- 変更日:
- 2024.09.05
家を建て替えたい方には、いろいろなパターンがあります。
「実家を建て替えたい」
「二世帯住宅に建て替えたい」
「子供も巣立ったので、夫婦二人で暮らす家に建て替えたい」
そんな方々のために、この記事では家の建て替えを行う流れについて、次のような内容をわかりやすく解説します。
【この記事を読んだらわかること！】
- 建て替えの流れとやるべきこと、また必要な期間はどれぐらいか。
- 建て替えでよくある失敗事例5つ
- 建て替え費用や住宅ローン、また節約するポイント
また、建て替えの流れを知ることで、スケジュールに合わせて動けるようになります。この記事を読むことで、やるべきことをしっかりと見定めて、間違いのない建て替えを行ってくださいね。
予算検討から引き渡しまで、注文住宅の流れについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
目次
1.建て替えの流れと期間【やることリスト付き】
まず、家の建て替えでやらなければならないことや必要となるおおよその期間を「やることリスト」で確認し、全体の流れをつかんでおきましょう。
| やること | 必要期間 |
|---|---|
| 家を建て替える計画を立てる | 2～3ヵ月程度 |
| ハウスメーカーを選定する | |
| 設計プランの打ち合わせ・見積り | |
| 建築請負契約を結ぶ | 3～4ヵ月程度 |
| 設計プランの決定 | |
| 建築確認申請書の提出 | |
| ローンの本審査申し込み | |
| 仮住まいに引っ越しをする | |
| 解体工事開始 | 1週間～1ヵ月程度 |
| 地盤調査（地盤改良工事） | 半日～1週間程度 |
| 建て替え工事開始 | 4～6ヵ月程度 |
| 引き渡し・登記手続き～引っ越し |
では、それぞれの「やること」を一つずつ説明します。
1-1.家を建て替える計画を立てる
家の建て替えをする際に、まずやらければならないことは、建て替えの計画をしっかりと立てることです。
- なぜ建て替えをするのか
- どのような家に建て替えたいのか
- いつまでに建て替えなければならないのか
- 建て替えの予算はいくらぐらいなのか
これらのことを明確にしておきましょう。
建て替えの場合は、家を建てるだけでなく古い家の解体も含まれます。そのため、解体工事の計画や建て替え中の仮住まいをどのようにするかなども決めておくことが必要です。
建て替えにいくらぐらいの費用をかけることができるのか、また費用をどのように捻出するのかも考えておかなければなりません。住宅ローンを利用するのかどうか、また建て替えで適用できる補助金や給付金、減税などについても調べておきましょう。
家の建て替えで費用がかかるのは、やはり新しい家の建築費です。家を建てる予算について、より詳しく知りたい場合は、次の記事もぜひ参考にしてみてください。
1-2.ハウスメーカーを選定する
建て替え計画が決まったら、次に建て替えを依頼するハウスメーカーを選びます。巷には多種多様なハウスメーカーがあるため、それぞれの特徴や建築費用などを調べたうえで、希望する家の建て替えが実現できるところを選びましょう。
知名度やイメージだけで選んでしまうと、実際に建て替えプランを決めていく際に思っていた家が建てられないといったことになりかねません。数あるハウスメーカーから数社まで絞ったら、しっかりと比較をして選定することが大切です。
また、建て替えの場合は、古い家の取り壊しも必要になります。ハウスメーカーでどのような対応をしてもらえるのか、ワンストップで請け負ってくれるのかなどについても、しっかりと確認して比較するようにしましょう。
建て替えでおすすめのハウスメーカー、ハウスメーカーの選び方について詳しく知りたい方は、以下の関連記事もぜひ一読して、参考にしてみてください。
また、具体的なハウスメーカーをお探しの方は「HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス（無料）」で、専門スタッフに相談してみるのもおすすめです。あなたの要望に合ったハウスメーカーや工務店をピックアップしてご紹介するほか、予算感などを把握することもでき、効率的に家づくりが進められますよ。
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1-3.設計プランの打ち合わせ・見積り
