注文住宅の「工事請負契約書」の内容は?確認事項やトラブル対策も解説

注文住宅の最大の山場と言えるのが、「工事請負契約」です。
書類が多く、家づくりの中でも混乱しやすい行程なので、今回の記事で流れや内容を予習しておきましょう。

この記事を読んだらわかること!

  • 工事請負契約とは?
  • 契約でチェックすべきポイント
  • 契約に必要なもの・費用
  • 契約でトラブルを防ぐための注意点

まず念頭に置いておきたいのは、工事請負契約は、建築プランをしっかり固めてから行うべきだということ。
プランが固まってないのに契約を進めるハウスメーカーには注意してくださいね。

この記事で工事請負契約の基礎知識を身に着け、スムーズなプランニングで夢のマイホームを手に入れましょう。

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1.「工事請負契約」とは?注文住宅に必要な大切な契約

「工事請負契約」とは?注文住宅で必ず必要になる大切な契約イメージ画像

工事請負契約とは、ハウスメーカーと施主(建築主)との間で交わす契約で、「どんな家を」「いくらで」「いつまでに建てる」ということを約束するものです。

ここでは、工事請負契約について以下の内容を解説します。

  • 記載内容・添付書類
  • 契約を結ぶタイミング・流れ
  • 契約に必要なもの

1-1.「工事請負契約」のチェックポイント

工事請負契約は、「本契約」とも呼ばれ、必ず書面で契約を交わす決まりになっています。
詳細を書面に残すことでトラブルを防ぎます。
契約書は同じものが2冊作成され、ハウスメーカーと施主が署名捺印をして1冊ずつ大切に保管します。

1-1-1.記載内容

工事請負契約書には、次のような事項が記載されます。

  1. 発注者氏名・・・施主が署名捺印をします。
  2. 請負者氏名・・・ハウスメーカーが署名捺印をします。
  3. 工事内容・・・家の建築場所や仕様が記載されます。
  4. 請負代金・・・建物の工事価格の総額と消費税額が記載されます。
  5. 支払方法とスケジュール・・・請負代金(建築代金)の支払いスケジュールが記載されます。注文住宅の請負代金は、契約時・着工時・上棟時・引渡時に分割されるのが一般的です。
  6. 着工日、完成日、引き渡し日・・・打ち合わせでそれぞれ決定した日付が記載されます。

参照元:国土交通省「建設工事標準請負契約約款について」

工事請負契約書で注目したいポイントについては「3-1.工事請負契約書等を事前にしっかり確認すること」で解説します。

1-1-2.添付書類

工事請負契約には、次の書類が添付されます。

  1. 工事請負契約約款・・・工事中や完成時にトラブルが生じた時の対処方法等が記載されます。
  2. 設計図書・・・建物を真上や横から見た図面で、平面図、立面図、給排水図などの種類があります。
  3. 仕様書・・・全ての設備や内外装の部材が明記されたもので、メーカーや品番まで詳細に記載されるのが一般的です。
  4. 見積書・・・設計図書、仕様書に基づいて算出された工事費用が記載されています。

初めから建築プランがほぼ全て決められている建売住宅と比べると、注文住宅は自由度が高いため、決めるべきことも膨大です。
工事請負契約書と添付書類一式を合わせると、数十枚のボリュームのある書類となります。

これらの書類については「(2)「約款」のトラブル対応」「(3)「見積書・設計図書・仕様書」」で見るときの注意点もお伝えします。

1-2.注文住宅の工事請負契約を結ぶタイミングと流れ

工事請負契約に至るまでの流れも見ていきましょう。
家の工事に関する契約の流れと、住宅ローンを利用するための手続きを合わせて図にしました。

家の工事に関する契約の流れと住宅ローンを利用するための手続き

1-2-1.注文住宅の契約までの期間

まずハウスメーカーを選び、プラン、金額、工期などを決めた後、着工できる段階までまとまったら工事請負契約(本契約)となります。
詳細をしっかり確認してから契約をしなければいけませんが、クロスや床材などの内装は工事請負契約後に「変更契約」を結んで最終決定することも多いです。

ただし、変更契約」を交わす場合、費用も追加で支払うことになってしまう可能性が高いです。
詳しくは「3.注文住宅の工事請負契約でトラブルを防ぐ5つの注意点」で後述しますが、工事請負契約の段階でなるべくプランを固めておかないと予算オーバーになりやすいので注意しましょう。

