40代で住宅ローンを組む注意点！借入金・返済額・返済期間はどうすればいい？

変更日:

2025.09.08

40代で住宅購入を検討している方のなかには

「40代で住宅購入は遅いのだろうか」
「40代で住宅ローンは通らないのだろうか」

と不安に感じている方も多いのはないでしょうか。
そこで本記事では、以下の内容について解説します。

本記事を読むことで、住宅購入を検討している40代の方の動向や具体的なシミュレーション方法がわかり、住宅購入に向けた一歩を踏み出せるでしょう。

40代でマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

何歳までに住宅ローンを組めばよいかお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。

この記事の監修者

柴田 充輝

FP1級技能士・社会保険労務士・行政書士・宅建士。
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じ、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に1,000記事以上を執筆。

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1.「40代」でも住宅ローンは組める！マイホーム購入は珍しくない

40代の方は、周囲の同年代が既にマイホームを購入しているケースも多いでしょう。マイホームを購入には興味があっても、「40代になってから住宅ローンを組んでマイホームを建てるのは遅いのではないか」と考える方が多いようです。

しかしながら、40代でのマイホーム購入は決して遅くありません。

国土交通省の調べによると、初めてマイホームを購入した世帯主の年齢内訳は以下のとおりです。

参考「 令和6年度住宅市場動向調査」

注文住宅・分譲戸建住宅の２つとも、いずれも一番多いのは30代であるものの、2つ目に多く占めるのは、40代です。

40代でマイホームを購入する方は多く、決して遅くないことがわかります。

1-1.「40代」で住宅ローンを組むメリット

40代で住宅ローンを利用する大きなメリットは以下の2点です。

ライフプランが固まってきている

40代の方は子どもが既に生まれ、家族構成が固まりつつある年代です。仕事も役職に就いて収入が安定していることに加えて、頻繁な転勤が少なくなり、20代・30代と比較するとライフプランも固まってきているでしょう。

住宅購入は金額が大きく、ローンの返済期間は長期に及ぶのが一般的です。そのため、ライフプランにおける不確定要素が多いと購入に対して不安を強く感じてしまうでしょう。

しかし、40代の方は今後の不確定要素が比較的少ないため、住宅購入の計画が立てやすくなります。

終の住処を持てる

40代での住宅を購入することで、自身の終の住処を持てるというメリットがあります。

「住宅難民」という言葉があるように、日本では住居に困っている高齢者が少なくありません。家賃の滞納リスクや孤独死のリスクなど、大家が懸念するポイントがあるためです。賃貸物件に住もうとしても、高齢になると保証会社の審査に通らなかったり、貸主から断られたりと入居へのハードルが高くなってしまうのです。

40代のうちにマイホームを購入し、老後の住まいに困るリスクがなくなる点は、大きなメリットと言えるでしょう。

自分ならどれぐらいの資金を用意できるのか、理想の家を建てられるのかを知りたい方は、ご自身で調べるだけでなく、実際にハウスメーカー・工務店があなたのために作成された資金計画を複数比較してみることが大事です。

FP1級技能士

柴田 充輝

データが示すように、40代での住宅購入は確かに「遅くない」選択です。収入が伸びてきており、また今後も安定した収入が期待できる点は、40代の強みでしょう。

ただし、40代での住宅ローン利用には注意点もあります。完済時年齢が70歳を超える場合、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。また、教育費のピークと重なりやすいため、無理のない返済計画が重要です。

実際にマイホームを購入する際には、計画的に資産形成を進めたうえで「頭金を多めに準備し借入額を抑制する」「団体信用生命保険の保障内容を充実させる」「将来の住み替えやリフォーム需要も考慮した立地選びを行う」という対策を意識してみてください。

特に、老後の住まいとしての機能性（バリアフリー対応可能性、医療機関へのアクセスなど）を重視した物件選びが、長期的な満足度向上につながります。

無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスなら、スマホやパソコンから簡単にあなたの予算に合ったハウスメーカー・工務店がわかるうえ、実際の住宅プラン（資金計画含む）を複数比較することができます。