建て替えを依頼するハウスメーカーが決定したら、ハウスメーカーの担当者と建て替えについての設計プランや間取り、費用などの打ち合わせが始まります。建て替えに関する希望や要望、予算などができるだけ実現できるよう、しっかりと話し合いをして見積りを出してもらうことが大切です。
ほとんどのハウスメーカーでは、プランに標準仕様とオプション仕様が準備されています。すすめられるままにオプションを追加していくと、予算を大きくオーバーすることになりかねません。プランや間取りと予算、どちらをどれくらい優先させるかを決めておくようにしましょう。
注文住宅の見積りや依頼方法については、次の記事で詳しく説明しています。ぜひ一読して参考にしてください。
1-4.建築請負契約を結ぶ
どのような家に建て替えるのか、設計や間取り、仕様などが決まれば、ハウスメーカーとの間で建築請負契約を締結します。
建築請負契約を結ぶ際は、次のような点を確認しましょう。
- 工期（着工日や完成日、引き渡し日などのスケジュール）
- 代金の内訳と支払い方法
- ローン特約（住宅ローンを利用する場合）
- 違約金についての取り決め
- 工事の保証についての取り決め
- 引き渡し後のアフターサービスについての取り決め
- 遅延損害金についての取り決め
- 見積りの総額
大切なことは、家のプランや間取りの詳細をきちんと決めてから工事請負契約を結ぶことです。契約後にプランの詳細を決めると変更契約を交わすことになり、追加費用が発生する恐れもあります。
注文住宅の工事請負契約について、トラブルの回避方法などをより詳しく知りたい方は、次の記事も一読して参考にしてみてください。
1-5.設計プランの決定
建築請負契約を締結したら、最終的な図面や仕様などを決定します。建具やフローリングの種類、壁紙の色といった内装の仕様や建築照明の取り付け場所やコンセントの位置など、建築費用の総額に大きな影響を与えない細かいものについて決めていきましょう。
実際に生活することを想定しながら新しく建てた家で使う家具や家電などの配置を考えていくと、照明の場所やスイッチやコンセントの位置、数などを使いやすく配置できます。
1-6.建築確認申請書の提出
建築請負契約を締結して設計プランの詳細も決定したら、役所に建築確認申請書を提出します。建築確認とは、新しく建てる家などの建物が建築基準法などに適合しているかどうかを工事前に調べるものです。自治体か、自治体から指定された民間の検査機関がチェックをします。
チェックされる内容は、建ぺい率や容積率だけでなく、採光や換気が十分な構造や間取りになっているかなどです。省エネ基準を満たしているかどうかも、2020年からチェックされています。
1-7.ローンの本審査申し込み
建て替えで住宅ローンを利用する場合は、建築請負契約を結ぶ前に住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込んで借り入れ可能かどうかを確認しておきます。そして、建築確認申請が通れば、ローンの本審査の申し込みが可能です。
住宅ローンの本審査の申し込みに必要な書類の準備や提出方法は、建築を依頼するハウスメーカーにお願いすればサポートしてくれます。
ローンを利用する際に忘れてはならない注意点は、工事請負契約の際に、ローン特約を付けておくことです。ローン特約とは、万が一、ローンの本審査に通らず融資を受けることができなかった場合は、契約を白紙にもどすというものです。この特約を付けておかないと、ローンの本審査に通らなくても契約の履行が求められてしまうため、注意しましょう。
1-8.仮住まいに引っ越しをする
解体工事の開始前に、仮住まいへの引っ越しを完了させます。工事間際になってあわてることがないよう、余裕を持って仮住まいの準備をしておきましょう。
仮住まいで賃貸住宅を借りる場合、賃貸期間が数ヵ月と短いため、物件がなかなか見つからない場合もあります。ハウスメーカーによっては、仮住まい先の準備を依頼することも可能です。仮住まい先を紹介してくれるかどうか、ハウスメーカー選びの際に確認しておくと良いでしょう。
1-9.解体工事開始
解体工事は、30坪ほどの一般的な木造2階建ての家だと1～2週間ほど、鉄骨・鉄筋コンクリート造だと3週間～1ヵ月ほどかかります。
解体工事が始まると、近隣に音や振動で迷惑をかける場合もあります。近所には事前にあいさつをきちんとして工事の旨を伝えておくことが大切です。建て替え工事が完了したあとで、近隣住民との関係性が悪くならないように注意しましょう。
1-10.地盤調査（地盤改良工事）
