- 変更日:
- 2025.05.09
賃貸併用住宅は、自分が住む部分と他人に貸す部分を併せ持つ住宅形態です。この形態で住宅ローンを利用することで、家賃収入でローンの返済負担を軽減できる魅力があります。しかし、住宅ローンを活用するには条件があり、ただ建てれば良いというわけではありません。
本記事では、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際のメリットや審査基準、注意点などを詳しく解説します。これから賃貸併用住宅の建築を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
桜井 鉄郎
東証プライム上場の金融機関でファイナンシャルプランナーを担当しながら、金融・不動産・相続に特化したライターとしても活動中。
住宅ローンの相談販売においては審査からローン実行まで全ての業務を担当し、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について通じている。
保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、行政書士、証券外務員１種、ビジネス実務法務エキスパート
目次
1.賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できる？
結論から言うと、一定の条件を満たした賃貸併用住宅であれば住宅ローンを利用することができます。条件や特徴を詳しく見ていきましょう。
1-1.賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に自分が住む部分（自宅部分）と他人に貸す部分（賃貸部分）を併せ持つ住宅のことです。一般的な形態としては、以下のようなパターンがあります。
- 1階を賃貸部分、2階以上を自宅部分とする
- 集合住宅の1室に自分が住み、残りを賃貸とする
- 敷地内に自宅と賃貸用アパートを別棟で建てる
このような住宅形態は、自宅を確保しながら不動産投資ができるため、将来の資産形成や収入確保の手段として注目されています。家賃収入で住宅ローンの返済をサポートできるという大きなメリットがあります。
1-2.賃貸併用住宅は一定の要件を満たせば住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅でも住宅ローンを利用できますが、一定の条件を満たす必要があります。最も重要な条件は、自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であることです。
この条件を満たせば、建物全体に住宅ローンを適用できる金融機関も多くあります。ただし、金融機関によっては、自宅部分のみに住宅ローンを適用し、賃貸部分には事業用ローンを組む必要があります。
1-3.賃貸併用住宅を建てる際はハウスメーカー選びが大切
賃貸併用住宅を建てる際は、単なる住宅とは異なる知識や経験が必要です。賃貸物件としての魅力や収益性、法的な要件など、専門的な知識が求められます。
そのため、賃貸併用住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーを選ぶことが非常に重要です。賃貸経営のノウハウを持つ業者選定が、成功への大きな鍵となります。
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2.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用することには、様々なメリットがあります。通常の住宅ローンやアパートローンと比較して、どのような優位性があるのかを見ていきましょう。
2-1.アパートローンより金利が低い
住宅ローンは、アパートローン（事業用ローン）に比べて金利が低いという大きなメリットがあります。一般的に、住宅ローンの金利は1%程度であるのに対し、アパートローンの金利は３～５％程度と高めに設定されています。
| ローン種類 | 金利相場 |
|---|---|
| 住宅ローン | 0.5〜1.5%程度 |
| アパートローン | 3～5%程度 |
この金利差は、長期間のローン返済において大きな差となります。低金利による返済総額の削減効果は、賃貸併用住宅の大きな魅力の一つです。
2-2.アパートローンより審査に通りやすい
住宅ローンは、アパートローンに比べて審査基準がやや緩やかな傾向があります。アパートローンでは物件の収益性が重視されますが、住宅ローンでは主に借り手の返済能力が審査の焦点となります。
審査項目の比較は以下の通りです。
- 住宅ローン：収入、健康状態、年齢、職業、勤続年数など
- アパートローン：物件の収益性、本人の資産状況、不動産投資の経験など
特に不動産投資の経験がない場合、アパートローンの審査は厳しくなる傾向がありますが、住宅ローンであれば比較的審査に通りやすいでしょう。
2-3.長期の返済期間を設定できる
