二世帯住宅に建て替えるメリット・デメリット比較｜経験談や注意点は

変更日:

2024.08.20

現在、家の建て替えを検討している方の中には、二世帯住宅に建て替えようか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
一般的に、二世帯住宅への建て替えには1,800万～5,600万円程度の費用がかかります。どのような住宅にしたいかで内訳が大きく異なります。

そこで、今回の記事では二世帯住宅への建て替えについて以下の内容を解説します。

「二世帯住宅に建て替える際のポイントや基礎知識が知りたい」
「建て替えの際の流れがわからず、何から手を付けたらいいかわからない」
「実際に建て替えた人の失敗や後悔した理由が知りたい」

そんなお悩みのお持ちの方はぜひ最後までご覧いただき、自分たちの理想に近い二世帯住宅をかなえるための参考にしてみてください。

予算検討から引き渡しまで、注文住宅の流れについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.二世帯住宅に建て替えるメリット・デメリット比較

実家や持ち家を二世帯住宅に建て替える際には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

1-1.二世帯住宅に建て替えるメリット

二世帯住宅に建て替える際には、土地の購入費用や2軒分の戸建住宅かかからない分、それぞれの世帯が住宅にかかる費用を抑えることができます。また、家の建て替えには、要件を満たせば受けられる税金の軽減措置があるので、節税にもつながります。お風呂やトイレなど、水まわりを共有すればランニングコストを節約することもできるでしょう。

上記のような費用面以外に、生活面でもうれしいメリットがあります。例えば、二世帯住宅であれば、親世帯は老後や介護が必要になったときに備えられます。また、子世帯は親世帯と一緒に子育てができるので、体調を崩したり、仕事が遅くなってしまったりしたときには親世帯に子供の面倒を任せることができます。

2世帯が同じ家に住むことで、日々の暮らしに安心感が増えるという点は大きなメリットといえます。

1-2.二世帯住宅に建て替えるデメリット

一方、二世帯住宅に建て替えることで感じ得るデメリットとしてまず挙げられるのは、1軒分の家を新築する場合や、実家をリフォームする場合と比べると、高額な費用がかかってしまうことです。

建て替えとリフォームにかかる費用について詳しく知りたい方は、「3.二世帯住宅への建て替えとリフォーム、どっちが良い？」をご覧ください。

また、「2.二世帯住宅の3つのタイプとそれぞれの経験談」で後述しますが、二世帯住宅には3つのタイプがあり、間取りによってはお互いのプライバシーが十分に確保できない場合もあります。

家づくりのプランニングの際には、資金計画や間取り、設備のグレードなど、多くのことを2世帯でしっかり話し合うことが大切です。

2世帯での話し合いの際に役立つのが、ハウスメーカーから提案してもらう実際のプラン。
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2.二世帯住宅の3つのタイプとそれぞれの経験談

二世帯住宅のタイプは、大きく「完全分離タイプ」「部分共有タイプ」「完全共有（同居）タイプ」の3つに分けられます。
それぞれの特徴や建て替える際の費用相場、実際の経験談を見ていきましょう。

2-1.完全分離タイプ

*当社調べ

完全分離タイプの二世帯住宅は、玄関、水まわりなど、設備が世帯ごとに設けられています。「2つの家が1つに設計される」とイメージすればわかりやすいです。

完全分離タイプの場合、2世帯分の設備費用がかかるうえ、ある程度の建築面積が必要なので、費用も高く付きます。その分、お互いの住空間はしっかり分けられるので、プライバシーの確保を重視したい家庭にはおすすめです。

経験談：収納スペースについて計画できていなかった

収納が足りない！お互い処分する羽目に…

収納スペースをしっかり確保せずプランを立ててしまったのが失敗でした。靴も食器もすべて収納できず、引っ越し前にお互い処分することになり、両親には申し訳なかったです。

完全分離タイプの二世帯住宅の場合、2世帯分の住空間が必要になるので、一般的な2階建て住宅よりも1世帯における住空間は狭く感じてしまうかもしれません。

リビングや洗面所を広く設けたり、テラスや駐車スペース付けたりするのもよいのですが、間取りを考える際は、最低限必要なスペースはしっかり確保したうえでプランニングしましょう。特に子世帯は、将来子供が増えることも想定し、子供部屋や収納を大目につくっておくことがおすすめです。

2-2.部分共有タイプ

*当社調べ

部分共有タイプの二世帯住宅なら、「玄関だけ」、あるいは「LDKだけ」など、部分的に共有する設備や住空間を設定することができます。
「完全分離タイプ」よりも費用を抑えつつ、ある程度のプライバシーが欲しい家庭にはおすすめです。

