- 変更日:
- 2025.01.27
賃貸併用住宅の間取りは坪数によって、1Rやファミリータイプの賃貸住戸など、さまざまな選択肢があります。
坪数ごとの間取りの特徴
- 20坪：1Rとして貸し出すことが多い
- 30坪：縦割りタイプの間取りが作りやすい
- 40坪：1Rや1Kの部屋を複数設置できる
- 50坪：自宅部分にも余裕が生まれる
- 60坪：さまざまなスタイルの賃貸物件を用意できる
また、決め方については、「所在エリアから考える」「マイホーム部分から先に考える」方法などが挙げられるでしょう。（詳細は3章で解説）
この記事では、賃貸併用住宅の間取りに関する以下の情報をお伝えします。
この記事でわかること
- 坪数別の賃貸併用住宅の間取り事例
- 賃貸併用住宅の間取りタイプ
- 賃貸併用住宅の間取りの決め方
ぜひ最後までご覧いただき、家づくりの参考にしてくださいね。
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間取りに対してこだわりがある方は「注文住宅の間取りのこだわり」の記事もご覧ください。
目次
1.【坪数別】賃貸併用住宅の間取り実例
賃貸併用住宅の間取りは、土地の坪数によって作りやすい部屋がそれぞれ存在し、賃貸としての売り出し方が変わります。
坪数ごとの間取りの特徴
まずは、坪数別の賃貸併用住宅の間取り実例を見ていきましょう。
1-1.【20坪】1Rとして貸し出すことが多い
20坪程度の小さめな土地でも、賃貸併用住宅は建てられます。
20坪程度の土地の場合、賃貸部分は1R（ワンルーム）として貸し出すケースが多いです。
1Rは賃料単価が上がるため、小さな土地でも収益を確保できるでしょう。
実際に建てられる土地の面積は限られますが、3階建てにすれば1階で複数の部屋を貸し出し、2階と3階を自宅にできます。
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1-2.【30坪】縦割りタイプの間取りが作りやすい
30坪の土地であれば、縦割りタイプの間取りも作りやすくなるでしょう。
縦割りタイプの賃貸併用住宅は、建物を縦に分割して自宅と賃貸スペースを作る設計であり、自宅と貸し出す部屋の間取りは基本的に同じスタイルになります。
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1-3.【40坪】1Rや1Kの部屋を複数設置できる
※WIC…ウォークインクローゼット
40坪の土地の場合、1Rや1Kなどさまざまなタイプの賃貸部屋を複数戸設置し、さらにある程度の余裕のある広さの自宅を確保できます。
ただし、賃貸用にファミリー向けの部屋を複数作る場合は、自宅の間取りに工夫が必要です。
なお、40坪あれば、二世帯住宅として使用した後に賃貸併用住宅として活用することもできます。
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1-4.【50坪】自宅部分にも余裕が生まれる
50坪の広さがあると、自宅部分の広さを十分に確保しつつ、本格的な賃貸経営も可能です。
広さに余裕があるため、エリアのニーズに応じてファミリーを対象とした部屋を複数作ったり、収益性の高い1Rアパートにしたりと、選択肢の幅が広がります。
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1-5.【60坪】さまざまなスタイルの賃貸物件を用意できる
60坪の場合は1Rや1K、1DK、1LDKなどのさまざまな間取りの賃貸物件と、ゆったりと広い自宅を両立できます。
エレベーターや吹き抜けを設置したり、二世帯住宅にしたりするなど工夫がしやすく、間取りの自由度も高いです。
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2.賃貸併用住宅の間取りタイプは3種類
賃貸併用住宅の間取りタイプは、主に以下の3種類です。
賃貸併用住宅の間取りタイプ
- 上下タイプ
- 縦割りタイプ
- 二世帯タイプ
間取りは、賃貸併用住宅の経営に大きな影響を及ぼす要素です。
それぞれの間取りの特徴とメリット・デメリットを確認しましょう。
2-1.上下タイプ
オーナーの自宅と賃貸住戸が、上下に分かれて設置されているタイプです。
1階をすべてオーナーの居住スペース、2階を賃貸住戸にするといったケースが一般的です。
上下タイプでは、自宅部分を1階にするか2階にするかでメリットとデメリットが異なることを知っておきましょう。
メリット
1階を自宅にする場合
- 庭が作れる
- 高齢になっても住みやすい
- 上層階である2階や3階を貸し出すことにより、家賃を高めに設定できるため、収益性が高い
2階を自宅にする場合
- 眺望や日当たりがよい家になる
- 屋上を活用できる
デメリット
1階を自宅にする場合
- 2階の入居者の生活音が気になってしまう場合があるため、防音対策が必要
2階を自宅にする場合
- 1階の入居者に自分たちの生活音が聞こえないように配慮が必要
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2-2.縦割りタイプ
