注文住宅の「工事請負契約書」とは？印紙代やトラブル対策も解説

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2023.08.31

注文住宅の最大の山場と言えるのが、「工事請負契約書」の締結です。

注文住宅の流れについて調べていたり、ハウスメーカーと実際にやりとりを始めたりした方の中には、「工事請負契約書って何？」と感じた方もいることでしょう。

工事請負契約書とは、ハウスメーカーや工務店と施主（建築主）との間で交わす契約書で、「どんな家を」「いくらで」「いつまでに建てる」ということを約束するもの。

添付書類が多く、家づくりの中でも混乱しやすい行程なので、今回の記事で流れや内容を予習しておきましょう。

まず念頭に置いておきたいのは、工事請負契約書の締結は、住宅プランをしっかり固めてから行うべきだということ。
プランが固まってないのに契約を進めるハウスメーカーには注意してくださいね。

この記事で工事請負契約書の基礎知識や注意点を把握し、スムーズなプランニングで夢のマイホームを手に入れましょう。

注文住宅がどのような工程で建つのか知りたい方は「注文住宅の流れ」の記事もご覧ください。

1.工事請負契約書とは

注文住宅における工事請負契約書とは、施主（建築主）がハウスメーカーや工務店に対し、家の建築工事を発注、ハウスメーカーや工務店が受注する内容の契約書です。
「建築請負契約」と呼ぶこともあります。

一般的に契約を結ぶ際には、原則、契約書がなくても成立するとされています。
しかし、工事請負契約書に関しては、法令で契約書を作成する義務が課されており、記載内容も決められています。

また、工事請負契約書の交付は、災害時等の場合を除き、原則着工前（工事の前）に行います。

参考：e-GOV「建設業法」

2.工事請負契約書の目的

注文住宅を建てる際には、工事請負契約書を着工前に交付してもらう必要があるとお伝えしましたが、そもそも工事請負契約書の目的は何でしょう。

以下より1つずつ詳しく解説します。

2-1.工事内容に関するトラブル予防

例えば、施主（建築主）が想定していた住宅と完成した住宅が異なった場合、工事請負契約書がないと、「言った」「言わない」の押し問答になり、トラブルに発展するおそれがあります。

工事請負契約書には、これから行う工事の内容や、使用する建築部材の種類・品番、住宅性能の水準（防火性能や耐震性能など）といった建物の仕様などが細かく書かれます。

着工前に締結した工事請負契約書があれば、大きなトラブルに発展するリスクを抑えられるのです。

2-2.トラブル発生時のルールの明確化

工事請負契約書には、施主（建築主）とハウスメーカー間でトラブルが発生した際のルールを定めておくことができます。

例えば、施工に不備があった場合、損害賠償責任や契約解除といったトラブルに発展することもあります。
トラブルがないのが一番ですが、工事請負契約書があれば、「損害賠償責任が発生した時の要件や上限額は？」「契約を解除するための要件や手続き方法は？」といった内容を事前に決めておくことができ、万が一の際の安心材料になります。

このように、工事請負契約書は、施主（建築主）側もしっかり内容を確認しておかなければ、ハウスメーカー側に不備があった際のトラブル発生時に、正当性を主張しづらくなってしまいます。

とはいえ、せっかく念願の注文住宅を建てるのですから、なるべく難しく考えず、楽しく住宅プランを練っていきたいですよね。

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家づくりには、工事請負契約書の締結以外にも注意したいことや失敗しやすいポイントが多々あります。
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3.注文住宅の工事請負契約でトラブルを防ぐ5つの注意点

注文住宅の「工事請負契約」は、とても大きな金額の契約になります。
2章でご紹介したようなトラブルにならないように、ぜひ次の5つのポイントを押さえておいてください。

3-1.工事請負契約書等を事前にしっかり確認すること
3-2.住宅プランの詳細を決めてから「工事請負契約」を結ぶこと
3-3.「変更契約」は書面で結ぶこと！ただし間取りは簡単に変更できない
3-4.工事請負契約の際には「ローン特約」をつけること
3-5.住宅ローンのタイミングと支払い金額を確認すること

