住宅ローンがあるけど新築に引っ越したい！方法と注意点を解説

変更日:

2024.02.26

家を建てたけれども、転勤や同居、同居の解消などにより「住宅ローンの残債があるけど引っ越したい」と考えている方もいるのではないでしょうか。

とはいえ、住宅ローンを完済するまで、 住宅売却と住宅ローン完済を同時に行う以外は、原則として家は売却することも賃貸に出すこともできません。

住宅ローンがあるけど引っ越したい場合は、主に以下の3つの方法を検討しましょう。

この記事を読めば、今の家で抱えている住宅ローンをどうするべきかがわかり、新居となる家を作る流れが把握しやすくなります。

新たなマイホームで気持ちのよいスタートを切るためにも、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンについてプロに相談してみたいという方は「住宅ローンの相談窓口」の記事もご覧ください。

1.住宅ローンがあるけど引っ越したいときの3つの方法

仕事で転勤することになったときや、親と同居することになったとき、同居を解消したいときなどは、住宅ローンがあるかどうかに関わらず引っ越しが必要になりますよね。

住宅ローンの残債があるけど引っ越したいときは、今の家を今後どうしたいかによって、対処方法が変わります。

それぞれの方法を具体的に見ていきましょう。

1-1.今の家を売却して引っ越す

今後、今の家で暮らす予定がない場合には、今の家を売却して引っ越しましょう。

住宅ローンがある状態の家は原則として売却できませんが、住宅売却と住宅ローン完済を同時に行えば、住宅ローンが残っている住宅でも売却できます。

たとえば、住宅の売却価格が住宅ローンの残債より多ければ、売却して引っ越すことが可能です。
また、売却価格が住宅ローンの残債よりも少ないときでも、差額を預貯金などで補充すれば売却して引っ越せます。

ただし、実際の売却時にはさまざまな手数料が発生するため、不動産会社や住宅ローンを借りている金融機関に相談し、売却した金額で完済できるのか事前に確認しておきましょう。

1-2.今の家を一時的に賃貸に出して引っ越す

数年で今の家に戻ってくる予定がある場合は、今の家を一時的に賃貸に出して引っ越しましょう。

本来であれば、住宅ローンが残った状態では賃貸に出せませんが、転勤などやむを得ない状況のときは、住宅ローンを借りている金融機関の承認を得られれば、住宅ローンが残った状態でも一時的に賃貸に出せます。

なお、転勤時のみなど、一定期間だけ賃貸に出すことを、「リロケーション」と呼びます。
転勤などを終えたときに元の住宅に戻れるよう、一般的な普通借家契約ではなく定期借家契約を締結しましょう。

1-3.今の家をそのままにして引っ越す

数か月で今の家に戻ってくる予定がある場合は、今の家をそのままにしておくのがよいでしょう。

もっとも簡単な方法なので、今後、今の家に住む予定がない方や、戻ってくるのに数年かかる方もこの方法を選びたいと思うかもしれません。しかし、家は住んでいなくても固定資産税や都市計画税がかかります。
支出だけ増えてしまうので、数か月で今の家に戻ってくる予定がないのであれば、この方法はおすすめできません。

暮らす予定がないときは売却、数年で戻ってくるときは賃貸に出すようにして、大切な資産を無駄なく活用しましょう。

なお、今の家を手放して新居づくりの計画を立てる際には、事前にしっかりとした資金計画を立てておきましょう。

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疑問点やお悩みが出た際には、コーディネーターや注文住宅のプロに無料で相談することもできます。

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2.引っ越す前に住宅ローンの完済が原則！完済できないときの対処法

