4,000万円の住宅ローンの返済の負担感を減らす工夫&必要年収

この記事では、4,000万円の住宅ローンを組むために「最低限必要な年収」と、月々の支払額と返済負担率から「返済に重い負担を感じない年収」を算出、分かりやすく解説しています。更に返済の負担を減らす工夫を、利用できる補助金・助成金や減税と、自分でできる負担をなるべく減らす工夫の二つの観点から解説しています。

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年収別に住宅ローンの目安を知りたい方は「家を建てる年収」の記事もご覧ください。

1.全国の平均的な住宅ローンの組み方の傾向

初めに全国の平均的な住宅ローンの組み方を、年収・年代など5項目から解説します。

フラット35利用者調査 2021年度集計表」によると、全国の平均的な住宅ローンの組み方の傾向は以下の通りです。

【全国の平均的な住宅ローンの組み方の傾向・データ】
年収 608.4万円
年代 41.5歳
職業 会社員
所要資金 3,745万円
借入金 3,162万円

このデータから見ると、住宅ローンを借り入れる人は、年収のざっくり5倍程度を借り入れていることが分かります。
年代は41.5歳が平均とあり、例えば30代で組めば、同じ借入金額でも返済期間をもう少し長く取って、月々の返済額を減らすこともできます。
職業は圧倒的に会社員が多いのですが、自営業の人も少なからずおり、また、かなり少数派ですがパート・アルバイトや派遣社員でも、一部ローンを組んでいる人はいるようです。

所要資金とは、予定建設費+土地取得費を指します。そのうち、3,162万円が借入で賄われていることが分かり、このデータを見る限りでは、所要資金のほとんどを借入金が占めていることが多いようです。

このデータを見る限りでは、4,000万円の借り入れは平均を大きく上回る額であることが分かります。
ですが、「PDF2021年度 フラット35利用者調査」によれば、例えば新築マンションにかかる所要資金は全国平均で4,528万円であるというデータがでており、首都圏にもなると4,913万円が必要とされています。
ですから、立地や規模にこだわると、この価格の借入を希望したいという場面もしばしばあるでしょう。しかし、借入のためには平均以上の年収が必要です。

以下で、4,000万円のローンを現実的に組める年収について解説致します。

2.4,000万円の住宅ローンを組める年収と返済負担率

この章では、4,000万円の住宅ローンを組める年収と、年収ごとの返済負担率について解説致します。

4,000万円の借入が出来る年収は、目安として以下の通りです。

670万円、余裕を持つなら800万円から

これらの目星をつけるには、以下二つの方法があります。

  • 額面年収を6倍にする
  • 年収倍率と返済負担率の計算式を利用する

なお、同じ借入金額で、下の条件によって年収ごとの返済負担率を比べると、以下の通りです。

条件

金利……1.5%
返済期間……30年
返済方法……元利均等返済

※実際銀行の審査をしないと、その年収で4,000万円の住宅ローンを組めるかどうかは分かりません。あくまでも目安です。

【年収ごとの返済負担率の差】
年収 670万 800万 1,000万
負担率 24.9% 20.9% 16.7%

2-1.4,000万円の住宅ローンを組める年収

4,000万円の住宅ローンを組める年収は、670万円、ある程度余裕を持つなら800万円からが目安です。
自分の年収で、希望の額が借りられるかを考えるためには、以下2つの方法が使えます。

  • 額面年収を6倍にする
  • 年収倍率と返済負担率の計算式を利用する

以下で一つずつ解説いたします。

2-1-1.額面年収を6倍にする

「自分が借り入れたい金額は、自分の年収に見合っているのか?」を考える、最も簡単な方法は以下の通りです。

一般的な借入金額の目安=額面年収×6

この計算で行くと、4,000万円の借入に必要な年収は670万円程度ということになります。

2-1-2.年収倍率と返済負担率の計算式を利用する

年収倍率は、「自分が建てたい・取得したい家が、自分の年収に見合っているかどうか」を簡単に知ることが出来る数値、返済負担率は、「年収において住宅ローンが占めている年間の返済額が適当かどうか」を判断できる数値です。

計算式は以下の通りです。

〈目安となる年収倍率・負担率の計算式〉

年収倍率=所要資金(予定建設費+土地取得費)÷額面年収
返済負担率=年間返済額 ÷ 額面年収×100

一般的に、年収倍率は5~7倍の間、返済負担率は25%以下に収まっていることが一つの基準と言われています。
なお、年収倍率は建設費から割り出すので、直接の借入金ではありませんが、額面年収より手取り額は低い点や、頭金が入るといっても1割程度の人が多いことから、この計算式で見積もっても大きく外れるようなことはないとして、大まかな目安として使うことも可能です。