予算オーバーを抑える工夫については、以下の記事も参考にしてみてください。

また、以下の記事では、ハウスメーカーへの値引き交渉のコツも解説しています。

1-2-2.住宅ローンの流れ

次に住宅ローンの流れについて見ていきます。

  1. 事前審査(仮審査)
  2. 本審査
  3. 住宅ローンの契約

仮の建築プランと見積り書を入手した時点で、金融機関に住宅ローンの「事前審査(仮審査)」を申し込みし、その金額で住宅ローンの契約ができるかどうか仮の審査を受けます。
そして、工事請負契約を交わした後に、住宅ローンの本審査を受けます。
仮審査でほぼ契約できるかどうかの判断がついているので、本審査は高い確率で通過することができます。

本審査が通ったら住宅ローンの契約です。
なお、住宅ローンの入金があるのは建物が完成した後になります。これは建物が担保となるためです。

住宅ローンの審査や流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

1-3.契約の際に必要なもの

施主が用意するものは次のとおりです。

  • 認印または実印(夫婦で建てるなら二人分)
  • 「契約金」と「印紙代」

次の章では工事請負契約で必要となるお金についても詳しくお伝えしますが、以上が工事請負契約の大まかな概要となります。

少し難しそうにも感じますが、親切なハウスメーカーなら安心して進められるよう丁寧に説明してくれるはずです。

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家づくりのとびらコラム

工事請負契約と建築請負契約の違いは?

家づくりについて調べていると、「工事請負契約」のほかに、「建築請負契約」という言葉を目にすることもあるかと思います。
ほかにも、「建設工事請負契約」という言葉を見たことがある方もいるかもしれませんが、これらはすべて「工事請負契約」と同等の意味を持っているので、安心してくださいね。

2.工事請負契約のときに支払う「契約金」と「印紙代」

工事請負契約のとき支払うのは「契約金」と「印紙代」イメージ画像

工事請負契約のときに支払う費用項目以下のとおりです。

  • 契約金
  • 印紙代(印紙税)

それぞれ詳しくみていきましょう。

2-1.「契約金」は工事代金の5~10%

契約金は100万円~200万円くらいが一般的です。

契約金は工事代金の一部にあてられる費用であり、注文住宅の場合、以下の4項目に分けて支払うことが多いです。

【注文住宅の工事代金】

  • 契約金10%
  • 着工金30%
  • 中間金(上棟時)30%
  • 引渡時30%

詳細な支払いのスケジュールはハウスメーカーと相談して決めます。
自己資金が少ない場合には、契約金がなるべく少なくなるように交渉するとよいでしょう。

なお、施主の都合で一方的に工事請負契約をキャンセルすると、契約金は戻ってこないことがほとんどなので、頭に入れておきましょう。

2-2.工事請負契約にかかる「印紙代」

工事請負契約には、契約書に貼り付ける「収入印紙」の代金(印紙税)がかかります。
契約金額によって費用は変わりますが、注文住宅の金額の相場からして印紙代は1万円となることがほとんどです。

【工事請負契約書に貼り付ける収入印紙の代金】
契約金額 税率*1 本則税率*2
1,000万円超5,000万円以下 1万円 2万円
5,000万円超1億円以下 3万円 6万円

*1 2022年3月31日までに作成されるものは軽減税率を適用
*2 本来の税率

なお、2022年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。

出典:国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

このように、家づくりの際には本体工事費用のほかにも、こういった諸費用がかかる場面がいくつかあります。
家づくりの費用内訳のおさらいがしたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。

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3.注文住宅の工事請負契約でトラブルを防ぐ5つの注意点

注文住宅の「工事請負契約」は、とても大きな金額の契約になります。
トラブルにならないように、ぜひ次の5つのポイントを押さえておいてください。

3-1.工事請負契約書等を事前にしっかり確認すること
3-2.建築プランの詳細を決めてから「工事請負契約」を結ぶこと
3-3.「変更契約」は書面で結ぶこと!ただし間取りは簡単に変更できない
3-4.工事請負契約の際には「ローン特約」をつけること
3-5.住宅ローンのタイミングと支払い金額を確認すること