経験談：共有部分にばかりとらわれていた

お風呂と寝室を配置ミス。独立させても騒音が問題に

帰りがいつも遅いからお風呂は別々につくったが、両親の寝室の近くに配置してしまったため音が気になって入りづらい。共有しないからって気兼ねなく使えるわけじゃないんだと後悔。

両親の就寝時間を考慮し、お風呂は2世帯分用意したのに、間取り設計のミスで気を遣うことになってしまった失敗例です。二世帯住宅の間取りを考える際には、部分的に見るのではなく、全体を見て自分たちの生活動線に考慮したつくりになっているかを確認しましょう。

2-3.完全共有（同居）タイプ

*当社調べ

完全共有（同居）タイプの二世帯住宅であれば、すべての設備や住空間を共有することになるため、お互いのプライバシーは確保しづらいです。しかし、広い建築面積が必要ない点や設備費用が抑えられる点から、3つのタイプの中でも一番コストが抑えられるタイプといえます。

経験談：親との関係がしっかり築けていなかった

お互いが買い物をするから、冷蔵庫の中身が把握できない

義母が買い物をしてくるので、冷蔵庫にいつも何が入っているのかわからなくなります。逆に、あると思ったらなくなっていたこともあって、冷蔵庫の中がいつもぐちゃぐちゃ。

完全共有（同居）タイプの場合、すべてを共有するため、同居する両親とはしっかりコミュニケーションをとる必要があります。

すでに関係が築けていれば問題ありませんが、関係が築けていないのにいきなり同居が始まってしまうと、お互いにストレスを抱え、余計に心の距離ができてしまう要因にもなりかねません。

完全共有（同居）タイプで二世帯住宅を建てることを検討しだしたら、積極的によい関係が築けるようコミュニケーションをとっていく必要があります。

以上が、二世帯住宅の3つのタイプと実際に建てた人の経験談です。
お互いが暮らしやすい二世帯住宅の間取りを考えるなら、実際にハウスメーカーから間取りプランを提案してもらうのが一番。
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3.二世帯住宅への建て替えとリフォームの費用比較

二世帯住宅への建て替えを検討している方の中には、「リフォームとどっちがいいの？」「それぞれの費用やメリット・デメリットは？」と疑問に思っている方もいることでしょう。

建て替えとリフォームでは費用が異なり、それぞれにメリット・デメリットがあります。どちらがよいかは家庭によって異なるため、それぞれの費用相場やメリット・デメリットを確認し、判断材料の1つにしましょう。

3-1.二世帯住宅への建て替え・リフォームにかかる費用を比較

＊当社調べ

建て替えとリフォームにかかる費用相場は、上記のとおりです。当然ながら、建て替えのほうが費用は多くかかりますが、しっかりとした家に建て替えることとなり、長く住み続けられる家を建てることができます。

逆に、リフォームは、大きな間取りの変更やトイレや水回りの設備の追加など、大規模な改修を行う場合、費用が1,000万円を超える場合は少なくありません。また、リフォームで済ませる分、将来的な修繕費用も高くなります。

現状の家の形を生かして、二世帯住宅への変更が可能な場合は、リフォームを有効に活用することができます。しかし、それが難しい場合は、建て替えという選択肢も並行して考えることをおすすめします。せっかく大きなお金がかかるのであれば、建て替えてしまったほうが得となる場合も多いからです。

建て替えにかかる費用の内訳

二世帯住宅への建て替えには、一般的に1,800万～5,600万円程度の費用がかかります。

大まかな費用項目と内訳は、以下のとおりです。

このように、二世帯住宅への建て替え費用についても理解しながら検討しましょう。

リフォームにかかる費用の内訳

一方、二世帯住宅へのリフォームにかかる費用は、一般的に1,000万～2,500万円程度で、リフォームの内容や規模によって大きく変動します。
各リフォームにかかる費用は、以下のとおりです。

3-2.建て替えとリフォームのメリット・デメリット比較

建て替えとリフォームには、それぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。

建て替えよりもリフォームのほうが費用を抑えられるように感じますが、住宅の築年数が古かったり、経年劣化が著しかったりする場合は、思ったよりも費用が抑えられず、長い目で見ると建て替えのほうがおトクな場合もあります。

リフォームよりも建て替えを選ぶべき1つの目安は、今の家が建てられて30年以上経っているケースが挙げられます。日本の住宅は平均築30年程度で解体されているため、家の寿命は30年程度といわれているからです。