仮にこの計算式で考えると、4,000万円の借りいれに必要な年収は以下の通りです。

年収倍率で考える適正年収は……570~800万程度
返済負担率で考える適正年収は……670万円から

ただし、年収倍率7倍で考えた場合の年収570万円で金利1.5%、返済期間30年の元利均等返済で考えてみると、考えてみると、返済負担率は29.3%にまでなります。貸し付けている金融機関もあると言えばあるものの、月々の返済はかなりの負担になりますので、現実的に「組める」とまでは言い切れません

2-2.年収ごとの返済負担率

下の条件によって年収ごとの返済負担率を比べると、以下の通りです。

条件

金利……1.5%
返済期間……30年
返済方法……元利均等返済

※実際銀行の審査をしないと、その年収で4,000万円の住宅ローンを組めるかどうかは分かりません。あくまでも目安です。

使用したシミュレーション:住宅金融支援機構シミュレーション

【年収ごとの返済負担率の差】
年収 670万 800万 1,000万
負担率 24.9% 20.9% 16.7%

上記の条件で計算すると、月ごとの返済額は13.9万円になります。

この計算でいくと、年収670万円では基準値ギリギリですが、月の手取りが42万円程度であることを考えると、そのうちの約33%を返済に充てる計算になり、負担としては標準レベルです。

もし800万円になれば、返済負担率は20.9%となって基準値を大きく下回ります。月の手取りが50万円程度であることを考えても住宅ローンの返済に充てる分はおよそ28%と、3割を切る分で済ませることが出来ますので、余裕を持って組むのであれば、年収800万円からを目指すと安心でしょう。

年収1,000万になると、大きく余裕が出てきます。月の手取りが60万円であることを考えると、返済に充てる分はおよそ23%で済みますので、他にある程度の支出があったりしても、やりくりが出来るでしょう。

こうして見ると、4,000万円の借り入れは、たとえ年収1,000万円にしても、月の手取りの2割程度の負担が強いられることが分かります。借入額としては、かなり大きな額であることは認識すべきでしょう。

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3.返済負担率で見た年収ごとの通りやすさの比較と一般的に言われている審査の基準

金融機関の審査は年収、勤続年数、健康状態など多岐の項目から行われるため、一概に「これさえ満たしていれば完璧」とは言えません。
ただ、高確率で多くの金融機関が審査項目として取り入れているものに「返済負担率」があり、これはおおよそ25%以内に収まっていれば安全なラインだというのが世間一般の認識になります。
ここでは、返済負担率で見た年収ごとの審査の通りやすさを見てみましょう。

3-1.返済負担率で見た年収ごとの通りやすさの比較

返済負担率については、各金融機関でそれぞれ上限の目安が定められています。例えば以下のようなものです。

  • フラット35……年収400万円未満は30%、年収400万円以上で35%
  • りそな銀行……35%未満
  • 三井住友銀行……年収400万円未満は30%、年収400万円以上で35%

返済負担率については、公開していない銀行も多く、また35%程度までは認められるといっても、例えば年収670万円でそのパーセンテージになる毎月の支払額は、およそ19万6,000円。月の手取りが42万円程度であることを考えると、46%もの額が毎月住宅ローンの返済だけに充てられることになります。こうなると、もし予想外の支出があったり、現在よりも年収が下がるような出来事があった場合には、返済計画が破綻する可能性が高くなります。

そのため、一般的には25%以内に抑えておく方が良いと言われています。また、上限ギリギリであるよりもその方が金融機関の審査にも通りやすいことは、言うまでもないでしょう。

前章で比較した以下の返済負担率から、各年収ごとの審査の通りやすさを比較すると以下の通りです。
なお、返済負担率の計算条件には以下を設定しています。

条件

金利……1.5%
返済期間……30年
返済方法……元利均等返済

※実際銀行の審査をしないと、その年収で4,000万円の住宅ローンを組めるかどうかは分かりません。あくまでも目安です。

使用したシミュレーション:住宅金融支援機構シミュレーション

【年収ごとの返済負担率の差】
年収 670万 800万 1,000万
負担率 24.9% 20.9% 16.7%
【年収ごとの返済負担率で見る審査の通りやすさの差】
年収 670万 800万 1,000万
審査の通りやすさ ぎりぎり通過は出来るかも おおよそ通過可能 余裕を持って通過可能

※ここで解説している通りやすさとは、あくまでも返済負担率のみで考えた場合の通りやすさに過ぎず、実際住宅ローンの審査には勤続年数や職種など、様々な要素が考慮されますので、パーセンテージのみ条件を満たしていたとしてもローンが必ず組めるわけではないことをご承知おきください。

