住宅ローン控除の還付金がいくら戻るか計算！2022年以降の改正ポイントも解説

変更日:

2024.08.20

住宅ローンの利用を検討している方の中には、「住宅ローン控除で何がいくら戻ってくる？」と疑問に感じている方も多いでしょう。

住宅ローン控除では、10年もしくは13年に渡り「所得税」および一部「住民税」の控除が受けられます。

ぜひ最後までご覧になり、住宅ローン控除を十分に活用したお得なマイホーム計画の参考にしてください。

新築の住宅購入でもらえる補助金・助成金・税金優遇(減税)制度について最新情報が知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

住宅ローンについてプロに相談してみたいという方は「住宅ローンの相談窓口」の記事もご覧ください。

1.住宅ローン控除とはどんな制度？

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを借り入れてマイホームを購入したときに、10年もしくは13年に渡り「所得税」および一部「住民税」の控除が受けられる制度です。

住宅ローンは借入額が数千万円に上ることが多く、返済の負担を感じる方もいるでしょう。

住宅ローン控除を利用すれば節税により可処分所得が増え、家計の負担を減らすことができます。

住宅ローンを利用したマイホーム購入をするなら、住宅ローン控除はぜひ活用したい制度の1つといえるでしょう。

2.住宅ローンの控除額はいくら？還付金の計算方法

住宅ローン控除でどのくらいの還付金を受けられるかによって、家計への負担は大きく変わります。

ここでは、住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか、計算方法や注意点、最大控除額を交えて解説します。

2-1.住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の計算式は、以下のとおりです。

仮に年末時点の住宅ローン残高が2,500万円とすると、控除額は17万5,000円（2,500万円×0.7％）です。

その年の所得税が15万円だった場合、15万円の還付金を受けられ実質所得税額は0円となります。

そして、残りの2万5,000円（17万5,000円－15万円）は住民税の控除に充てられます。

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2-2.住宅ローン控除額を計算する際の注意点

住宅ローン控除額を計算するうえでの注意点は、以下の2つです。

住宅ローン控除は、あくまでも節税により税負担を軽減するための制度です。
そのため、納めた所得税以上の還付金は受け取れません。

先の例でいうと、控除額が17万5,000円で所得税が15万円の場合、還付されるのは15万円に止まります。残った控除額は、一定の範囲内で住民税から控除されます。

また、「最大控除額」を超えた控除は受けられない点にも注意が必要です。
住宅ローン控除の最大控除額は、住宅の種類によって決まっています。
多額の住宅ローンを借り入れたとしても、最大控除額内の金額となることは押さえておきましょう。

次で詳しく解説します。

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2-3.住宅ローン控除の最大控除額

住宅の種類によって最大控除額はどのくらい違うのでしょうか。
具体的な控除額を以下で確認しましょう。

*1 上段：居住開始年2022年～2023年／下段：居住開始年2024年～2025年
*2 2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024年～2025年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間

2024年に新築の省エネ基準適合住宅を購入した場合、住宅ローン控除における年間借入限度額は3,000万円、年間控除額は最大21万円（3,000万円×0.7％）となります。

仮に、4,000万円の住宅ローンを組んだとしても、28万円（4,000万円×0.7％）の控除は受けられない点には注意が必要です。

最大控除額は、より環境に配慮した住宅のほうが大きく設定されています。
そのため、たくさんの控除を受けるなら環境にやさしい住宅を選んだほうがお得と考える方もいるでしょう。

知っておきたいのは、一般的に環境に配慮した住宅は初期投資が高い点です。
その一方で、高断熱な住宅は居住後の光熱費を抑えられます。

どの種類の住宅を選ぶかは、住宅ローン控除に加え建築の初期費用やランニングコストなども考慮して決めることが重要です。

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3.【2022年度以降】住宅ローン控除税制改正の変更点

2022年の税制改正により、住宅ローン控除についても一部変更がありました。
主な変更点は以下のとおりです。

改正の大きなポイントは、控除率が1％から0.7％に引き下げられた点です。

これは長期にわたり低金利が続く中、控除率1％では支払う利息よりも控除額のほうが大きくなってしまう状態を是正するための措置といわれます。

なお、控除率が下がった一方、控除期間は10年から13年に延長されています。

ZEHや長期優良住宅といった省エネ住宅への優遇が拡大されたのも重要なポイントです。

選択する住宅プランによって控除額に差が生まれるため、念頭に置いておきましょう。

控除申請者の所得合計制限が3,000万円から2,000万円になった点も注意が必要です。
所得額が2,000万円前後の方は、控除を受けられるかの微妙なラインとなります。

