずです。
また、ハウスメーカーの中には土地探しをサポートしてくれる会社もあるので、早めに確認しましょう。ハウスメーカーに相談しておくことで、指定のハウスメーカーで建てる代わりに費用が抑えられる建築条件付き土地や、これから造成して宅地分譲する予定の土地など、インターネットに載る前の情報をいち早く得られるチャンスがあります。
建築条件付き土地については、「4-4.建築条件付き・古家付きを候補に入れる」で詳しく解説します。
どうやって熱意を伝えればよいの？
「○年○月までに家を建てたい」「家と土地に○○円程度の予算を見積もっている」など具体的なプランを提示することで、しっかりと熱意のある顧客だという認識を与えることができます。
逆に「よい土地があれば家を建てたい」「予算はまだ決めていない・・」などあいまいな状況を伝えると、冷やかしと思われかねないため注意しましょう。
3-3.希望にこだわりすぎない
「完璧な土地」というのは、なかなか見つけられるものではありません。
3つある希望の条件のうち、2つが合えば「よし」と捉え、土地だけでなく、建物と合わせて100点を目指すとよいでしょう。
土地探しに迷いすぎると、「結局最初に見た土地が一番よかったのに」と思って、ますます決められない泥沼にハマってしまうかもしれません。
妥協しないほうがよいポイントはどこ？
妥協して後悔した点として多いのが、毎日の通勤時間や周囲の環境です。
日々の不便さは、最初は我慢できても、ずっと続くとなると話は変わってきます。生活のリズムをしっかりとシミュレーションして無理をしすぎないようにしましょう。
3-4.すぐに見学に行く！早めの判断を心がける
候補地が見つかったら、早めに見学に行き、「よい」と感じたら、すぐに購入の申し込みをしましょう。
購入申込は、売主に対する「買いたい」という意思表示になります。一般的には1番最初に購入申込をした人が優先されるため、なるべく早く判断することが大事です。
なお、購入申込だけで売買契約が成立するわけではないので、まずは購入できるのかどうかの確認として申し込むとよいです。
土地の見学は一度で十分？
気になる土地の見学は、できれば一度ではなく、何度か足を運ぶことをおすすめします。その土地の状況は天候や時間帯、土日祝日・平日などのタイミングによって雰囲気が異なる可能性があるからです。
焦る気持ちを抑えながら、しっかりと吟味することが大切です。ただし、ほかの人に先を越されないように、担当者とは密にコミュニケーションをとる必要があります。
3-5.建物プランを踏まえて土地を選ぶ
土地探しで最も大切なのは、「その土地に理想の家が建つか？」ということです。
例えば、面積が同じでも、「間口10m、奥行き16ｍで南道路の土地」と「間口16m、奥行き10mで東道路の土地」では、ベストな建築プランは違うかもしれません。
そのため、候補地が見つかったらハウスメーカーに依頼してすぐに建築プランを作成してもらいましょう。理想の間取りの家が建てられるかどうかをハウスメーカーに確認してから土地を最終決定することが大切です。
複数のハウスメーカーに依頼したほうがいい？
建築プランの作成を依頼する際には、必ず複数のハウスメーカーに依頼するようにしてください。
複数のプランを比較することで、そのハウスメーカーのメリット・デメリットが見えてきて、納得できる家づくりにつながります。
3-6.自分に合う土地とハウスメーカーをプロに聞く
一般の人で土地探しやハウスメーカー選びに慣れているという人はいません。
一つひとつの選択や決定打に迷うこともあることでしょう。そんな方は、第三者のプロに相談してみるとよいです。
誰に相談にすればよいの？
まず、相談するなら、「注文住宅に詳しい、第三者のプロ」が一番です。
第三者のプロへの相談におすすめなのは、注文住宅の無料相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」。
ハウスメーカー出身の経験豊富な専門アドバイザーが、土地探しからハウスメーカー選びまで、注文住宅に関することならしっかりサポートいたします。
プロに相談しながら進めることで、優先順位も整理することができるので、プランニングが断然スムーズになりますよ。
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4.希望の土地が見つからない際に使える裏ワザ4つ
希望の土地が見つからない場合、まず土地に求める条件に優先順位をつけ、譲歩できるポイントを整理してみるとよいです。
以下の4つの裏ワザを実践してみましょう。
1つずつ解説します。
4-1.希望エリアの範囲を広げる
希望エリアの人気が高い場合、まれに、家が建てられる土地が見つからないこともあります。
