- 変更日:
- 2026.04.09
マイホームを持ちながら家賃収入を得られる「賃貸併用住宅」は、住宅費の負担を軽減しながら資産形成もできる選択肢として注目を集めています。
しかし、「建築費がいくらかかるのか」「住宅ローンは使えるのか」「本当に採算が取れるのか」という疑問を持つ方も多いでしょう。
賃貸併用住宅の建築費は、構造・規模・賃貸部分の戸数によって大きく異なります。
一般住宅より初期投資は大きくなりますが、条件を満たせば金利の低い住宅ローンを活用でき、家賃収入でローン返済を補うことも可能です。
この記事では、賃貸併用住宅の建築費の相場や住宅ローン活用条件、収支シミュレーション、価格を抑えるコツなどを解説します。
この記事を読んだらわかること！
- 構造別（木造・鉄骨造・RC造）の坪単価と建築費の目安
- 一般住宅との費用比較と価格が高くなる理由
- 住宅ローンを活用するための条件（自宅50%以上など）
- 家賃収入とローン返済のバランスシミュレーション
- 建築費を抑える5つの方法
- 失敗・後悔しないための注意点と建築後のランニングコスト
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目次
1.賃貸併用住宅の建築費・価格の相場
賃貸併用住宅の建築費は構造や規模によって大きく異なります。
まずは構造別の坪単価と、建物規模別の総額の目安を確認しましょう。
1-1.構造別の坪単価と建築費の目安
賃貸併用住宅の建築費は、選ぶ構造によって大きく異なります。それぞれの構造別の坪単価は以下のとおりです。
| 構造 | 坪単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 木造 | 80万円～100万円/坪 | 最も安価だが、耐久性や防音性に劣る |
| 鉄骨造 | 90万円～120万円/坪 | 耐久性と間取りの自由度が高い |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 100万円～120万円/坪 | 耐久性・防音性に優れるが最も高価 |
例えば、30坪の土地に賃貸併用住宅を建てる場合、木造で約2,400万円から3,000万円、鉄骨造で約2,700万円～3,600万円、RC造で3,000万円～3,600万円程度の費用がかかると想定されます。
構造選びは長期的な収益性と初期投資のバランスを考慮して決定することが重要です。
木造は初期費用が抑えられる一方、鉄骨造やRC造は耐久性が高く長期的なメンテナンス費用を抑えられる可能性があります。
なお、坪単価は地域やハウスメーカー、内装・設備、間取りによっても変動します。
1-2.建築費の内訳
賃貸併用住宅の建築費がどのように配分されているのか理解することで、コスト削減のポイントが見えてきます。
一般的な建築費の内訳は以下のとおりです。
- 本体工事費：全体の約70％
- 付帯工事費：全体の約20％
- 諸費用：全体の約10％
さらに本体工事費の内訳は以下のように分けられます。
- 躯体部分：40％（建物の骨組み）
- 仕上げ部分：40％（内装・外装）
- 設備部分：20％（水回り、電気設備など）
仕上げ部分の仕様をシンプルにすることで大幅なコスト削減が可能です。
高級感のある内装材や最新設備の導入は魅力的ですが、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
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1-3.一般住宅との費用比較
同じ延床面積・同じ構造で比較した場合、賃貸併用住宅の建築費は一般住宅より20〜40%程度高くなるのが一般的です。
| 比較項目 | 一般住宅（40坪・木造） | 賃貸併用住宅（40坪・木造・賃貸2戸） |
|---|---|---|
| 本体工事費の目安 | 2,400〜3,200万円 | 3,200〜4,400万円 |
| 総額（付帯・諸費用込み） | 2,900〜3,900万円 | 3,900〜5,300万円 |
| 水回り設備の数 | 1セット | 3セット（自宅+賃貸2戸） |
| 防音・遮音対策 | 不要（または最小限） | 必要（床・壁の遮音材追加） |
初期投資は一般住宅より大きくなりますが、賃貸部分からの家賃収入でローン返済を補えるため、長期的な住居費の実質負担は一般住宅より小さくなる可能性があります。
2.賃貸併用住宅の価格が高くなる理由
一般的な一戸建て住宅と比較して、賃貸併用住宅の建築費が高くなる理由は、主に次の2つです。
- 賃貸部分の住宅設備が複数必要なため
- 自宅部分にもこだわりを持つケースが多いため
