【相談実録】一人暮らし、理想の注文住宅 ～後編～

変更日:

2023.08.24

一人住まい用の注文住宅づくりについて相談をした佐藤さん。イメージしていた家づくりが実現に一歩近づき、より具体的なお金の面やハウスメーカー探しをアドバイザーに相談することにしました。
この記事では、実際にマイホームを建築、購入する人の相談事例をもとに、注文住宅を建てる時の流れをご紹介します。
※本記事は実際の相談内容を参考に編集しています。
※本記事に使用しているご相談者様写真および物件画像はイメージです。

前半はこちら

相談者

佐藤様

• 都内在住　30代後半
• 理想のマイホームの予算感をもっと具体的に相談したい
• 理想の家づくりができるハウスメーカーを教えて欲しい
• 家づくりを本格化する時の進め方を知りたい

回答者

家づくりのとびら　アドバイザー　守田

注文住宅業界で10年以上勤務し、ハウスメーカーの営業職や工務店向けのコンサルを経験。ハウスメーカーだけでなく、地場の工務店や設計事務所との家づくりにも精通した住宅のスペシャリスト。現在は年間約300件の相談に対応。

1.シミュレーションを使って予算をチェック

アドバイザー 守田：前回はご相談いただきありがとうございました。今回は具体的に予算シミュレーションを考えて行けたらと思います。検討されているご予算は2,000万円前後ですか？

佐藤様：はい、オールローンで2,000万円の予算感です。簡易シミュレーションではもう少し借りられそうでしたが、月返済額や、今後の一時資金をリスクヘッジすると余裕を見ておきたいところです。
そこで一番に気になるのが、この予算感で本当に家が建つのかどうか……。

アドバイザー 守田：建物では、付帯工事金額（インフラの引き込みなど）は土地によって変わりますが、建物本体が平屋で小さめだと割高になるから…1,400万円くらい本体費用としてみておいた方が良いと思います。付帯費用で400万円。諸費用も150万円を下回ることはないと考えられます。
建物諸費用で余裕を見ても2,000万円くらいでしょうか。
月に6.４万円返済して、35年で返済すると考えると2,400万円くらいになるのではないかと思います。
仮に返済額を少し増やすと考えるよりも、35年でローンが組めるかどうかにもよりますね

佐藤様：ボーナスの増枠を今は見込んでいませんが、ボーナスの増枠を見込むと光明が見えてくるかもしれないですね。ボーナス込みで月返済7万円、金利0.6％、30年でローンを組んでも2,400万円か。

アドバイザー 守田：同じ条件で返済期間を35年にするとお借り入れが2,651万円まで増えますね。
比較的新しめの中古物件をリフォームをした場合、水回り交換だけなら200～300万円ですが、加えて内装工事を全てやると1,000万円前後にはなるし、骨組みだけ残して断熱材や屋根・外壁まで全て変えるとなると、工事費だけでも1,500万円くらいにはなりますね。

佐藤様：この工事費が中古物件の購入費用にも乗ってくるんですよね。
中古住宅は住宅控除を受けるのにも条件が必要と聞きました。

アドバイザー 守田：中古住宅をリフォームした場合であれば控除期間は10年です。ローン残高の0.7%の控除となりますが、残高上限は2,000万円になります。

佐藤様：中古の物件をリフォームして住む場合、リフォーム費用や控除のことを考えるとやっぱり新築の方が良い気がしますね。

2.相談者に適したハウスメーカーのご紹介

アドバイザー 守田：お話を伺う限り、ハウスメーカーさんだと、レオハウスさんがおすすめです。

佐藤様：レオハウス…はじめて聞きました！

アドバイザー 守田：レオハウスはヤマダ電機のグループ会社です。昔、エス・バイ・エルという老舗ハウスメーカーがあったのですが、そこをヤマダ電機が買収した経緯がありますので、住宅建築については長年培ったノウハウ。後ろにヤマダ電機という巨大資本が付いているのも安心のポイントです。
一番の魅力は、家具家電など本体設備に含まれないものに関しても、「フル装備住宅」でワンストップ相談できる点です。
引っ越しで持っていけないエアコンや照明、新調する必要のあるカーテンなども諸費用として見てもらえるので、控除や貸し付けの対象になるんです。

