- 変更日:
- 2025.05.09
賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分を組み合わせた住宅で、家賃収入を得ながらマイホームを持てる魅力的な選択肢です。間取りの選び方次第で収益性や住み心地が大きく変わるため、慎重な検討が必要になります。
この記事では、賃貸併用住宅におすすめの間取りパターンを坪数別に紹介するとともに、間取りの決め方やチェックポイントを詳しく解説します。2025年に向けた最新の情報を交えながら、あなたにぴったりの賃貸併用住宅の間取り選びをサポートします。
この記事でわかること
- 坪数別の賃貸併用住宅の間取り事例
- 賃貸併用住宅の間取りタイプ
- 賃貸併用住宅の間取りの決め方
ぜひ最後までご覧いただき、家づくりの参考にしてくださいね。
桜井 鉄郎
東証プライム上場の金融機関でファイナンシャルプランナーを担当しながら、金融・不動産・相続に特化したライターとしても活動中。
住宅ローンの相談販売においては審査からローン実行まで全ての業務を担当し、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について通じている。
保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、行政書士、証券外務員１種、ビジネス実務法務エキスパート
間取りに対してこだわりがある方は「注文住宅の間取りのこだわり」の記事もご覧ください。
目次
1.【坪数別】賃貸併用住宅の間取り実例
賃貸併用住宅は土地の広さによって、作れる間取りや収益性が大きく変わります。ここでは坪数別に実際の間取り例を紹介します。
1-1.【20坪】1Rとして貸し出すことが多い
20坪（約66㎡）の土地では、コンパクトな賃貸併用住宅を建築することができます。この規模では自宅と1R程度の賃貸スペースを確保するのが一般的です。
自宅は2LDK程度、賃貸部分は1Rとして設計すると、バランスの良い間取りになります。上下分離型が最も効率的で、1階を自宅、2階を賃貸にすることで限られたスペースを最大限に活用できます。
20坪の賃貸併用住宅の代表的な間取り例
- 1階：自宅部分（2LDK・約40㎡）
- 2階：賃貸部分（1R・約25㎡）
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1-2.【30坪】縦割りタイプの間取りが作りやすい
30坪（約99㎡）になると、間取りの自由度が高まります。この規模では縦割りタイプの間取りが作りやすく、プライバシーを確保しやすいという利点があります。
自宅部分は3LDKほどの広さを確保しつつ、賃貸部分は1DKや1LDKといった単身者や夫婦向けの間取りを設計できます。左右または前後で区切る縦割り構造にすることで、生活音の問題を軽減できます。
30坪の賃貸併用住宅の代表的な間取り例
- 1階左側：自宅部分のLDK・水回り（約33㎡）
- 2階左側：自宅部分の寝室・子供部屋（約33㎡）
- 1・2階右側：賃貸部分（1LDK・約33㎡×2階）
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1-3.【40坪】1Rや1Kの部屋を複数設置できる
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40坪（約132㎡）の土地では、十分な自宅スペースを確保しながら、複数の賃貸部屋を設けることが可能になります。この規模になると、賃貸部分の多様性が広がります。
自宅は3LDK以上の広さを確保しつつ、賃貸部分は1Rや1Kを2〜3室設置することで、収益性を高めることができます。上下分離と縦割りの組み合わせも可能になり、設計の自由度が高まります。
40坪の賃貸併用住宅の代表的な間取り例
- 1階：自宅部分（3LDK・約66㎡）
- 2階：賃貸部分（1K×3室・各約22㎡）
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1-4.【50坪】自宅部分にも余裕が生まれる
50坪（約165㎡）の土地では、自宅部分に十分な余裕を持たせながら、複数の賃貸スペースを確保できます。この規模では、4LDKの広々とした自宅と、複数の賃貸部屋の組み合わせが実現可能です。