ハウスメーカー・工務店があなたのために作成した住宅プランの費用がわかるので、無理のない資金計画を立てやすくなり、自分に合った住宅ローンを選びやすくなりますよ。

疑問点やお悩みが出た際には、コーディネーターや注文住宅のプロに無料で相談することもできます。

家づくりで予算オーバーしたり、家計を圧迫させたりしないために、ぜひご活用ください！

2.「40代」で住宅ローンを組む3つの注意点！ 30代との違いは？

40代の住宅購入は決して遅くありませんが、早めに住宅を購入した方が有利な点があることは否めません。
それは住宅ローンに関するものです。

ここからは、40代特有の住宅ローンへの注意点として、以下の3つのポイントを紹介します。

上記3つの注意点は、対策をすることで、計画が崩れてしまうことを防ぐことができます。
住宅ローンを組む前にしっかりと理解しておきましょう。

2-1.ローンの借入金額：審査に通らないことがある

40代の方が住宅ローン審査に通らないケースの1つが、返済比率オーバーです。

返済比率とは年収に占める年間のローン返済額の割合です。返済比率が高いほど、審査に通過するのは難しくなります。

例えば、年収600万円の世帯が年間で100万円のローンを返済している場合は「100万円÷600万円×100」で返済比率は16.6%です。

金融機関によって異なりますが、概ね返済比率の上限は30〜35%で設定されています。

年収600万円の場合は年間返済額180万〜210万円（月15万〜17.5万円）まで借りられるため、十分に感じられる方も多いでしょう。

しかし、返済期間を短く設定する、その分毎月と年間の返済額は増えてしまいます。子どもの進学タイミングと重なったり、突発的な支出が発生したりすると、家計が一気に苦しくなってしまうリスクも無視すべきではありません。

安心して住宅購入できる返済比率については「5-1.ポイントは借入期間と返済比率」で詳しく解説します。

30代よりも「年間返済額」が増える可能性あり

また、住宅ローンは最長借入年数を35年、完済時年齢を80歳で設定している金融機関が多いため、45歳を超えてしまうと35年間の住宅ローンが組めません。

つまり、同じ借入額であれば、返済期間が短くなることで月々の返済額が増え、返済比率をオーバーしてしまうケースが多くなるのです。

ここがポイント！
プロ・専門家の視点

返済比率オーバーした際は、借入額を減らしたり頭金を入れたりして、年間の返済額を減らすことでクリアできます。むやみに返済期間を長く設定すると、年金収入から住宅ローンの返済をしなければならない可能性があるため危険です。将来の収入状況を想定して、返済期間を設定しましょう。

2-2.返済期間：定年後も返済できるかわからない

日本の多くの企業では60歳を定年としています。60歳以降も、65歳までは再雇用制度や嘱託制度などで働くことが可能です。
仮に40歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、定年後も15年間は返済しなければなりません。
定年までの期間は問題ありませんが、収入の柱が年金になる65歳を超えてからの返済には不安を感じる方も多いでしょう。

また、再雇用制度になると収入が一気に減るケースが考えられるため、返済負担が一気に重くなるリスクもあります。

「退職金で完済すればよい」という見通しを持っていても、実際に想定どおりの退職金が支払われる保証はありません。現実的な見通しを立てたうえで、無理なく返済できるローンを契約しましょう。

繰り上げ返済で返済期間を短縮

対策として挙げられるのは「繰り上げ返済」です。
資金面に余裕があるタイミングで普段より多めに返済することで、返済期間を短縮できます。

定年までの期間や退職金を利用し、計画的に繰り上げ返済しましょう。

2-3.返済額：貯金がなくなるかもしれない

住宅購入時には、費用全額のローンを組む場合を除いて「頭金」を支払う必要があります。
物件価格の10〜20%ほどの頭金を支払うケースが多いため、人によっては貯金がなくなるかもしれないという不安があるでしょう。