そのようなときは、周辺エリアまで範囲を広げるか、第３希望くらいまで候補エリアを選出しておくとよいです。不動産会社に相談した際、「このエリアでは土地は出ない」と言われたら、すぐに希望エリアを切り替えられるよう準備しておきましょう。
4-2.狭小地や旗竿地を検討する
狭小地
面積が小さい狭小地でも、効率的に建物や駐車場を配置できるような間口・奥行であれば、理想の家が建てられるかもしれません。
庭の手入れをする時間があまりない方にとっては、庭は広くないほうが管理しやすいうえ、外構工事の費用も抑えられますよ。
旗竿地（はたざおち）
旗竿地とは、道路に接している部分の間口が狭く通路状になっていて、奥まった部分に家を建てるような土地です。
「日当たりの難点」や「駐車しにくい」といった問題もありますが、以下のようなメリットもあり、好んで選ぶ人もいます。
- 土地の予算が抑えられる
- 道路からの視線が気にならない
4-3.南道路以外を検討する
道路の方角にこだわっていた場合、それを見直すのもひとつの方法です。
一般的には、日当たりのよい南側に道路がある土地が最も高く、次が東向きまたは西向きで、北向きは最も安い傾向にあります。
しかし、設計次第で、東・西・北道路でも明るいリビングや庭を確保できる可能性は十分にあります。
4-4.建築条件付き・古家付きを候補に入れる
建築条件付き土地や古家付き土地もチェックし、視野を広げて探すとよいでしょう。
建築条件付き土地
| 建築条件付き土地のメリット |
|---|
|
| 建築条件付き土地のデメリット |
|
建築条件付き土地は、特定のハウスメーカーで家を建てることを条件に売り出されている土地です。一部いくつかのハウスメーカーの中から選択できるケースもあります。
また、その土地に合った間取りプランの例があらかじめ作成されている場合が多く、スムーズに建築プランを決められるという特徴もあります。
しかし、間取りへのこだわりが強い人や、ハウスメーカーを自由に選びたい人は、建築条件付きの土地は避けたほうが無難です。
詳細について知りたい方は、関連記事「建築条件付き土地とは」も合わせてご参照ください。
古家付き土地
| 古家付き土地のメリット |
|---|
|
| 古家付き土地のデメリット |
|
古家付き土地とは、取壊し前提の建物がまだ建っている状態の土地です。
すでに建物が建っているので、建て替え後の家の配置や日当たりがイメージしやすい半面、建物の取壊しには一定の期間や費用がかかるので要注意です。
なお、広告では「現状渡し」となっていても、交渉しだいで「取壊し後に引き渡し」に変更できる場合もあるので、不動産会社に相談してみてください。
5.土地購入時に確認すべき10項目のチェックリスト
候補地が見つかったら、土地購入を最終決定する前にハウスメーカーに「理想の家が建てられるかどうか」を確認します。以下の10項目を自分でチェックしておくとよいです。
わからない点は不動産会社に確認し、必ず現地を自分の目で見てから決めることが大切です。
特にポイント7～10については、現地に行くことで住み始めてからのイメージがつかみやすくなりますよ。
- (1)法規制
- 土地にはエリアごとに、さまざまな法規制が定められています。
まず確認したいのが、「用途地域」と「容積率・建ぺい率」です。
これによって、「どれくらいの大きさの家を建てられるか」や「周囲にマンションなどの高い建物や商業施設が建つ可能性」などがわかります。
詳しくは関連記事「建ぺい率・容積率って何？」でも解説しています。
- (2)面積・間口・奥行・形状
- 同じ面積だとしても、間口・奥行・形状次第で建てられる建物は左右されます。また、登記簿上の面積「公簿面積」と差がある場合は、不動産会社に確認が必要です。
その土地に理想のマイホームが建つかどうか、ハウスメーカーに相談したうえで最終決定をしましょう。
- (3)道路の種類
- その土地が接している道路の種類はとても重要な情報なので、必ず不動産会社に説明を求めてください。以下の点に注意してください。
- 「建築基準法上の道路」に2m以上接している土地でないと、建物を建てられない。
- 道路幅員が4m未満の場合、道路幅を確保するために「セットバック」が必要。
- 私道に面している場合、工事に近隣住民の許可が必要になるケースがある
- (4)災害の危険度
- 住み始めてからの安心につなげるためにも、市町村のハザードマップでその土地の災害の危険度を確認することは大切です。
不動産会社に過去の液状化現象や、大雨による冠水被害の有無についても聞いておくと安心です。
- (5)インフラ
- 上水道・下水道・都市ガスの埋設管が土地の前面道路に埋設されているかどうかも、不動産会社に確認してください。