実際の失敗事例と一緒に、詳しく見ていきましょう。

3-1.工事請負契約書等を事前にしっかり確認すること

工事請負契約の際にはかなりボリュームのある書類が作成されますが、これらをしっかり確認してから契約することが大切です。
注目したいポイントは次のとおりです。

（１）「工事請負契約書」の請負代金と工事スケジュール

まずは、最も大切な請負代金が明記されているか確認してください。
間取りが確定していないのに契約を急かされる場合、代金も決まっていないことが多いので要注意です。

また、工事のスケジュール（着工日、完成日、引き渡し日）が明記されているかという点にも注目しましょう。

工事請負契約の際に後悔した例

いつまでも工事が終わらず、通勤に影響した

契約から引き渡しまでを大体1か月くらいで見ていたが、一向に工事が終わらず、仮住まい先からの通勤が続いた。仮住まい先から職場までは1時間以上かかるのでしんどかった。

スケジュールの欄は、空欄や「相談による」などという曖昧な表現ではなく、明確な日付になっているか確認しましょう。

もちろん、天候などの理由により、多少工事が遅れるのはある程度仕方がない面もありますが、引き渡しが１ヶ月以上も遅れるのは問題です。

仮住まいの契約期間が過ぎてしまったり、引っ越し業者の手配がうまくできなかったり、入学や転勤に間に合わなくて困ってしまうかもしれません。

（２）「約款」のトラブル対応

工事請負契約約款には、トラブルが生じたときの取り扱いなどが記載されます。
約款をそもそも用意してくれないハウスメーカーもあるので注意してください。

キャンセル（契約解除）条件について、工事が遅れるなど予定変更があった場合の責任や請負代金の変更、図面通りでないときの追加工事や減額請求、天災による損害など、細かい事項について記載されていますのでしっかりチェックしましょう。

（３）「見積書・設計図書・仕様書」の内容

それまでの打ち合わせで追加・修正した部分が、すべて反映されているか確認しましょう。
設計図書や仕様書は、10枚以上になるはずですが、1枚ずつしっかりチェックしてください。

工事請負契約の際に後悔した例

最終決定の間取りと見積書の内容が違う！

予算を少しオーバーしたな…と思っていましたが、あとからよくよく見積書を見たら、窓が実際の数より多いことが判明！契約後なので、お金を返してくれるのか不安。

見積書を図面と照らし合わせて、漏れや重複がないか確認することも大切です。

見積書に曖昧な記載があると、後で追加費用が高額になってしまったりするなどトラブルが起こりやすいので、設備や仕様まで詳細に決定している状態の見積書となっているのがベストです。

3-2.住宅プランの詳細を決めてから「工事請負契約」を結ぶこと

トラブルを避けるためには、契約前に住宅プランについて詳細までしっかり決めることが大切です。

「とりあえず契約してから細かいことを決めましょう」などと言うようなハウスメーカーには要注意です。

工事請負契約の際に後悔した例

間取りも設備も、もっとこだわりを追求したかった

特に急いでもいなかったのに、ハウスメーカーの営業担当者から契約を急かされ、十分なこだわりを突き詰められなかった。せっかくの注文住宅なのに、と少し不満。

契約を急かすのは、ハウスメーカー側の都合であることが多いです。
「キャンペーン中でお得だから、早い契約がおすすめです」などという言葉に惑わされずに、しっかりと内容を決めてから契約しましょう。

なお、契約後の追加費用が発生する可能性の一つとして地盤改良費があります。
地盤が弱い場合には、「地盤改良工事」が必要となるケースがあります。

請負契約後でなければ地盤改良費を提示しないハウスメーカーもあるようですが、多くのハウスメーカーでは本契約前に地盤調査をしてくれます。
できるだけ早く地盤調査を行い、地盤改良にどのくらいの費用が必要か教えてくれるハウスメーカーだと安心です。

