- 変更日:
- 2024.08.16
注文住宅を建てるときに多くの方が悩むのが、「フラット35と民間銀行ローン、どちらにする？」という問題です。
フラット35と民間銀行の住宅ローンではどんな違いがあって、どちらがお得なのか、迷っている方は多いのではないでしょうか。
フラット35は「独立行政法人 住宅金融支援機構」が運営する事業で、借入時から終了時までの金利が確定する「全期間固定金利」なのが最大の特徴です。
全期間固定金利は、変動金利のように想定外に金利が上昇するリスクがないので、安心・堅実です。
民間銀行の住宅ローンの場合は、「変動金利」「5年固定金利」「10年固定金利」「35年固定金利」など、様々な金利タイプから自由に選ぶことができます。
また、フラット35と民間の住宅ローンは、金利タイプ以外にもいくつかの違いがあります。
この記事では、以下の内容について解説します。
この記事でわかること
- フラット35と民間銀行の住宅ローンの違い
- フラット35と民間ローンのメリット・デメリット比較
- フラット35と民間ローンの選択で後悔しない方法
住宅ローン商品のバリエーションは多様化しており、商品比較はとても難しいです。ご自身にピッタリの住宅ローン選びにご参考ください。
まとめて依頼
住宅ローンの金利タイプや借入先などの基礎知識が知りたい方は「住宅ローンの種類」の記事もご覧ください。
目次
1.フラット35には「金利が高い」というデメリットがある
フラット35の最大のデメリットは、変動金利よりも金利が高いということです。
フラット35の金利は申し込みする金融機関によって異なりますが、民間銀行の「変動金利」や「3年固定金利」といった商品よりも高めです。
1-1.フラット35の金利が高い理由
なぜフラット35の金利は高いのかというと、「全期間固定金利」は途中で予想外に金利が上がってしまうおそれがない代わりに、変動金利よりも高めに設定されているからです。
ただし、変動金利よりも高いとはいっても、過去と比べると現在は非常に低い金利なので安心して家を手に入れる絶好のチャンスと言えます（2024年2月現在）。
1-2.全期間固定金利・変動金利の基本的な考え方
フラット35の全期間固定金利は、借入後に市場金利が上昇しても金利が上がらないという点がメリットですが、逆に市場金利が下がった場合は恩恵を受けられません。
近年の住宅ローン金利は歴史的な超低金利水準のため、さらに大きく下がることは考えにくいですが、市場金利が現状維持のまま推移する場合にも変動金利のほうが有利です。
実際に住宅ローンを組んだ人はどれを選んでいるのでしょうか？
住宅金融支援機構は、以下のように報告しています。
利用した金利タイプの割合
- 全期間固定型：7.2％
- 固定期間選択型（3年固定、5年固定など）：18.3％
- 変動金利：74.5％
参考：住宅金融支援機構「
住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）】」
「固定金利」には安心感がありますが、一方で「変動金利」の金利の低さに魅力を感じる人のほうが多いようです。
つまり、金利タイプを選ぶ際には、以下のような考え方が一般的といえます。
金利タイプを選ぶ際の考え方
- 住宅ローンの返済が終わるまで市場金利は大きく変わらないと予測するなら「変動金利」
- 金利が上がるかもしれないと考える場合は「全期間固定金利」のフラット35など
といっても、フラット35と民間ローンには金利以外の違いもあるので、次章から詳しく見ていきましょう。
このように、住宅ローンを組む際にはさまざまな視点から自分に合った商品を選ぶ必要があるため、どれが自分に合った組み方なのか迷ってしまう方も多いでしょう。
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2.フラット35と民間銀行の住宅ローンの違い
フラット35と民間銀行ローンの違いを表にまとめました。
| 項目 | フラット35 | 民間銀行の住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利のみ | 変動金利、固定金利（期間選択型）、全期間固定金利、ミックス型など |
| 融資手数料 | 申込金融機関による | 申込金融機関による |
| 保証料・保証人 | 保証料無料 保証人不要 | 保証料が必要になることが多い。また、保証人が必要になるケースもある |
| 一部繰り上げ返済 | ネットからは10万円以上。窓口では100万円以上。 繰り上げ返済手数料は無料 | 1円以上・1万円以上など。繰り上げ返済手数料は窓口では数万円、ネットの申込は無料が多い |
| 団体信用生命保険（団信） | 必須ではない | 必須の場合が多い |
| 使い道 | セカンドハウスや親族居住用も対象 | 自己居住用だけが対象なのが一般的 |