土地のすぐ目の前まで埋設管が来ていない場合には、引き込み工事費用や浄化槽を設置費用がかかったり、利用できなかったりもします。
- (6)地盤
- 土地の地盤が弱いと、家を建てる際の「地盤改良費用」が50万～200万円程度かかる可能性があります。
ハウスメーカーに依頼をすると、簡易的な地盤調査を行うことができ、売主との交渉次第では、土地の引渡し前に地盤調査をさせてもらえることもあります。
- (7)周辺環境
- その土地から利便施設までの距離を調べ、生活のしやすさについても確認します。
最寄り駅、保育園、学校までの距離（学区）、商業施設、公園、病院など、自分が生活する上で重視したい施設が充実しているかどうかをチェックしてください。
- (8)境界
土地の境界がはっきりと確定しているかどうかもチェックします。
測量図がない場合には、売買に際して土地の測量が必要となり、数十万円の測量費用がかかるケースがあります。その場合、隣地所有者に境界について同意を得る必要があるため、数か月かかる可能性があります。
隣地から越境されているものがないかどうかも確認しておきましょう。
- (9)建築や生活の障害になりそうなもの
土地を見学するときには、建物を建てたり、その土地に車が出入りしたりするときに、邪魔になりそうなものはないか、以下の点を確認しましょう。
- 幹の太い樹木が繁茂していると、伐採費用が数十万円かかるケースがある
- 「土地の前面に歩道の縁石の切り下げがない場合、自己負担で30万円程度かかる可能性がある。
- 「ガードレールの切れ目がない」「電柱がある」といったケースでは、移設の可否や工事費用について確認が必要。
- よう壁がある場合には、強度等が問題なくそのまま利用かを確認する
- (10)高低差・排水
土地の周辺の地形や、土地と道路の高低差を見て、排水に問題がなさそうかどうかを確認してください。
周囲よりも低い土地や、川が近い土地は、大雨の際に浸水被害を受ける可能性があります。
以上が、候補地が見つかったときのチェックポイントです。
上記のような10個のポイントに注意しながら土地を見極め、その土地を購入することを決めたら、「購入申込書」を提出して購入手続きを進めていきます。
土地の購入の流れについては、以下の記事で詳しく解説しているのでご覧ください。
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まとめ
注文住宅のための土地の探し方・選び方についてお伝えしました。最後に記事のおさらいをしておきましょう。
土地を探す際には、ハウスメーカー選びも同時並行で進めます。
理想の土地を探す前に以下の2つを準備しましょう。
- 総予算と住宅ローンを考える
- 理想の土地を考える
土地探しには、「インターネットで探す」「不動産会社に依頼して探す」「自分の足で探す」「ハウスメーカーに依頼して探す」といった方法があります。
候補地が見つかったら、ハウスメーカーに確認すると同時に、自分でも10個の項目をチェックし、最終決定に進んでください。
よい土地は早い者勝ちなので、土地探しにはスピード感が大切です。
再検討が必要になったとき、すぐに条件を切り替えられるよう、こだわりの優先順位はしっかり整理しておきましょう。
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理想のマイホームを実現させるために、この記事を参考にして、まずは土地探しを成功させてくださいね。
注文住宅の土地について知る
- ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットと注意点！確認すべきポイントは？
- 土地探しのコツを解説！土地を探す手順や未公開土地の探し方もご紹介
- ハザードマップの見方をわかりやすく解説！種類とそれぞれの意味、確認方法は？
- 用途地域13種類の特徴一覧！周辺環境・建築条件、調べ方をわかりやすく解説
- 注文住宅の家に必要な土地の広さの平均・目安を紹介！坪数など用語解説も
- 斜線制限とは？道路斜線制限をはじめとする基礎知識をわかりやすく解説
- 建ぺい率・容積率って何？計算方法・確認方法・緩和条件を解説
- 擁壁工事とは？注文住宅購入で必要なケース、費用、注意点を解説！
- 【保存版】土地購入の注意点は？後悔しないためのチェックリストも公開！
- 土地形状の種類！各メリット・デメリットや評価額・建物制限の違いは？
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この記事の編集者
土地探しにかかる期間はどれくらい？
できれば、検討から2か月以内の土地決定を目指しましょう。2か月で見つからない場合は、条件を再検討しましょう。