50代で住宅ローンは組める？審査·老後リスク·返済プランを徹底解説

変更日:

2026.03.25

50代の住宅ローン事情について、平均的な借入金額・借入期間や審査に通るポイント・審査に落ちるポイントを、住宅ローンの基礎知識を交えてご紹介します。

本記事を読むことで、住宅購入を検討している50代の方の動向や具体的なシミュレーションがわかり、住宅購入に向けた一歩を踏み出せるでしょう。

50代でマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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何歳までに住宅ローンを組めばよいかお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。

この記事の監修者

柴田 充輝

FP1級技能士・社会保険労務士・行政書士・宅建士。
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じ、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に1,000記事以上を執筆。

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1. データで見る！50代の住宅ローン利用実態

はじめに、50代の住宅ローン利用者の割合・物件選択・平均データを紹介します。

1-1. 50代の住宅ローン利用者は全体の約10%

住宅金融支援機構によると、50代の住宅ローン利用者は全体の10.0%。

40代以下と比べると非常に少ない割合であることがわかります。

1-2. 50代が選ぶ物件タイプ — 中古戸建・中古マンションが主流

50代の住宅取得では、新築よりも中古戸建の割合が高い傾向が見られます。

国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、物件別で見た50代の一次取得者(初めて持ち家を購入・取得する世帯主)の割合は以下のとおりです。

参考：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」

50代は子供の独立後にダウンサイジングするケースも見られ、段差の少ない間取りなど将来を見据えたバリアフリー志向が高まる世代です。

価格も新築より抑えられるため、定年が間近に迫っている50代でも無理のないローンを組んで購入しやすいでしょう。

1-3. 50代の平均年収・借入額・頭金・返済期間

国税庁の調べによると、50代の年収は以下のとおりです。

参考：国税庁「令和6年分民間給与実態統計調査」

また、住宅ローン利用者の平均的な借入額・頭金・返済期間のデータはこちらです。

参考：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」

参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2024年４月調査)】」

住宅ローン利用者全体の平均世帯年収669.4万円は、50代の平均年収(約560～570万円)を約100万円以上上回っています。50代で住宅ローンを組む際は、自身の年収が全体平均と比べてどの位置にあるかを把握した上で、借入可能額を検討しましょう。

2. 50代で住宅ローン審査に通らない？リスクと留意点

次に、50代特有の審査ハードルとリスク、それぞれの対策を解説します。

2-1. 審査で考慮されるポイント(完済時年齢・健康・返済比率)

住宅ローンの審査では、主に下記の項目が考慮されるポイントです。

参考：国土交通省「令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

50代で融資を受ける際、特に厳しくなる項目は完済時年齢です。

多くの金融機関は「完済時80歳未満」などの上限設定がありますが、50代での借入は返済期間が短くなるため厳しく審査されます。

健康状態も見逃せないポイントです。持病があると条件付きや金利上乗せとなる可能性があります。

借入時年齢も重要な項目で、高齢になるほど審査は厳しくなります。

2-2. 【リスク1】返済期間が短く月々の負担が大きい

50代で住宅ローンの借り入れると、返済期間が短いため月々の負担が大きくなります。

例えば3,000万円を固定金利2%(元利均等)の条件で、15年、20年、25年の返済期間で借り入れた場合の月々の返済額は以下のとおりです。

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」で算出

上記のように返済期間が短いほど毎月の返済負担は重くなります。

2-3. 【リスク2】定年後の収入減で返済が困難になる可能性

定年後は給与収入がなくなり、年金が主な収入源となるのが一般的です。

そのため、住宅ローンの返済額が年金の30％を超えると生活費を圧迫し、家計が不安定になりやすい可能性があります。ただし、個人の年金額や生活費・資産状況によって異なります。

医療費や予期せぬ支出も踏まえ、年金収入とのバランスを慎重に見極めましょう。

2-4. 【リスク3】団体信用生命保険に加入できない可能性

50代は高血圧や糖尿病などの持病が増えやすく、団体信用生命保険(団信)の審査に通らないケースが見られます。団信に加入できなければ、住宅ローン自体が利用できないことも少なくありません。

その場合は、引受基準が緩やかなワイド団信や、団信加入が任意のフラット35など代替策を検討しましょう。

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柴田 充輝

シミュレーションでは頭金比率46.6%となっていますが、50代の方は「老後資金の確保」も意識しなければなりません。頭金を多く入れすぎて手元資金が不足し、定年後の生活に支障をきたすのは避けましょう。