4.二世帯住宅を建て替える一連の流れと必要な期間

建て替えとリフォームを比べ、「リフォームよりも建て替えがいい」と感じたら、実際のプランの流れと、かかる期間を確認しておきましょう。

4-1.二世帯住宅の建て替えの流れ

建て替えの大まかな流れと進め方のポイントは、以下をご覧ください。

進め方のポイント① 事前に土地の確認をする

二世帯住宅の建て替えをスムーズに進めるには、事前に土地の確認をしておくことが大事です。
建て替えを検討している家が「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」の場合、建て替え自体ができなかったり、今建っている家同様の大きさの住まいがかなわなかったりします。
詳しい対策については「5-1.建て替えができない土地だった」で解説します。

進め方のポイント② 仮住まいの手配は早めに

建て替えの場合、一般的な新築の流れと大きく違う点の1つに、仮住まいへの引っ越しが挙げられます。解体工事が始まる前に済ませておかないといけないので、仮住まいの手配と手続きは余裕をもって早めに行いましょう。

4-2.二世帯住宅の建て替えにかかる期間

住宅の建て替えには、だいたい9か月から1年ちょっとかかるといわれています。

ただし、家づくりへのこだわりが強い方や、2世帯での話し合いになかなか時間が取れない方、プランニングの再検討が必要な方などの中には、建て替えに2年以上の期間を費やしている方もいます。

家庭の状況や要望によって変動するものなので、上記期間はあくまで目安として捉えておきましょう。

一般の方で、二世帯住宅の建て替えに慣れている方はなかなかいません。
二世帯住宅への建て替えの際には、家づくりの無料サポートサービスを活用しながら、スムーズなプランを検討してみてください。

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5.二世帯住宅の建て替えにおける失敗事例と対策

二世帯住宅への建て替えにおける失敗事例やその対策を知っておけば、実際のプランニングに役立つはずです。ここでは、5つの失敗事例と対策をお伝えします。

5-1.建て替えができない土地だった

新築が建てられないかも！？不安と費用が余計にかかった

実家の解体が終わって知らされたのが、再建築不可物件だったという事実…！セットバックしてなんとか新築が建てられたけど…当初の間取りとは変更が必要で余計な費用がかかったし、何せヒヤヒヤした。

前述したとおり、今建っている家が「再建築不可物件」に該当する場合、建て替えを行うことはできません。
場合によっては、住宅を前面道路から後退させる「セットバック」や、隣地の取得などを検討することで建て替えが可能になります。しかし、基本的には接道義務が満たされていない物件や、敷地と道路が接していない物件、自治体によって建て替えが認められていない物件などは建て替えができません。

対策：事前に土地情報について調べておく

解体した直後に「再建築不可物件」であることがわかると、「新しい家が建てられない」という事態にもなりかねません。対策としては、今持っている土地の情報を、近くの役所で調べておくことがおすすめです。役所で調べるには、以下の必要書類をあらかじめ用意しておくとスムーズです。

5-2.解体費用が想像以上にかかった

地盤調査で埋設物発見！思ったより費用がかさんだ

解体工事中、地中に井戸が見つかった。撤去しないと新築が建てられないとのことで、撤去にかかる費用が追加でかかった。数万円ではあるが、予算ぎりぎりでプランニングしていたので正直キツイ…。

解体中に埋設物が見つかった場合、埋設物は撤去しなくてはいけません。その場合、費用は追加で支払う必要があるので要注意です。また、解体工事が終わると、「地盤調査」を行います。地盤調査により「地盤が弱い」と判断された場合、地盤改良工事も行います。

対策：予算には余裕をもってプランニングする

埋設物撤去にかかる費用の目安は、2tトラックが必要な場合で1万8,000円以上といわれています。また、地盤改良工事は1坪あたり5万～7万円程度なので、30坪だと150万円以上はかかると見ておいたほうがよいでしょう。
詳しくは業者に確認しなくてはいけませんが、予期せぬ出費が必要になったときに備え、予算にはあらかじめ余裕をもってプランを立てましょう。

5-3.仮住まいの費用が割高になった

実家の犬が預けられない…仮住まい費用が高くついた

実家で飼っている犬は工事前に隣に預ける気でいたけど、同じタイミングで入院が決まったらしく、あてがなくなりました。仕方なく両親の引っ越し先はペット可の物件に。家賃が想定より倍近くかかってしまった。

仮住まい先として賃貸マンションやアパートを選ぶのは一般的ですが、ペットを飼っている方は、ペット可の物件は一般的な物件より割高になることを押さえておきましょう。

対策：ペットの預け先を複数検討、同居も視野に

上記の失敗例のように、近所に預けるという手もありますが、相手の都合も考慮し、検討先は複数検討しておくとよいです。職場の同僚や友人、親せきなどに伺うことも考えておきましょう。また、広めの仮住まい先を検討し、2世帯で同居してもよいかもしれません。別々に借りるよりはコストが抑えられそうです。