上記の条件で計算すると、月ごとの返済額は13.9万円になります。

年収670万円だと、基準値内ではあるので通過はギリギリ可能と考えられますが、例えばこの他に借入金があったり、世帯人数や、月々の支出などの条件によっては厳しいでしょう。
更に、今この条件で計算してギリギリの数値になっているので、例えば金利が2%になったら、月々の支払額は14万8,000円にまで跳ね上がり、返済負担率は25%を上回ってしまいます。

年収800万円になると、基準値の25%を大分下回っているので返済負担率で見れば通過は問題ないと思われます。金利が2%になったとしても、返済負担率は基準値を下回るので、この観点だけでは少なくとも合格ラインでしょう。

年収1,000万円であると、返済負担率は余裕のある数値となっていますので、この観点のみにおいては審査で問題になることはないでしょう。

3-2.一般的に言われている審査の基準

国土交通省が発表している、「PDF令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、融資を行う際に考慮する項目は以下の通りです。


融資を行う際に考慮する項目(令和3年度調査)

出典:PDF 令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

こうして見てみると、返済負担率は94.6%もの金融機関が融資を行う際の審査項目としているものの、

  • 完済時年齢
  • 健康状態
  • 担保評価
  • 借入時年齢
  • 年収
  • 勤続年数

なども同じく9割以上の機関に審査項目とされていることが分かります。
ですから、たとえ返済負担率だけが基準に適っていたとしても、他の項目で落とされる可能性は十分にあり、あくまでも一つの基準に過ぎないことを認識しておいてください。

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4.使える控除や補助金について

住宅ローンの返済の負担を軽減させるコツはいくつかありますが、最も代表的なものは、以下の方法です。

国・自治体の補助金や助成金をうまく使うこと

PDF令和3年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローン減税制度の適用を受ける、もしくは受ける予定も含め、新築ではほとんど9割近くもの人が利用しているというデータが出ています。
条件が合うのであれば、新築する場合に利用しない手はありません。

まず、国が行っている代表的な支援を4つご紹介いたします。

【国が行う補助金・助成金や税金優遇措置など】
名称 特徴
補助金・助成金 こどもエコすまい支援事業 18歳未満の子供がいるか、新生児にどちらかが39歳以下の夫婦を対象として、新築住宅では最大100万円の補助が出る。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)補助金 国が認めた要件を満たす住宅を、ZEHビルダーとして登録されている施工会社が新築することにより、種類別に最大55~112万円程度の補助金が出る。
地域型住宅グリーン化事業 グループ登録された地域の工務店により、指定の条件を満たす新築住宅を建てた人に対し、種類別に最大90万円から140万円の補助金が出る。
LCCM住宅整備推進事業 ZEHの要件を満たし、更に二酸化炭素の発生を抑えた住宅に対して、最大140万/戸の補助金が出る。
税金優遇(軽減)措置 住宅ローン控除(減税) 住宅ローンを利用して家を新築した時、指定の条件を満たすことで年末時点のローン残高から0.7%が最長13年間控除される。
住宅取得資金などの贈与税の軽減 父母、祖父母など直系尊属からの贈与によって、居住用の物件を新築するための金銭を取得した場合に、要件を満たすことで省エネ住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円が控除される。
不動産取得税の軽減 50㎡以上240㎡以内の一戸建てなど、特定の条件を満たした新築住宅において、不動産評価額が1,200万円控除される。
登録免許税の軽減 床面積が50㎡以上、取得後1年以内の登記の住宅において、登録免許税が軽減される。
固定資産税の軽減 一定の要件を満たした住宅において、3年間固定資産税が軽減される。

これらには募集期間が定められていますので、詳しくは公式サイトにて情報をご覧ください。

自治体の補助金・助成金に関しては、各自治体ごとに独自の取り組みがされている場合があり、お住まいの市町村で何か利用できるものがないかどうか、お探しになると良いでしょう。

例えば、以下のようなものがあります。

  • 【東京都】「東京ゼロエミ住宅」の新築等に対する助成事業
  • 【神奈川県】はだの丹沢ライフ応援事業
  • 【千葉県】佐倉市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金
  • 【滋賀県】東近江市住まいる事業補助金

詳しくは、以下の記事でも取り上げています。
https://house.home4u.jp/contents/budget-13-1653

5.自分でできる負担をなるべく減らす工夫

控除・補助金以外に、住宅ローンを借りる人が自分でできる工夫もいくつかあります。
例えば、以下の6つが代表的です。

  • ペアローンを組む
  • 収入合算を利用する
  • 繰り上げ返済をする
  • 住宅ローンを借り換える
  • 頭金を多めに入れておく
  • 家庭の支出を見直す

以下で一つずつ説明いたします。

・ペアローンを組む
ペアローンとは、一つの物件に対して、夫婦もしくは親子が、両者それぞれでローンを組み、計2つのローンを借り入れる方法のことを指します。なお、組むためには各金融機関が設けているいくつかの要件を満たす必要があります。