とはいえ、50代での住宅ローンでは「完済時年齢」も重要になるのが実情です。資産状況や何歳まで働く予定なのかを考えて、月々の返済額と老後資金のバランスを慎重に検討しましょう。

健康面での注意点として、団体信用生命保険の加入審査が厳しくなる傾向があります。持病がある場合は、ワイド団信などの選択肢も含めて早めに金融機関に相談することをおすすめします。

3. 50代で住宅ローンを組むメリット・デメリット

改めて、各年代のメリット・デメリットをご紹介します。

柴田 充輝

50代では「退職金を住宅購入に充てるか、老後資金として温存するか」の判断が重要です。退職金を頭金に投入すれば借入額は減りますが、老後の生活資金が不足するリスクもあります。

また、退職金制度や受け取り方(一時金なのか年金なのか)によっても、適した借入方法は異なります。勤務先の退職金制度、受け取れる金額は早い段階で確認しておきましょう。

また、50代後半での住宅購入では「住み替えの可能性」も考慮が必要です。将来的に介護施設への入居や子ども世帯との同居が必要になった場合、物件の売却可能性や賃貸需要も検討要素となります。

住宅購入は大きな買い物になるため、「本当にこの住宅プランでよかったのか…」と不安に感じる場面は多々あるでしょう。

なるべく不安を軽減するためには、あらかじめハウスメーカー・工務店が立てた住宅プランを複数比較しておくことが大事です。

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3-1. 【メリット1】年収のピーク期で借入額を確保しやすい

50代は年収のピーク期で、借入額を確保できる可能性が高いのがメリットの一つです。

以下は年齢別の平均年収をまとめた表です。

参考：国税庁「令和６年分民間給与実態統計調査」

上記のように50代後半が年収のピークで、借入できる可能性が高いといえます。

3-2. 【メリット2】子育て費用が終了し返済に集中できる

50代は子供の独立や教育費の終了により、家計の大きな支出が一段落する時期です。毎月の学費や仕送り負担がなくなることで、住宅ローンの返済に資金を集中しやすくなります。家計の見通しが立てやすく、計画的な繰り上げ返済もしやすい点がメリットです。

3-3. 【メリット3】老後のバリアフリー住宅を計画的に確保できる

50代で住宅ローンを組むと、将来を見据えた住まいづくりを計画的に進められます。段差の少ない間取りや手すりの設置、生活動線を意識した設計など、老後も安心して暮らせるバリアフリー住宅を確保できます。車椅子でも通れる廊下幅の確保や、将来の介護を見据えた寝室とトイレの配置なども実現可能です。

3-4. 【デメリット1】返済期間が短く月々の返済額が高い

50代で住宅ローンを組む場合、完済時年齢の制限により返済期間が短くなりやすい点がデメリットです。借入額が同じでも返済期間が短いほど月々の返済額は高くなり、家計への負担が大きくなります。教育費が終了した後も、住宅ローンの支払額と老後資金との両立を慎重に考える必要があります。

3-5. 【デメリット2】老後資金が圧迫される

50代で住宅ローンを組むと、退職後も返済が続く可能性があります。

収入が年金中心に変わる中で返済負担が残ると、老後資金の取り崩しが早まり、生活資金や医療・介護費が圧迫されるかもしれません。住宅取得と老後資金のバランスを慎重に考えることが重要です。

3-6. 【デメリット3】健康リスクで団信加入が困難な場合がある

住宅ローンを50代で借り入れる場合、健康状態によっては団体信用生命保険(団信)に加入できないケースがあります。

50代は持病が増える年代ですが、団信に加入できないと多くの民間ローンは借入できません。金利が上乗せされるワイド団信や、加入不要なフラット35という選択肢もありますが、返済負担を増やす要因ともなるため、利用する際は内容をよく確認してから契約しましょう。

3-7. 【デメリット4】退職金をローン完済に充てると老後破産リスク

退職金で住宅ローンを一括完済する計画は安心感がありますが、老後資金を大きく減らすリスクがあります。退職後は年金収入が中心となるため、医療費や介護費、予期せぬ支出に備える資金が不足すると生活が不安定になりかねません。退職金の使い道は慎重な判断が必要です。