5-4.親子リレーローンで負担が大きくなった

親子リレーローンの残債が多く、家計がひっぱく中…

二世帯住宅を建てたときに親子リレーローンでお金を借りましたが、両親が亡くなってしまい、早々に私たちの世帯が返すことになりました。残債が多く、返しきれるのか不安です…。

「親子リレーローン」とは、親子2世帯でお金を借りることができるローンです。親世帯が高齢であっても、後継者である子供世帯が返すことができるので、単独で借りるよりも多額のお金を借りることができるのです。

しかし、親に万が一のことがあって支払いができなくなった場合は、親世帯が支払うはずだった返済分も子世帯に引き継がれます。子世帯の負担が大きくなるリスクがあるので、念頭に置いておきましょう。

対策：ローンの種類と各メリット・デメリットを理解する

二世帯住宅の場合、「親子リレーローン」や「親子ペアローン」などの利用が考えられますが、各ローンにはメリット・デメリットがあり、金融機関によっても変わります。お金を借りる際には各ローン商品の特徴をよく調べ、自分たちにとってリスクが少ないと思えるものを選びましょう。

5-5.親名義の土地に家を建てトラブルに

親の面倒を見るつもりが、兄弟の不満を煽ることに…

親の介護をするつもりで二世帯住宅に建て替えましたが、僕のほうが兄より相続税が少なく、もめてしまいました。

二世帯住宅の建て替えの際には、親名義の土地に新築を建てるケースが多いです。「土地は親名義だから、住宅は子世帯の名義にしよう」と考える方もいるかもしれませんが、親が建築費を少しでも出した場合、その分には「贈与税」が課されてしまうかもしれません。このことから、土地の名義が親の場合、一般的に、住宅は共有名義にします。

住宅を共有名義にしたときに注意したいのは、兄妹がいる場合、他の兄妹は「小規模宅地の特例」が適用されなくなってしまう点です。「小規模宅地の特例」とは、同居している子供が親の土地を相続した際、相続税の評価額を大幅に減らせる特例です。

対策：兄妹間での事前相談は欠かさずに！

相続関係で兄妹がもめるのは、お互いにとって気分がよくないものです。のちのち兄妹間でもめないためにも、相続についてはしっかり調べ、話し合っておくようにしましょう。

6.実家や持ち家の「二世帯住宅」の建て替えで失敗しないコツ

二世帯住宅の建て替えに失敗しないためには、3つのコツがあります。

6-1.二世帯住宅の建て替えは事前相談が大切
6-2.条件に合ったハウスメーカーを選ぶ
6-3.資金計画と住宅ローンの選択は慎重に

1つずつ解説するので、実際にプランを立てる際の参考にしてみてください。

6-1.二世帯住宅の建て替えは事前相談が大切

二世帯住宅に失敗しないコツとして1つ目に挙げるのが、2世帯間でしっかり事前相談をすることです。
事前相談をスムーズに行うには、まずは各世帯が要望を洗い出し、整理したうえで2世帯での話し合いを行うことがポイントです。

ここでは、各世帯が事前に整理しておいたほうがよい事項と、2世帯がそろったときに上手に話し合うコツをご紹介します。

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6-2.条件に合ったハウスメーカーを選ぶ

家づくりにおいて、自分たちの要望をかなえてくれそうなハウスメーカーを選ぶことはとても重要です。

そのためには必ずハウスメーカーは複数社比較し、それぞれの特徴やメリットを見極める必要があります。数あるハウスメーカーを比較する際には、まず二世帯住宅が得意なハウスメーカーを知り、ある程度数を絞ってみるとよいです。

6-3.資金計画と住宅ローンの選択は慎重に

二世帯住宅は、親の資金も合わせて資金計画が立てられるため、一般的な2階建て住宅よりも建築費用がかけられますが、その分、各世帯の費用負担については慎重に話し合う必要があります。

「親子リレーローン」や「親子ペアローン」といった、二世帯住宅ならではの住宅ローンを活用しながら、ランニングコストについてもしっかり話し合い、あとからもめることのないようプランを立てましょう。

こうして見てみると、二世帯住宅を成功させるのは、2世帯間の話し合いがとても重要であることがわかります。しかし、親世帯が遠方に住んでいたり、子世帯に新居を建てる場所の土地勘がなかったり、家づくりに関する専門的な知識が少なかったりすると、話し合いはなかなか前に進まないものです。

スムーズな2世帯間での家づくりにおすすめなのが「HOME4U 家づくりのとびら」の無料相談サービスです。

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まとめ

実家や持ち家の二世帯住宅への建て替えに関してお伝えしてきましたが、いかがでしたか？
二世帯住宅への建て替えにはメリットもデメリットもあることなので、まずはそれぞれを比較してみましょう。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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