住宅ローンを50代で組むための基礎知識

変更日:

2025.05.02

50代の住宅ローン事情について、平均的な借入金額・借入期間や審査に通るポイント・審査に落ちるポイントを、住宅ローンの基礎知識を交えてご紹介します。

本記事を読むことで、住宅購入を検討している50代の方の動向や具体的なシミュレーションがわかり、住宅購入に向けた一歩を踏み出せるでしょう。

50代でマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

何歳までに住宅ローンを組めばよいかお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。

1.データで解説！50代は住宅ローンをこんな風に組んでいる

50代で住宅ローンを組む際に、50代の平均的な年収・借入金額などのデータを元に解説いたします。

1-1.50代の住宅ローンの利用者は全体の約7.3%

参考：住宅金融支援機構「 住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年４月調査）】」

住宅金融支援機構によると、50代の住宅ローン利用者は全体の7.3%。

40代以下と比べると非常に少ない割合であることがわかります。

1-2.50代が選んだ物件は中古戸建住宅が一番多い

参考：国土交通省「 令和4年度住宅市場動向調査報告書」

新築・中古物件において、初めて物件を取得した人のことを「一次所得者」と言います。

50代の一次所得者は、中古戸建物件が15.7%と一番多く、次いで中古マンションが14.7%。
注文住宅は8.3％となっています。

1-3.50代の平均年収では住宅購入金額・借入金額・頭金・月々の返済額はどれくらい？

参考：国税庁「 令和4年分 民間給与実態統計調査―調査結果報告―」

国税庁の調べによると、50代の年収は以下のとおりです。

住宅購入金額の目安は年収の7倍程度が平均なので、上記年収に近い場合3,780万～3,850万円程度の住宅が購入できる計算になります。

以下より、借入金額・頭金・月々の返済額もシミュレーションしてみましょう。
条件は下記の通りです。

※住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」で算出

借入金額の決め方については「3-4」、頭金の考え方については「3-3」で詳しく解説しております。

1-4. 50代は審査が厳しくなりやすい！住宅ローンを組む年齢別のメリット・デメリット

住宅ローンは安定した返済ができるかどうかが借入のひとつのポイントとなるため、働き盛りの30代・40代と比べると50代は住宅ローンの審査がやや厳しくなる傾向にあります。

50代で住宅ローンを組むメリット・デメリットはズバリ以下の通りです。

改めて、各年代のメリット・デメリットをご紹介します。

住宅購入は大きな買い物になるため、「本当にこの住宅プランでよかったのか…」と不安に感じる場面は多々あるでしょう。

なるべく不安を軽減させるためには、あらかじめハウスメーカー・工務店が立てた住宅プランを複数比較しておくことが大事です。

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疑問点やお悩みが出た際には、コーディネーターや注文住宅のプロに無料で相談することもできます。

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2.50代で住宅ローンを組む際に生じるリスクと留意すべきポイント

50代で住宅ローンを組む際、30代・40代と比べ審査が厳しくなる傾向にあります。

ここでは、住宅ローンを組む際に考慮されるポイント、生じるリスク、留意すべきポイントについてご紹介します。

2-1.住宅ローンの審査で借入先が考慮するポイント

住宅ローンの審査では、主に下記の項目が考慮されるポイントです。

参考： 国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

詳しい基準については、事前に借入先に問い合わせをしておくと良いでしょう。

2-2.50代で住宅ローンを組む際に生じるリスク

50代で住宅ローンを組む際に生じるリスクは以下の3つです。

借入先によっては、住宅ローンの完済年齢を80歳としているケースもあるため、借入開始年齢によっては、かなり短い期間での返済が求められる可能性があります。

実際に2-1のデータで審査時に完済時の年齢を考慮すると答えた割合は98.7%と一番高く、かなり重視されていることがわかります。

また、借入期間が短くなるほど月々の返済額は高くなるため、収入が減少する定年後の返済額が家計を圧迫してしまう可能性もあります。

2-3.50代で住宅ローンを組む際に留意すべきポイント

50代で住宅ローンを組む際に留意すべきポイントは以下の4つです。

借入期間によっては、定年後にも住宅ローンの返済を続けなければなりません。
そのため、収入が減少した後の家計の収支バランスを見ながら借入金額を決めると良いでしょう。

また、同じ物件を購入する際にも頭金の有無によって、借入金額が大きく変わります。

頭金は住宅購入金額の20％程度が目安と言われていますが、50代は40代以下と比べると生活に必要なものがそろい、子供も独立して貯金が多い傾向にあるので、用意できる方は目安より多めに支払っておいてもよいでしょう。

なお、親と子が同時に住宅ローンを組み返済を開始する「親子ペアローン」を用いれば、借入金額を多く設定できますが、契約時の手数料が2倍になるなどデメリットもあります。