4. 50代の住宅ローンシミュレーション【年収・返済期間別】

ここでは50代の住宅ローンにおける、年収500万〜800万円台の返済シミュレーションを紹介します。

4-1. シミュレーション条件と前提

以下の条件の時、50代で住宅ローンを組むとどれくらいの金額・期間になるか、一例をご紹介します。

借入金額1,615万円・返済期間20年・元利均等返済でシミュレーションした場合、月々の返済額は以下のとおりです。

・金利1.0％：月々 約74,200円

・金利1.5％：月々 約77,900円

※住宅保証機構｜返済額の試算　で計算

次は年収別に返済負担率を見ていきましょう。

上記のように、年収が高いほど返済負担率は抑えられる傾向です。

4-2. 借入期間15年 vs 20年 vs 25年 — 月々返済額の比較

次は借入期間別に月々の返済額を比較してみましょう。

60歳以降は年収が下がる傾向があることから、年収300万、年収400万、年収500万に区分けし、借入1,615万円・金利1.0％・元利均等返済の条件でシミュレーションします。

※借入1,615万円・金利1.0％・元利均等返済
※住宅保証機構｜返済額の試算　で計算

65歳以降は平均年収が300万円台になりますが、年収300万での15年返済は負担が38.7％と非常に重いため、慎重な判断が必要です。年収300万円以上の場合も、住宅ローンの借入は2,000万円以内をお勧めします。

4-3. 退職金で一括返済は危険？老後資金との共存プラン

退職金を住宅ローンの一括返済に全額充てると、老後資金が不足し老後破産につながるリスクがあります。医療費や介護費など将来の支出に備えるため、退職金の投入は50％以下に留め、残りは生活資金として確保する共存プランが安心です。

柴田 充輝

50代では世帯月収が80万円程度あっても、役職定年により月収が下がるケースは十分にあり得ます。60歳以降に継続再雇用になると、収入が半減するケースも少なくありません。

このように、50代の方は収入がどんどん下がっていく前提で、住宅ローンの返済を考えましょう。もちろん、家計の引き締めも欠かせません。いずれにしても、「できるだけ長く働く」という意識を持つことが重要といえます。

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5. 50代で住宅ローンを組むべきでない人の特徴

50代で住宅ローンを組むべきでないのは、主に以下の特徴がある方です。

生活費や医療費を考慮しても余裕がない場合は注意が必要です。

また、健康状態に不安があり団信加入が難しい方や、退職金を全額返済に充てる前提で計画している方も、将来の資金不足につながる恐れがあります。

6. 50代の住宅ローン老後資金計画 — 2,000万円問題との両立

50代の住宅ローンは、定年後の返済が「老後2,000万円問題」を深刻化させるリスクがあるため注意が必要です。

6-1. 老後に必要な資金の目安と住宅ローンの影響

以下は夫婦世帯を想定した事例です。

老後資金の概算は、「25万円×12か月×30年＝9,000万円」です。

年間収支は以下のとおりです。

この状態が続くと「180万円×30年＝5,400万円」が不足することになるため、老後にローンが残る影響はかなり大きいといえます。

6-2. 住宅ローン返済と老後資金を両立する3つの戦略

50代で住宅ローンと老後資金を両立するには、以下3つの戦略が必要です。

退職金の50%以上を残すのはあくまでも目安ですが、全額返済に充てず、少なくとも半分以上を老後資金として残すことで将来の資金不足リスクを軽減できます。

7. 50代で住宅ローンの借り換えを検討すべきケース

ここでは50代で住宅ローンの借り換えが向いているケースについて解説します。

7-1. 借り換えのメリットと判断基準(金利差1.0%以上が目安)

借り換えは金利が下がれば利息を減らせます。

従来は金利差1％以上が目安とされていましたが、1％未満でも残債・残期間が長い場合はメリットが出ることがあります。諸費用込みの総返済額で判断しましょう。

7-2. 借り換え時の注意点(事務手数料・団信再加入・審査)

借り換えをする時は、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。

そのため、金利が下がっても思ったほど負担が軽くならないケースも少なくありません。団信も再加入になるため、健康状態によっては借入条件が厳しくなる可能性があります。

審査も改めて行われ、収入や勤務状況によっては審査に通らないこともある点に注意しましょう。

8. 50代で住宅ローンを成功させる5つのポイント

住宅ローンの返済が滞ると、住宅ローンを一括で返済しなければならないなど、大きな負担になります。

無理なく住宅ローンを返済するため、特に下記の5つのポイントを押さえておくと安心です。

8-1. 借入額は2,000万円以内に抑える

50代で住宅ローンを組むなら、借入額は2,000万円以内を目安に抑えることが大切です。返済期間が短くなる分、老後資金への影響も考え、無理のない金額に設定しましょう。