古い家を取り壊して新しい家を建てる際、地盤調査が行われます。地盤調査とは、新しい家を建てられるだけの強固な地盤かどうかをチェックするものです。万が一、新しい家の建築に地盤が耐えられない状態であると判断された場合は、地盤改良工事が必要です。
地盤の状況によって工事内容は異なり、地盤が軟弱であればあるほど、工事費用と工事期間が必要になります。解体工事前にも調査は行われますが、家を取り壊してからでないとわからない場合もあるため注意が必要です。
地盤調査と地盤改良工事については、次の記事でより詳しく解説しています。ぜひ一読してみてください。
1-11.建て替え工事開始
解体工事が終わり地盤調査も完了すれば、いよいよ新しい家の工事の開始です。新しい家を建てる工事の安全を祈る「地鎮祭」を工事前に行う場合もあります。
工事中は、施主として定期的に進捗状況を確認することがおすすめです。細かくチェックしておけば、工事の遅れが生じそうな場合でも、すぐに対応することができます。
また、現場で工事にあたっている職人さんともコミュニケーションをとって、良い関係を築けるように心掛けておくこともおすすめです。
1-12.引き渡し・登記手続き～引っ越し
新しい家が完成したら、家全体を細かくチェックしてから引き渡しです。引き渡しと同時に、次のようなことを行います。
- 住宅ローンの融資の実行
- 工事費用の残金の支払い
- 不動産登記手続き
- 新しい家の鍵の引き渡し
一般的にはハウスメーカーの担当者、住宅ローン設定の金融機関の担当者、司法書士が同席して引き渡し手続きを行います。
家の引き渡しを受けたら、新しい家への引っ越しをして、建て替え完了です。
建て替えの流れや住宅ローンの利用などをより詳しく知りたい場合は、「HOME4U 家づくりのとびら」での相談をおすすめします。家づくりの専門アドバイザーが、建て替えの流れや費用について、わかりやすくお答えします。
2.「建て替え」でよくある失敗例5つ
ここでは、建て替えでよくある失敗例をご紹介します。建て替えの計画を立てている際は気が付かなかったけれども、いざ住み始めてから失敗に気づくというケースが多いです。
どのような失敗がよくあるのかをあらかじめ把握しておけば、建て替えの計画段階で回避することができます。失敗例と回避方法について、一つずつ見てみましょう。
2-1.失敗例「建て替え工事の延長で追加費用がかかった」
建て替え時の失敗としてまず挙げられるのが、新しい家の工事延長による費用の追加です。建築工事中に地中埋蔵物が見つかったり、敷地の地盤が想定外に軟弱だったりするなど、思いもよらなかったことが起こったために追加費用がかかる場合があります。
このようなトラブルに備えるためには、工事計画や予算をしっかりと立ててもらい、万が一の場合にどのような対応をしてもらえるかを取り決めておくことが大切です。また、工期が早く、さまざまな状況に対処してくれる確かなハウスメーカーを選ぶようにしましょう。
2-2.失敗例「仮住まいの期間が予定より長くなった」
建て替えの際、新しい家の建築工事が完了するまで仮住まいが必要です。多くの場合、賃貸物件やマンスリーマンションなどを借りることになります。
この仮住まいの予定期間をしっかりと見積もっておかないと、賃貸借契約を延長することになったりマンスリーマンションの延長料金がかかったりする場合があるため、注意が必要です。
何らかの事由で新しい家の工事が遅れる場合もあり得ます。仮住まいの期間をむやみに長くする必要はありませんが、少し余裕を持たせて予定しておくと安心です。
2-3.失敗例「収納スペースで失敗」
間取りの失敗例として、収納スペースが挙げられます。収納するものの大きさや量に合わせた収納スペースを確保することが大切です。
ただし、あまりにも収納するものにピッタリのサイズで収納スペースを作ってしまうと、収納スペースの自由度が低くなってしまい、ほかのものが収納しにくくなる恐れもあります。適度に余裕を持たせることや、収納以外でも使えるスペースを確保しておくと良いでしょう。
2-4.失敗例「空調の効きが悪い」
開放的なリビングルームにするために、天井を高くしたり大きな吹き抜けを設けたりすると、冷房や暖房の効きが悪くなってしまうことがあるため、注意が必要です。また窓を大きくしすぎたため、外の気温の影響を受けやすくなる場合もあります。
広い空間にする場合は、天井にシーリングファンを設置したり、断熱性の高い構造の家にしたりするなど、空調が効きやすくなる工夫が必要です。大きな窓を設ける際には、複層ガラスや二重サッシにするなどで、外気の影響を受けにくくしましょう。
