注文住宅の費用シミュレーション｜間取り・予算別の返済計画を紹介

変更日:

2026.03.30

「注文住宅はいくらかかるのか、自分たちの予算で建てられるのか、毎月のローン返済が生活を圧迫しないか」といった不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

注文住宅の総費用は、建物本体の工事費だけでなく、付帯工事費・諸費用・土地代まで含めると、想定よりも大きな金額になるケースがあります。

そこで重要になるのが、注文住宅の費用シミュレーションです。

しかし、シミュレーションツールを使うために、登録が必要なものは避けたい気持ちもあるでしょう。

今回の記事では、以下の内容を解説します。

この記事で注文住宅の費用の基礎知識を身につけたあとに、シミュレーションを行い、具体的な資金計画を立てましょう。

あなたの今のステータスはどっち？

注文住宅を建てたい と思っているあなたへ

文章だけでは伝わりにくいポイントを、動画でわかりやすく解説しています。ぜひこちらもご覧ください。

↓↓　注文住宅の費用シミュレーションについて動画でチェック　↓↓

「すぐに費用シミュレーションがしたい！」という方は、「家づくりのとびら 予算シミュレーション」でシミュレーションしてみてくださいね。

1. 注文住宅にかかる費用の全体像

注文住宅を建てる際にかかる費用は、大きく4つに分けられます。

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の取得費用の全国平均は約5,007万円、建築費のみでは約3,512万円となっています。

ここからは各費用項目を詳しく見ていきましょう。

1-1. 本体工事費

本体工事費とは、住宅の構造体、内装、住宅設備など、建物そのものをつくるためにかかる費用であり、注文住宅の総費用のうち、最も大きな割合を占める項目です。

本体工事費の計算式は、以下のとおりです。

計算式：本体工事費＝坪単価×延床面積（坪）

坪単価の目安は、ハウスメーカーによって大きく異なります。

例えば、大手ハウスメーカーで延床面積35坪の住宅を建てる場合、本体工事費の目安は「80万円×35坪＝2,800万円」です。

ただし、坪単価はあくまで目安であり、実際の費用は、間取りの複雑さ、設備グレード、断熱性能、外観デザインなどによって上下します。

1-2. 付帯工事費

付帯工事費とは、建物本体以外に必要となる工事費の総称です。総費用の約20%前後を占めることが多く、見落とされやすい項目でもあります。

主な内訳は以下のとおりです。

特に注意しなければならないのが、地盤改良工事です。

地盤の状態によっては坪単価1〜2万円程度で済むこともありますが、条件が悪い場合には坪単価4〜6万円程度で総額100万円以上かかることもあります。

そのため、早い段階で地盤調査の必要性を確認しておくことが重要です

1-3. 諸費用

諸費用とは、建物の建築や住宅ローン契約に伴って発生する、各種手数料・税金・保険料などを指します。一般的には総費用の約10%程度が目安です。

主な内訳は以下のとおりです。

諸費用は現金払いになることが多く、住宅ローンに含められない場合もあります。

資金計画では、諸費用分の現金を別枠で確保しておきましょう。

1-4. 土地代

土地を所有していない場合は、建物費用とは別に土地代が必要です。

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」では、土地付き注文住宅における土地取得費の全国平均は約1,495万円とされています。

ただし、首都圏や近畿圏などの都市部ではこれを大きく上回ることも珍しくありません。

また、同じ地域内でも駅からの距離や広さ、周辺環境で大きく変動します。

これから土地を取得する方は、不動産ポータルサイト等で家を建てたい地域の相場を調べ、土地代を含めた資金計画を立てましょう。

2. 注文住宅の費用シミュレーションの手順

注文住宅の費用シミュレーションは、「自己資金の確認」→「借入可能額の把握」→「建物費用の試算」という順番で進めると整理しやすくなります。

それぞれの手順を見ていきましょう。

2-1. 用意できる自己資金（頭金）を決める

まずは、住宅購入に使える自己資金の額を確認します。自己資金が多いほど借入額を抑えやすくなり、月々の返済負担も軽くなります。

一般的には、頭金として住宅購入総額の10〜20%程度を用意するケースが多いです。

ただし、頭金を入れすぎると手元資金が不足し、急な出費に対応しにくくなる可能性もあるため、手元にどれだけ残すかも重要です。

例えば、総費用4,000万円の住宅を購入する場合、諸費用として約400万円、頭金として400万〜800万円を用意すると、比較的バランスの取りやすい資金計画になります。