再度暮らす予定がないときは、住宅ローンを完済して住宅を売却しておきましょう。

まずは不動産会社に連絡し、どの程度の金額で売却できそうか問い合わせてみてください。

売却により受け取れる金額が住宅ローン完済に必要な金額より少ないときは、次の方法を検討してみましょう。

それぞれの方法を説明します。

2-1.手持ちの資金を利用する

住宅を売却したお金で住宅ローンを完済できないときは、手持ちの資金で差額を支払って完済する方法があります。

新たに借り入れるわけではないので、手数料がかからず、もっともお得といえます。
もし貯金で足りないときは、親や親戚から借りられないか相談してみましょう。

なお、住み替え先を探す方法としては「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

「売り先行」とは、現在の住宅を売却してから住み替え先を探すことです。
一方、「買い先行」とは住み替え先を購入してから、現在の住宅を売却する方法です。

いずれの場合も、手持ちの資金を使い切ってしまうことがないように注意してください。

住宅ローンの完済手数料や住宅売却時の仲介手数料などの諸経費だけでなく、万が一に備えるための資金も確保して、無理のない範囲で支払うことが大切です。

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2-2.住み替えローンを利用する

住宅ローン残債と住宅売却額の差額を手持ちの資金で支払えないときは、「住み替えローン」を検討できます。

住み替えローンとは、新しく購入する物件の借入額に、現在のローン残債を上乗せして借りるローンです。

ある程度の自己資金を手元に残して置ける点や、現在の住宅ローンの残債を別のフリーローンで借りるより月々の負担額を抑えやすい点が魅力です。

ただし、残債が上乗せされる分、借入額が大きくなるわけですから、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向にあります。

また、今の家の売却が決まらないと新居購入のための予算が決まらないため、住み替えローンには「売買の決済を同じ日にする」というルールがあります。新居探しのために時間が多くさけない点には注意しましょう。

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2-3.ダブルローンを検討する

ダブルローンは現在の住宅ローンの残債を払いつつ、新しく購入する物件の住宅ローンも支払うタイプのローンです。

売却が決まる前でも利用できるため、早めに新しい住宅を購入したいときに適しています。

ただし、売却が決まる前は二重ローンとなるため、返済の負担が大きくなる点に注意が必要です。
また、住み替えローン同様、借入額も多くなるため、審査が厳しくなる点、利用条件が多い点 にも注意しましょう。

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2-4.任意売却をする

任意売却とは、銀行の同意を得て、住宅ローンを一括返済せずに売却することです。
以下のようなときには、任意売却を検討します。

住宅ローンの返済を滞納してしまうと、一般的な相場より安く売却される「競売」にかけられることがあります。
任意売却は、この競売を避けるための売却方法の1つなのです。

任意売却をしても住宅ローンの返済が続くことがありますが、金融機関が無理のない返済プランを提案してくれることが多いので安心です。

また、任意売却の場合は競売と違って自分の意思をある程度売却条件に反映できたり、競売より高額で売却できたりする可能性も高いです。

ただし、住宅ローンを滞納した状態（3ヶ月以上が一般的）で任意売却を実施すると、「債務不履行」の記録が信用情報機関に残る点に注意が必要です。
信用情報機関に債務不履行が記録されると、今後、一定期間は住宅ローンなどのローンを組んだり、クレジットカードを新規に契約したりできなくなる恐れがあります。

このように、住宅ローンがあるけど新築住宅に引っ越したい場合は、初めて家を新築するときよりも資金計画が複雑になります。

まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみましょう。

具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫するといったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

営業トークは一切ないので、ぜひご活用ください。

3.住宅ローンがあるけど引っ越したいときの注意点

住宅ローンがあるけど引っ越したいときには、以下の点をしっかり押さえておく必要があります。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

3-1.残債を把握しておかないと適切な判断がしづらい

引っ越しを決意する前に、まずは住宅ローンの残債を正確に把握しておきましょう。

残債を正確に把握しておかないと、住宅を売却するほうが良いのか、それとも住宅を手放さないほうが良いのか判断することができません。

また、新たに住宅を購入する場合も、残債を正確に把握していないと資金計画を立てられません。

住宅ローンの残債については、住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせると、正確に教えてもらえます。
インターネットバンキングで返済用口座を管理している場合なら、パソコンやスマートフォンでも残高の確認が可能です。

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3-2.売却価格相場を理解しないと損をしたり売れなくなったりする

次は、住宅の売却価格の相場を調べておきましょう。

これを理解しておかないと、相場よりも安価に売却して損をしてしまったり、高価に設定することで売れにくくなったりします。売り急いでいる場合でも相場を把握し、適正な価格で売却するようにしましょう。

不動産会社の無料査定サービスを利用すれば、売却額の相場を理解できます。

なお、無料査定サービスはオンラインで結果がわかる簡易査定と、実際に住宅を見て売却価格を割り出す訪問査定の2つの種類があります。

簡易査定では住宅の管理状態や設備などが査定額に反映されないため、正確に知りたいときは訪問査定を依頼しましょう。

住宅ローン残債に仲介手数料などの諸経費を加えた金額よりも査定額が多いときは、手持ちの資金やダブルローンなどを利用しなくても、住宅を売却できると考えられます。一般的には、売却価格の3.5〜4.0％程度 の手数料がかかるため、目安にしてください。