2-5.失敗例「水回りの位置で失敗」
台所や浴室、トイレといった水回りの位置も大切です。寝室とトイレや浴室が近いため、誰かが使うたびに音が気になるといった失敗があります。水を使うことで湿気だけでなく、音が生じることも考慮して間取りを決めましょう。
また、水回りの位置は生活動線との関係も深いです。洗濯機が置いてある場所と物干し場所とが離れているため、洗った洗濯物を持って移動するのが大変といった失敗もあります。生活動線を考える際は、プロの意見が欠かせません。しっかりと話し合って間取りを計画していきましょう。
このような失敗事例を防ぐためには、建て替えの実績が多いハウスメーカー、また間取りの提案力に強みがあるハウスメーカーを選ぶ必要があります。
また、注文住宅は自由度が高い分、個別の希望条件も掛け合わせてハウスメーカーを探さなくてはいけません。
ご自身に合ったハウスメーカーを効率よく、かつ効果的に絞り込みたい方は、プロの目線でハウスメーカー選びをお手伝いする無料相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」をご活用ください。オンライン相談のため、ご自宅からお気軽にご利用いただけます。
3.家の建て替えにかかるお金の内訳
建て替えの流れがわかったところで、次に建て替えにどのような費用がかかるのかを見てみましょう。
家の建て替えにかかる費用は、大きく分けると次の３つです。
- 解体費用
- 建築費用
- 諸費用
解体費用は家の大きさや構造によって異なりますが、一般的な木造30坪程度の家を解体する場合、100万円近く必要です。
新しい家の建築費用も、建てる家の大きさや構造、仕様などによって異なります。30坪程度の木造の家であれば、2,000万～3,000万円程度の場合が多いです。2世帯住宅を建てると、建築費用は1.2～1.5倍程度、平屋を建てると1.1～1.2倍程度高くなると言われています。
建て替えにかかる諸費用は、税金や仮住まいへの費用などです。特に仮住まいの費用と引っ越しの費用がかかります。工事期間や借りる家によっては、全部で200万円近くかかる場合もあるため、予算を決める際に余裕を持って組み込んでおくことがおすすめです。
建て替えを建てる際にかかる費用や税金、手数料などについては、次の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
4.建て替えの際に使える便利な住宅ローン
住宅ローンを利用して、建て替えにかかる費用を準備する場合も多いです。ここでは、建て替えの際に使うと便利な住宅ローンを2種類ご紹介します。
4-1.つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅ローンの申し込みをしてから融資されたお金が手元に入るまでの間を「つなぐ」ための融資です。
一般的に、住宅ローンは完成している家を担保にして融資されます。そのため、建て替えなどの場合、ローンの申し込みをしても実際に融資が下がるのは、家が完成してからです。
しかし家の建築費用は、完成してからすべて支払うわけではなく、着工の際や工事途中での支払いが生じます。そのような場合につなぎ融資を利用すれば、融資が下りるまでの支払いに充てることが可能です。
つなぎ融資は大変便利ですが、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンよりも高めに設定されています。また、つなぎ融資については、住宅ローン減税の対象とならない点にも注意が必要です。
4-2.親子リレーローン
親子リレーローンとは、ちょうどリレーのように一本のローンを親から子に引き継いで返済していくものです。一つのローンにもかかわらず、親と子、それぞれで借りられる額を合わせることができるため、一人ずつでローンを組むよりも大きな額の融資を受けることが可能になります。
ただし、親の年齢によってはローンを組むことができなかったり、ローンの名義人に万が一のことがあった場合のための団体信用生命保険が1名しか加入できないなどの制限があったりするため、事前に確認しておくようにしましょう。
注文住宅で利用できる住宅ローンについては、次の記事でもより詳しく解説しています。建て替えで住宅ローンの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
