住宅ローン3,500万円の年収は？月々の返済シミュレーションや審査を通るコツ

変更日:

2024.08.16

これから家を建てようとしている方の中には、「自分の年収で3,500万円の住宅ローンは組めるだろうか？」と疑問に思っている方も多いでしょう。

この記事では、以下の内容を解説します。

この記事では、3,500万円の住宅ローンを組むために必要な情報をまとめています。

更に返済の負担を減らす工夫を、「利用できる補助金・助成金や減税」と、「自分でできる負担をなるべく減らす工夫」の2つの観点から解説します。

ぜひ最後までご覧いただき、マイホームの資金計画にお役立てください。

年収別に住宅ローンの目安を知りたい方は「家を建てる年収」の記事もご覧ください。

1.【3,500万円】の住宅ローンを組める年収と返済負担率

3,500万円の住宅ローンを組める年収と、年収ごとの返済負担率について解説します。

3,500万円の借入ができる年収は、目安として以下の通りです。

目安の算出方法は1-1で解説します。

なお、同じ借入金額で、下の条件によって年収ごとの返済負担率を比べると、以下の通りです。

1-1.【3,500万円】の住宅ローンを組める年収

3,500万円の住宅ローンを組める年収は、580万円、ある程度余裕を持つなら600万円からが目安です。
自分の年収で、希望の額が借りられるかを考えるためには、以下2つの方法が使えます。

以下で1つずつ解説します。

1-1-1.額面年収を6倍にする

「自分が借り入れたい金額は、自分の年収に見合っているのか？」を考える、最も簡単な方法は以下の通りです。

この計算で行くと、3,500万円の借入に必要な年収は584万円程度ということになります。

以下の章では、分かりやすいようにおおむね580万円として計算しますが、それでも返済負担率の基準値を出るわけではありません。

1-1-2.年収倍率と返済負担率の計算式を利用する

年収倍率は、「自分が建てたい・取得したい家が、自分の年収に見合っているかどうか」を簡単に知ることができる数値。
返済負担率は、「年収において住宅ローンが占めている年間の返済額が適当かどうか」を判断できる数値です。

計算式は以下の通りです。

〈目安となる年収倍率・負担率の計算式〉

一般的に、年収倍率は5～7倍の間、返済負担率は25%以下に収まっていることが1つの基準と言われています。

なお、年収倍率は建築費から割り出すので、直接の借入金ではありませんが、以下の理由から「大まかな目安として捉えられる」と言えます。

仮にこの計算式で考えると、3,500万円の借り入れに必要な年収は以下の通りです。

ただし、年収倍率7倍で考えた場合、年収500万円で金利1.5%、返済期間30年の元利均等返済の住宅ローンを組むと、返済負担率は29%になります。
この場合、利用できる金融機関が限られるうえ、月々の返済はかなりの負担になります。

「返済額の負担が大きいけれど、予算や住宅プランは変えたくない」という場合は、頭金を多めに用意することも検討しましょう。

住宅を購入する際には多くの人が頭金を用意しており、金額目安としては住宅購入額の1～2割程度が一般的です。
例えば、3,500万円程度の住宅を購入する場合、350万～700万円程度が相場なので、この金額以上の頭金を用意すると返済負担を軽減できます。

貯金で賄えない場合には、親からの借入や援助をお願いして、足りない金額を補填することを検討してみましょう。

住宅取得資金に関する贈与については、500万〜最大1000万円までの贈与税を非課税にできる税制優遇が利用できます（2026年12月31日まで）。

参考：国土交通省「 令和６年度国土交通省税制改正概要」

1-2.年収ごとの返済負担率とシミュレーション

下の条件によって年収ごとの返済負担率を比べると、以下の通りです。

※住宅金融支援機構シミュレーションで算出

上記の条件で計算すると、月ごとの返済額は12.1万円になります。

この計算でいくと、年収580万円では基準値ギリギリです。
月の手取りが36万円程度であることを考えると、そのうちの約33%が住宅ローンの返済に充てられることになるので、返済の負担としては標準レベルですが、金利が少し上がると、もう基準値内では組めなくなります。

なお、年収600万円になれば、負担率は24.2%にとどまり、月の手取りが38万円前後であることを考えても、そのうちの31%もあれば住宅ローンがまかなえるので、580万円の場合よりも、負担は軽減します。
そのため、できれば600万円から検討した方が無難です。
なお、こちらも月の支払額があと4,000円増えると基準値ぴったりになるので、十分に余裕があるとは言い難いです。