8-2. 65歳完済を目標に返済期間を設定する

50代で住宅ローンを組む場合は、65歳までに完済できる返済期間を目安に設定しておくと安心です。退職後も返済が続くと、年金収入だけでは家計が厳しくなる可能性があります。働いている間に返し終える計画を立てることで、老後の生活資金を守りやすくなります。

8-3. 頭金を多めに入れて借入額を圧縮する

頭金を多めに用意すれば借入額を抑えられ、毎月の返済負担や総支払利息を減らせます。50代は返済期間が短くなりやすいため、自己資金を活用して無理のない借入額に調整することが、安定した返済計画のポイントです。

8-4. 複数の金融機関で事前審査を受ける

住宅ローンの条件は金融機関ごとに異なります。金利や手数料、団信の内容にも違いがあるため、複数の金融機関で事前審査を受けて比較することが欠かせません。選択肢を広げることで、より有利な条件で借りられる可能性が高まります。

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柴田 充輝

金利タイプ選びは重要ですが、現在の資産状況や受け取れる退職金、60歳以降の収入などによって、適した借入方法は異なります。「リスクを取りたくない」という方は固定金利、「ある程度資産に余裕があり、リスクを取れる」という方は、変動金利を選択しましょう。

借入先選択について：は、金利の低さだけでなく「相談しやすさ」も重要な判断要素です。ネット銀行は金利面で有利ですが、返済計画の変更や繰上返済の相談など、対面でできません。

対面サポートの充実具合を重視するなら、地方銀行や信用金庫なども検討価値があります。契約前に不安がある場合は、納得できるまで相談するとよいでしょう。

8-5. フラット35やワイド団信を活用する

健康面や年齢に不安がある場合は、フラット35やワイド団信の活用も検討しましょう。フラット35は団信加入が任意で全期間固定金利のため、老後に向けて返済計画が立てやすくなります。ワイド団信は通常の団信より加入条件が緩やかであるため、持病がある人でも入りやすいのが特徴です。

自分の状況に合った選択を心がけましょう。

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柴田 充輝

住宅ローン減税は最大13年間の控除期間がありますが、定年退職後は所得税額が大幅に減少するため、フル活用できない可能性が見込まれます。退職したあとは納税額も減るため、控除しきれない部分が発生するかもしれません。

ZEH補助金は採択される必要があるため、補助金ありきで予算を組むのは避けましょう。また、ZEH住宅は住み心地がよい一方で、物件価格も高くなるため、補助金狙いで購入するのは危険です。

なお、自治体によっては50代向けの住み替え支援制度を行っています。お住まいの地域で利用できる支援制度がないか、確認してみましょう。

9. 50代の住宅ローンに関するよくある質問(FAQ)

ここでは以下の質問について回答します。

Q1. 50代で住宅ローンの審査に通らないのはなぜ？

50代での審査落ちには主に3つの要因があります。

ただし、金融機関によって審査基準は異なります。

Q2. 50代で住宅ローンを組むと返済期間は何年まで？

50代で住宅ローンを組む場合、多くの金融機関では「完済時80歳未満」が目安です。例えば50歳なら最長30年、55歳なら最長25年が上限となります。

Q3. 50代の住宅ローン借入額の平均はいくら？

50代も含めた戸建住宅の住宅ローン借入額の平均は下表のとおりです。

参考：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」

Q4. 50代で住宅ローンを組むと老後資金は足りる？

50代のローン借入は「老後2,000万円問題」への影響が深刻です。

完済が定年後となると年金が返済に消え、手元資金が底を突くリスクがあります。

例えば、年金収入が月18万円(年216万円)、生活費が月25万円(年300万円)、住宅ローン返済が月8万円(年96万円)の場合の収支は下表のとおりです。

1年間でマイナス180万円となり、11年を過ぎた頃に2,000万円が底をつきます。

Q5. 50代で住宅ローンの借り換えはメリットがある？

50代の借り換えは、金利差1.0%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上が有利になる目安です。手数料を差し引いても総返済額を減らせる可能性が高く、老後資金の確保に直結します。

Q6. 50代で頭金なしでも住宅ローンは組める？

50代でもフルローンは理論上可能ですが、審査は厳しくなります。50代は定年までの期間が短いため、頭金が多いほど借入額を抑えられ審査も有利に進みます。物件価格の30％以上の頭金を用意し、老後の収支を安定させる計画を立てることをおすすめします。

10. まとめ

50代で住宅ローンを組む際に必要な情報をお伝えしました。

それではおさらいです。

この記事のポイント

健康リスクにも配慮し、フラット35やワイド団信も検討しましょう。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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