プライバシーと防音性に優れた設計ができるため、ストレスなく賃貸経営を行えます。また、自宅部分に書斎やホームオフィス、趣味の部屋など、ゆとりのあるスペースを確保することも可能です。
50坪の賃貸併用住宅の代表的な間取り例
- 1階：自宅部分（LDK・水回り・約82㎡）
- 2階：自宅部分（寝室・子供部屋・約41㎡）と賃貸部分（1LDK・約41㎡）
- 3階：賃貸部分（1LDK×2室・各約41㎡）
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1-5.【60坪】さまざまなスタイルの賃貸物件を用意できる
60坪（約198㎡）以上の広い土地では、自宅と賃貸部分の両方に十分なスペースを割り当てることができます。この規模では、余裕のある自宅と多様な賃貸物件の組み合わせが可能となります。
ファミリー向けの広い賃貸住戸を設けることもでき、高い家賃収入が期待できます。自宅と賃貸部分の動線を完全に分離することも容易で、プライバシーを確保しながら快適に暮らせます。
60坪の賃貸併用住宅の代表的な間取り例
- 1階：自宅部分（LDK・水回り・約66㎡）と賃貸部分（1DK・約33㎡）
- 2階：自宅部分（寝室・子供部屋・書斎・約66㎡）と賃貸部分（1DK・約33㎡）
- 3階：賃貸部分（2LDK・約99㎡）
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2.賃貸併用住宅の間取りタイプは3種類
賃貸併用住宅の間取りタイプは大きく分けて3種類あります。それぞれの特徴を理解し、自分のライフスタイルや投資目的に合ったタイプを選びましょう。
2-1.上下タイプのメリット
上下タイプは、建物の階層で自宅部分と賃貸部分を区分けするスタイルです。1階を自宅、2階を賃貸にする場合と、その逆のパターンがあります。
1階を自宅にする場合、庭やテラスを設けられるため、外部スペースを活用したい家族に適しています。また、階段の上り下りが少ないため、将来の高齢化に備えたバリアフリー設計がしやすいという利点があります。
2階を自宅にする場合は、眺望や日当たりに優れた住空間を確保できます。さらに、屋上を自宅専用のスペースとして活用できるケースもあり、プライベート感の高い外部空間を楽しめます。
2-2.上下タイプのデメリット
上下タイプには注意すべき点もあります。最も大きな課題は音の問題です。特に1階を自宅にする場合、2階の入居者の生活音（歩行音や家具の移動音など）が気になることがあります。
この問題を解決するためには、床や天井に防音材を使用するなどの対策が必要です。また、2階を自宅にする場合は、自分たちの生活音が1階の入居者に聞こえないよう配慮が必要になります。
エントランスの管理も課題となります。共用の玄関を設ける場合は入居者と顔を合わせる機会が増え、プライバシーが損なわれることがあります。別々の出入り口を設けるなどの工夫が必要です。
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2-3.縦割りタイプのメリット
縦割りタイプは、建物を左右または前後に分けて自宅部分と賃貸部分を区分けするスタイルです。このタイプの最大の利点は、自宅と賃貸部分のプライバシーが確保しやすいことです。
出入り口や生活導線を完全に分離できるため、オーナーと入居者が互いの生活を意識せずに過ごせます。上下タイプと比較して床を通じた生活音の問題も少なく、快適な住環境を維持しやすいでしょう。
また、自宅部分に庭や屋上、専用駐車場などを設けやすく、自宅としての快適性を高められます。賃貸部分も独立した住居として設計できるため、入居者の満足度も高まります。
2-4.縦割りタイプのデメリット
縦割りタイプの主なデメリットは、建物に2階がある場合、自宅と賃貸部分それぞれに階段を設ける必要があることです。これにより、実際に使える居住スペースが減少してしまいます。
特に狭い土地では、階段のためのスペースが大きな制約となることがあります。また、建物の構造上、各部屋の間口が狭くなりがちで、賃貸部分の間取りに制限が出ることもあります。
横に長い土地がない場合、縦割りタイプの設計が難しくなるため、土地の形状を事前に確認することが重要です。狭小地では、このタイプが適さないケースもあります。
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2-5.二世帯タイプのメリット
二世帯タイプは、自宅と親世帯用の居住スペースを兼ね備えた間取りで、将来的に賃貸として活用することもできる柔軟性が特徴です。
