新築住宅の固定資産税とは？減税（軽減措置）やいつから支払うかを解説

変更日:

2024.02.22

新築住宅の購入を検討している方の中には、「固定資産税はいつから、いくらかかるのか」と不安に感じている方も多いでしょう。

固定資産税は住宅を所有するランニングコストであるため、いくらかかるのかを知ったうえで資金計画を立てる必要があります。

新築マイホームの固定資産税を把握し、現実的な資金計画を立てるのにぜひお役立てください。

注文住宅にかかる費用内訳の全体像が知りたい方は「注文住宅の費用内訳」の記事もご覧ください。

1.固定資産税のポイント2つ

住宅購入後に毎年支払わなければならないのが固定資産税です。

まずは、固定資産税のポイントについて以下2つの内容を解説します。

• 固定資産税が課される対象
• 固定資産税は3年に1度評価替えがある

以下より詳しく見ていきましょう。

1-1.固定資産税が課される対象

固定資産税と聞くと住宅に対して課されるものという印象がありますが、固定資産税の課税対象は住宅だけではありません。

具体的には以下のものに対して固定資産税が課されます。

つまり、新築住宅の場合は、家屋と土地、つまり住家と宅地（住家が建っている土地）に対して課税されます。

1-2.固定資産税は3年に1度評価替えがある

固定資産税は毎年同じ金額を納めるのではなく、3年に1度評価替えによって価格が変動します。

評価替えとは固定資産税の計算のもととなる、固定資産税評価額が見直されることです。
不動産は形を持つ資産である「現物資産」に分類され、建物の経年や不動産市況の変化によって価格が変動します。

一般的に、固定資産税の評価替えには、以下のような傾向があります。

本来であれば不動産の時価は日々変化していますが、日本全国の膨大な土地の価格を毎年算出し直すのは現実的ではないため、評価替えは3年に1度と決められています。

「3年に1度の評価替えによって、適正な時価が算出される」と考えるとわかりやすいでしょう。

2.固定資産税の相場と税額の決め方

次に、固定資産税の相場と、税額に決め方について見ていきましょう。

2-1.新築住宅の固定資産税の相場

まず、前提として、固定資産税は住宅を購入するエリアや土地・建物の大きさ、構造によって異なるため、一概にいくらとは断言できません。

一般的に言うと、3,000万円程の住宅の場合は年間10万〜15万円と考えておくと大幅にズレることはないでしょう。

購入前に固定資産税額の目安を押さえておき、将来を考えた資金計画を立てましょう。（計算方法や減税措置は3章で解説）

2-2.固定資産税額の決め方

新築住宅の正確な固定資産税は、建物が建築された後に確定します。

具体的には新築後1〜3ヶ月以内に固定資産税評価額を算出するために、自治体による家屋調査が行われたうえで確定します。

家屋調査は正当な理由がない限り断ることはできません。

家屋調査では、固定資産評価基準をもとに、以下の項目などから点数がつけられ、それらを合計して建物の評価が行われます。

購入を依頼した不動産会社にも質問しながら、価格の適正さを判断しましょう。

固定資産税評価額が「高すぎる」と感じた場合には再審査を依頼することができます。
再審査の申出は初めて納税通知書を受け取ってから3ヶ月以内とされています。

なお、新築前に「固定資産税評価額」を想定する際には、以下の目安を参考にしてください。

固定資産税を安くしたい場合、土地選びの際に、土地の形状にも注目してみるとよいですよ。

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3.固定資産税の計算方法、軽減措置、シミュレーション

ここからは、新築住宅における固定資産税を実際に計算してみましょう。

上記を押さえたうえで、シミュレーションまで行います。
ぜひ資金計画の参考にしてください。

3-1.固定資産税の計算方法

家屋調査によって固定資産税の計算のもとになる固定資産税評価額が確定しますが、どのように計算されて固定資産税が算出されるのかを覚えておきましょう。

固定資産税の一般的な計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額が土地1,000万円、建物3,000万円の場合、固定資産税は以下のとおりです。

土地と建物を合わせると年間56万円もの固定資産税がかかることになります。
しかし、住宅や宅地には次のような軽減措置があります。

3-2.新築住宅・宅地は固定資産税の軽減措置が受けられる

上記の計算方法では高額な固定資産税になってしまいますが、以下に該当する住宅用地・新築住宅の場合は減税（軽減措置）を受けられます。

住宅用地にかかる固定資産税の軽減措置

軽減を受けた場合の固定資産税額は以下のとおりです。

軽減措置を受けることで固定資産税を抑えられるため、軽減制度を活用しましょう。

なお、土地の固定資産税の減税措置は2024（令和6）年度までの予定でしたが、税制改正により3年間延長され、2027（令和9）年3月31日まで適用されることに決まりました。

新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置

建物についても新築住宅は固定資産税の軽減が受けられます。

具体的な軽減内容は以下のとおりです。

こちらも土地同様、2024年度の税制改正によって適用期限が延長されています。
新築住宅においては2年間延長され、2026（令和8）年3月31日まで適用されることに決まりました。
土地とは適用期限が異なるのでご注意ください。

軽減を受けた場合の固定資産税額は以下のとおりです。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類」／国土交通省「令和６年度国土交通省税制改正概要」