頭金は月々の返済額を抑えるためにも有効な手段ですが、住宅購入で貯金を使い果たしてしまっては、何かあった際や老後での生活にリスクがあります。

もしもの時の貯金は大事！保険の見直しも同時に行おう

貯金のうち、どの程度のお金を住宅購入に充てるのか、また老後に向けた資金をどのように用意するのかといった、今後の人生の資金計画を立てておきましょう。

病気や事故などに備えて、老後資金以外の貯蓄は「生活防衛資金」として、必ず別で確保しておくべきです。生活防衛資金がなければ、何らかの事情で収入が減少したとき、生活の維持が難しくなります。

また、住宅ローンを組む場合、保険の見直しのチャンスでもあります。
ローンを組むにあたり、「団体信用生命保険」に加入する必要があるからです。現在の入っている保険を含めて見直し、年間の保険料の見直しをしましょう。

「家を建てる費用計画を立てる際にどんな点に気を付ければいい？」「頭金はどれぐらいないとダメ？」といったご質問の答えは、ご自身の状況やどんな家を建てたいかという要望によって異なります。

FP1級技能士

柴田 充輝

40代の住宅ローンで最も重要なのは「返済比率」の管理です。30～35％の上限はあくまでも金融機関の基準であり、実際の家計では20～25％以内に抑えることをおすすめします。

特に教育費負担が重くなりやすい40代では、教育資金が発生するタイミングを見据えたうえで、余裕を持った返済計画を立てることが不可欠です。

60歳以降は収入が減少することを織り込んだうえで、借入時は定年時年齢から逆算し、できれば60歳完済を目標としましょう。現実的に難しければ、遅くとも65歳完済という条件で契約することをおすすめします。

頭金は物件価格の20％+諸費用分を準備し、生活防衛資金（生活費6ヶ月分）は別途確保します。あた、返済期間を短縮するためにボーナスの一部や昇給分を活用し、毎年一定額を繰り上げ返済に充てる習慣をつけましょう。

どのような住宅ローンを組むにせよ、まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみましょう。

具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

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3.実際に40代で住宅ローンを組んだ方の平均データ

この章では、40代の方が住宅購入をする際の年収や頭金の目安について、以下の内容を紹介します。

• 40代で住宅購入する方の平均年収・頭金
• 40代で住宅購入する方の平均借入金額・返済期間

ほかの40代の方と比較し、自分は資金面などに問題がないかどうかを確認しましょう。

3-1.平均年収・頭金

国土交通省の調べによると、40代（世帯主）で初めて住宅を取得した世帯の平均世帯年収・頭金は以下のとおりです。

40代で初めて家を建てた方の平均年収

参考：国土交通省「 令和6年度住宅市場動向調査」

40代のなかでは世帯年収600万～800万円未満の層が一番多く、その次に400万～600万円未満と800万円以上1,000万円未満の層が多いことがわかります。

また、厚生労働省の調べによると、令和3年の40代の平均月収は40〜44歳で32.80万円、45〜49歳で34.43万円であるため、ボーナスを除いた年収に換算すると400万円前後となり、40代で注文住宅を購入する一番のボリュームゾーンに該当します。

参考：厚生労働省「令和6年度賃金構造基本統計調査の状況」

このことから、平均的な収入状況であれば、40代で住宅ローンを組むことは問題ないといえます。

40代で初めて家を建てた方の頭金

頭金の理想は物件価格の1〜2割ですが、超低金利時代でもあるため、いざという時に現金を残しておき、フルローンで購入する方も多いです。
そのため、頭金の金額や割合ではなく、ローンを返済できるかどうかが重要となります。

住宅金融支援機構の「 2024年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅購入時の自己資金は全国平均で18.57.3%という結果が出ています。
年齢によって長期のローンが難しい場合は、月々の返済額を減らすためにも、頭金が重要です。