このタイプの大きなメリットは、住宅ローンの適用条件を満たしやすい点です。自宅部分が建物全体の50%以上を占めることで、適用条件の一つはクリアーできます。アパートローンと比較して、返済の負担を軽減できます。
ここで注意してほしいことがあります。
すべての金融機関が賃貸併用住宅向けの住宅ローンを取り扱っているわけではないということです。
たとえば、ソニー銀行の住宅ローンはローン申込者が住む住宅についてのみ取り扱っており、賃貸物件やセカンドハウスは住宅ローンの対象外としています。賃貸併用住宅は自宅付きの賃貸物件です。
また、相続対策としても優れています。「小規模宅地等の特例」により、二世帯住宅部分は330平米までの部分について評価額を最大80％減らせます。
ただし次の条件を最低限充たす必要があります。
- 同じ1棟の建物に、親と子が住んでいる
- 親が建物敷地の所有権者である（＝区分所有登記がされていない）
- 子はその部屋もしくは建物を親から無償で借りている(＝親に家賃を支払っていない)賃貸部分は貸付事業用宅地等として200平米までの部分について、評価額を最大50％減らせます。
ただし次の条件をクリアーしている必要があります。
- 相続税申告期限まで継続して貸付事業を行っている
- 相続税申告期限まで該当する宅地等を保有している
- 相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地等ではないこれの条件を満たす場合、相続税の負担が大幅に軽減されます。
2-6.二世帯タイプのデメリット
二世帯タイプの主なデメリットは、将来的な売却が難しい点です。特に完全分離型の間取りの場合、二世帯住宅を必要とする買い手か不動産投資家に限定されるため、売却市場が狭まります。
また、親世帯が住まなくなった場合に賃貸転用するためには、間取りの変更や設備の追加が必要になることがあります。このリフォームコストを事前に見込んでおく必要があります。
さらに、二世帯部分と自宅部分の境界や共用部分の管理についても、明確なルールを設けておかないとトラブルの原因になることがあります。将来的な使い方の変更も視野に入れた設計が求められます。
賃貸併用住宅の間取りタイプは大きく分けて3種類あります。それぞれメリットが・デメリットがありますが、どれがライフスタイルや投資目的に合致するか、慎重に検討しましょう。
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3.【重視したい部分別】賃貸併用住宅の間取りの決め方
賃貸併用住宅の間取りを決める際には、重視するポイントによってアプローチが変わります。ここでは視点別の間取りの決め方を解説します。
3-1.エリアから考える
賃貸併用住宅の間取りを検討する際は、まず物件が所在するエリアの特性を理解することが重要です。エリアによって需要のある間取りは大きく異なります。
都心や駅近エリアでは、単身者向けの1Rや1Kなど、コンパクトな間取りの需要が高い傾向があります。このようなエリアでは、複数の小型住戸を設けた間取りが収益性を高めるポイントとなります。
一方、住宅街や教育施設が充実したエリアでは、ファミリー向けの2LDKや3LDKの需要が高まります。このような場所では、比較的広めの賃貸住戸を設計することで、安定した入居が期待できます。
エリア別におすすめの間取り
- 都心・駅近エリア：1R、1K、1DKの小型住戸を複数設置
- 住宅街・教育施設周辺：2LDK、3LDKのファミリー向け住戸
- 大学周辺：1R、1Kの学生向け住戸を複数設置
- オフィス街周辺：1DK、1LDKの社会人向け住戸
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3-2.建物の階数から考える
賃貸併用住宅の階数は、敷地の広さや建ぺい率・容積率の制限によって決まりますが、階数に応じた間取り計画が重要です。
2階建ての場合、上下タイプが一般的です。この場合、1階と2階のどちらを自宅にするかで間取りのアプローチが変わります。1階を自宅にすれば庭を活用でき、2階を自宅にすれば日当たりや眺望に優れた住空間が得られます。
3階建て以上になると、選択肢が広がります。例えば1階を自宅、2・3階を賃貸にしたり、1・2階を自宅、3階を賃貸にしたりと様々なパターンが考えられます。賃貸部分を複数の小型住戸に分けるか、少数の大型住戸にするかも検討ポイントです。
