親の土地に家を建てる際の税金はどうなる？相続対策やデメリットを解説

変更日:

2024.04.12

親の土地に家を建てることを検討している方の中には、具体的な方法や、相続税や贈与税といった税金がどのように発生するのか、気になっている方もいるのではないでしょうか。

※状況により異なる

この記事では、上記の方法でかかる税金や、将来の相続トラブルを防ぐために有効なポイントなどをお伝えします。

親の土地に家を建てる際の税金や住宅ローン、注意点などが整理できれば、トラブルのリスクを回避しながらマイホームを手に入れることができます。ぜひ最後までご覧ください。

広さや坪数別での費用相場について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.親の土地に家を建てる3つの方法

親の土地に家を建てる場合、具体的には、次の3つの方法が挙げられます。

それぞれに課せられる税金の種類は2章以降で解説します。
ここでは、各方法の特徴や、地代、権利金の支払い有無、名義について、1つずつチェックしてみましょう。

1-1.親の土地を無償で借りる

通常、土地を借りる場合は地代を支払います。しかし、親子間で支払うことはあまりなく、親の土地に家を建てる方法としては、このケースがもっとも多いと考えられます。

このように無償で土地を借りることを｢使用貸借｣といい、土地名義は親のままです。

親の土地を何も支払わずに借りて家を建てる場合、通常かかる権利金や地代は親から贈与されたものと考えがちですが、使用貸借は贈与に該当しません。したがって、贈与税がかかりません。

なお子どもが親に対して、土地の固定資産税にあたる額のみを支払う場合も、使用貸借にあたります。

1-2.親の土地を有償で借りる

この方法では、子どもが土地の権利金と通常の地代を親に支払います。
有償ではあるものの、「土地を借りている」状況に変わりはないため、土地名義は親のまま変わりません。

1-3.親の土地を無償もしくは格安で譲り受ける

無償であっても格安であっても、権利金や地代は発生しません。
ただし、｢贈与｣「みなし贈与」にあたり、贈与税がかかります。

土地の所有権は親から子に移ります。
前述した｢無償で借りる｣ケースと混同しないように注意してください。

このように、親の土地をどのような状況で利用するかによって、課せられる税金や地代、権利金の支払い有無は異なります。土地代も含めてマイホームの資金計画を立てるのであれば、無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」がおすすめです。

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2.一覧表で確認！親の土地に家を建てる際の税金

親の土地に家を建てる際の方法は、ここまでお伝えしてきたとおり、主に｢土地を無償で借りる｣｢土地を有償で借りる｣｢土地を無償または格安で譲り受ける｣の3つです。それぞれ、課せられる税金が異なります。

少し複雑になるため、下記の表で整理しておきましょう。

※状況によって異なる

親の土地を借りる場合は、無償か有償かにかかわらず、子どもには相続税が課せられます。親に所得税が課せられるのは、子どもが権利金や地代を支払って有償で土地を借りた場合です。

また子どもが親から土地を譲り受けた場合も、無償であれ格安であれ、子どもは贈与税と不動産取得税を納めます。土地を格安で譲り受けた場合のみ、親に譲渡所得税が課せられることに注意が必要です。

次章より、各方法にかかる税金をさらに深堀して見ていきましょう。

3.親の土地を無償で借りて家を建てる場合の税金

親の土地を無償で借りて家を建てる場合、使用中は特に税金はかかりません。
ただし、場合によっては相続税の対象となるので、注意してください。

以下より1つずつ解説します。

参考：国税庁｢No.4155 相続税の税率｣

3-1.贈与税はかからない

親の土地を無償で借りる場合、贈与税はかかりません。

通常、金銭を支払わずに何かをもらったり使ったりした場合、その分得しているとみなされ、贈与税が課されます。
しかし、親の土地を無償で借りる場合は使用貸借（土地を無償で借りること）にあたるため、権利価値はゼロです。