佐藤様：それは魅力的ですね！取り付けを考えてもエアコンだけで10～20万とかしますもんね。

アドバイザー 守田：あと、保証も珍しくて、初期保証20年、延長で60年付きます。設備関係諸々もヤマダ電機であることで10年間保証が付く点は魅力です。

佐藤様：太陽電機や蓄電池の相談もできますか？将来的には太陽光発電を乗せることも考えています。
最近は補助金に60～100万くらい出たり、パネルも安くなってきていたりしていると聞きました。蓄電池もどんどん値段が下がっているので、こっちも補助金が出るといいなと思っています。

アドバイザー 守田：将来的に太陽光発電を乗せることを考えて、屋根ののじ板を厚く作るなどしておくと良いかもしれませんね。

佐藤様：なるほど！後からつけることを考えた仕様にする方法もあるのか！

アドバイザー 守田：レオハウスの場合は、太陽光や蓄電池ではリースもできます。初期コストはかからず発電のお金から払っていく方法もありますよ。
初期費用のコストが下げられ、かつ15年契約なので、満期になって新しいものに変える方法もありますよ。

佐藤様：リースをするのもありですね。

アドバイザー 守田：太陽光発電の金額はシミュレーションをもとに算出してみると良いですが、これは土地が決まり次第ですね。土地を決め日照条件を調べ、パネルを何枚乗せるかで出すことになります。
建物と土地、建物と太陽光発電は全部切り離しては考えられません。現状では、仮で出して組み合わせる方法がいいと思います。

レオハウス公式サイト：https://www.leohouse.jp/

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アドバイザー 守田：もうひとつ、彩ハウスさんもおすすめのハウスメーカーさんです。
彩ハウスは、建物の素材を本格的なものにこだわっている点が特徴のハウスメーカーで、天然木の木造住宅を造っています。創業100年近くになる老舗の「いのうえ工務店」のブランドなので、安心感もありますね。自然素材にこだわった家づくりにより、四季を通して快適に過ごすことができて人気です。コストも比較的安価に建てられる点も特徴です。

佐藤様：彩ハウスのように、素材にこだわりがあると住み心地も良さそうですね…。素材にこだわりがある分、コストがかかるのではないかと気になります。

アドバイザー 守田：彩ハウスでは、価格設定は広めになっており、素材や仕様にこだわりを持たせると金額は変動してきます。そこは、求めるグレードと予算感との相談でしょうか。予算感を明確にして相談してみることをおすすめします。
彩ハウスは埼玉エリアに強い特徴があるので、お求めの通勤エリアの土地探しの相談もしやすいと思いますよ。

佐藤様：それは心強いですね。土地探しから相談をしてみたいです。
レオハウスも彩ハウスも土地探しの相談を受け付けていますか？

アドバイザー 守田：基本的にほとんどのハウスメーカーさんが土地探しまでしているので安心してください。

彩ハウス公式サイト：https://www.irodori-house.jp/

▶【彩ハウス】の詳しい特徴をプロに聞いてみる

3.土地に関する疑問点もその場で解決

アドバイザー 守田：見積もり相談は3社くらいに依頼して、そこから2社くらいを選ぶのがいいのではないでしょうか。10社とか見てしまうとちょっと手広すぎるかもしれませんね。

佐藤様：モノの金額差というよりも「ちゃんとやってくれる」「ちゃんと工事してくれる」「管理してくれる」「見積もり漏れがあるようなことがない」ところを選びたいですね。
担当選びが家づくりの8割だ、と聞いたこともあります。
特に土地に関してはファミリー向けも多く、自分で探してみたけどなかなかなかったです。土地はめぐりあわせなのですが、その辺も親身になって相談できるところが良いと思っています。

アドバイザー 守田：私の方からハウスメーカーさんにコンタクトをとり、要望を伝えて、設計見積や土地探しを依頼することもできますので安心してください。

佐藤様：まず土地の地盤調査をしないといけないですよね。気になっていたのですが、地盤調査を土地の購入前にできるものなのでしょうか？土地を買った後に問題が発生することもあったりしますか…？

アドバイザー 守田：売主さんがOKであれば、地盤調査もさせてもらえますが、99％ダメといわれるはずです。ハウスメーカーさんが持っている自社分譲地があれば掘ってもよい所が多いですし、実際に一回掘っている所もありますね。