たとえば、住宅の査定額が3,000万円であれば、105万～120万円程度の諸経費がかかると見積もれます。住宅ローンの残債が2,880万円以下なら、売却額で完済できるかもしれません。

ただし、売りに出してもすぐに住宅が売却できるとは限らないため、売却の意思が固まっているときは早めに不動産会社に相談してください。

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3-3.住宅ローン控除が適用されなくなる

住宅ローン控除 は最大13年間、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除する制度（※）です。住宅ローンを完済すると、住宅ローン控除が適用されなくなる点に注意しましょう。

もし住宅ローン控除の適用年数がまだ残っているときは、住宅ローン完済により節約できる利息と、今後の控除額の合計とを比較してみましょう。
節約できる利息のほうが多いときは、住宅を売却して住宅ローンを完済するほうがよいかもしれません。

※住宅に入居した年や住宅の環境性能、新築・既存住宅などによって控除額や最大適用期間が異なります。

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3-4.賃貸に出すと住宅ローンを利用できなくなることがある

住宅ローンとは、本来マイホームを購入するためのローンです。
そのため、他のローンよりも比較的金利が低く、利用しやすいように工夫されています。

しかし、住宅を賃貸に出して家賃収入を得る場合、住宅の目的は「自分で居住すること」ではなく「賃貸により収入を得ること＝投資」となってしまいます。
住宅ローン本来の目的から外れることから、住宅ローンが利用できなくなるかもしれません。

金融機関によっては、転勤などの事情で短期間のみ賃貸に出すのであれば住宅ローン契約を継続してくれることもあります。

しかし、賃貸に出す期間が長いときや返済に遅れたことがあるときは、不動産投資ローンなどの別のローンへの借り換えをすすめられる可能性もあります。

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3-5.離婚をする場合は売却益は財産分与の対象となる

離婚のために住宅ローンが残っている住宅を売却するときは、婚姻期間中に購入した住宅なら財産分与の対象となります。

財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を夫婦で分割することです。 夫婦どちらかの名義であっても、財産分与の対象となる点に注意しましょう。

また、売却益も財産分与の対象となります。
原則として折半しますが、話し合いなどにより割合の変更も可能です。

反対に売却により損失が生じたときや、新たにローンを借りる必要があるときは、損失・負債は折半しません。
財産分与がうまく進まないときは、離婚問題を専門とする弁護士などに相談しましょう。

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3-6.借金を減らすため の売却であれば個人再生も検討する

住宅ローン以外にもローンを抱えている場合などは、住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
借金を減らすために住宅を売却するのであれば、「個人再生」も検討してみましょう。

個人再生とは、裁判所に申し立てて借金を最大1/5まで減額する制度です。
住宅はそのまま残せるため、生活を変えずに返済負担を軽減できます。

ただし、個人再生をした記録も信用情報機関に残るため、一定期間は新たにローンを借りることは難しくなります。詳しくは、個人再生を専門とする弁護士などに相談してみましょう。

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4.住宅ローンがあるけど引っ越したいときのNG行為

住宅ローンが残っているときでも、完済してから売却するなどの方法を利用すれば引っ越すことは可能です。しかし、次の方法はおすすめできません。

それぞれの方法がNGである理由を説明します。

4-1.金融機関に連絡せずに引っ越す

住宅ローンはマイホーム向けのローンです。引っ越して別の住宅に住む場合は、マイホームではなくなってしまいます。

住宅ローンの契約条件にも反することになるため、必ず引っ越す前に住宅ローンを借りている金融機関に連絡しなくてはいけません。

また、一時的に賃貸に出すときも、不動産会社で契約を結ぶ前に金融機関に連絡し、賃貸に出すことに対して承認を得ることが必要です。

4-2.転居届を出さずに引っ越す

住宅ローンを借りている本人の住所がマイホームの住所と異なる場合、原則として、住宅ローン控除は適用されなくなります。

だからといって、住宅ローン控除が適用されなくなることを恐れて転居届を出さないでいると、脱税行為とみなされる可能性があるため注意が必要です。

まとめ

住宅ローンが残っている状態でも引っ越しは可能です。

しかし、場合によっては住宅ローンを利用できなくなることもあるため、住宅ローンを借りている金融機関に相談してから売却や賃貸、ローンの乗り換えなどを決めるようにしましょう。

今の家を手放して新居づくりの計画を立てる際には、無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで、事前にしっかりとした資金計画を立てておくことがおすすめです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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