2-2. 年収から借入可能額と月々の返済額を計算する

自己資金を確認したら、次に住宅ローンの借入可能額と月々の返済額を試算します。

住宅ローンの借入可能額は、一般的に年収の5〜7倍程度が一つの目安です。住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」でも、利用者の多くが年収の6〜7倍前後の住宅ローンを組んでいます。

ただし、これはあくまで「借りられる上限」であり、「無理なく返せる額」とは一致しません。

返済負担率（年間返済額 ÷ 年収）は25〜35%以内に収めるのが一般的です。

また、住宅ローンには固定金利と変動金利があります。

変動金利は固定金利よりも低い水準で借り入れができるものの、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

固定と変動の両方でシミュレーションし、返済額の違いを確認しましょう。

2-3. 希望の坪数から建物の総費用を計算する

借入可能額の目安が見えたら、次は希望する坪数と坪単価から建物総費用を試算します。

建物の総費用 ＝ 本体工事費（坪単価 × 坪数）÷ 0.7

本体工事費は総費用の約70%を占めるため、本体工事費を0.7で割ることで、付帯工事費や諸費用を含めた総額の目安が見えてきます。

この試算をもとに、「借入可能額＋自己資金」の範囲内で実現できる坪数や仕様を考えることが、現実的な資金計画の基本になります。

3. 間取り・ハウスメーカー別の費用シミュレーション例

ここでは、間取り別・契約するハウスメーカー別に注文住宅の費用をシミュレーションし、返済計画（毎月の返済額）を計算しています。

あくまで一例ですが、ご自身でシミュレーションする際の参考にしてみてください。

以下より各シミュレーション例を解説いたします。

3-1.大手ハウスメーカーで4LDKの注文住宅を建てる場合

間取り検索詳細-間取り検索-注文住宅・新築一戸建てなら住友不動産ハウジング｜ハウスメーカー｜住友不動産ハウジング

4LDKの2階建て住宅は、大人4～5人が快適に暮らせる広さを確保できます。

多様な間取りが想定できますが、1階に広いLDKと1部屋、2階に子ども部屋と寝室で3部屋あると使い勝手がよいでしょう。

費用シミュレーション例

大手ハウスメーカーを利用して4LDKの注文住宅を建てる際、以下のケースを例に費用をシミュレーションしました。

ケース：

• 坪単価65万円
• 延床面積40坪（約132平米）

※諸費用の一部は非課税ですが、概算のためすべて税込みで計算しています。

返済計画例

返済計画については、以下のケースで計算しています。

大手ハウスメーカーなら、住んでからの安心感が大きい！

大手ハウスメーカーは工務店やローコストハウスメーカーに比べると坪単価が高いですが、設備や材料が安定していたり、アフターメンテナンスの仕組みがしっかりとしていたりするので、「今後の維持費を含んでいる」と考えれば、安心できる買い物といえます。

3-2.ローコストハウスメーカーで3LDKの家を建てる場合

出典：アイ・スマート｜性能を追求する住宅メーカー【一条工務店】

3LDKの2階建て住宅は、1階にLDKとお風呂やトイレなどの水回り、2階に寝室とトイレを配置するのが一般的です。

費用シミュレーション例

一般的に、坪単価が50万円以下の建築商品がローコスト住宅と言われています。
ローコストハウスメーカーを利用した際、以下のケースを例に費用をシミュレーションしました。

ケース：

• 坪単価45万円
• 延床面積33坪（約109平米）

※諸費用の一部は非課税ですが、概算のためすべて税込みで計算しています。

返済計画例

上記の場合、返済計画については、以下のケースで計算しています。

「ローコスト＝お得」とは限らない点に要注意！

ローコストハウスメーカーであれば、初期費用は大手ハウスメーカーよりも安くなりますが、その分家の維持費や保証が削られている可能性があります。
最新のシステムキッチンや全館空調など、便利な設備がない場合もあるので、ご注意ください。

予算オーバーの心配がある方は、後述の「6.注文住宅の予算がオーバーしたときの対処法」をご参照ください。

3-3.二世帯住宅の注文住宅を建てる場合

出典：完全分離プラン｜失敗しない二世帯・多世帯住宅の間取り｜セキスイハイム

二世帯住宅は、大きく3種類に分けることができます。

費用シミュレーション例

ここでは、完全分離型の二世帯住宅を建てる際、以下のケースを例に費用をシミュレーションしました。

ケース：

• 完全分離型の二世帯注文住宅
• 坪単価80万円
• 延床面積50坪（約165平米）

※諸費用の一部は非課税ですが、概算のためすべて税込みで計算しています。

返済計画例

上記の総額を想定する場合、以下のケースの返済計画についても見てみましょう。

型を決める際は二世帯間の関係性が重要

今回例に挙げた完全分離型を選ぶと、二世帯分の設備や玄関を作るので、お互いのプライバシーは守れますが、その分費用は高くなります。

部分共有型・完全同居型にして設備を共有すれば費用は抑えられますが、日々のストレスによって生活がつらくなる可能性もあります。まずは実際の生活をイメージしてみることが大切です。