| 建物完成前の資金調達 | つなぎ融資（扱っていない金融機関もある） | つなぎ融資、分割融資など（扱っていない金融機関もある） |
| 審査基準 | 返済負担率の基準あり。比較的緩やか | 詳細は非公開。年収だけでなく勤続年数なども考慮 |
以下より詳しい違いを解説します。
2-1.固定金利・変動金利を選べるかどうか
フラット35は「全期間固定金利」しか選択肢がありません。
ただし、申し込みをする金融機関によって金利や手数料が異なります。
一方、民間銀行の住宅ローンの場合は、「変動金利」や「固定期間選択型（固定期間３年・５年・10年など）」の中から自分にあった返済方法を選ぶことが可能です。
金融機関によっては、フラット35と同じような「35年固定金利」の商品もあります。
また、最近では変動金利と全期間固定金利を組み合わせる「金利ミックス型」の商品も人気です。
2-2.事務手数料・保証料の違い
融資を受けるときに支払う事務手数料の設定は金融機関によって異なるため、フラット35と民間銀行ローンのどちらが高いとは言い切れません。具体的に確認して、比較する必要があります。
事務手数料の相場は、借入金額×2％程度、あるいは3万～30万円の定額の場合もあります。
フラット35では保証会社を利用しないので保証料は発生しません。保証人も不要です。
民間ローンの場合は、保証料が無料の場合もありますが、借入金額の2％程度が相場となっています。
さらに審査内容に応じて、連帯保証人などを求められることもあります。
2-3.団信が任意かどうかの違い
団体信用生命保険（団信）は住宅ローンの契約者が死亡した場合などに、保険金で住宅ローン残高を返済してもらえる制度です。
フラット35では団信の加入は任意となっているため、健康上の理由で団信に加入することができない場合でも利用することができます。
フラット35で団信に加入しない場合には、借入金利が引き下げられます。
一方、民間ローンの場合、ほとんどの場合で団信への加入が必須です。
団信の費用は金利に含まれているタイプと、借入時にまとめて支払うタイプがあります。
団信に加入するためには健康状態の告知が義務となっており、団信に加入できない場合にはその金融機関で住宅ローンを借入できないことがあります。
加入条件の緩やかな「ワイド団信」や、「がん保障特約付き団信」などを選べる金融機関もあります。
2-4.使い道についての制限の違い
フラット35は、本人以外の親族が居住する住宅やセカンドハウスへの利用も可能です。
民間銀行の住宅ローンは、一般的に自己居住用だけが対象です。
そのため「セカンドハウスローン」や「親族居住用住宅ローン」という商品が別に用意されており、金利などが住宅ローンと異なります。
なお、フラット35や民間住宅ローンは、土地の取得だけに利用することはできません。
土地を購入して一定期間内に家を建てる場合には、土地代金についてもフラット35や民間住宅ローンが利用できます。
また、賃貸に出す目的（投資用）で物件を購入する場合には、民間住宅ローンもフラット35も利用できません。
2-5.「つなぎ融資」以外の選択肢もあるかどうか
フラット35でも民間銀行ローンでも同じですが、住宅ローンは建物の完成後に融資実行されるのが普通です。
ところが注文住宅では、建物完成前に土地代金や建築費用の一部（着工金・上棟時金など）を支払うのが慣例です。
フラット35を利用する場合に建物完成前の費用を借りたい時には、「つなぎ融資」を利用することで対応できます（つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もあるので事前に確認が必要）。
「つなぎ融資」を利用する場合はフラット35の融資契約とは別に契約を結ぶので、融資手数料や印紙税が別途必要となり、金利は高めになります。
民間銀行の住宅ローンの場合は、つなぎ融資ではなく、分割融資（分割実行）の制度が用意されている金融機関もあります。
分割融資は１つの住宅ローンを複数回に分割して融資を受ける方法で、つなぎ融資よりも金利や手数料の面で有利な傾向があります。
2-6.融資審査の通りやすさの違い
フラット35では、年齢や返済負担率が基準をクリアしていれば利用することができるので、審査に比較的通りやすいと言われています。
民間ローンでは返済負担率だけでなく、勤続年数や勤務形態も審査対象となっていて収入の安定性が重視されるため、人によっては審査が通りにくいことがあります。
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3.フラット35と民間ローンのメリット・デメリット比較まとめ
住宅ローンを選ぶ際には、金利と手数料だけでは「どちらを選ぶべき」と一概に言えません。
それぞれの長所と短所をしっかり把握してから決めることが後悔しない秘訣です。
以下より、フラット35と民間住宅ローンのメリット・デメリットを整理してみましょう。
| 種別 | メリット |
|---|---|
| フラット35 |
|
| 民間住宅ローン |
