住宅ローンの借り換えはタイミングがポイント！メリットや注意点も解説

変更日:

2024.05.28

これから新築住宅を建てる方の中には、「本当に検討中の住宅ローンで大丈夫だろうか」「将来金利が上昇したらどうしよう」など、心配している方もいるかもしれません。

しかし、住宅ローンは返済途中で借り換えることが可能です。

金利が低い住宅ローンに借り換えることで、返済額の負担を軽減できる可能性があります。
一方、借り換えのタイミング次第では費用負担が増えるおそれがあるため、注意が必要です。

今回は、住宅ローンの借り換えについて以下の内容を解説します。

住宅ローンの借り換えについて大まかに把握し、憧れのマイホームに一歩前進しましょう。

住宅ローンについてプロに相談してみたいという方は「住宅ローンの相談窓口」の記事もご覧ください。

1.住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、ほかの金融機関で住宅ローンを新たに契約し、現在申し込んでいる住宅ローンの残金を一括返済することです。

ますは、住宅ローンを借り換える目的や借り換えパターン、借り換えを行った際の返済額シミュレーションについて見ていきましょう。

1-1.住宅ローンを借り換える目的

住宅ローンを借り換える目的としては、以下のような例が挙げられます。

日本では低金利が続いており、住宅ローンを契約した当初より現在の金利が低い、という方もいるでしょう。
この場合、低金利な住宅ローンを契約すれば、総返済額を減らせる可能性が高いです。

また、返済期間を調整したり、変動金利から固定金利に切り替えたりするために借り換えを行うケースもあります。

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1-2.住宅ローンの借り換えパターン

住宅ローンの借り換えには、以下3つのパターンがあります。

パターン1：変動金利から固定金利への借り換え

1つ目は、変動金利から固定金利への借り換えです。

変動金利タイプから固定金利タイプに借り換えることで、金利上昇の影響を受けずにすむのがメリットです。

特に、近年ではマイナス金利解除により、住宅ローン金利が上昇することが危惧されています。
固定型についてはすでに金利を引き上げる動きが出ており、今後変動型の金利が上昇する可能性もゼロではありません。

今後金利が上昇し続ける場合は、固定金利に借り換える方がお得になると考えられます。

パターン2：固定金利から変動金利への借り換え

2つ目は、固定金利から変動金利への借り換えです。

変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されているのが一般的です。
変動金利に借り換えることで、金利の分の支払い負担を軽減できる可能性があります。

ただし、金利上昇リスクの影響を受けるリスクがある点には注意が必要です。
将来金利が上昇し続けた場合、総返済額が増えてしまうおそれがあります。

パターン3：固定金利から固定金利への借り換え

3つ目は、固定金利から、より低い固定金利への借り換えです。

固定金利が低い住宅ローンに借り換えることで、金利上昇リスクに対応しながら総返済額を減らせる可能性が期待できます。

固定金利から固定金利に借り換えたい場合は、特に今後金利が上昇するかを見極めることが大切です。
今後も安定して金利が上昇し続けると考えられるのであれば、借り換えのタイミングと考えられます。

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1-3.住宅ローン借り換え時の返済額シミュレーション

それでは、借り換えによってどの程度メリットを得られるのでしょうか。

一般社団法人全国銀行協会が公開しているシミュレーションサイトを利用し、以下の条件でいくらお得になるのかを試算しました。

この場合、借り換え前の総返済額は2,316万2,400円、借り換え後は2,207万4,960円で、108万7,440の差が生まれました。（参考：一般社団法人全国銀行協会「ローン借り換えシミュレーション」 ）

諸経費は加味していませんが、借り換えによって100万円以上お得になることもあるのです。

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2.住宅ローンを借り換える4つのメリット

住宅ローンを借り換えるメリットは、主に以下の4つです。

それぞれ見ていきましょう。

2-1.総返済額を減らせる

住宅ローンを借り換える大きなメリットは、総返済額を減らせることです。

住宅ローンの返済額には、元金のほかに利息が含まれています。
借り入れ中の住宅ローンよりも低金利のローンに借り換えることで、利息の支払い額が減り、総支払額も減らせます。

借り換え前後の金利差が大きく、住宅ローンの残高が多くて残りの返済期間が長いほど、大きなメリットを享受できるでしょう。

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2-2.返済期間を調整できる

住宅ローンの借り換えは、返済期間の調整にも役立ちます。

返済期間を短縮することで、利息分の支払い額を削減でき、総返済額を減らせます。

一方、返済期間を延長する場合は、月々の支払い負担を軽減できるのがメリットです。
借り換えを活用することで、事情に合わせて返済期間を調整できます。

ただし、返済期間の延長が認められないケースもあるため注意が必要です。

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2-3.将来の金利上昇リスクに対応できる

住宅ローンを借り換えることで、将来の金利上昇リスクに対応できます。

借り換え時は、金利タイプを変更できます。

たとえば、「現在は変動金利タイプだが、将来金利が上昇し続けるリスクが怖い」という場合は、全期間固定金利タイプに借り換えて金利を固定するのも1つの選択肢です。

金利上昇リスクに対応したい方は、固定金利への借り換えを検討してみるとよいでしょう。

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2-4.団体信用生命保険の保障内容を見直せる

団体信用生命保険の保障内容を、見直せるのもメリットです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者に万が一の事態が発生した場合に、残額の支払いを肩代わりしてくれる保証制度です。住宅ローンの契約時のみ、加入できます。