3-3.「変更契約」は書面で結ぶこと！ただし間取りは簡単に変更できない

工事請負契約は詳細な住宅プランを決めてから締結するべきですが、一部であれば変更することもできます。

工事請負契約後に変更点が生じた場合は、「変更契約」という契約を改めて締結することになります。
トラブルを防止するため、口約束で済ませずに、金額と工期の変更の有無を確認して必ず書面で契約をしましょう。

ただし、工事請負契約のあと、「変更契約」で変更できる点とできない点があることには注意が必要です。

工事請負契約を結ぶと、その内容をもとにして行政に「建築確認申請」を出すため、この建築確認に影響するような変更点が生じると、建築確認の再申請が必要となります。

そうなると、建築確認の手数料が再度かかってしまったり、工事のスケジュールが伸びたりしてしまう可能性が高くなります。

工事請負契約の際に後悔した例

部屋を1つ増やしたかったけど、手遅れだった

工事請負契約後にも変更はできると知っていたので、着工前に「やはり部屋をもう1つ増やしたい」と伝えたら「難しい」と言われた。

間取りや窓の大きさの変更は、建築確認の再申請が必要になるので、簡単に変更できないと思っておいてください。

一方で、外壁や床材の色、キッチン・風呂のグレードの変更、コンセントの位置の変更などは比較的簡単です。

ただし、着工までの日程が迫っていると、すでにハウスメーカーが部品の発注や加工をスタートしていて、変更に伴うキャンセル料が発生する可能性もあります。

工事請負契約の時点で迷っている部分があるなら、いつまで変更が可能なのか担当者に確認してみてください。

3-4.工事請負契約の際には「ローン特約」をつけること

「ローン特約」とは、住宅ローンの本審査が通らなかった場合に、工事請負契約を白紙に戻すことができるという内容のもので、契約金は全額返金されます。

ローン特約は工事請負契約において、ハウスメーカーと施主の合意によって定める条項の1つですので、この条項が入っているかどうか必ず確認してください。

また、ローン特約では、銀行名・借入額・金利・ローン特約期限なども詳細に明記することが大切です。

工事請負契約の際に後悔した例

銀行名や借入額の希望を記入し忘れてしまった

利用する銀行には第一候補があったが、審査に落ちてしまった。契約を白紙に戻せると思ったが、「ほかの銀行をあたってみてください」と言われ、簡単には進まなかった。

詳細に記載しておかないと、「希望する銀行の本審査に通らなかったが、金利の高い銀行なら審査が通るので工事請負契約を白紙解除できない」という事態になってしまう可能性があるので要注意です。

3-5.住宅ローンのタイミングと支払い金額を確認すること

工事請負契約に記載された代金支払いのタイミングと金額を正確に把握し、住宅ローン実行のタイミングが合っているか確認しましょう。

建築代金は通常、契約時・着工時・上棟時・完成時などの３～４回に分割して支払います。
ところが、一般的な「住宅ローン」は完成した家に対して融資が実行されるため、引き渡し前の支払いには間に合いません。

そこで、建物完成前の支払いは、自己資金を準備するか、住宅ローンの一種である「つなぎ融資」か「分割実行」といった制度を利用する必要があります。

つなぎ融資を利用すれば、建物完成前に必要な資金を借りることができますが、金利は割高になります。
つなぎ融資や分割実行を取り扱っていない金融機関もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

このように、注文住宅の工事請負契約時には注意したい点がたくさんあります。

思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、注文住宅のプロを味方につけ、効率よく家づくりを進めることをおすすめします。

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4.注文住宅の工事請負契約を結ぶタイミングと流れ

注文住宅において、工事請負契約書はいつ締結するのかも見ていきましょう。

注文住宅の契約と住宅ローンの流れ

ここでは、以下3点に絞ってポイントをお伝えします。

• 工事請負契約書締結までの期間
• 住宅ローンの流れ
• 工事請負契約書の締結に必要なもの

1つずつ解説します。

4-1.工事請負契約書締結までの期間

まずハウスメーカーを選び、プラン、金額、工期などを決めた後、着工できる段階までまとまったら工事請負契約（本契約）となります。

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詳細をしっかり確認してから契約をしなければいけませんが、クロスや床材などの内装は工事請負契約後に「変更契約」を結んで最終決定することも多いです。

