【簡単解説】「土地先行融資」とは？「つなぎ融資」とどちらを選ぶべきか？｜融資の流れやメリット・デメリット、住宅ローン控除の条件も解説

土地先行融資とは、住宅を建てるための土地であることを条件に、土地を取得する時点で融資を受けられる住宅ローンです。注文住宅を建てるにあたり、土地を先に購入し、その後に住宅を建てる場合に「土地購入費用だけを先に」借りられます。

通常の住宅ローンは、基本的に「住宅の購入・建築費用」に対して利用されるものであり、土地のみの購入には適用されません。

これは、住宅ローンが「建物を担保とする」ためです。

土地先行融資では土地を担保にして融資を受けられ、融資実行時に土地に抵当権を設定します。なお、土地先行融資を受けた場合、建物が完成した時点で残りの住宅部分に対して追加の融資が行われます。

土地先行融資と似ているものに「つなぎ融資」があります。

結論からいうと、

「土地先行融資」と「つなぎ融資」がどう違うのか、下表で比較してみましょう。

つなぎ融資は「無担保ローン」であるため、金利が高い傾向にあります。
土地先行融資は「土地を担保にしたローン」なので、住宅ローンと同じ金利です。

ただし、つなぎ融資の金利が高い場合でも、その後の住宅ローンの金利が低ければ、トータルの支払い金額が安くなる可能性があります。

特に、工期が長くならず住宅ローンの融資実行が早ければ、つなぎ融資を利用する期間が短く済み、利息負担を抑えられます。

「つなぎ融資」や「注文住宅にかかる費用」、「金利の相場」について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

土地先行融資のメリットとデメリットは以下のとおりです。

土地先行融資を利用する一番の大きなメリットは、土地購入時点で融資が受けられることです。
土地先行融資自体は住宅ローンと同じ低い金利が適用されることが多く、利息の負担を抑えられるメリットもあります。

また、土地先行融資は住宅ローンとなるため、条件を満たせば住宅ローン控除が適用されます。税負担を軽減できるため、経済的なメリットは大きいといえるでしょう。

一方、デメリットは土地の抵当権設定など、事前準備や手続きが多く、手間や時間がかかることです。
抵当権設定に伴い、登記費用などの諸費用も発生します。

土地先行融資は取り扱う金融機関は少ないですが、「三井住友銀行」や「住信SBIネット銀行」で取り扱っています。

参照：三井住友銀行「土地先行融資について」
参照：住友SBIネット銀行「土地先行プラン」

土地先行融資を利用する流れを、以下の図に示してみました。

＜土地先行融資を利用する流れ　一例＞

※ローン返済開始日・融資タイミングは金融機関によって異なる

土地先行融資は、土地の購入・契約にあたって土地分の融資を受けられ、手付金や土地購入代金にあてられます。
その後、住宅建物分の融資（住宅ローン）で、着工金や上棟金、完成金をカバーします。

また、土地代・住宅建築代以外の費用として、諸費用や税金の支払いが必要なことも覚えておきましょう。

新築住宅や土地の購入にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

土地先行融資を利用した場合、住宅ローン控除を適用できます。
しかし、適用には条件があるため注意しましょう。

他にも、住宅ローン控除を受けるには様々な条件があります。

土地だけを先に購入してローン残高があっても、そこに住宅が建っていなかったり、入居していなかったりする場合は控除の適用外です。また土地と建物、住宅ローンの名義が同じでない場合も、控除は受けられません。

以下の記事で、住宅ローン控除の条件や還付金について詳細を解説しています。
あわせてご覧ください。

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「土地・住宅購入の流れ」や「土地購入時の注意点」に関する記事を他にもご用意しております。あわせてご覧ください。

FP1級技能士

柴田 充輝

土地先行融資は理想の立地を確保できる有効な手段ですが、住宅ローン控除の適用条件には特に注意が必要です。「2年以内の建築完了」という条件は、建築会社の選定遅れや工事の遅延により意外と厳しいケースがあります。

また、土地先行融資期間中は建物部分の融資がないため、金利が割高になる傾向があります。さらに、土地購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）は現金払であることも多く、資金計画への影響を十分検討してください。

名義の統一についても、夫婦で資金を出し合う場合は贈与税の問題が生じる可能性があります。土地と建物、ローンの名義を一致させるため、事前に税理士等への相談をおすすめします。