つまり、金銭的な負担がない代わりに権利も非常に弱いため、贈与税が生じません。貸主である親が立ち退きを要求した際には子どもはすぐに退去することが求められます。

3-2.自用地評価のため相続税は高くなることが多い

親の土地を無償で借りて家を建てる際、使用中は特に税金がかかりませんが、親が亡くなった際には相続税の対象となります。

なお、このケースは使用貸借にあたり、相続税が高くなるのが一般的です。
使用貸借の土地は借りる権利の価値がゼロであり、自由に使い方を決める裁量は、100％貸主である親が持ちます。つまり土地は｢自用地｣として評価されるため、借地権割合は差し引きしません。

土地を無償で借りていても、相続税は安くならない点を押さえておきましょう。

ただし、そもそも相続税は、法定相続人が1人で、財産総額が3,600万円以下の場合、申告や納税の必要がありません。
1,000万円以下の場合の税率は10％、3,000万円以下の場合は控除額50万円で税率は15％といったように、金額によって控除額と税率が異なります。

なお、親子で同居する場合は｢小規模宅地特例｣が適用され、通常、土地の評価額は330平米まで8割減額されます。親子の住居が完全に分かれていたり区分登記をしていたりすると、別々に生活しているとみなされ、この特例は使えないので注意してください。

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4.親の土地を有償で借りて家を建てる場合の税金

親に権利金や地代を支払って借りた土地に家を建てる場合も、借地権設定をすれば贈与税がかかりません。
ただし、親が亡くなった際には子どもに相続税が課せられます。

また、親は子どもから権利代や地代が支払われ所得が生じるため、所得税が課せられます。

なお、所得税は所得額に応じて税率が変わる「累進課税」の仕組みであり、たとえば課せられる所得金額が194万9,000円までは税率5％、195万円から329万9,000円までは10%の税率です。

参考：国税庁｢No.2260 所得税の税率｣｢No.4103 相続時精算課税の選択｣

4-1.借地権設定をすれば贈与税はかからない

子どもが親に対し、権利金と地代を支払って借地権の設定をした場合は、贈与税がかかりません。借地権が生じれば、貸主である親から今すぐ出て行くように言われても、その命令に従う必要がありません。

これに対し、たとえば無償で土地を貸すという親の申出に子どもが気を遣い、家賃相当の地代のみを支払った場合、賃貸借となり贈与税が生じる可能性があります。
ただし、地代が固定資産税程度の金額であったり、親が60歳以上であれば相続時精算課税制度を上手に活用したりすることで、贈与税がかからないこともあります。

相続時精算課税制度とは、相続税と贈与税を一体として課税する制度です。これは、贈与していた方が亡くなった際、相続時の相続財産に、過去の生前贈与分を合わせて相続税を課せられる仕組みです。

また、子どもが親に権利金と地代を支払うと親が所得を得るため、所得税が課せられます。

4-2.相続税はかかるが借地分に応じて安くなる

無償で土地を借りる方法と同様、有償で借りる場合も、親が亡くなった際には相続税を支払わなければなりません。

ただし有償で土地を借りると土地に子どもの借地権が設定されるため、親は土地の一部を自由に使えなくなり、土地の評価額が下がります。その結果、相続税は安くなることが一般的です。

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5.親の土地を無償・格安で譲り受け家を建てる際の税金

親の土地を子どもが無償で譲り受けた場合、土地の相場価格全額を贈与したものとされ、子どもに贈与税が課せられます。
また、通常の相場価格よりも安い金額で土地を譲り受けた場合も、時価との差額分を贈与したとみなされる｢みなし贈与｣として、時価との差額に贈与税が課されます。
贈与税の税率は贈与した額の10％～55％程度です。

そのほか、子どもが親の土地を無償もしくは格安で譲り受けたときは、不動産取得税や登録免許税がかかります。これらは相続であれば軽減されますが、無償もしくは格安で譲り受けた場合には軽減されないことに注意が必要です。なお、不動産取得税の税率は固定資産税評価額の3～4％、贈与における登録免許税は固定資産税評価額の2％です。