この背景を理解することで、より効果的なコスト削減策を検討できます。
2-1.賃貸部分の住宅設備が複数必要なため
賃貸併用住宅では、賃貸部分ごとにキッチン、トイレ、浴室などの住宅設備を個別に設置する必要があります。
たとえば、自宅部分に加えて2戸の賃貸部分を設ける場合、合計3セットの水回り設備が必要です。
また、各部屋の独立性を確保するための防音・遮音対策や、各戸別のエアコン設置、電気・ガス・水道のメーター設備なども追加費用となります。
賃貸部分の数が増えるほど設備面での投資が比例して増加するため、計画段階で適切な戸数設定を行うことが重要です。
2-2.自宅部分にもこだわりを持つケースが多いため
賃貸併用住宅を建てるオーナーは、自宅部分については一般的な注文住宅と同様に、快適性や利便性を高めるためにグレードの高い設備や内装を希望するケースが多くあります。
賃貸部分ではコストパフォーマンスを重視する一方で、自宅部分では高級キッチンや大型バスルーム、床暖房などの設備を導入することで、全体の建築費が膨らみがちです。
自宅部分と賃貸部分の仕様バランスを適切に設定することが、予算内で理想の住まいを実現するポイントとなります。
3.賃貸併用住宅で住宅ローンを活用するための条件
賃貸併用住宅では、条件を満たすことで金利の低い住宅ローンを利用できます。
アパートローンとの金利差は長期的な返済額に大きく影響するため、条件を正確に把握しておきましょう。
3-1.自宅部分の床面積が全体の50%以上
多くの金融機関では、自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であることを住宅ローン申込の前提条件として設定しています。
この条件を満たすことで、アパートローンより大幅に低い金利の住宅ローンを利用できます。
金利差による返済額の違いは大きく、たとえば借入額4,000万円・35年返済の場合、金利1%と3%では月々の返済額に約3万円・総返済額に約1,200万円の差が生じます。
3-2.自己居住が前提
住宅ローンは「自分が住む家」を購入・建築するためのローンであるため、投資目的のみでは適用できません。
賃貸併用住宅の場合も、オーナー自身が自宅部分に居住することが条件です。
また、住宅ローン控除（最大年間35万円の所得税控除）は、自宅部分の床面積に対応する借入額の部分のみに適用されます。
賃貸部分に対応する借入額には住宅ローン控除は適用されないため、注意しましょう。
宅地建物取引士
FP2級技能士
岡﨑渉
4.賃貸併用住宅の収支シミュレーション
賃貸併用住宅を検討する際には、建築費だけでなく長期的な収支計画も重要です。
家賃収入でローン返済をどの程度補えるのかを具体的なシミュレーションで確認しましょう。
4-1.家賃収入とローン返済のバランス
以下は、賃貸部分2戸（1LDK・家賃8万円/戸）を設けた場合の収支シミュレーション例です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 建築費総額 | 6,000万円 |
| 自己資金 | 600万円（10%） |
| 住宅ローン借入額 | 5,400万円 |
| 金利・返済期間 | 変動金利1.0%・35年 |
| 月々のローン返済額 | 約15.2万円 |
| 家賃収入（2戸×8万円） | 16万円/月 |
| 管理委託費（家賃の5%） | 0.8万円/月 |
| 実質的な月々の住居費負担 | 約0万円（ほぼ相殺） |
このシミュレーションでは、家賃収入でローン返済をほぼ相殺できる計算になります。
ただし、空室リスクを必ず考慮しましょう。
空室率10〜20%を見込んだ保守的なシミュレーションでは、月々2〜3万円程度の実質負担が発生します。
4-2.採算が取れる賃貸部分の戸数・面積の目安
賃貸部分の戸数が多いほど家賃収入は増えますが、建築費も増加するトレードオフがあります。
採算性を高めるためには、以下の点を意識した計画が重要です。
| 検討ポイント | 推奨の目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 各賃貸部分の延床面積 | 40㎡以上 | 不動産取得税の軽減措置（1戸あたり1,200万円控除）の適用条件 |
| 賃貸部分の戸数 | 2〜4戸 | 戸数が多すぎると管理の手間と建築費が増大 |
| 家賃設定 | 周辺相場の90〜95% | 空室リスクを抑えるため、相場より若干低めに設定 |
| 空室率の想定 | 10〜20% | 保守的なシミュレーションで採算性を確認 |
賃貸部分の面積・戸数・家賃設定の最適化が収益性の鍵です。
建築前に地域の賃貸市場調査を行い、実際に入居者が集まる間取り・設備水準・家賃帯を把握したうえで計画を立てましょう。