こだわりの間取りで家を建てるなら、実際にハウスメーカーから実際に間取りプランを提案してもらうのが一番。
そこでおすすめなのが、HOME4U 家づくりのとびら 間取り作成依頼サービスです。

本サービスでは、スマホから必要事項を入力するだけで、あなたの要望に沿ったハウスメーカーを【完全無料】で複数社ピックアップ。提携メーカーは大手・優良ハウスメーカーばかりなので安心です。

ハウスメーカー探しにかける時間や手間を省けるうえ、各ハウスメーカーの実際の間取りプランを最大5社まで効率よく手に入れられます。

実際の間取り図があれば、「ここはもっとこうしたい」「A社よりB社のほうが好み」といった具体的な方向性が見出しやすく、家族との話し合いもスムーズに進むでしょう。

「家づくりのとびら」の
無料サポートサービスのご紹介

あなたの家づくりの検討状況や検討の進め方にあわせて、ご活用ください！

実際の建築プランを複数みて、
比較・検討したい

複数のハウスメーカーの建築プランが、かんたんな入力だけで、無料でもらえる「プラン作成サービス」がおすすめ！

費用や、ハウスメーカー選びの
コツを詳しく直接聞きたい

ハウスメーカー出身のアドバイザーに自宅から簡単に相談できる「無料オンライン相談サービス」がおすすめ！

▷家づくりのとびらを始める（無料）

4. 予算帯別の注文住宅シミュレーション

ここでは、建物費用（土地代を除く）を基準に、「2,000万円台」「3,000万円台」「4,000万円台」の3つに分けて、建てられる家のイメージを紹介します。

4-1. 2,000万円台で建てられる家

2,000万円台では、ローコストハウスメーカーや中堅工務店を中心に、コンパクトで実用的な注文住宅が現実的な選択肢になります。

住宅性能は年々向上しているため、2,000万円台の建物でも必要な基本性能を確保することは十分可能です。

間取りや設備の優先順位を整理することで、無理のない家づくりがしやすくなります。

4-2. 3,000万円台で建てられる家

3,000万円台は、注文住宅を建てる人の中でも比較的多い価格帯です。

中堅ハウスメーカーや、大手ハウスメーカーの標準仕様ラインで、家族向けの4LDKを検討しやすい水準です。

この予算帯になると、ZEH水準の省エネ性能や、収納計画、設備グレードにもある程度こだわりやすくなります。

4-3. 4,000万円台で建てられる家

4,000万円台では、大手ハウスメーカーで広さ、設備、デザイン性を重視した家づくりがしやすくなります。

この価格帯では、耐震性・断熱性・外観デザインにこだわるだけでなく、太陽光発電や蓄電池、スマートホーム設備なども検討しやすくなります。

費用シミュレーションを活用するときのポイント

費用シミュレーションは資金計画を考えるうえで有効ですが、数字の見方を誤ると判断を間違えやすくなります。

ここからは、活用時に押さえておきたいポイントを整理します。

5-1. 建物価格だけでなく諸費用まで含めて考える

シミュレーションでよくあるのが、「建物本体価格だけ」で予算を見てしまうケースです。

実際には、付帯工事費や諸費用、土地代も含めた総額で考えなければ、正確な返済計画にはなりません。

例えば、ハウスメーカーから「建物価格3,000万円」と提示された場合でも、付帯工事費や諸費用を加えると総額が4,000万円近く、あるいはそれ以上になることがあります。