3-3.新築住宅の固定資産税シミュレーション

土地・家屋の軽減税率がわかったところで、新築住宅の固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

物件の条件は以下のとおりです。

まず、減税措置を受けない場合の固定資産税額は以下のとおりです。

そして、「小規模宅地の軽減措置」「新築住宅の軽減措置」を適用した場合の固定資産税は以下のとおりです。

軽減税率を適用することで、合計161,000万円の固定資産税になります。

このように、減税措置や補助金などを活用すればお得に家づくりを行うことができます。

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4.固定資産税はいつから支払う？初年度は？

固定資産税の支払時期は自治体によって異なります

例えば、東京23区の場合、6月1日に納税通知が発送され、6月、9月、12月、2月の年4回に分けて支払います。

6月に一括して支払うことも可能ですが、一括払いによって安くなるといった金銭的なメリットはありません。

なお、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者と決められています。

そのため、土地の場合、不動産を購入した初年度は売主が納税義務者であり、買主が納税義務者になるのは翌年からです。

しかし、初年度についても買主は税金を支払わなくていい訳ではありません。
実際に納税するのは売主ですが、不動産取引の慣習として、年間の固定資産税は引渡し日に日割り精算します。

そのため、引き渡し時に年間の固定資産税を日割り計算した金額を売主に支払います。

また、新築住宅の場合は、前の持ち主はいないため、購入した年には課税されません。持ち主として1月1日を迎えた次年度に課税が始まることとなります。

参考：東京都主税局「都税：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） ｜ 都税Ｑ＆Ａ」

5.新築住宅の固定資産税に関する注意点

新築住宅の固定資産税について解説しましたが、新築住宅の固定資産税には注意点があります。

それぞれについて解説します。

5-1.軽減措置を受けるためには申請が必要

固定資産税の軽減措置を受けるためには、自分で申請をする必要があります。
申請方法は簡単で、各自治体の窓口に「住宅用地等申告書」を提出するだけです。

住宅用地等申告書には以下の内容を記載します。

なお、申請には期限があり、建築翌年の1月31日までに申請しなければなりません。

申請を忘れてしまうと、軽減を受けられなくなり、高額の固定資産税を納めることになるため注意しましょう。

5-2.固定資産税を滞納すると遅延損害金が発生する

固定資産税を滞納すると遅延損害金が発生します。

2022（令和4）年1月1日から2024（令和6）年12月31日までは、最初の1ヶ月は年利2.4%、1ヶ月を経過した日以降は年利8.7%の遅延損害金を支払う必要があります。

固定資産税以外に支払う金銭が発生してしまうため、滞納せずに支払いましょう。

支払い忘れが不安な方は、年4回に分けて支払うのではなく、1回目の支払日までに1年分を一括で支払う方法があります。前年に積み立てをしておき、一度払いを検討してみましょう。

参考：横浜市「延滞金について」／西東京市「税金の納付が遅れると延滞金が加算されます！」

5-3.固定資産税は床面積が同じでも異なる

固定資産税は床面積が同じ建物であっても異なります。

なぜなら、固定資産税評価額を決める固定資産評価基準が細かな項目まで評点付けされているためです。

具体的には、設備のグレードや建物の構造によって変わります。

5-4.新築の軽減措置がなくなるタイミングで支払額が高くなる

新築住宅の固定資産税軽減措置を受けられるのは、通常の一戸建てであれば3年間（長期優良住宅なら5年）です。

土地については継続して軽減税率が適用されますが、新築から3年経過すると建物の軽減がなくなるため、固定資産税の支払額が高くなります。

建物は築年数に応じて固定資産税評価額が下がりますが、最初の3年間ではそれほど大きくは下がらないでしょう。

新築当初と同じ金額で資金計画を立ててしまうと、思わぬ出費になってしまうこともあります。

軽減措置の適用がなくなるといくら支払う必要があるのかも事前に計算しておきましょう。

6.事前に考えておくべき新築住宅の固定資産税を安くするポイント

新築住宅を建てる際には、事前に固定資産税を安くするポイントを押さえておきましょう。

固定資産税を安くするためには、なんといっても空間の活用が上手なハウスメーカーに建築を依頼することが大事です。

住宅の中には一定要件を満たすことで、課税対象にならない部分があります。その代表例はロフトやウッドデッキです。

住宅にロフトやウッドデッキを作ることで、固定資産税は変わらずに使用できる床面積が増えます。

同じ床面積であっても課税対象の部分と非課税の部分があるため、どのように空間を活用することで広い住宅にお得に住めるかをハウスメーカーと一緒に考えてみましょう。

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まとめ

本記事では新築住宅の固定資産税の計算や支払時期、注意点について解説しました。

固定資産税は以下の計算式で求められます。

なお、新築住宅を建てる際には土地・家屋それぞれで軽減措置を受けられます。

• 【土地】小規模住宅用地：住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分は1/6
• 【土地】一般住宅用地：小規模住宅用地以外は1/3
• 【家屋】新築から3年間は税額が1/2減額

軽減措置を受けるためには申請が必要であるため、忘れずに申請を行いましょう。申請期限は建築翌年の1月31日までです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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