佐藤様：買ってから地盤調査するのは個人的には不安だなあ。

アドバイザー 守田：基本的に、地盤調査の前に地盤改良予算を100万くらい見積りでとっているところが多いです。表層から5,6ｍ～10mに鋼管杭を打ち込む想定です。掘ってみて改良判定不要であれば、この100万円は浮きます。
改良予算が見積りに入っているかはきちんと事前に見ておいた方が良いと思います。主な地盤改良工事には以下のような方法があります。

佐藤様：土地を見てみて、「この土地は間違いなくNG」など分かったりするのでしょうか？

アドバイザー 守田：なかなか難しいですが、近くの道路がうねっている、マンホールが出ているなど、周辺環境をみて判断材料になることはあります。
佐藤さんは気にされていますが、実は全く気にしない人も結構いるんです。
その場合、土地を買ってからの契約破棄などもあってシビアな問題です。契約破棄になった場合は、住宅本体のオプションのグレードを落とす方法、たとえばキッチンや浴室のスペックを下げるなどして対応することになります。

まずは、要望をお伝えして最初は土地を決めることになります。土地が決まってから本格的な建物のプランニングにつながります。
初回には標準仕様の資料はもらった方が良いですね、標準仕様の資料は変わりやすいのでネットに出ていないものも多くあります。

佐藤様：心配しているのは地盤の改良予算ですが、その他見積もりに抜けがない、諸費用がどこまでなのかなど、見積もりの詳細は頂けるのでしょうか。素人なので不安で……。

アドバイザー 守田：テキスト内にも諸費用の項目の記載はありますが、表題登記、各種印紙など細分化したらどこまでも入れられますからね……。
予算感のイメージですが、地盤調査費は5～10万円ほどが目安です。調査には「建築地の現地を見る」「役所へのヒアリング」「法務局に登記情報を聞きに行く」という３つの工程にお金が発生します。
建物が建った後には家屋調査士の調査が入ります。申請費用に関しては、都道府県や特定市町村によって金額は変わるので注意しましょう。
仲介手数料は土地にかかってきます。法廷では３％プラス6万円ですが、これは上限値なので交渉次第で減ることもあります。売主の仲介業者、買主の仲介業者がいるので、仲介業者次第で変わってきます。
付帯工事は、地盤工事や外構工事なども含まれますが、最低限の駐車場やインターフォンで50～100万円くらい見ておく必要がありますね。

4.適切なローンの事前審査のタイミングについて

佐藤様：手順で考えてみると、ローンの事前審査を通すタイミングはどの辺りになりますか？

アドバイザー 守田：特に決まりはないですが、住宅メーカーさんと初回面談をする時に事前審査についてと予算感を話すことになるので、そこで決まってくるかと思います。
土地の買い付けをして、地主から承諾が返ってくると契約内定になりますが、売買契約の前に事前審査に通っていないといけません。本審査は、売買契約の契約書を添付書類で出さないと進めないです。
つまり、「ローンの申し込み」→「事前審査」→「売買契約」→「本審査」→「ローン契約」→「ローン実行」という流れです。

事前審査をする時は金額が分かればよいので、プラン内容や図面なども仮のもので提出して問題ありませんよ。

佐藤様：仮に事前審査のタイミングに3,000万円で出していて、2,700万円で組んでも、結果2,500万円になることもあるので、先に事前審査を進めておいた方が後から差額の調整をする心配も減るってことか…。まあまずはハウスメーカーさんと話してみてからですね。

アドバイザー 守田：ハウスメーカーさんとの面談は私の方で調整することも可能です。
担当者と合わないなどの相談も、お断りを私の方からさせて頂くこともできます。
私ががっつり入ってしまうというより、佐藤さんが話してみて気になるところや改めて聞きたいところは相談にのりますよ。

佐藤様：ここまで色々とお話をさせて頂き、ありがとうございました。ぜひ第三者視点の意見として今後も守田さんにご意見を伺いたいと思っています。納得いかない点とか、疑問点とか…、家づくりの不安な点はクリアにしたいです。

アドバイザー 守田：ぜひ簡単なことでもお気軽にご相談ください。お電話での相談も可能です！

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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