宅地建物取引士
FP2級技能士
岡﨑渉
5.賃貸併用住宅の価格を抑える5つの方法
賃貸併用住宅の建築費は一般住宅より高くなりがちですが、以下の工夫によってコストを抑えることが可能です。
- 間取りを横割り（上下）にする
- 建物の形状をシンプルにする
- 間取りをシンプルにする
- 自宅部分を50%以上にして住宅ローンを活用する
具体的な方法を確認しましょう。
5-1.間取りを横割り（上下）にする
賃貸部分を「横割り（上下分離）」にすることで、給排水管を上下階で集約でき、配管工事費を削減できます。
縦割り（左右分離）の場合は配管が各戸に独立して走るため、工事費が増加します。
なお。上下分離の場合、1階を自宅・2〜3階を賃貸にするか、1〜2階を自宅・3階を賃貸にするかを考えなければなりません。
5-2.建物の形状をシンプルにする
建物の外形に凹凸が多いと外壁面積が増え、施工の手間とコストが上がります。
シンプルな四角形（総2階建て）の設計にすることで、外壁工事費・屋根工事費を削減できます。
また、総2階建ては1階と2階の面積が同じため、基礎・柱・梁の量が最小限で済み、構造的にも効率的です。
5-3.間取りをシンプルにする
賃貸部分の間取りは、入居者が求める最低限の機能を確保しつつ、不要な壁・扉・収納を減らしてシンプルに設計することでコストを削減できます。
賃貸住宅の入居者は立地・家賃・設備の使いやすさを重視する傾向があるため、過剰な内装にコストをかける必要性は低いと言えるでしょう。
5-4.自宅部分を50%以上にして住宅ローンを活用する
自宅部分の床面積を全体の50%以上に設定することで、金利の低い住宅ローンを活用できます。
前述のとおり、借入額4,000万円・35年返済の場合、金利1%と3%の差は総返済額で約1,200万円にも及びます。
建築費を少し増やしてでも自宅部分を50%以上確保して住宅ローンを活用しましょう。
6.賃貸併用住宅で失敗・後悔しないための注意点
賃貸併用住宅は魅力的な選択肢ですが、計画段階での見落としが後悔につながるケースも少なくありません。
具体的には以下のとおりです。
- 空室リスクを過小評価しない
- 入居者との生活音トラブルを考慮する
- プライバシーを確保する
- 管理費・修繕費の積み立てを行う
- 出口戦略を考える
よくある失敗事例と対策を確認しておきましょう。
6-1.空室リスクを過小評価しない
賃貸併用住宅の収支計画で最も重要なのが、空室リスクの適切な見積もりです。
「常に満室」を前提にした楽観的なシミュレーションは危険です。
建築前に周辺の賃貸市場調査を行い、空室率10〜20%を見込んだ保守的な収支計画を立てましょう。
特に、建物の立地・最寄り駅からの距離・周辺の賃貸供給量・ターゲットとなる入居者層（単身者・ファミリーなど）を事前に調査することが重要です。
6-2.入居者との生活音トラブルを考慮する
自宅と賃貸部分が同一建物内にあるため、生活音・振動のトラブルが発生しやすいのが賃貸併用住宅の特徴です。
特に上下階の足音・生活音は日常のストレスになりえます。
設計段階から床・壁・天井に遮音材を適切に組み込むことが重要です。
防音対策のコストは入居後のトラブル防止と入居者の満足度向上のために削るべきでない費用と言えるでしょう。
6-3.プライバシーを確保する
自宅と賃貸部分の玄関・動線を完全に分離した設計にすることで、オーナーと入居者のプライバシーを確保できます。
玄関が共用になっている設計では、入居者との顔合わせが増えてお互いにストレスを感じやすくなります。
玄関・階段・廊下を完全に分離した設計を基本に考えましょう。
6-4.管理費・修繕費の積み立てを行う
賃貸経営では、退去時のリフォーム費用・設備の修繕費・外壁・屋根の修繕費など、定期的に大きな出費が発生します。
年間家賃収入の10〜15%程度を修繕費として積み立てることが一般的な目安です。
修繕費の積み立てを怠ると、修繕が必要になったときに資金不足に陥るリスクがあります。
建築後の収支計画には必ず修繕費の積み立てを組み込みましょう。
宅地建物取引士
FP2級技能士
岡﨑渉
6-5.出口戦略を考える
賃貸併用住宅は一般住宅と比較して売却時の買い手が限られるという特徴があります。
賃貸経営を継続しながら売却する場合、投資家向けの物件として評価されますが、一般の住宅購入者には敬遠されることがあります。
将来的に売却を検討する可能性がある場合は、建築段階から「賃貸部分を自宅として転用できる設計」や「売却しやすい立地・規模の選定」を意識しておくことが重要です。
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7.建築後にかかるランニングコスト