ただし、「変更契約」を交わす場合、費用も追加で支払うことになってしまう可能性が高いです。
工事請負契約の段階でなるべくプランを固めておかないと予算オーバーになりやすいので注意しましょう。

また、注文住宅の値引きは可能ですが、リスクもあるのでよく注意して検討してください。

4-2住宅ローンの流れ

次に住宅ローンの流れについて見ていきます。

仮の住宅プランと見積り書を入手した時点で、金融機関に住宅ローンの「事前審査（仮審査）」を申し込みし、その金額で住宅ローンの契約ができるかどうか仮の審査を受けます。

そして、工事請負契約を交わした後に、住宅ローンの本審査を受けます。
仮審査でほぼ契約できるかどうかの判断がついているので、本審査は高い確率で通過することができます。

本審査が通ったら住宅ローンの契約です。
なお、住宅ローンの入金があるのは建物が完成した後になります。これは建物が担保となるためです。

4-3.工事請負契約書の締結に必要なもの

工事請負契約書の締結時に、施主（建築主）が用意するものは次のとおりです。

大事なシーンでバタバタしないためにも、あらかじめ注文住宅のプロに相談し、情報整理をサポートしてもらうとよいです。

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5.工事請負契約のときに支払う「契約金」と「印紙代」

工事請負契約のときに支払う「契約金」と「印紙代（印紙税）」について解説します。

5-1.「契約金」は工事代金の5～10％

契約金は100万円～200万円くらいが一般的です。

契約金は工事代金の一部にあてられる費用であり、注文住宅の場合、以下の４項目に分けて支払うことが多いです。

詳細な支払いのスケジュールはハウスメーカーと相談して決めます。
自己資金が少ない場合には、契約金がなるべく少なくなるように交渉するとよいでしょう。

なお、施主の都合で一方的に工事請負契約をキャンセルすると、契約金は戻ってこないことがほとんどなので、頭に入れておきましょう。

5-2.工事請負契約にかかる「印紙代」

工事請負契約には、契約書に貼り付ける「収入印紙」の代金（印紙税）がかかります。
契約金額によって費用は変わりますが、注文住宅の金額の相場からして印紙代は1万円となることがほとんどです。

*1 2024（令和6）年3月31日までに作成されるものは軽減税率を適用
*2 本来の税率

なお、2024（令和6）年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。

出典：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

このように、家づくりの際にはさまざまな項目の費用が必要になります。

しかも、ハウスメーカーによって見積書の費用項目が異なったり、エリアによって土地相場に差があったりするので、家づくりの資金計画を立てることはとても大変なことなのです。

注文住宅を検討する際には、まずHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで、実際のハウスメーカーの住宅プランを複数比較してみてください。

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一般的なカタログ請求と違い、間にコーディネーターが入って情報や要望の整理をサポートしてもらえるのもポイントです。
営業トークは一切ないので、冷静な判断のもとハウスメーカーを決めることができますよ。

6.注文住宅の工事請負契約の見方

工事請負契約書は同じものが２冊作成され、ハウスメーカーと施主（建築主）が署名捺印をして１冊ずつ大切に保管します。

最後に、具体的な記載内容や添付書類を確認しておきましょう。

6-1.記載内容

工事請負契約書には、次のような事項が記載されます。

6-2.添付書類

工事請負契約には、次の書類が添付されます。

初めから住宅プランがほぼ全て決められている建売住宅と比べると、注文住宅は自由度が高いため、決めるべきことも膨大です。
工事請負契約書と添付書類一式を合わせると、数十枚のボリュームのある書類となります。

まとめ

注文住宅を建てるときに必要な「工事請負契約書の締結」について解説してきました。
それではおさらいです。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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