実際の失敗事例と一緒に、詳しく見ていきましょう。

3-1.工事請負契約書等を事前にしっかり確認すること

工事請負契約の際にはかなりボリュームのある書類が作成されますが、これらをしっかり確認してから契約することが大切です。
注目したいポイントは次のとおりです。

  1. 「工事請負契約書」の請負代金と工事スケジュール
  2. 「約款」のトラブル対応
  3. 「見積書・設計図書・仕様書」の内容

(1)「工事請負契約書」の請負代金と工事スケジュール

まずは、最も大切な請負代金が明記されているか確認してください。
間取りが確定していないのに契約を急かされる場合、代金も決まっていないことが多いので要注意です。

また、工事のスケジュール(着工日、完成日、引き渡し日)が明記されているかという点にも注目しましょう。

工事請負契約の際に後悔した例

いつまでも工事が終わらず、通勤に影響した

契約から引き渡しまでを大体1か月くらいで見ていたが、一向に工事が終わらず、仮住まい先からの通勤が続いた。仮住まい先から職場までは1時間以上かかるのでしんどかった。

スケジュールの欄は、空欄や「相談による」などという曖昧な表現ではなく、明確な日付になっているか確認しましょう。
もちろん、天候などの理由により、多少工事が遅れるのはある程度仕方がない面もありますが、引き渡しが1ヶ月以上も遅れるのは問題です。
仮住まいの契約期間が過ぎてしまったり、引っ越し業者の手配がうまくできなかったり、入学や転勤に間に合わなくて困ってしまうかもしれません。

(2)「約款」のトラブル対応

工事請負契約約款には、トラブルが生じたときの取り扱いなどが記載されます。
約款をそもそも用意してくれないハウスメーカーもあるので注意してください。

キャンセル(契約解除)条件について、工事が遅れるなど予定変更があった場合の責任や請負代金の変更、図面通りでないときの追加工事や減額請求、天災による損害など、細かい事項について記載されていますのでしっかりチェックしましょう。

(3)「見積書・設計図書・仕様書」の内容

それまでの打ち合わせで追加・修正した部分が、すべて反映されているか確認しましょう。
設計図書や仕様書は、10枚以上になるはずですが、1枚ずつしっかりチェックしてください。

工事請負契約の際に後悔した例

最終決定の間取りと見積書の内容が違う!

予算を少しオーバーしたな…と思っていましたが、あとからよくよく見積書を見たら、窓が実際の数より多いことが判明!契約後なので、お金を返してくれるのか不安。

見積書を図面と照らし合わせて、漏れや重複がないか確認することも大切です。
見積書に曖昧な記載があると、後で追加費用が高額になってしまったりするなどトラブルが起こりやすいので、設備や仕様まで詳細に決定している状態の見積書となっているのがベストです。

3-2.建築プランの詳細を決めてから「工事請負契約」を結ぶこと

トラブルを避けるためには、契約前に建築プランについて詳細までしっかり決めることが大切です。
「とりあえず契約してから細かいことを決めましょう」などと言うようなハウスメーカーには要注意です。

工事請負契約の際に後悔した例

間取りも設備も、もっとこだわりを追求したかった

特に急いでもいなかったのに、ハウスメーカーの営業担当者から契約を急かされ、十分なこだわりを突き詰められなかった。せっかくの注文住宅なのに、と少し不満。

契約を急かすのは、ハウスメーカー側の都合であることが多いです。
「キャンペーン中でお得だから、早い契約がおすすめです」などという言葉に惑わされずに、しっかりと内容を決めてから契約しましょう。

なお、契約後の追加費用が発生する可能性の一つとして地盤改良費があります。
地盤が弱い場合には、「地盤改良工事」が必要となるケースがあります。
請負契約後でなければ地盤改良費を提示しないハウスメーカーもあるようですが、多くのハウスメーカーでは本契約前に地盤調査をしてくれます。
できるだけ早く地盤調査を行い、地盤改良にどのくらいの費用が必要か教えてくれるハウスメーカーだと安心です。

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3-3.「変更契約」は書面で結ぶこと!ただし間取りは簡単に変更できない

工事請負契約は詳細なプランを決めてから締結するべきですが、一部であれば変更することもできます。
工事請負契約後に変更点が生じた場合は、「変更契約」という契約を改めて締結することになります。
トラブルを防止するため、口約束で済ませずに、金額と工期の変更の有無を確認して必ず書面で契約をしましょう。