住宅ローンは最長で35年、場合によっては50年という長期間の返済設定が可能です。一方、アパートローンの返済期間は物件の法定耐用年数内（一般的に20〜35年程度）に限定されることが多いです。
| ローン種類 | 最大返済期間 |
|---|---|
| 住宅ローン | 最大50年 |
| アパートローン | 法定耐用年数内（20〜35年程度） |
返済期間が長いと月々の返済額が少なくなるため、資金繰りに余裕が生まれます。長期返済による月々の負担軽減は、特に収入が不安定な時期にも安心できるポイントです。
2-4.ローン返済の負担を軽減できる
賃貸併用住宅の最大のメリットは、賃貸部分からの家賃収入でローン返済の一部または全部をカバーできることです。理想的には、賃貸収入がローン返済額を上回る「黒字化」も可能です。
例えば、月々のローン返済額が15万円で、賃貸部分からの収入が10万円あれば、実質的な負担は5万円になります。さらに、賃貸収入がローン返済額を上回れば、生活費の補填や他の投資に回すことも可能です。
このように、家賃収入による実質負担の削減は、賃貸併用住宅の大きな魅力となっています。
2-5.住宅ローン控除が適用される
住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てる場合、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。住宅ローン控除とは、入居した年から最長13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7%分を所得税から控除できる制度です。
ただし、住宅ローン控除が適用されるのは自宅部分のみで、賃貸部分には適用されません。例えば、全体の住宅ローンが5,000万円で50%が自宅部分の場合、控除対象となるのは2,500万円分のみとなります。
それでも、自宅部分に対する税負担の軽減効果は大きく、資金計画を立てる上での大きなメリットとなります。
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3.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するときの注意点
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際には、いくつかの重要な注意点があります。事前に確認しておくことで、後々のトラブルを避けることができます。
3-1.自宅部分は50%以上にする
住宅ローンを利用するための最も基本的な条件は、自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であることです。この条件を満たさない場合、住宅ローンではなくアパートローンなどの事業用ローンを検討する必要があります。
50%という基準は多くの金融機関で共通していますが、厳密には金融機関によって基準が異なる場合もあります。自宅部分の割合を確実に50%以上確保することが重要です。
また、返済期間中に自宅部分を賃貸に変更する場合は、金融機関への事前相談が必要です。住宅ローンの契約条件に違反する可能性があるためです。
3-2.収入によっては住宅ローンが組めない可能性がある
一般的に、住宅ローンの融資額は年収の何倍までという基準があります。賃貸併用住宅は通常の住宅よりも建築費が高くなるため、収入によっては希望する規模の住宅ローンが組めない可能性があります。
特に賃貸部分の家賃収入は、住宅ローンの審査時点では安定した収入として認められないケースが多いため注意が必要です。自己資金の準備や規模の調整を検討する必要があるかもしれません。
また、フラット35は賃貸併用住宅の自宅部分については適用できますが、賃貸部分には適用できません。したがって賃貸併用住宅の建設にあたっては民間金融機関のローン商品を検討する必要があります。
4.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するときの審査基準
住宅ローンの審査では、どのような基準で判断されるのでしょうか。賃貸併用住宅特有の審査ポイントを理解しておきましょう。
4-1.審査に影響する項目
住宅ローンの審査では、主に以下の項目がチェックされます。
- 年収（安定した収入があるか）
- 職業（安定した職業に就いているか）
- 勤続年数（現在の職場での勤務期間）
- 年齢（返済完了時の年齢が何歳になるか）
- 健康状態（団体信用生命保険への加入が可能か）
- 他のローン利用状況（借入総額が適正か）
- 物権の担保価値（売却によりローン残債を完済できるか）
賃貸併用住宅の場合、通常の住宅よりも融資額が大きくなる傾向があるため、年収や職業の安定性が特に重視されます。また、不動産投資としての側面があるため、金融機関によっては投資の知識や経験も考慮されることがあります。
4-2.住宅ローンの限度額