また、土地を有償で贈与すると、親に譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は｢所得税+復興特別所得税+住民税｣からなり、売却した不動産の所有期間が5年以内であれば税率は39.63%、5年を超える場合は20.315％です。

参考：総務省｢地方税制度｜不動産取得税｣／国税庁｢No.7191 登録免許税の税額表｣／｢No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｣

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6.親の土地に家を建てる際の相続対策

ほかにきょうだいがいる子どもが親の土地に家を建てる場合、後になって相続トラブルに発展する可能性があります。
相続トラブルを回避するために有効な相続のポイントは、主に次の2つです。

相続におけるポイントについて、1つずつ解説します。

6-1.遺言書を書いてもらう

あらかじめ土地やそのほかの財産の継承先や相続の割合を決め、親に遺言書を書いてもらうことが、相続トラブルを防ぐ最善策といえます。

法定相続人に保障されている遺留分を守り、できるだけ不平等感が生まれないような内容であることが望ましいでしょう。

遺留分とは、亡くなった方のきょうだい姉妹以外の法定相続人に最低限保障される遺産取得分のことで、この権利は遺言によっても奪えないとされています。

参考：デジタル庁｢e-Gov法令検索(民法)｣

6-2.生前贈与で確実に名義変更しておく

生前贈与で確実に名義変更しておくことも、相続トラブル対策として有効です。特に、家を建てるために住宅ローンを組む場合は、生前贈与によって土地の権利が手に入るため安心です。

広い土地の一部に家を建てる場合は、土地を分筆して必要な部分のみ生前贈与を受ける方法もあります。分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。

ただし土地を生前贈与してもらう場合は、前述のとおり贈与税や不動産取得税、登録免許税などがかかるため、費用対効果を踏まえて選択するとよいでしょう。

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7.親の土地に家を建てる際の3つのデメリットと対策

親の土地に家を建てると土地代がかからないといったメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

デメリットの詳細と対策について、順番に解説していきます。

7-1.担保が必要になる

親の土地に家を建てる際に、住宅ローンを借り入れる方は多いでしょう。
このとき、親名義の土地も担保に入れなければなりません。つまり親の土地にも、金融機関が不動産を担保に取る権利である「抵当権」を設定する必要があります。

もしもその土地に別の抵当権が設定されている場合は、金融機関が融資したお金を回収できない可能性が高まるため、住宅ローンの審査に通りにくくなるでしょう。
登記簿謄本で、相続する土地に抵当権が付いているかどうかを事前に確認しておきましょう。

7-2.相続トラブルに発展する可能性がある

相続となった場合、相続トラブルが起きやすいことを認識しておく必要があります。
たとえば親が他界した際に、きょうだいのどちらかが親の土地に家を建てており、親の財産がその家の敷地のみであったとします。しかし、土地を2分割して相続したとしても、家を建てていないほうの子どもは土地を使うことも売ることもできません。

解決策としては、家を建てた子どもが土地をすべて相続し、もう一方の子どもは土地の半分に見合う現金を受け取るという方法があります。
それでも現実的には、遺産として残された現金では足りないことも珍しくありません。結果的に、きょうだい間のトラブルに発展することも多いのです。

そのため、すでにお伝えしたとおり、あらかじめ適切な内容の遺言書を書いてもらうことが有効です。

7-3.住宅ローン完済まで名義を変えられない

親の土地に家を建てる際、親の土地と新築の家を抵当権に設定し、住宅ローンを組むことがほとんどです。
しかし住宅ローンの返済がすべて終わるまでは土地の名義を変更できず、これが原因で相続トラブルに発展する可能性があります。

家を建てる前に、相続権を持つ親族間で話し合っておくことが大切です。

まとめ

親の土地に家を建てる際には、土地を借りる方法や譲り受ける方法があり、それぞれ課せられる税金が異なる点に注意が必要です。

また相続トラブルを防ぐため、親が元気なうちに相続対策を進めておくとよいでしょう。

親の土地に家を建てる場合、各家庭の状況によって気をつけるべきポイントはさまざまです。家を建てる前に、専門家に相談しておくと安心です。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

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