該当する場合には、住宅ローン借入の前に合計所得を確認し、堅実な資金計画を立てる準備をしておきましょう。

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4.住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件があります。

住宅ローン控除を利用したいと考えているなら、条件をクリアした物件選びやローンの借り入れをすることも重要です。

住宅ローン控除を受ける条件には、「住宅に関するもの」と「申請者自身に関するもの」の2つが挙げられます。

以下より、それぞれの条件を詳しく見ていきましょう。

4-1.【住宅の条件】新築住宅

新築住宅に関する住宅ローン控除の主な条件は、以下のとおりです。

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4-2.【住宅の条件】中古住宅

中古住宅とは、過去に人が居住したことがある住宅のことです。
中古住宅に関する住宅ローン控除の条件は、新築住宅の条件に加えて以下の3つがあります。

4-3.【住宅の条件】増築・リフォーム住宅の条件

増築・リフォームの住宅ローン控除の条件は、新築住宅の条件に加えて以下の2つがあります。

なお、増築またはリフォームとして認められる工事は以下に限ります。

4-4.【申請者の条件】

申請者の条件は先述のとおり、住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることです。
合計所得が2,000万円を超えてしまうと、住宅ローン控除の対象外となるため注意してください。

合計所得には給与所得だけでなく不動産所得や譲渡所得、雑所得などが含まれます。
複数の収入源がある場合には、事前に合計所得金額を確認しておきましょう。

なお、合計所得が2,000万円を超える年は住宅ローン控除の適用外ですが、控除適用期間中に所得が2,000万円を下回ったときには再び控除の対象となります。

合計所得が2,000万円前後の方は、所得金額に気を配ることも控除を受ける上で重要なポイントとなるでしょう。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」／「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」「No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

5.住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるには申請が必要です。

申請ではいくつかの必要書類を揃えて、期限内に手続きをしなければなりません。
以下より必要書類や手続きの流れを確認し、計画的に準備を進めましょう。

5-1.【1年目】確定申告時に申請する

住宅ローンを借り入れた1年目は、確定申告により申請をします。

個人事業主のため確定申告で納税を行っている方だけでなく、源泉徴収で納税している給与所得者も確定申告での申請が必要です。

申請をスムーズに進めるにはまず、以下の書類を準備しましょう。

「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、住宅ローンを借り入れている金融機関から郵送されます。
郵送時期は金融機関によって異なりますが、通常10月中旬以降に発送がスタートします。
万が一届かない場合や紛失してしまった場合は、再発行も可能です。

「源泉徴収票」は、12月の年末調整終了後に勤務先が発行します。
そのため、一般的には12月の給与明細とともに受け取ることが多いです。
それ以外のタイミングで受け取りたいなら、会社に申請を行い発行してもらいましょう。

書類が集まったら、以下のいずれかの方法で申告を行います。

e-Taxでの申請なら、自宅にいながら申告ができるため手続きの負担を軽減できます。
利用にあたっては、利用者識別番号や電子証明書の取得が必要です。
オンラインでの申告を検討しているなら、事前に登録を済ませておくことが重要です。

個人事業主で納税と併せて申請をする方は、入居した年の翌年の2月16日～3月15日（休日の場合は翌営業日）に確定申告を行いましょう。

納税がなく控除など還付金のためだけの確定申告なら、入居した翌年の1月1日から可能です。

申告期限の超過や申告忘れをした場合も、5年以内に申告を行えば遡って還付を受けることができます。
申告忘れに気付いたら、慌てず速やかに手続きを行ってください。

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5-2.【2年目以降】年末調整による手続きが可能

2年目以降は、確定申告または年末調整で手続きをします。

個人事業主で確定申告による納税をしている方は、住宅ローン控除の申請も併せて行いましょう。
確定申告書に「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」および「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添付して提出すれば、手続きは完了です。

給与所得者で勤務先の源泉徴収により納税を行っている方は、年末調整で手続きができます。
そのため、確定申告の必要はありません。

税務署から送られる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」と金融機関から発送される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば、手続きは完了です。