縦割りタイプは、自宅と賃貸住宅を左右に割って配置する設計です。
賃貸住戸については、オーナーの自宅と同様に1階と2階がつながった「メゾネットタイプ」にする設計と、上下を別の住戸にする設計があります。
メリット
- 上下タイプと比べ、オーナーの自宅と賃貸住戸の入り口を完全に分けやすいことから、騒音やプライバシーの問題が生じるリスクが少ない
- 自宅部分に屋上や庭、駐車場を作ることが可能
デメリット
- 縦割り住戸は自宅と賃貸住戸のそれぞれに階段を作る必要があり、その分のスペースが削られてしまう
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2-3.二世帯タイプ
二世帯タイプは、はじめは賃貸として一部の部屋を貸し出し、ライフスタイルの変化に応じて二世帯住宅として利用したり、親世帯と子世帯が暮らす二世帯住宅の敷地の一部を賃貸に出したりできます。
メリット
- 賃貸併用住宅の間取りを二世帯タイプにすることで自宅部分が広くなり、住宅ローンを適用しやすくなる
- 「小規模宅地等の特例」をフルに適用できる
通常、賃貸住戸で利用できるのは金利の高い「アパートローン」です。
しかし多くの金融機関では、賃貸併用住宅で自宅部分が建物の半分以上を占めると、住宅ローンを利用できます。賃貸併用住宅は毎月家賃収入が入るため、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることも可能です。
さらに、「小規模宅地等の特例」をフルに適用できます。
「小規模宅地等の特例」とは
土地の価値はそのままに、評価額のみを大幅に下げて相続税を抑えられる特例。
賃貸併用の二世帯住宅を所有している方に相続が発生した際、以下のように適用される。
- 二世帯住宅の部分：小規模宅地の特例により評価額を80%減らせる
- 賃貸住宅の部分：貸家建付地として評価額を50%減らせる
参考：国税庁「1 複数の利用区分が存する場合」／「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
デメリット
- 完全分離型の間取りの場合、売却しにくい
完全分離型の間取りとは、玄関やキッチン、浴室などの居住スペースが完全に分けられているタイプの間取りを指します。
二世帯タイプの賃貸併用住宅は、主に二世帯住宅を探している大家族や、自宅部分と賃貸住戸のいずれか、もしくは両方を賃貸に出したい不動産投資家にしか需要がない傾向にあります。
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このように、賃貸併用住宅の間取りづくりは調べることが多く、自分たちだけでは情報収集・整理が大変なのです。
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3.【重視したい部分別】賃貸併用住宅の間取りの決め方
賃貸併用住宅の間取りの決め方は、重要視したい部分によって異なります。
| 重視したいこと | 決め方 |
|---|---|
| 賃貸併用住宅の収益性 |
|
| 自宅部分の快適性 | マイホーム部分から先に考える |
| 家賃収入の確保 | 賃貸部分から考える |
それぞれの内容について解説します。
3-1.所在するエリアから考える
賃貸併用住宅の収益性を重視する場合は、所在するエリアの特性に合った間取りを選択することがおすすめです。
エリアの特性に合った間取り例
- 駅近の利便性の高い場所にある場合：独身の会社員がターゲットの1Rや1DK
- 近隣に公園がある住宅街の場合：小さな子どものいるファミリー向けの1LD～2DK
このように当該エリアでニーズの高い間取りにすると、空き室が発生しにくくなるでしょう。
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3-2.建物の階数から考える
賃貸併用住宅の収益性を重視する場合、建物の階数から間取りを考える方法もあります。
賃貸併用住宅は、2～3階建てであることが一般的です。
階数を増やし部屋数を増やせば、家賃収入は増えるでしょう。
ただし、2-3でもお伝えしたとおり、賃貸部分が賃貸併用住宅全体の半分以上を占めると住宅ローンが利用できなくなり、金利の高い「アパートローン」を利用することになります。
収入とローンの金利のバランスを考慮して、検討しましょう。
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3-3.マイホーム部分から先に考える
自宅部分の快適性を重視する場合は、マイホーム部分から先に考えるとよいでしょう。
まず、自分が希望するマイホームの間取りをイメージし、そこから賃貸住戸の間取りを考えます。
賃貸併用住宅を住宅ローンで借り入れるためには、自宅部分が延床面積全体の50％以上でなければなりません。
そのため、例えば2LDKのマイホームを望む場合は、2LDKの間取りに相当する約50平米の2倍、つまり賃貸併用住宅全体の延床面積は100平米必要になります。
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3-4.賃貸部分から考える
