【簡単解説】フラット35とは？|向いている人、審査基準、メリット・デメリットまで網羅

フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の住宅ローンです。

借入時の金利が変わらない点が特徴で、金利に左右されず毎月一定額を返済できるため、家計管理がしやすいというメリットがあります。

一般住宅の場合、借入期間は最長35年で、主な借入条件は完済時年齢が80歳未満であることです。

長期間の返済により、月々の負担軽減もできます。また、一般的な銀行ローンで必要となる、保証料や繰上返済手数料が不要という点も魅力の1つです。

ただし、金利が固定されているため、市場金利が下がったとしても返済額は変わりません。また、変動金利ローンと比べると、借入時の金利がやや高めに設定されているケースが一般的です。

本記事は、フラット35の利用を検討している方に向けて、フラット35の要点や利用するメリットなどをわかりやすく解説します。ぜひ家づくりの際の参考にしてください。

住宅ローンの借り入れ方の種類について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

この記事の監修者

柴田 充輝

FP1級技能士・社会保険労務士・行政書士・宅建士。
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じ、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に1,000記事以上を執筆。

…続きを読む

1.「フラット35とは？」についてのまとめ

2.フラット35の特徴や他のローンとの比較

2-1.「フラット35」の特徴

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

変動金利型と比べると借入時の金利が高くなりますが、金利はずっと固定されます。金利や景気の状況に左右されない点が大きな特徴です。

なお、自己資金割合が1割以下（融資率9割超）の場合は金利が高めになるため、フラット35を利用する際には1割以上の頭金を用意しましょう。

住宅ローン全般については以下の記事をご覧ください。

2-2.「フラット35」と「民間住宅ローン」を比較

分かりやすく「フラット35」と「民間住宅ローン」を比較した表が以下です。

詳細は、以下の記事をご覧ください。

2-3.「フラット35」には2タイプある

フラット35には「買取型」と「保証型」の2つのタイプがあります。

一般的にフラット35と呼ばれているのは買取型のタイプで、取扱金融機関のほとんどは買取型のみを扱っています。
「買取型」は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権（借金を返してもらう権利のこと）を買い取るものです。

一方で「保証型」は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を保証します。
こちらは区別するために「フラット35（保証型）」と表記されます。

2-4.「フラット35」の商品ラインナップ

フラット35には、返済期間に応じて3つの商品が用意されています。

それぞれ返済期間・金利・対象となる住宅の条件が異なるため、ご自身のライフプランや購入予定の住宅に合わせて最適な商品を選択することが重要です。

「フラット20」は、返済期間が短い代わりに、金利が優遇されています。早期に完済できるため、利息負担が少ない点がメリットです。月々の返済額は高い一方で総返済額を抑えられるため、返済余力がある方に向いています。

「フラット35」は一般的な住宅ローンで、全期間固定金利で返済計画が立てやすい点が特徴です。

「フラット50」は長期優良住宅限定の住宅ローンで、最長50年の返済で月々の負担を軽減できます。

借入時の年齢や建てる住宅性能などに応じて、適した商品を選択しましょう。

FP1級技能士

柴田 充輝

フラット35は固定金利の安心感が最大のメリットですが、利用前に知っておくべき重要なポイントがあります。まず、取扱金融機関によって融資手数料が借入額の0.8%から2.2%と大きく異なるため、必ず複数の金融機関で比較検討してください。

また、住宅金融支援機構の技術基準をクリアするための適合証明書の取得時に発生する、約10万円の検査費用も予算に含めましょう。注文住宅の場合、つなぎ融資の金利が年2%から3%と高めに設定されているため、建築期間中の金利負担も計算に入れる必要があります。

団信の加入は任意ですが、加入する場合の保険料は金利に含まれており、実質的な負担となります。頭金1割以上の準備で金利優遇を受けられるため、自己資金の準備も計画的に進めましょう。