| 階数 | おすすめの間取りパターン |
|---|---|
| 2階建て | 1階：自宅（3LDK）、2階：賃貸（1K×2室） または1階：賃貸（2DK）、2階：自宅（3LDK） |
| 3階建て | 1階：自宅（LDK・水回り）、2階：自宅（寝室・子供部屋）、3階：賃貸（1LDK×2室） または1階：駐車場・エントランス、2階：自宅（4LDK）、3階：賃貸（1K×3室） |
| 4階建て | 1階：駐車場・倉庫、2階：自宅（3LDK）、3・4階：賃貸（1DK×4室） |
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3-3.マイホーム部分から先に考える
賃貸併用住宅は収益物件でもありますが、まず自分自身が暮らす場所であることを忘れてはいけません。自宅部分の快適性を優先して考えるアプローチも重要です。
自宅部分の間取りを決める際には、家族構成や将来計画を考慮することが大切です。子どもの成長に合わせた個室の必要性や、在宅ワークのためのスペース、趣味の部屋など、ライフスタイルに合った間取りを優先的に考えましょう。
自宅部分に必要な要素を確定させた後、残りのスペースを賃貸部分として効率的に活用する計画を立てます。この方法では、自宅の居住性を犠牲にせず、長期的に満足できる住まいが実現できます。
自宅部分を考える際のチェックポイント
- 家族の人数に応じた個室の数
- LDKの広さと配置（南向きが望ましい）
- キッチン・浴室・トイレなど水回りの使いやすさ
- 収納スペースの十分な確保
- 在宅ワークや趣味のためのスペース
- 将来のライフスタイル変化への対応（子どもの独立、高齢化など）
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3-4.賃貸部分から考える
収益性を最優先する場合は、賃貸部分から間取りを考えるアプローチが有効です。賃貸部分の間取りを最適化することで、安定した家賃収入を確保できます。
賃貸部分の間取りを決める際は、ターゲットとなる入居者層を明確に設定することが重要です。単身者向けなら1Rや1K、DINKSなら1LDK、ファミリー向けなら2LDK以上といったように、需要に合わせた間取りを計画します。
また、賃貸部分の数も重要な決断ポイントです。1部屋の広い住戸にするか、複数の小さな住戸にするかで収益性やリスク分散の度合いが変わります。複数の住戸を設ける場合は、空室リスクが分散されるメリットがあります。
賃貸部分を考える際のチェックポイント
- エリアの需要に合ったターゲット設定（単身者、カップル、ファミリーなど）
- 住戸の広さと間取り（1R、1K、1DK、1LDK、2LDKなど）
- 住戸数（1住戸か複数住戸か）
- 設備の充実度（エアコン、インターネット、セキュリティなど）
- 共用部分の設計（エントランス、駐輪場、ゴミ置き場など）
- 競合物件との差別化ポイント
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4.満足できる賃貸併用住宅の間取りにするためのチェックポイント
賃貸併用住宅の間取りを決める際には、いくつかの重要なチェックポイントがあります。これらを確認することで、長期的に満足できる住まいと安定した収益を両立させることができます。
4-1.住まいの快適さと収益性を両立できるか
賃貸併用住宅は自宅と賃貸物件の二面性を持つため、双方のバランスが重要です。自宅部分の居住性を高めつつ、賃貸部分の収益性も確保する必要があります。
自宅部分については、家族が快適に過ごせる広さと間取りを優先しましょう。特に日当たりやプライバシーの確保は、長期的な住み心地に大きく影響します。南向きのLDKや、道路からの視線が気にならない配置を検討しましょう。
賃貸部分については、エリアの家賃相場を調査し、投資回収期間を計算することが大切です。過剰な設備投資は家賃に見合わないことがあるため、ターゲット層に必要な設備を見極めることが重要です。
バランスを取るためのポイント
- 自宅部分と賃貸部分の面積比率（一般的には自宅：賃貸＝6：4〜5：5）
- 自宅部分の日当たりとプライバシーの確保
- 賃貸部分の間取りと設備の市場ニーズへの適合
- 両者の動線とエントランスの分離
- 将来的なライフスタイルの変化への対応可能性
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4-2.住宅ローンは利用できるか