借入額を増やせるほか、契約した夫婦もしくは親子の両者とも住宅ローン控除が受けられるなどのメリットがありますが、契約時の手数料等はそれぞれにかかる、共有名義になるので離婚時には不便であるというようなデメリットも存在しています。

ローンを組む両者が共に安定した収入がある際にすすめられるローンです。

・収入合算
夫婦の収入を合算して1つのローンを組む方法で、こちらはペアローンを組むには一方の稼ぎが不安定である場合などに使えます。連帯債務型と連帯保証型の2種類があり、主な違いは以下の通りです。

【連帯債務型と連帯保証型の主な違い】
概要と違い
連帯債務型 夫婦共々返済の義務を負う直接の債務者となる。二人とも住宅ローン控除を受けることが出来、団体信用生命保険にも、両者加入できる可能性がある。
連帯保証型 夫婦のうち、どちらか一方が返済の義務を直接負う債務者となり、もう一方が連帯保証人となる。直接返済義務を負っているわけではないので、連帯保証人の方は住宅ローン控除や給付金が受けられないが、債務者に何かあった場合には返済義務を肩代わりしなければならない。

税制上のメリットを有効活用したいと思うのであれば、連帯債務型の方が得です。

・繰り上げ返済をする
月々決まった返済額とは別に、残高の一部を任意で支払うことです。返済期間短縮型と返済額軽減型があり、以下のような違いがあります。

【返済期間短縮型と返済額軽減型の主な違い】
概要と違い
返済期間短縮型 払う金額は変えずに、期間を短縮するもの。支払う利息額が軽減し、完済までの期間も縮めることが出来る。
返済額軽減型 支払う期間は変えずに、毎月の支払額を軽減させるもの。

一般的に得だと言われている繰り上げ返済は「返済期間短縮型」の方です。利息額が軽減するため、効果は大きいですが、返済額軽減型も毎月の支払額を軽減させることが出来るので、例えば変動金利を選択していて毎月の返済額が増えてしまったときなどにも、調整が利きます。

ただし、手元の資金が減ってしまう、住宅ローン控除の対象から外れる可能性があるなど、いくつかリスクを伴うので、検討には慎重になる必要があります。

・住宅ローンを借り換える
元々契約していたローンよりも、金利が低いローンに乗り換えることで、毎月の返済額を減額できます。なお、「借り換えた方がいいかどうか」については、いくつかの目安が設けられています。一般的に有名なのは、以下の3点です。

  • 元々の住宅ローンと、新しく借り入れようとしている住宅ローンの金利の差が1%以上ある
  • 検討時の住宅ローンの残高が1,000万円以上である
  • ローン期間がまだ10年以上残っている

なお、借り換えの際は再審査があるうえ、手続きは多量の書類を必要とします。また乗り換え先を見極めないと、むしろ条件が悪くなるということにもなりかねません。

したがって、利用には慎重になりましょう。

・頭金を多めに入れておく
頭金の目安は1~2割と言われていますが、可能であればもっと頭金を入れて、借入金額を少なくすれば、総支払額が減り、返済期間も短くて済みます。

ですが、手元の資金が減ることにはそれ相応のリスクが伴いますので、近い将来発生するであろう支出や、万が一に備えたある程度のお金を残したうえで、いくら入れられるかを現実的に考えることが大切です。

・家庭の支出を見直す
小さなことのようですが、意外なほど大きな効果をもたらす場合があります。

住宅ローンは毎月必ず一定の負担を家計にもたらしてくるため、組む以前と生活水準を全く同じにはしておけないことも多いです。無駄な支出はないか、なにか削れるところはないか、と過大なストレスにならない程度の節約を心掛ければ、思いがけず浮く分があるかもしれません。

まとめ

4,000万円の住宅ローンを組む際のポイントをお伝えしました。
それではおさらいです。

この記事のポイント

住宅ローン4,000万円の月々の返済シミュレーションは?

例えば、以下の条件の場合、月々の返済額は13.9万円になります。

  • 金利……1.5%
  • 返済期間……30年
  • 返済方法……元利均等返済

詳細は「2-2.年収ごとの返済負担率」で解説しています。

4,000万円の住宅ローンを組むのに必要な世帯年収は?

3,500万円の借入が出来る年収の目安は、670万円、余裕を持つなら800万円からです。
2.4,000万円の住宅ローンを組める年収と返済負担率」で詳細を確認し、無理なく住宅ローンを利用しましょう。

4,000万円の住宅ローンで後悔しないためには?

以下のような工夫を採用し、暮らし始めてからの負担をなるべく減らすとよいでしょう。

  • 控除・補助金制度を利用する
  • ペアローンを組む
  • 収入合算を利用する 他

詳細は「4.使える控除や補助金について」「5.自分でできる負担をなるべく減らす工夫」で解説しています。


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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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