|
| 種別 | デメリット |
|---|---|
| フラット35 |
|
| 民間住宅ローン |
|
１つずつ詳しく解説します。
3-1.フラット35のメリット・デメリットは？
【メリット】
全期間固定金利なので計画的に返済ができるという安心感があります。
審査基準が公表されていて、転職して間もない人、自営業の人、非正社員の人でも比較的審査が通りやすいです。
団信への加入は必須ではないため、持病や病歴等で団信の加入条件をクリアできない人でもフラット35なら利用することができます。
【デメリット】
フラット35は借入時点の変動金利よりは金利が高いので、現在のような超低金利が返済終了まで続くなら、変動金利を選んだ人のほうがお得になります。
また、「つなぎ融資」を利用すると諸費用や割高な金利を負担することになるため、民間金融機関の「分割実行」の制度を利用したほうが有利な可能性があります。
3-2.民間銀行ローンのメリット・デメリットは？
【メリット】
変動金利、固定金利の期間を選択できるタイプなど自分にあった金利を選ぶことができます。
また、ATM手数料優遇などの特典が付いている金融機関もありますし、団信の種類が豊富なこともメリットです。
【デメリット】
全期間固定金利以外を選ぶと、返済途中で金利が上昇するリスクがあります。
また、団信への加入が必須の金融機関が多いことや、審査がフラット35よりも厳しい傾向があるのもデメリットです。
以上が、フラット35と民間銀行ローンのメリット・デメリットのまとめです。
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4.フラット35が向いている人は？後悔している人もいる？
フラット35が向いているのはどんな人でしょうか？
また、実際にフラット35を借りて後悔しているのはどんな人なのか見ていきましょう。
4-1.フラット35が向いている人
次の5つのケースのいずれかに当てはまる方は、フラット35が有力な選択肢です。
【ケース1】民間住宅ローンの審査に通りにくい人
以下のように、収入が安定していないとみなされる可能性がある方は、民間住宅ローンよりもフラット35のほうが審査に通りやすい可能性があります。
フラット35の審査が通りやすい特徴
- 転職回数が多い
- 勤続年数が短い
- 契約社員
- 個人事業主
【ケース2】セカンドハウスや親族が住む家を建てる人
フラット35の融資条件は、親族居住用やセカンドハウスでもマイホームと同じです。
なので、民間住宅ローンのセカンドハウスローンよりも有利な条件で利用できる可能性があります。
【ケース3】持病等の理由で団信なしの住宅ローンを探している人
持病や病歴等の理由で団信に加入できない人でも、フラット35なら団信への加入が任意のため利用することができます。
【ケース4】変動金利を選んで金利が上昇した場合に返済が厳しくなる人
金利が上昇してしまうと返済が厳しくなる場合は、市場金利の影響を受けない全期間固定金利型のフラット35が安心です。
【ケース5】金利動向を気にしたくない人
フラット35なら、市場動向を気にする必要がなく、変動金利のように途中で金利プランを変更したり借り換えしたりする手間もかかりません。
仕事や育児に忙しく、住宅ローン金利のことなど忘れてしまいそうな人は全期間固定が安心です。
4-2.フラット35で後悔している人もいる？
なかには「フラット35を選んで後悔している」という声が気になる方もいらっしゃるでしょう。
例えば、今から10年前にフラット35を選んで住宅ローンを組んだ人の場合、この10年で市場金利は大きく変わっていないので、変動金利を選んだ人のほうがこの10年間についてはお得になっています。
過去の金利だけを見て、フラット35を選んだことを後悔している人もいるでしょう。
ただし、住宅ローンは30～35年で組んでいる人が多いので、残りの期間はどうなるかわかりません。
これから金利が上がれば、フラット35を組んだ人のほうが最終的にお得になる可能性もゼロではありません。
5.フラット35と民間ローンの選択で後悔しない方法5つ
フラット35と民間住宅ローンで迷っている方に知っておいていただきたい方法は、次の5点です。
- 優遇金利と諸費用も含めて比較検討する
- 金利を予測してみることも大切
- 家を建てたあとも金利動向に目を配れるかどうか検討する
- 金利が上がっても耐えられるかどうか検討する
- 変動金利と固定金利を併用するミックス型は万能ではない
詳しく解説します。
5-1.優遇金利と諸費用も含めて比較検討する
まず、各金融機関の金利を比較するときには、店頭金利ではなく優遇後の金利を比較してください。
フラット35は自己資金が10％以上あると金利が引き下げられますし、性能の高い住宅を建てる場合には当初5年または10年間の金利が優遇されます（フラット35S）。
一方、民間金融機関の住宅ローンでは優遇金利に個人差があるため、しっかりと確認する必要があります。