年末調整による申請を忘れてしまった場合には、再度年末調整を行ってもらう必要があるため勤務先に相談してみてください。

何らかの理由で年末調整のやり直しができない場合には、確定申告により控除を受けることもできます。
「源泉徴収票」および「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を用意し、確定申告の手続きを行いましょう。

出典：国税庁「マイホームを持ったとき」

6.住宅ローン控除を利用する際の注意点

住宅ローンの控除を十分に活用するには、知っておきたいいくつかの注意点があります。

ここでは、4つのポイントを見ていきましょう。

以下より1つずつ解説します。

6-1.申請から還付金振込までは一定期間を要する

控除申請から還付金の振り込みまでは、一定の期間がかかります。

還付金が振り込まれる日数は、申請方法によって差があります。
振り込みまでの所要日数の目安を、以下で確認しましょう。

年末調整による申告の場合、いつ還付金が支払われるかは勤務先によって異なります。
勤務先によっては、賞与で還付されるケースもあるようです。

受け取れるタイミングを知りたい場合は、勤務先に確認しましょう。

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6-2.住民税控除にはルールがある

住宅ローン控除額によっては、所得税だけでは控除しきれない場合があります。
その場合は、残った控除額を住民税から差し引くことが可能です。

住民税の控除額は、以下の式で計算します。

そして、差し引く金額は以下のいずれか小さいほうです。

仮に所得税が20万円で住宅ローン控除額が25万円だったとすると、5万円（25万円－20万円）を住民税から差し引けます。

先述のとおり所得税の控除を受けるには申告による申請が必要ですが、住民税は所得税で申告した内容を市区町村が把握できる仕組みとなっているため申告不要です。

住民税の控除について不明点があるときには、居住する市区町村窓口に確認してください。

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6-3.繰り上げ返済が控除額に影響する可能性がある

住宅ローン控除の適用を受けている間は、繰り上げ返済に注意が必要です。

住宅ローンを借りているなら、借入総額を減らすためにも繰り上げ返済を積極的に進めたいと考える方も多いでしょう。
しかし、繰り上げ返済を行うと住宅ローン残高が減少します。
それにより、その年に受けられる住宅ローン控除額が少なくなってしまうのです。

では、住宅ローン控除適用期間中は絶対に繰り上げ返済をしないほうがよいかというと、そうともいい切れません。

金利によっては、住宅ローン控除の還付金を受け取るよりも、繰り上げ返済によるローン残高の圧縮をしたほうが有効なケースもあります。

繰り上げ返済を検討しているなら、借り入れをしている金融機関に相談し、返済シミュレーションをしたうえで決定しましょう。

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6-4.控除額は年々減る可能性がある

住宅ローン控除は、住宅ローン残高を基に計算されます。
そのため、返済により住宅ローン残高が減っていくと、控除額も減少していくことは押さえておきましょう。

金利による負担を抑え返済総額を圧縮するには、余裕資金でどんどん返済を進めるのが有効です。
反対に、住宅ローン控除を受けるには、住宅ローン残高が多いほうが有利となります。

できるだけお得に住宅ローンの返済を進めるには、借入期間や金利、控除適用期間の残り年数などを考慮し、返済額を決定していくことが重要です。

7.住宅ローン控除に関する相談先

住宅ローン控除に関して不明点があるなら、専門家に相談すると安心です。
住宅ローン控除の相談ができる主な窓口を以下に紹介します。

住宅ローン控除の概要や申請方法などを詳しく知りたいなら、国税庁HPや税務署窓口がよいでしょう。

繰り上げ返済など返済計画の相談や、返済シミュレーションを見たいなら住宅ローンを借り入れている金融機関が適しています。

住宅ローンを含め、今後のマネープラン全般を相談したいと考えるなら、ファイナンシャルプランナーも選択肢となります。

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まとめ

住宅ローン控除は、住宅ローン残高に応じて所得税および一部住民税が控除される制度です。

購入する住宅の種類によって最長10年もしくは13年に渡り、年末の住宅ローン残高×0.7％の所得税還付（上限あり）を受けられます。
所得税で使い切れない控除額がある場合には、住民税からも控除されます。

住宅ローン控除額や控除期間は、借り入れ状況によって変わります。
特に繰り上げ返済をした場合は、控除額が大きく変わるケースもあるため、返済シミュレーションをしたうえで検討するとよいでしょう。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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