しかし、購入する住宅の価格や、今後のライフプランによって、いくらの頭金を用意すべきかは異なります。住宅の規模によってはローコストで建てられるため、規模の大きな住宅よりも頭金を抑えて手元資金を温存できの必要性は小さくなります。

最終的に考えなければならないのは、返済計画に無理がないかという点です。自分で考える返済計画に不安がある場合は、注文住宅の無料サービスを活用しながら資金計画を立ててみましょう。

3-2.平均返済期間・借入額

国土交通省の調べによると、住宅ローンの平均返済期間は注文住宅の建築分で32.8年、土地購入分で34.5年です。

大体30～35年で住宅ローンを組む方が多いですが、実際には、ボーナスや退職金で繰り上げ返済を行い、予定よりも早く返済を終える方が多くなります。

続いて、同調査によると、注文住宅の購入者における住宅ローンの年間返済額は平均144.8万円という結果が出ています。以下で、年間返済額145万円という条件で、返済シミュレーションをしてみましょう。

参考：国土交通省「 令和6年度住宅市場動向調査」

4.「40代」で組む住宅ローンのシミュレーション例

40代だからこそのマイホーム持つメリットがわかりましたが、自分に合ったプランを立てるにはどうすればいいのだろうと悩んでいる方も多いでしょう。

ここからは40代の住宅ローンシミュレーションについて解説します。

4-1.ポイントは「借入期間」と「返済比率」

40代の住宅シミュレーションのポイントは、借入期間と返済比率です。

定年後も返済できる方や定年までに返済したい方など、資産状況によって最適な借入期間は異なります。自分がいつまでに完済できるのか・完済したいのかを踏まえて借入期間を考えましょう。

また、返済比率は多くの金融機関で上限を30〜35%で設定しています。返済比率ギリギリのラインで住宅ローンを組むと借入額が増えるため、購入できる選択肢も増えます。一方でが、返済負担が重くなり、生活が返済は苦しくなってしまうリスクに注意が必要です。

そのため余裕を持った返済をするには、20〜25%で設定することを意識しましょう。また、老後の資金を積み立てていくことなど、日々の貯蓄にも回せるように資金計画することも大切です。

4-2.ローンのシミュレーション事例

ここからは複数のパターンに分けて、住宅ローンのシミュレーションを行います。

購入の条件は以下のとおりです。

【購入条件】

• 住宅ローンの借入金額：3,000万円
• 借入金利：1%（固定）
• 借入期間：35年（最終完済は80歳）

上記のシミュレーション事例を見ると、一般的な定年となる65歳以降の住宅ローンが残っていることがわかります。

ローン残債を減らすためには、「毎月の返済額を上げて借入期間を短縮する」「定年前に繰り上げ返済する」「頭金を増やす」といった対策が必要となります。

完済時の年齢が80歳で設定されている場合は、45歳を超えてしまうと35年ローンが組めなくなってしまいます。長期間の借入期間を確保して月々の返済額を抑えたいのであれば、なるべく早く購入しましょう。

将来の収入減・繰り上げ返済の予定・受け取れる予定の退職金などを踏まえて、無理のない返済条件を検討することが大切です。

FP1級技能士

柴田 充輝

当然ですが、収入額やボーナス・退職金制度の有無などは個人差があります。平均データはあくまでも参考程度にとどめておき、別の家計状況に応じて判断することが重要です。

また、子どもがいる場合は進学のタイミングと必要な資金を、事前にシミュレーションしておきましょう。一方で、子どもが独立すると教育費用の負担から解放されるため、余裕資金は集中的に住宅ローンの返済に充てることをおすすめします。

「定年後の残債リスク」にも注意が必要です。65歳時点でローン残高が1,000万円を超える場合、年金収入での返済は困難でしょう。そのため、40代でマイホームを購入する場合は繰り上げ返済の計画を購入時から織り込み、退職金に過度に依存しない返済戦略を立てることが大切です。

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5.「40代」で住宅ローンを組む際の3つのポイント

40代はライフプランが固まってきていることで、住宅購入の条件などを決めやすい強みがあります。しかしものの、住宅ローン契約時はについてはシミュレーションをしっかりとしたうえで返済プランを考えなければなりません。