どのような住宅ローンを組むにせよ、まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみましょう。

具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

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3.50代で住宅ローンを組むための基礎知識

50代で住宅ローンを組むための基礎知識を平均的な借入金額・借入期間や、住宅ローンを検討するタイミング、頭金などについてご紹介します。

3-1.50代の平均的な借入金額・借入期間

住宅購入金額は40代・50代であまり大きな差がありませんが、借入金額は600万円以上の差が出ています。

一方で借入金額が少ない50代の月々の返済額は40代よりも2万円程多く、借入期間が短くなるほどに、月々の返済額が負担として上乗せされることがわかります。

引用：ARUHI「40代の住宅購入額や借入金額の平均は？ ｜ARUHI「住宅購入に関する調査2021」他

また、借入金額は、頭金の有無によっても異なります。
頭金とは住宅を購入する際に、住宅購入金額の一部を先払いすることによってローンの総額から差し引く金額のことを指します。（詳細は3-3で解説）

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3-2.住宅ローンを検討するタイミング

50代では主に「子どもが独立したこと」や「資金的に余裕があるタイミングであること」といった理由から住宅の購入を考えるケースが多いです。

また、下記3つのポイントも考慮した上で、住宅購入へ踏み切ると安心です。

3-2-1.年収400万円以上になったタイミング

参考： 住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

住宅ローンを組んだ人の平均年収は400万～600万円が39.2%と一番多く、年収が400万円以上になったタイミングで住宅の購入や住宅ローンを利用していることがわかります。

3-2-2.金利が下がったタイミング

住宅ローンの金利のことを「適用金利」と呼びます。
「適用金利」が決まるタイミングは、借入先によって異なります。

金利は毎月1回更新されます。
借入先によって、更新される日付は毎月1日や毎月10日など様々です。

利用者の多い【フラット35】や金融機関の金利は、融資が実行されたタイミングの「実行金利」が適用されます。

「実行金利」の場合、住宅ローンの申し込みから融資実行まで約1ヵ月半かかるため、手続きのタイミングによっては予定よりも金利が上昇するケースも、下降するケースも考えられます。

また、住宅ローンの金利の種類には下記3つの種類があります。

金利の種類によっても適用される金利の数値が異なるため、金利の動向を見ながら住宅ローンを検討することが大切です。（詳細は4-1で解説）

3-2-3.老後に向けて準備をするタイミング

50代では子どもが独立したため、老後に向け住みやすい家に住み替えるケースが多いです。
他にも、

• 夫婦で暮らすのに十分なコンパクトな間取りの家に変える
• 転勤が落ち着いてきたため住宅を購入する
• 二世帯住宅に変える

なども、家を建てるベストタイミングにあげられます。

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3-3.頭金の有無によるメリット・デメリット

頭金は住宅を購入する際に、住宅購入金額の一部を先払いすることによってローンの総額から差し引く金額のことを指します。

ここでは、頭金の有無によるメリット・デメリットをご紹介します。

例えば、3,000万円の住宅を購入する際に600万円の頭金を支払う場合は、差額の2,400万円を住宅ローンで準備する必要があります。

頭金無しで住宅ローンを組むフルローンや、住宅購入金額の他に諸費用を含め住宅ローンを組むオーバーローンで融資を得ることができるケースもありますが、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向にあります。

3-3-1. 頭金の決め方

頭金の金額は、住宅購入金額のうち全体の10%～20%程を準備しておくケースが多いです。

頭金の平均金額は下記のとおりです。

参考： 住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」

頭金を決める際は諸費用も含め、無理のない金額を設定することが大切です。

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3-4.住宅ローンの借入金額の決め方

住宅ローンの借入金額は

• 年収から判断する方法
• 月々の返済額から判断する方法

こちらの2種類があります。

3-4-1.年収から判断する方法

借入金額の目安として、年収倍率から求める考え方があります。

一般的に借入金額は年収の約5～6倍を見ておくと、無理のない返済プランを立てやすくなります。

実際、住宅金融支援機構のデータでは、以下のように平均年収倍率が紹介されています。

こちらのデータは、年収400万円未満から年収1,200万円以上まで幅広い世帯の情報となるため、年収の約5～6倍を基準に、生活に余裕がある場合は6倍以上を検討していくとよいでしょう。

また、住宅購入にかかる費用には借入金の他に頭金も含まれます。

そのため、年収倍率7倍以上の住宅を購入していたとしても、実際の借入金額は頭金10～20%を除いた金額となります。

住宅購入金額が2,000万円でも、そのうち100万～200万円を頭金で支払うため、実際の借入金額は年収の約5～6倍がひとつの基準となります。

3-4-2.月々の返済額から判断する方法

月々の返済額から逆算し、借入金額がどれくらいになるか判断する方法です。

借入れた際の金利によって借入金額は変動しますが、一般的に年収・月収の20%を返済額としてあて、多くても25～30%程に抑えておくと無理のない返済プランが立てやすくなります。