住宅ローンの限度額を考える際には、「年収倍率」が一つの目安となります。年収倍率とは、購入する物件の価格が年収の何倍であるかを表す数値です。
一般的には、年収倍率6〜7倍程度までが住宅ローンの目安とされています。例えば、年収600万円の場合、3,600万円〜4,200万円程度が融資限度額の目安となります。
| 年収 | 年収倍率 | 融資限度額の目安 |
|---|---|---|
| 400万円 | 6倍 | 2,400万円 |
| 600万円 | 7倍 | 4,200万円 |
| 800万円 | 7倍 | 5,600万円 |
ただし、賃貸併用住宅の場合、将来の家賃収入を見込んで通常より高い年収倍率を認める金融機関もあります。事前に複数の金融機関に相談することをおすすめします。
家づくりのとびらコラム
融資限度額を上げるコツ
限度額を上げるためには、次のようなコツがあります。
- 年収を世帯で合算する
- 借入期間を延長する
年収を世帯で合算することで、1人分の年収で申請するよりも限度額は上がります。
ただし、合算できる人の範囲や条件は金融機関によって異なるため、申込みの前に確認しておきましょう。
また、借入期間の延長でも限度額は増額されます。
借入期間が長くなることで限度額が上がるのは、住宅ローンの年間返済額が少なくなることで、収入に占める年間返済額の割合（返済比率）が低くなるためです。
住宅ローンの借り入れシミュレーションはこちらをご活用ください。
5.住宅ローンを利用できない場合はどうする？
収入や建物の条件などにより、住宅ローンが利用できない場合の代替策を知っておくことも重要です。主な対応策を見ていきましょう。
5-1.アパートローンを活用する
住宅ローンが利用できない場合、アパートローン（事業用ローン）を検討する選択肢があります。アパートローンは金利が高く、返済期間も短い傾向がありますが、物件の収益性が良ければ審査に通る可能性があります。
アパートローンでは、年収と同様に物件の収益性が重視されます。物件から得られる家賃収入がローン返済額を上回ることが望ましいとされます。収益性の高い物件設計が審査のポイントになります。
また、アパートローンは金利が高い分、返済額も大きくなりますので、家賃収入で十分にカバーできるかどうかの試算が非常に重要です。
5-2.建物を区分所有登記する
建物を自宅部分と賃貸部分で区分所有登記し、自宅部分だけに住宅ローンを適用する方法もあります。この場合、賃貸部分は自己資金で賄うか、別途アパートローンを組むことになります。
区分登記のメリットは、自宅部分に対しては住宅ローンの低金利が適用できることです。ただし、区分所有登記には追加費用がかかり、手続きも複雑になります。また、将来的に建物全体を売却する際にも手続きが煩雑になる可能性があります。
将来の売却や相続も考慮した選択が必要になるため、不動産や税務の専門家に相談することをおすすめします。
住宅ローンが利用できない場合の代替策として、建物を自宅部分と賃貸部分に分ける区分所有登記という方法があります。
区分所有登記には自宅部分に住宅ローンが適用できるというメリットがありますが、デメリットにも注意してください。
主なデメリットは次の２つです。
②登記費用やローン手数料などが複数回かかる
①例えば、1階部分はオーナーの名義、2階部分はオーナーの長男名義などのように、区分所有登記が設定されていると、小規模宅地等の特例は適用できません。
②自宅部分を住宅ローン、賃貸部分をアパートローンで資金調達した場合、費用や手数料は住宅ローンだけの場合より当然多くなります。
1級FP技能士
桜井 鉄郎
住宅ローンを利用した場合、家賃収入でローン返済をカバーでき、家賃収入が毎月返済額を上回れば差額を別の投資に回すこともできます。
また住宅ローン控除が適用されれば、年末時点でのローン残高の0.7％相当分を最長13年間の控除が可能となります。
しかし住宅ローンが組めない場合もあります。そのときはアパートローンや他の方法を検討しなければなりません。
賃貸併用住宅の計画には資金調達や税務などの専門知識が要求されます。
賃貸併用住宅を検討し始めたら、早い段階でハウスメーカーや金融機関と相談するといいでしょう。
まとめ
賃貸併用住宅は、自宅を確保しながら家賃収入も得られる魅力的な住宅形態です。住宅ローンを利用することで、アパートローンよりも低金利で長期の返済期間を設定でき、家賃収入でローン返済の負担を軽減できるというメリットがあります。
ただし、住宅ローンを利用するためには自宅部分が50%以上という条件を満たす必要があり、収入によっては希望する規模のローンが組めない可能性もあります。その場合は、アパートローンの活用や区分登記なども検討する価値があります。
賃貸併用住宅の計画には、通常の住宅よりも多くの知識と慎重な検討が必要です。実績豊富なハウスメーカーや金融機関に相談しながら、長期的な視点で計画を立てることが成功の鍵となるでしょう。
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