資金計画では、必ず総額ベースでシミュレーションしましょう。

5-2. 金利は固定・変動の両方で比較する

住宅ローンには、全期間固定金利、変動金利、固定期間選択型などの種類があります。

シミュレーションでは、一つの金利条件だけで判断せず、複数のパターンで比較しましょう。

変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方で、将来的な金利上昇リスクがあります。

固定・変動それぞれで試算し、「金利が上がっても返済できるか」を確認しておくことが重要です。

5-3. 入居後のランニングコストも見込んでおく

住宅の費用は建築時だけでは終わりません。入居後も固定資産税、保険料、光熱費、修繕費などが継続的にかかります。

特に修繕費は、住宅の仕様や設備によって差が出やすい項目です。

初期費用だけでなく、住み始めてからの負担まで見込んだ計画を立てることが大切です。

6. 注文住宅の予算がオーバーしたときの対処法

注文住宅では、見積もりを取った結果、当初の想定より費用が膨らむことも珍しくありません。

予算オーバーになった場合は、焦って契約を進めるのではなく、内容を整理して予算内に収める必要があります。

6-1. 建物の仕様を見直す

まず検討しやすいのが、建物仕様の見直しです。

耐震性・断熱性といった基本性能を維持しつつ、コストを下げられる部分を探していきましょう。

一方で、耐震性や断熱性、防水性など、住宅の基本性能に関わる部分は安易に削らないことが重要です。

初期費用を抑えても、後の修繕費が高くつく場合があります。

6-2. 補助金・税制優遇を活用する

注文住宅では、国や自治体の補助金や税制優遇を活用できる場合があります。

これらをうまく使うことで、実質的な負担を軽減しやすくなります。具体的には以下のような制度です。

※補助金制度は年度によって内容が変わることがあります。最新情報は国土交通省や自治体の公式サイトで確認してください。

補助金は設計段階から条件を満たしておく必要がある場合が多いため、ハウスメーカーにも早めに相談しておくと安心です。

7. 【登録不要】無料で使える注文住宅の費用シミュレーションツール

注文住宅の費用シミュレーションは、専用ツールを使うと手軽に試算できます。

ここでは、登録なしかつ無料で利用できる「HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびら」のシミュレーションサイトを例に、使い方を紹介します。

7-1. 毎月の返済額からシミュレーションする方法

「月々いくらなら無理なく返済できるか」が決まっている場合は、返済額から逆算する方法がおすすめです。

この方法なら、家計に無理のない範囲でどの程度の住宅価格を目指せるかを把握しやすくなります。

7-2. 借入希望金額からシミュレーションする方法

「いくら借りるか」がある程度決まっている場合は、借入額から毎月の返済額を確認する方法が便利です。

シミュレーション結果はあくまで目安です。実際の借入可能額や返済額は、金融機関の審査や適用金利、個人の信用状況などによって変わります。

複数の条件で比較しながら、余裕のある計画を考えましょう。

プラン作成依頼サービス（無料）も活用しよう

大まかな予算感が見えたら、次の段階として複数のハウスメーカーからプランや見積もりを取り寄せるのがおすすめです。

「HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービス」なら、ハウスメーカーの比較が効率よく進むので、大きな時短になりますよ。

8. よくある質問（FAQ）

8-1. 注文住宅の諸費用はいくらかかる？

注文住宅の諸費用は、建物総費用の約10%が目安です。例えば、建物総費用が3,000万円なら、諸費用は約300万円程度になる計算です。

主な内訳は、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、印紙税などです。現金払いになることが多いため、あらかじめ確保しておく必要があります。

8-2. ハウスメーカーと工務店ではどちらが安い？

一般的には、工務店のほうがハウスメーカーより費用を抑えやすい傾向があります。ハウスメーカーは広告費や展示場の維持費などが価格に反映されやすい一方、工務店は地域密着型で経費を抑えやすいからです。

ただし、工務店にも高品質・高価格帯の会社はあります。費用だけでなく、設計の自由度、施工実績、アフターサービスも含めて比較することが重要です。

8-3. 費用シミュレーションは登録なしで無料でできる？

はい。「HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびら」のシミュレーションツールは、会員登録不要で無料で利用できます。スマートフォンからも手軽に使えます。

8-4. 4,000万円のローンを35年で組むと月々いくら？

4,000万円の住宅ローンを35年で組んだ場合、月々の返済額の目安は以下の通りです。

8-5. 3,000万円の予算で何坪の家が建てられる？

3,000万円の予算（土地代除く・建物総費用）で建てられる坪数の目安は以下の通りです。

3,000万円で4LDKを建てたい場合は、坪単価60〜70万円程度の中堅ハウスメーカーや工務店で、35坪前後の家を目指すプランが現実的です。

まとめ

この記事では、注文住宅の費用シミュレーションについて、費用の内訳から具体的な試算例、予算オーバー時の対処法まで整理しました。

LINE友だち追加で無料診断！

まだプラン作成を依頼するのは早いかも…という方は、
LINE友だち追加でできる「ハウスメーカータイプ診断」から実施してみるのがおすすめ！

診断のほかにもハウスメーカー出身の注文住宅のプロが教える
「おさえておきたい補助金情報」や「注文住宅のトレンド」など
お役立ち情報をいち早くお届けしてくれます！
ぜひ友だち登録してみてください♪

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

運営会社情報（NTTデータ・ウィズ）