賃貸併用住宅を建てる際、住宅ローンが利用できるかどうかは重要なポイントです。住宅ローンはアパートローンと比較して金利が低く、借入期間も長いため、資金計画に大きな影響を与えます。
また住宅ローンを利用でき、一定の条件をクリアーすれば住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン年末残高の1%を最大13年間、毎年の所得税額から控除できるのです。ただし、住宅ローン控除の対象になるのは自宅部分だけであり、賃貸部分は対象になりません。
住宅ローンを利用するには、自宅部分が建物全体の50%以上を占める必要があります。この条件を満たすためには、間取り設計の段階から自宅と賃貸の面積比率を意識することが大切です。
また、金融機関によって賃貸併用住宅への融資条件は異なります。事前に複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することをおすすめします。間取り変更で借入条件が変わることもあるため、資金計画と並行して検討を進めましょう。
住宅ローン利用のためのチェックポイント
- 自宅部分と賃貸部分の面積比率（自宅部分が全体の50%以上）
- 自宅部分と賃貸部分の区分けの明確さ
- 金融機関ごとの融資条件の比較
- 自己資金の準備状況
- 返済計画と家賃収入の見込み
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4-3.自治体の規制はクリアしているか
賃貸併用住宅を建てる際には、土地の用途地域や建築基準法による制限を確認することが不可欠です。これらの規制は間取りや建物の規模に直接影響します。
特に重要なのが建ぺい率と容積率です。建ぺい率は建物の水平投影面積と敷地面積の比率、容積率は延べ床面積と敷地面積の比率を示します。法的制限内でいかに効率的な間取りを実現するかが設計の鍵となります。
また、地区計画や条例による高さ制限、日影規制なども間取りに影響を与えます。敷地の形状や周辺環境と合わせて、これらの規制をクリアする間取りを検討する必要があります。
規制確認のためのチェックポイント
- 用途地域の確認（住居専用地域では賃貸併用に制限がある場合も。※たとえば、第1種低層住居専用地域では建築物の高さは10～12m以下という制限があります。）
- 建ぺい率・容積率の上限
- 高さ制限・日影規制
- 接道義務（敷地と道路の関係）
- 駐車場・駐輪場の設置義務
- 地区計画や建築協定による制限
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4-4.防音やプライバシーに配慮されているか
賃貸併用住宅で長期的に快適に暮らすためには、防音対策とプライバシーの確保が欠かせません。これらは入居者満足度にも直結する重要な要素です。
上下タイプの場合は、特に床や天井の防音性能が重要になります。二重床や吸音材の使用など、設計段階から防音対策を盛り込むことで、生活音のストレスを軽減できます。
また、自宅と賃貸部分の動線を完全に分離することもポイントです。出入り口やエントランス、階段を別々に設けることで、プライバシーを確保し、互いの生活に干渉しない環境を作ることができます。
防音・プライバシー確保のためのチェックポイント
- 床・壁・天井の防音性能（二重床、遮音等級など）
- 出入り口・エントランスの分離
- 水回りの配置（上下に重ならないよう配慮）
- 窓の位置と視線の遮断
- 設備機器（給湯器、エアコン室外機など）の配置と騒音対策
- 郵便受けやインターホンの分離
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1級FP技能士
桜井 鉄郎
まとめ
賃貸併用住宅の間取りは、自宅としての快適性と賃貸物件としての収益性を両立させる重要な要素です。坪数や立地条件に応じて最適な間取りタイプを選び、細部までこだわった設計を行うことが大切です。
上下タイプ、縦割りタイプ、二世帯タイプの3つの基本形から、自分のライフスタイルと投資目的に合ったスタイルを選びましょう。また、自宅部分を50%以上確保して住宅ローンを利用できるようにすることや、防音対策とプライバシーの確保にも十分配慮することが重要です。
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