加入後、同じ住宅ローン内でプランを途中で変更することは認められません。また、途中で解約した場合は再加入できなくなってしまいます。

一方、住宅ローンを借り換える際は、借り換え先の金融機関で新たに団体信用生命保険に加入できます。
つまり、保証内容がより充実している保険に変更可能です。

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3.住宅ローンを借り換える3つのデメリット

一方、住宅ローンの借り換えには以下のデメリットがあります。

それぞれ解説します。

3-1.借り換えには手数料や諸費用がかかる

借り換えには手数料や諸費用がかかるのが難点です。
主に、以下のような費用が発生します。

かかる費用は、借り入れ金額の3％程度が目安です。

低金利な住宅ローンに借り換えたとしても、手数料や諸費用によって結局費用負担が増えてしまう可能性があります。

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3-2.借り換えるタイミングの見極めが難しい

借り換えるタイミングの見極めが難しいのもデメリットです。

タイミングによっては、借り換えることでマイナスになってしまうことがあります。
借り換えをおすすめするタイミングについては4章で解説します。

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3-3.複雑な手続きが必要

住宅ローンを借り換えるためには、複雑な手続きが必要です。

新たな住宅ローンを借り入れるためには、申し込みの後審査を受け、契約を締結します。
契約締結後は、司法書士に依頼して抵当権の設定を行わなければなりません。

さらに、借り入れ中の住宅ローンについて全額繰上げ返済を行う必要もあります。

借り換えにあたって必要な書類も多く、手間がかかる点には注意しましょう。

このように、住宅ローンの借り換えにはメリットもあればデメリットもあります。

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ぜひお気軽にご活用ください。

4.住宅ローンを借り換えるタイミング

住宅ローンの借り換えに成功するためには、タイミングが重要です。

以下では、借り換えでおすすめのタイミングと、おすすめでないタイミングについて解説します。

4-1.借り換えをおすすめするタイミング

借り換えをおすすめするタイミングは、以下のとおりです。

特に、残年数と残高はチェックしましょう。
一般的に、残年数が10年以上、残高が1,000万円以上ある場合は、借り換えがプラスになりやすいと言われています。

また、借り換え前後で1%以上の金利差がある場合は、借り換えにかかる諸経費を金利差によるプラスが上回る可能性が高いです。

借り入れ中の住宅ローンの金利が高くなった際や、条件のよい金融機関が見つかった際などは、借り換えのメリットを享受できるでしょう。

4-2.借り換えをおすすめしないタイミング

一方、借り換えをおすすめしないのは以下のタイミングです。

上記の場合、借り換えにかかる諸経費の方が高くなり、マイナスになってしまうおそれがあります。
借り換え条件を確認し、入念にシミュレーションしたうえで借り換えるか否かを検討することが大切です。

また、転職により収入が減ってしまった後は、審査に通らずそもそも借り換えられない可能性があります。

5.住宅ローン借り換え時の注意点

住宅ローン借り換え時は、以下の点に注意しましょう。

それぞれ解説します。

5-1.審査で落とされる可能性がある

住宅ローンは新規だけでなく、借り換え時にも、借り換え先の銀行で審査が行われ、返済能力に問題がないかがチェックされます。

以下のようなケースでは、審査に通過できないおそれがあります。

状況によっては、審査に落ちてしまい、借り換えが認められない可能性もあります。

住宅ローンの借り換えは、いつでも誰でもできるわけではないことに注意してください。

5-2.住宅ローン控除の対象にならない場合がある

住宅ローンを借り換えることで、住宅ローン控除の対象から外れてしまう可能性があります。

住宅ローン控除とは、住宅の購入やリフォームの際、一定の条件を満たす場合は年末のローン残高の0.7％が所得税（所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税）から最大13年間控除される制度です。

この住宅ローン控除を利用するためには、住宅ローンの償却期間が10年以上であることが必要です。

つまり、借り換えによって完済までの期間が10年未満になった場合には、住宅ローン控除が対象外となります。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」／国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」

このように、住宅ローンの借り換えには注意すべき点もあり、自分たちだけで実行するかどうかを見極めるのはなかなか難しいです。

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6.住宅ローンの借り換えについてよくある質問

最後に、住宅ローンの借り換えについてよくある質問と回答を紹介します。

上記の回答を以下より確認し、具体的な資金計画に進んでみてくださいね。

Q1.借り換えにはどのくらいの期間がかかる？

借り換えには、数週間〜1か月程度かかるケースが多いです。

借り換えの際は住宅ローンの融資審査を受け、審査に通過しなければなりません。
契約中の金融機関での完済手続きも必要なため、ある程度の時間がかかります。

書類に不備があったり、追加で書類の提出が必要になったりした場合は、さらに時間がかかってしまいます。
余裕のあるスケジュールで手続きを進めることが大切です。

Q2.同じ銀行で借り換えはできる？

同じ銀行内で住宅ローンを借り換えることは、原則できません。

既存顧客に対して低金利な住宅ローンへの変更を認めることは、利益の減少につながるためです。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、現在住宅ローンを利用している銀行とは異なる銀行に相談する必要があります。

ただし、金利タイプの変更や繰上返済など、同じ銀行で契約内容を変更することは可能です。
また、複数の商品を扱っている銀行では、「通常の住宅ローンからフラット35に変更する」「フラット35からフラット20にする」というように、違う商品に切り替えられる場合があります。

まとめ

低金利な住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。

また、借り換えによって将来の金利上昇リスクに対応できる、団体信用生命保険の保障内容を見直せるなど、うまく活用すれば大きなメリットを享受できるでしょう。

しかし、タイミングによっては借り換えによってマイナスになってしまうリスクも否定できません。
借り換えによって後悔しないためには、事前に入念なシミュレーションを行い、十分なメリットを享受できるかチェックする必要があります。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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