5.建て替えをする前に注意すべきチェックポイント4つ
最後にご紹介するのは、建て替えをする前に注意すべき4つのチェックポイントです。どのようなポイントに注意すべきかを知っておけば、トラブル発生を回避して建て替えを成功させやすくなります。
4つのポイントについて、一つずつ詳しく見てみましょう。
5-1.敷地についてのチェック
家を建て替える際は、古い家が建っていた敷地に新しい家を建てることになります。しかし、敷地の状況によっては、新しい家を建てられない場合があるため、注意が必要です。
建て替え前の家が古い場合、今の建築基準法を満たしていない場合があります。特に、家が建っている敷地が接している道路の幅が狭い場合は注意が必要です。接道義務を満たしていないと、今の家を取り壊して新しく建て替えることができない場合があります。
敷地については、自分で調べてもわからないことが多いです。正確な状態を知るためにも、専門家に相談したりチェックを依頼したりすると良いでしょう。
5-2.補助金や給付金をチェック
国や自治体が行っている補助金や給付金には、家の建て替えや新築で利用できるものがいくつかあります。建て替えを計画する際には、適用できるものがないかどうか、しっかりとチェックして上手に利用すれば、建て替えにかかる費用の足しにすることが可能です。
しかし、すべての補助金や給付金、税金の控除などを自分で調べるのは時間と労力のかかる大変な作業になります。そのような場合は、「HOME4U 家づくりのとびら」での相談がおすすめです。家づくりの専門アドバイザーが、それぞれの状況に合わせた補助金や給付金のアドバイスをしてくれます。
建て替えの際の補助金や給付金をより詳しく知りたい場合は、次に記事もおすすめです。ぜひ参考にしてみてください。
5-3.固定資産税をチェック
古い家と取り壊して新しく建て替える場合は、固定資産税の額が変わることにも注意しましょう。土地の部分の固定資産税は変わりませんが、新しい家は資産価値が高くなるため、古い家よりも固定資産税評価額が高くなる場合がほとんどです。
建て替えをしたあとで、固定資産税の額に驚くといったことにならないためにも、計画時にあらかじめどの程度の額になりそうなのかをハウスメーカーの担当者にたずねておくことをおすすめします。
5-4.アフターメンテナンスをチェック
新しい家が完成すれば建て替え自体は完了しますが、大切なのは住み始めてからです。何年、何十年と生活をしていくうちに、家に不具合が生じることもあります。
そのような場合に備えるためにも、建て替えを依頼するハウスメーカーのアフターメンテナンスや保証をしっかりとチェックしておくことが大切です。内容や保証期間などを比較したうえで、建て替えを依頼するハウスメーカーを選ぶようにしましょう。
建て替えのハウスメーカー選びについては、次に記事で詳しく説明しています。ぜひ一読してみてください。
6.建て替えを検討するなら、まずはプロに相談してみよう！
建て替えは古い家の解体が加わるため、新築を建てるだけよりも工程や手続きが増えます。そのため、あらかじめ建て替えの流れを把握しておくことと、建て替えを依頼するハウスメーカー選びが、建て替えを成功させるためには不可欠です。
しかし、すべてを自分で調べてチェックしようとしても、時間や労力には限りがあります。効率良く、正しい情報を得るためには、家づくりのプロに手助けしてもらうのが一番です。
「HOME4U 家づくりのとびら」では、家づくりの専門アドバイザーが建て替えに関するさまざまな疑問やお悩みをお聞きし、最適なアドバイスをしてくれます。家づくりのプロに相談して、希望通りに建て替えを実現しましょう。
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まとめ
家の解体と建築を同時に行わなければならない建て替えでは、あらかじめ流れや手続きを知っておくことが大切です。次に何をすれば良いのかがわかっていれば、確認しておくべきポイントやトラブルを回避する方法がわかります。
建て替えの流れの把握だけでなく、家づくりのプロの力を借りれば、より建て替えを成功に導きやすくなることは言うまでもありません。家づくりの専門アドバイザーに相談できる「HOME4U 家づくりのとびら」を上手に活用して、理想の建て替えを目指しましょう。
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この記事の編集者