そして、金利だけを比較するのではなく、諸費用も含めて総合的に判断することが大切です。
金利が低くても、手数料や保証料などの諸費用が割高かもしれません。
さらに、審査の通りやすさや団信の有無、「つなぎ融資」「分割融資」の有無なども比較した上で、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
5-2.金利を予測してみることも大切
金利の予測は難しいですが、「当面は金利が変わらないと考えるなら変動金利、将来は金利が上がるのではと考えるなら固定金利を選ぶ」と考えるとシンプルです。
また、「高金利のときには変動金利を選ぶ、低金利のときには固定金利を選ぶのがセオリー」という考え方もあります。
2024年2月時点の住宅ローン金利は史上最低水準です。家を買う絶好のチャンスであり、フラット35のような長期固定金利を選ぶのにも向いているともいえます。
5-3.家を建てたあとも金利動向に目を配れるかどうか検討する
変動金利には向いている人と向いていない人がいます。
家を建てた後も金利動向に目を配ってコントロールしたい人は、変動金利を使いこなせるでしょう。
「変動金利を選んでおいて、金利が上がりそうな兆候が見えたらその時点で固定金利に切り替える」といった機動的な戦略をとれるからです。
金利が低いうちに貯蓄し、金利が上がってきたら繰り上げ返済する、といったコントロールも必要です。
住宅ローンを組んだあとに金利動向を気にしておくのを忘れてしまいそうな人が変動金利を選ぶと、金利の動きを見逃してしまうのでリスクが大きくなります。
「金利の動向を心配したくない・金利の切り替えは面倒だ」という人はフラット35のような全期間固定金利が向いています。
変動金利のほうが結果的にお得になったとしても、「固定金利の高めの金利は安心料だから仕方ない」と納得できるはずです。
【注意！変動金利が変わっても返済額はすぐに変わらない】
「変動金利の適用金利が変わったら、返済額が変わって気付くのでは？」と思うかもしれませんが、変動金利の適用金利が変わっても直ちに返済額は変わらないので、金利が変わったことにすぐに気付かないおそれがあります。
どういうことかというと、変動金利の適用金利が変わっても5年間は返済額が据え置かれ、返済額に占める元本と利息の割合だけが変わる契約が多いからです。
変動金利の場合は銀行から半年ごとに金利が記載された返済予定表が送られてくるのが一般的なので、必ずチェックしてください。
5-4.金利が上がっても耐えられるかどうか検討する
フラット35と民間ローンを選ぶときには、金利の上昇を許容できる余裕があるかという点も重要です。
借入期間が比較的短くて借入額も少ない人や、家計に余裕がある場合には、金利が上がってもカバーできるので変動金利でも心配が少ないといえます。
一方、借入期間が30年以上で、ほぼフルローンで家を買う場合などは、変動金利を選ぶと高リスクです。
金利が上がった時に、返済できなくならないようにすることが大切です。
変動金利を選ぶときには、金利が上がって返済額増えてもどれくらいまで耐えられるのか考えておくとよいでしょう。
5-5.変動金利と固定金利を併用するミックス型は万能ではない
金利の予測に自信がないときによく選ばれるのが、一部の銀行が提供する「金利ミックス型」です。
「金利ミックス型」は、毎月の返済額を抑えられる変動金利と、金利上昇リスクを回避できる固定金利を組み合わせて、それぞれのメリットを取り入れられるのが利点です。
リスクは減らせますが、金利上昇リスクがなくなるわけではないので、家を建てた後も金利動向を注視する必要があります。
市場金利が上がっても返済が可能なのか考えた上で、固定金利と変動金利の割合は慎重に決めたほうがよいでしょう。
6.住宅ローンや資金計画に迷った際の対処法
フラット35と民間ローンの違いや選び方を解説してきましたが、住宅ローン商品はバリエーションが豊富なので、選ぶのは本当に難しいです。
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有意義に進めるためにも、ぜひ積極的に活用してみてくださいね。
まとめ
それではおさらいです。
フラット35は変動金利よりも高めの金利ですが、返済終了するまでの金利が確定する「全期間固定金利」なので安心して確かな返済計画を立てることができます。
民間ローンよりも審査が比較的通りやすく、団信への加入が必須でないのも特徴です。
一方の民間銀行の住宅ローンでは、変動金利、固定期間選択型、ミックス型など様々な金利タイプから選べます。
団信は必須の場合が多いですが、保険の種類は豊富です。
フラット35のメリット・デメリットと合わせて、民間の住宅ローンと迷っている場合のポイントについても詳しく解説しましたが、住宅ローン選びは簡単ではありません。
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