賃貸併用住宅の運営では、建築費だけでなく建築後の継続的なコストも把握しておく必要があります。
長期的な収支計画を立てるうえで重要な費用項目を確認しましょう。
7-1.賃貸経営のランニングコスト
賃貸部分の管理を管理会社に委託する場合、管理委託費として家賃収入の5〜10%程度がかかります。
自主管理の場合はこの費用を節約できますが、入居者対応・契約手続き・クレーム対応などの手間が発生します。
| 管理方式 | 費用の目安 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 管理会社委託 | 家賃収入の5〜10% | 手間がかからない・専門的な対応が可能 | 費用がかかる |
| サブリース | 家賃収入の80〜90%保証 | 空室リスクがない・安定収入 | 実際の家賃より収入が少ない・契約条件に注意 |
| 自主管理 | ほぼ無料 | コストを抑えられる | 手間がかかる・専門知識が必要 |
固定資産税については、賃貸部分を含む賃貸併用住宅でも、小規模住宅用地の特例が適用されます。
1戸あたり200平米までの部分は固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
7-2.修繕・メンテナンス費用の目安
賃貸住宅では、入居者の退去時に次の入居者を迎えるための工事・修繕が必要です。
また、設備の経年劣化による修繕も定期的に発生します。
主な修繕項目の費用目安と修繕周期は以下のとおりです。
| 修繕項目 | 費用の目安 | 修繕周期の目安 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙）張り替え | 5〜15万円/戸 | 入居者退去ごと（5〜10年） |
| 給湯器交換え | 15〜25万円/戸 | 10〜15年 |
| エアコン交換 | 10〜20万円/台 | 10〜15年 |
| 外壁塗装 | 100〜200万円 | 10〜15年 |
| 屋根修繕 | 50〜150万円 | 10〜20年 |
| 水回り（浴室・キッチン）リフォーム | 50〜150万円/戸 | 20〜30年 |
構造によってもメンテナンス頻度・費用が異なります。
長期修繕計画を建築段階から立てておくことが、安定した賃貸経営の基盤となります。
8.よくある質問（FAQ）
ここからは賃貸併用住宅の価格に関するよくある質問に回答します。
8-1.賃貸併用住宅の建築費の相場はいくらですか？
木造で坪80〜100万円、鉄骨造で坪100〜120万円、RC造で坪100〜120万円が目安です。
賃貸部分の戸数・自宅の仕様によっても変動します。
8-2.賃貸併用住宅で住宅ローンを使うにはどんな条件がありますか？
自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であることが多くの金融機関の条件です。
この条件を満たすと、アパートローン（金利2〜5%程度）より低金利の住宅ローンが利用できます。
8-3.賃貸併用住宅はやめたほうがいいですか？
空室リスク・生活音トラブル・管理の手間などのリスクはあります。
ただし、立地・間取り・家賃設定を適切に計画し、防音対策や管理体制を整えれば、マイホームを持ちながら家賃収入を得られる大きなメリットがあります。
8-4.賃貸併用住宅の建築費を抑えるにはどうすればいいですか？
間取りを横割り（上下分離）にして配管を集約する、建物形状をシンプルにする、各賃貸部分の延床面積を40平米以上にして不動産取得税の軽減措置を受けるなどが有効です。
8-5.賃貸併用住宅の固定資産税はどうなりますか？
小規模住宅用地の特例が適用され、1戸あたり200平米までの部分は固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
宅地建物取引士
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岡﨑渉
まとめ
賃貸併用住宅の建築費は構造によって異なり、木造が80万円～100万円/坪、鉄骨造が90万円～120万円/坪、RC造が100万円～120万円/坪が相場です。
価格が一般住宅より高くなる理由は、賃貸部分ごとに水回りなどの設備が必要になるためです。
建築費を抑えるには、自宅部分を50％以上にして住宅ローンを利用したり、間取りを横割りにして設備を集約したり、賃貸部分の面積を40平米以上にして税制優遇を受けるなどの方法があります。
また建築後も管理費や修繕費などのランニングコストがかかるため、長期的な収支計画を立てることが重要です。
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