年収800万円になると、返済負担率は25%を大きく下回り、1,000万円にもなれば、月の手取りが60万円であることを考えると、貯金にも余裕をもって気を回すことができます。

このように、自分たちの年収で3,500万円の借入希望額を実現するには「どれほどの負担があるのか」をあらかじめ確認しておくことは、新居に住み始めてからの生活を配慮するうえで非常に大事です。

また、住宅ローンの負担感と同時にしておきたいのが、3,500万円の借り入れで、どのような「住宅プラン」を実現できるかをチェックすることです。
予算内で家を建てられても、理想とかけ離れたマイホームになってしまっては本末転倒です。

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家づくりで予算オーバーしたり、家計を圧迫させたりしないために、ぜひご活用ください！

2.【全国平均】住宅ローンの組み方の傾向

この章では、全国の平均的な住宅ローンの組み方を、年収・年代など5項目から解説します。

住宅金融支援機構の調べによると、全国の平均的な住宅ローンの組み方の傾向は以下の通りです。

参考：住宅金融支援機構「 2022年度 フラット３５利用者調査」

このデータから見ると、住宅ローンを借り入れる人は、年収のざっくり5倍程度を借り入れていることが分かります。

年代は40代半ばが平均とあり、例えば30代で組めば、同じ借入金額でも返済期間をもう少し長く取って、月々の返済額を減らすこともできます。

職業は圧倒的に会社員が多いのですが、自営業の人も少なからずおり、また、圧倒的に少ないですがパート・アルバイトや派遣社員でも、一部ローンを組んでいる人はいるようです。

建築費のうち2,967.2万円は借入で賄われており、これは8割程度にあたります。

このデータを見る限りでは、3,500万円の借り入れは平均よりも少し高いものの、現実離れはしていない額と言えるでしょう。

3.年収別「住宅ローン審査の通りやすさ」比較

金融機関の審査は年収、勤続年数、健康状態など多岐の項目から行われるため、一概に「これさえ満たしていれば完璧」とは言えません。（詳細は4章で解説）

ただ、高確率で多くの金融機関が審査項目として取り入れているものに「返済負担率」があり、これはおおよそ25％以内に収まっていれば安全なラインだというのが世間一般の認識になります。

ここでは、返済負担率で見た年収ごとの審査の通りやすさを見てみましょう。

1章で比較した以下の返済負担率から、年収ごとの審査の通りやすさを比較します。
なお、返済負担率の計算条件には以下を設定しています。

※住宅金融支援機構シミュレーションで算出

※ここで解説している通りやすさとは、あくまでも返済負担率のみで考えた場合の通りやすさに過ぎず、実際住宅ローンの審査には勤続年数や職種など、様々な要素が考慮されますので、パーセンテージのみ条件を満たしていたとしてもローンが必ず組めるわけではないことをご承知おきください。

上記の条件で計算すると、月ごとの返済額は12.1万円になります。
以下より、年収ごとのポイントをお伝えします。

3-1.年収580万円の場合

年収580万円だと、基準値内ではあるので通過はギリギリ可能と考えられますが、例えばこの他に借入金があったり、世帯人数、月々の支出などの条件によっては厳しいでしょう。

更に、金利が2%になると月ごとの返済額は13万円に迫り、返済負担率は基準値を2%近くも上回ってしまいます。

状況によっては、20万円収入が上がった600万円から検討したほうが審査に通りやすくなるかもしれません。

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3-2.年収800万円の場合

年収800万円になると、基準値の25%を大幅に下回ります。
何か突発的な支払いことがない限り、返済負担率においてはおおよそ通過可能な数値と言えます。

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3-3.年収1,000万円の場合

年収1,000万円であると、月々の支払い負担から見ても余裕があります。
例えば「もう少し返済期間を短縮して総支払額を減らす」といったことも検討できます。

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4.住宅ローンの審査項目

国土交通省のデータによると、融資を行う際に考慮する項目は以下の通りです。

参考： 令和4年度　民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

こうして見てみると、返済負担率（93％）以外にも、以下のような項目が同じく9割以上の機関に審査項目としてみられていることがわかります。

ですから、たとえ返済負担率だけが基準に適っていたとしても、他の項目で落とされる可能性は十分にあり、あくまでも1つの基準に過ぎないことを認識しておいてください。

5.【補助金・減税制度】住宅ローンの負担を減らすコツ

住宅ローンの返済の負担を軽減させるコツはいくつかありますが、最も代表的なものは、以下の方法です。

「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローン減税制度の適用を受ける、もしくは受ける予定も含め、新築ではほとんど9割近くもの人が利用しているというデータが出ています。
条件が合うのであれば、新築する場合に利用しない手はありません。