ただし、工事請負契約のあと、「変更契約」で変更できる点とできない点があることには注意が必要です。

工事請負契約を結ぶと、その内容をもとにして行政に「建築確認申請」を出すため、この建築確認に影響するような変更点が生じると、建築確認の再申請が必要となります。
そうなると、建築確認の手数料が再度かかってしまったり、工事のスケジュールが伸びたりしてしまう可能性が高くなります。

工事請負契約の際に後悔した例

部屋を1つ増やしたかったけど、手遅れだった

工事請負契約後にも変更はできると知っていたので、着工前に「やはり部屋をもう1つ増やしたい」と伝えたら「難しい」と言われた。

間取りや窓の大きさの変更は、建築確認の再申請が必要になるので、簡単に変更できないと思っておいてください。
「間取りがまだ決まっていない」という方は、以下の記事でおすすめの間取りや、間取りの決め方をチェックしてみてください。

一方で、外壁や床材の色、キッチン・風呂のグレードの変更、コンセントの位置の変更などは比較的簡単です。

ただし、着工までの日程が迫っていると、すでにハウスメーカーが部品の発注や加工をスタートしていて、変更に伴うキャンセル料が発生する可能性もあります。
工事請負契約の時点で迷っている部分があるなら、いつまで変更が可能なのか担当者に確認してみてください

3-4.工事請負契約の際には「ローン特約」をつけること

「ローン特約」とは、住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、工事請負契約を白紙に戻すことができるという内容のもので、契約金は全額返金されます。
ローン特約は工事請負契約において、ハウスメーカーと施主の合意によって定める条項の1つですので、この条項が入っているかどうか必ず確認してください。

また、ローン特約では、銀行名・借入額・金利・ローン特約期限なども詳細に明記することが大切です。

工事請負契約の際に後悔した例

銀行名や借入額の希望を記入し忘れてしまった

利用する銀行には第一候補があったが、審査に落ちてしまった。契約を白紙に戻せると思ったが、「ほかの銀行をあたってみてください」と言われ、簡単には進まなかった。

詳細に記載しておかないと、「希望する銀行の本審査に通らなかったが、金利の高い銀行なら審査が通るので工事請負契約を白紙解除できない」という事態になってしまう可能性があるので要注意です。

3-5.住宅ローンのタイミングと支払い金額を確認すること

工事請負契約に記載された代金支払いのタイミングと金額を正確に把握し、住宅ローン実行のタイミングが合っているか確認しましょう。
2章で解説したとおり、建築代金は通常、契約時・着工時・上棟時・完成時などの3~4回に分割して支払います。
ところが、一般的な「住宅ローン」は完成した家に対して融資が実行されるため、引き渡し前の支払いには間に合いません。

そこで、建物完成前の支払いは、自己資金を準備するか、住宅ローンの一種である「つなぎ融資」「分割実行」といった制度を利用する必要があります。
つなぎ融資を利用すれば、建物完成前に必要な資金を借りることができますが、金利は割高になります。
つなぎ融資や分割実行を取り扱っていない金融機関もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

住宅ローンの流れやつなぎ融資については、以下の記事を参考にしてください。

以上が、注文住宅の工事請負契約でトラブルを防ぐための注意点ですが、家づくり全体の流れの中では、ほかにも注意したいポイントがあるので、気になる方は以下の記事をチェックしてみてください。

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まとめ

注文住宅を建てるときに必要な「工事請負契約」について解説してきました。
それではおさらいです。

注文住宅の工事請負契約を結ぶタイミングは?

工事請負契約を結ぶタイミングは、ハウスメーカーを選び、プラン、金額、工期などを決めた後、着工できる段階までまとまったあとです。

詳しくは「1-2-1.注文住宅の契約までの期間」をご覧ください。

注文住宅の工事請負契約書の内容は?

工事請負契約書には、工事内容や請負代金、支払方法、スケジュールなどが記載されています。

詳しくは「1-1-1.記載内容」を見てみてください。

工事請負契約の際にはどんな費用がどれくらいかかる?

工事請負契約のときに支払うのは、契約金と印紙代です。
一般的に、契約金は100万~200万円、印紙代は1万円となることが多いです。

詳しくは「2.工事請負契約のときに支払う「契約金」と「印紙代」」で確認してください。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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