40代の住宅購入で失敗しないためにも、意識しておきたい3つのポイントは以下のとおりです。

この章では、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

5-1.計画的に繰り上げ返済を行う

定年を過ぎてからローン返済に追われないようにするためにも、余裕のあるうちに計画的に繰り上げ返済をしましょう。

定年を過ぎると、一般的に収入は減ります。また、働ける期間も短い（10年を切るのが一般的）ためてからでは、お金を稼ごうにも稼ぐ術が少なくなってしまうため、現役の頃に多くを返済しておくのがおすすめと安心です。

また40代で住宅を購入する方は、退職金を利用した繰り上げ返済や一括返済を考えている方も多いでしょう。退職金を返済計画に入れるのは問題ありませんが、退職金だけをアテにした返済は危険です。

近年では退職金の減額が発生している企業も多いあるため、バランスの良い返済計画を立てましょう。

5-2.返済比率を抑える

返済比率はあくまでも金融機関が定める条件であり、余裕を持った返済が可能なラインではありません。

返済比率ギリギリでローンを組んでしまうと、返済が苦しくなってしまうでしょう。その結果、日常生活の満足度を大きく損ねる事態になりかねません。余裕を持って返済するためには、返済比率を20%前後、多くても25%までに抑えることをおすすめします。

また、住宅購入は住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税の支払いやメンテナンス費用も踏まえたうえで検討しましょう。

5-3.住宅ローン減税制度を活用する

住宅ローン減税制度とは、年末の住宅ローン残高の0.7％の税金が13年間にわたって還元される制度です。

2024年からは「省エネ基準を満たす住宅」が条件に加わりましたが、適用されれば毎年かかる税金を抑えやすくなります。（参考：国土交通省「住宅ローン減税」）

ほかにも、新築住宅に利用できる補助金・減税制度は多数あります。

制度の活用は難しく感じるかもしれませんが、注文住宅の無料相談ハウスメーカーの担当者と相談を活用しながら情報を整理し、お得に新築マイホームを手に入れましょう。

5-4.貯蓄と返済のバランスを考える

住宅ローンの返済では貯蓄と返済のバランスを考えましょう。

定年のことを考えると、なるべく早く完済したい気持ちになりがちです。しかしますが、貯蓄を気にせず返済ばかりに回してしまうと、予期せぬ支出が発生した際に対応できません。

必ず生活資金は貯蓄したうえで、返済をしましょう。

また、ローンの借入額を減らすために、家の性能を下げすぎるのも注意が必要です。

断熱性や遮音性などの性能が低いと快適な生活ができず、後悔する可能性があります。大切な買い物であることを忘れず、検討をすすめてください。

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FP1級技能士

柴田 充輝

40代で住宅ローンの契約をする際には、「計画性」と「余裕」を意識しましょう。理論上は返済ができても、返済の途中で収入減少や金利上昇などの事態が起こると、返済計画に影響が出ます。

繰り上げ返済は、できれば毎年1回定期的（ボーナス時期など）に実施しましょう。これにより、退職金への依存度を抑えられます。

もし配偶者が専業主婦（夫）なら、パートでも構わないため、収入を得てもらうと安心感が大きくなります。家族全が快適に暮らすためにも、全員で協力することが大切です。

住宅ローンの返済だけでなく、当面の生活費や自分たちの老後に向けた貯蓄も進める必要があります。生活防衛資金・教育資金・老後資金の確保にも意識を向けて、バランスの良い返済計画を立てましょう。

資金計画を立てる際は、ご自身の建てたい家を予算内に作ることが可能なのかという点も大きなポイントとなります。
そのため、資金計画は、ハウスメーカー探し・土地探しと並行して進めることがおすすめです。

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まとめ

この記事では、40代の方が住宅ローンを組む際の気になるポイントや注意点について解説しました。
本記事の内容の要約は以下のとおりです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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