まず、国が行っている代表的な支援を4つご紹介いたします。

※2023（令和5）年度の情報も混合しています。2024（令和6）年度の情報は随時更新いたします。

参考：子育てエコホーム支援事業／一般社団法人 環境共創イニシアチブ「経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業」／地域型住宅グリーン化事業（評価）／ LCCM住宅整備推進事業実施支援室／国土交通省「住宅ローン減税」／東京都主税局「 不動産取得税の軽減制度について」／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」／国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

補助金・減税制度は都度情報が更新されます。
お得に家を建てるためにも、支援制度の情報更新には目を光らせておくとよいでしょう。

6.【自分でできる】住宅ローンの負担を減らすコツ

控除・補助金以外に、住宅ローンを借りる人が自分でできる工夫もいくつかあります。
例えば、以下の7つが代表的です。

以下より1つずつ説明します。

6-1.ペアローンを組む

ペアローンとは、1つの物件に対して、夫婦もしくは親子が、両者それぞれでローンを組み、計2つのローンを借り入れる方法のことを指します。組むためには各金融機関が設けているいくつかの要件を満たす必要があります。

借入額を増やせるほか、契約した夫婦もしくは親子の両者とも住宅ローン控除が受けられるなどのメリットがありますが、契約時の手数料等はそれぞれにかかる、共有名義になるので離婚時には不便であるというようなデメリットも存在しています。

組む両者共に安定した収入がある際に検討できるローンです。

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6-2.収入合算

夫婦の収入を合算して1つのローンを組む方法す。
こちらはペアローンを組むには一方の稼ぎが不安定である場合などに使えます。

連帯債務型と連帯保証型の2種類があり、主な違いは以下の通りです。

税制上のメリットを有効活用したいと思うのであれば、連帯債務型の方が得です。

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6-3.繰り上げ返済をする

月々決まった返済額とは別に、残高の一部を任意で支払うことです。
返済期間短縮型と返済額軽減型があり、以下のような違いがあります。

一般的に得だと言われている繰り上げ返済は「返済期間短縮型」の方です。利息額が軽減するため、効果は大きいですが、返済額軽減型も毎月の支払額を軽減させることができるので、例えば変動金利を選択していて毎月の返済額が増えてしまったときなどにも調整が利きます。

ただし、手元の資金が減ってしまう、住宅ローン控除の対象から外れる可能性があるなど、いくつかリスクを伴うので、検討には慎重になる必要があります。

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6-4.住宅ローンを借り換える

建て替えですでに住宅ローンを契約している場合、元々契約していたローンよりも、金利が低いローンに乗り換えることで、毎月の返済額を減額できます。

なお、「借り換えた方がよいかどうか」については、いくつかの目安が設けられています。
一般的に有名なのは以下の3点です。

借り換えの際は再審査があるうえ、手続きは多量の書類を必要とします。
また乗り換え先を検討する際には金融機関を見極めないと、むしろ条件が悪くなるということにもなりかねません。

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6-5.頭金を多めに入れておく

頭金の目安は1～2割と言われています。
余裕があるのであればもっと頭金を入れて、借入金額を少なくすれば、総支払額が減り、返済期間も短くて済みます。

ただし、手元の資金が減ることにはそれ相応のリスクが伴うので、近い将来発生するであろう支出や、万が一に備えたある程度のお金を残したうえで、いくら入れられるかを現実的に考えることが大切です。

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6-6.家庭の支出を見直す

小さなことのようですが、意外な効果をもたらす場合があります。

住宅ローンは毎月必ず一定の負担を家計にもたらしてくるため、組む以前と生活水準を全く同じにはしておけないことも多いです。

無駄な支出はないか、なにか削れるところはないか、と過大なストレスにならない程度の節約を心掛ければ、思いがけず浮く分があるかもしれません。

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6-7.住宅プランを見直す

ハウスメーカーや工務店に住宅プランを提案してもらう前・最中であれば、以下のような建築費等削減のコツを取り入れてみてもよいでしょう。

まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで、ハウスメーカー・工務店があなたのために作成した住宅プラン（資金計画・間取り含む）を複数比較してみましょう。

具体的にかかる費用や現実的な間取りなどがわかれば、不要な建築費を削りやすくなりますよ。

営業トークは一切ないので、ぜひお気軽にご活用ください。

まとめ

3,500万円の住宅ローンを組む際のポイントをお伝えしました。
それではおさらいです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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