ちなみに、総返済負担率の平均は23.1％です。（参考：住宅金融支援機構「 2022年度 フラット35利用者調査」）

ここでは、下記の条件で住宅ローンを組んだ場合の月々の返済額と借入可能な金額をご紹介します。

• 金利：0.5%、1%、1.5%、2%
• 借入期間：20年
• 返済方法：元利均等返済

参考：【フラット35】毎月の返済額から借入可能金額を計算

3-4-3.住宅ローンの返済を含む生活費の家計収支

50代の平均月収から住宅ローンの返済を含む生活費の家計収支をご紹介します。

ここでは、以下のデータを参考にシミュレーションしてみましょう。

参考：国税庁「 令和4年分 民間給与実態統計調査―調査結果報告―」／総務省統計局「 家計調査報告（家計収支編）2022年（令和４年）平均結果の概要」

なお、住宅ローンの返済について「負担がある」と答えた人は全体の63%と過半数を超えました。

50代では老後の資金のことも考えて住宅ローンを組むことが重要になります。

「資金計画が難しそう…」と不安に感じた方もいるかもしれませんが、大手優良ハウスメーカー・工務店であれば、オーナー１人ひとりに寄り添った資金計画を提案してくれるはずなので、安心してくださいね。

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4.住宅ローンの金利の種類と借入先の選び方

住宅ローンの金利の種類と借入先の選び方についてご紹介します。

4-1.住宅ローンの金利の種類とメリット・デメリット

住宅ローンの金利の種類は3つあります。

各住宅ローンの金利のメリット・デメリットをご紹介します。

住宅金融支援機構の調査によると、各金利タイプの選択率は以下のとおりでした。

なお、状況にあわせて異なる金利の種類を組み合わせるミックスローンを実施している借入先もあります。

ライフプランにあわせた設定が可能ですが、固定期間内（特約期間内）は変更ができないなど規定があるため、借入先に予め確認をとると安心です。

4-2.住宅ローンの借入先の種類とメリット・デメリット

住宅ローンの借入先は主に以下の6つあります。各借入先のメリット・デメリットをご紹介します。

借入先によって金利の設定や手数料の有無などが異なります。
複数の借入先を比較検討し、自分にあった借入先を選ぶと良いでしょう。

4-3.返済の種類とメリット・デメリット

返済の種類には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットをご紹介します。

借入先によっては、元金均等返済を取り扱っていないところもあります。
返済計画とあわせ、どちらを選ぶか検討すると安心です。

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5.50代で住宅ローンを組んだシミュレーション

以下の条件の時、50代で住宅ローンを組むとどれくらいの金額・期間になるか、一例をご紹介します。

※一般財団法人住宅金融普及協会「住宅ローンシミュレーション」で算出

総支払額には、利息が含まれます。
実際に利息がどれくらいかかるかは、金利によって異なります。

6.50代で住宅ローンを組む際に使える補助金制度と減税制度

50代で住宅ローンを組む際に使える補助金制度と減税制度をご紹介します。

＜補助金制度 一例＞

• ZEH補助金
• 地域型住宅グリーン化事業

＜減税制度＞

• 住宅ローン減税

なお、こちらでご紹介する国の補助金制度・減税制度の他にも、各自治体で行っている補助金制度もあります。
ここでは国の制度について詳しく見ていきましょう。

6-1.【補助金制度】ZEH補助金

※2023年度の情報です。2024（令和6）年の情報は公表され次第更新いたします。

高断熱で高い省エネ性能を有するZEH住宅を建てると申請できる補助金です。

参考：一般社団法人環境共造イニシアチブ「経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業」

ZEH補助金については「ZEH住宅の補助金について解説！制度の特徴や申請方法がわかる」こちらの記事で解説しております。あわせてご覧ください。

6-2.【補助金制度】地域型住宅グリーン化事業

※2023年度の情報です。2024（令和6）年の情報は公表され次第更新いたします。

高断熱で高い省エネ性能を有する木造のZEH住宅を建てると申請できる補助金です。

参考：地域型住宅グリーン化事業

6-3.【減税制度】住宅ローン減税

住宅ローンを使用して新築・購入、増改新築をした場合に年末の住宅ローン残高の0.7%分を所得税から控除する制度です。最大13年間適用されます。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」

7.住宅ローンの審査に必要なもの

住宅ローンの審査に必要なものは下記のとおりです。

借入先によっても必要な書類が異なるケースがあります。
借入先のウェブサイトやパンフレットなどに必要書類の記載があるため、事前に確認をしておくと良いでしょう。

8.無理なく住宅ローンを返済する2つのポイント

住宅ローンの返済が滞ると、住宅ローンを一括で返済しなければならないなど、大きな負担になります。
無理なく住宅ローンを返済するため、特に下記の2つのポイントを押さえておくと安心です。

• ポイント１：月々の返済額に余裕をもつこと
• ポイント２：補助金や減税制度を活用すること

まとめ

50代で住宅ローンを組む際に必要な情報をお伝えしました。
それではおさらいです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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