家賃収入の確保を目的にしたい場合は、賃貸部分の間取りから考えましょう。
家賃収入を確保するには、単身向けの1Rの戸数を多くする方法が一般的です。
さらに、満室の状態を維持できるように、そのエリアで需要のある間取りと広さを採用し、そこから賃貸併用住宅全体の広さを検討していきましょう。
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4.満足できる賃貸併用住宅の間取りにするためのチェックポイント
満足できる賃貸併用住宅の間取りにするためには、以下の点をチェックしましょう。
賃貸併用住宅の間取りのチェックポイント
- 住まいの快適さと収益性を両立できるか
- 住宅ローンは利用できるか
- 自治体の規制はクリアしているか
- 防音やプライバシーに配慮されているか
それぞれのチェックポイントを解説します。
4-1.住まいの快適さと収益性を両立できるか
賃貸併用住宅の間取りを考えるうえで、住まいの快適さと収益性を両立する視点は欠かせません。
収益性を重視するあまり過度にコストを抑えると、快適さを失いかねません。
例えば、建物の外壁材や設備の仕様を大きく落とすと、安っぽく感じたり不便に感じたりするといった理由から、入居者が集まらないリスクがあります。
また、少しでも収益を得ようと賃貸住戸を増やし、自宅部分の面積を抑えると、窮屈でストレスが溜まってしまうでしょう。
自宅部分の快適性を重視したい場合は、まず自宅部分の面積が適した広さになっているか、すべての部屋に十分な日当たりが確保できそうかなどを考えてみるとよいでしょう。
3章で解説したポイントから自分なりの優先順位を決め、重視したい部分から間取りを考えていきましょう。
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4-2.住宅ローンは利用できるか
住宅ローンが利用できる間取りであるかどうかも重要です。
多くの金融機関では「住宅全体の面積のうち、居住用のスペースが50%以上を占める」という要件を満たせば、賃貸併用住宅でも住宅ローンが利用できます。
アパートローンも検討できますが、アパートローンは「賃貸物件に投資するのが目的」の事業主向けローンであるため、審査が厳しく、金利も高く設定されていることが特徴です。
建築後、家計を圧迫させたくない場合は、住宅ローンを利用できる間取りにすることをおすすめします。
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4-3.自治体の規制はクリアしているか
希望する間取りや広さの賃貸併用住宅が建てられるかどうかは、土地の「建ぺい率」や「容積率」などの制限によって決まり、これらは自治体によって異なります。
建ぺい率と容積率の計算方法
- 建ぺい率＝建物が地面に接している面積÷土地面積× 100
- 容積率＝建物の延べ床面積÷土地面積× 100
土地の建ぺい率と容積率は、各自治体の都市計画課のWebサイトに掲載されていることが多いです。
土地を購入する前には必ずチェックしておきましょう。
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4-4.防音やプライバシーに配慮されているか
防音やプライバシーに配慮した間取りになっているかも、大切なチェックポイントです。
賃貸併用住宅は、他人が同じ建物内に住む構造のため、一般的な住宅よりも防音への配慮が求められます。
間取りで講じられる防音対策には、部屋の境に収納やクローゼットなどを配置する、寝室となる部屋が離れるようにするなどが挙げられるでしょう。
さらに、防音機能のある床材を使い、音が伝わりにくくなる工夫も効果的です。
プライバシーを確保するためには、賃貸住戸とオーナーの自宅の入り口を完全に別に設けることが重要です。
近所の方のように、たまに顔を合わせる程度であれば問題ありません。
しかし、毎日家を出入りするたびに鉢合わせするような状態は、ストレスを引き起こす要因となります。
また、住宅の管理は不動産会社に一任し、オーナーと入居者の接触機会を極力減らすようにすれば、双方のプライバシーを確保できるでしょう。
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以上が、賃貸併用住宅の間取りづくりでチェックしておきたいポイントです。
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まとめ
賃貸併用住宅の間取りは坪数によって、1Rやファミリータイプの賃貸住戸など、選択肢が異なります。
また、「上下タイプ」や「縦割りタイプ」、「二世帯タイプ」などの間取りタイプに大別されます。
賃貸併用住宅の間取りの決め方としては、所在するエリアから考える、マイホーム部分から考える、賃貸部分から考えるなどの方法がおすすめです。
時には無料サポートサービスも活用しながら、効率的に「快適さ」と「収益性」を両立できる賃貸併用住宅の間取りを実現させてくださいね。
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