3.フラット35が向いているのはこんな人

4.フラット35のメリット・デメリット

4-1.フラット35のメリット5つ

メリット1：全期間固定金利で安心

返済が終了するまでの間の借入金利が確定するため、市場金利が上昇した場合でも影響を受けません。
返済額が決まっているため、返済額が変わらない安心感を得られるというメリットがあります。

メリット2：民間住宅ローンより審査に通りやすい傾向がある

フラット35では年齢や収入、物件の条件を満たしていれば利用可能です。自営業の人や転職したばかりの人、正社員ではない人など、一般的に審査で不利になりやすい人でも審査に通過できる可能性があります。

民間住宅ローンの場合は、勤続年数や勤務形態も審査対象となっており「収入の安定性（支払い能力の）」を審査されます。

そのため、勤続年数が短い場合やフリーランスの場合などは、会社員や公務員よりも審査厳しくなりやすい傾向です。

しかし、実際に「民間住宅ローンの審査に通過できなかったけれど、フラット35の審査に通過できた」という人も少なくありません。

審査に通過できるか自信がない方は、フラット35を選択肢として検討するとよいでしょう。

メリット3：保証料や保証人不要・繰り上げ返済手数料無料

フラット35では保証料や保証人は不要です。
また、一部繰り上げ返済をする際の手数料もかかりません。借入時と借入後のコスト負担を抑えられるため、その分を返済に充てられます。

民間住宅ローンでは借入時に保証料が必要になる金融機関が多く、審査内容によっては保証人も必要です。申し込みのハードルが低い点は、フラット35のメリットといえるでしょう。

メリット4：資金使途が幅広い

フラット35は本人が住む家だけでなく、親族が居住する家やセカンドハウスにも利用できます。

一方で、民間の金融機関の住宅ローンの場合は、親族居住やセカンドハウスは対象外なのが一般的です。

なお、賃貸に出す目的の投資用物件の場合は、フラット35も民間住宅ローンも利用できません。

メリット5：団信に加入できない人もOK

団体信用生命保険（団信）は申込者が死亡または高度障害状態になったときなどに、保険金で住宅ローン残高を弁済してもらえる制度です。

例えば契約者が病気になり、常に介護が必要な状態になった場合、住宅ローンの返済する義務はなくなります。

なお、フラット35に団信は2種類（新機構団信、新３大疾病付機構団信）ありますが、加入は義務ではありません。

一方の民間金融機関では、基本的に団信への加入が必須です。

健康状態や病歴が理由で団信に加入できない方は、団信に加入しなくても利用できるフラット35を使えば注文住宅を建てられます。

4-2.フラット35のデメリット4つ

デメリット1：変動金利よりも金利が高め

フラット35と変動金利型の金利を比較すると、フラット35のほうが高めです。固定金利は金利変動リスクを債権者（お金を貸す人）が負うため、変動金利よりも高くなってしまいます。

もしも変動金利がこの先もずっと上がらなかった場合には、住宅ローンの総返済額はフラット35のほうが高額です。

ただし、フラット35と変動金利どちらがお得になるか、借りる時点では誰にも断言できません。金利変動による返済額の変化がストレスに感じる方は、固定金利はむしろメリットといえます。

デメリット2：融資率が9割を超えると金利が高くなる

頭金なしで借りられるのがフラット35の魅力ですが、融資率が9割を超えると金利が高くなります。

利用を検討している場合は、頭金を最低でも1割は用意しましょう。

デメリット3：諸費用の一部が対象外

フラット35は、注文住宅に関する諸費用も含めて借り入れできます。
ただし、引っ越し費用や仮住まい費用、不動産取得税などは対象外です。

一方で、民間住宅ローンでは、引っ越し費用など幅広い諸費用に利用できる商品もあります。フラット35を利用する際には、頭金とあわせて、引っ越し費用や仮住まい費用などの諸費用も用意しておきましょう。

デメリット4：性能基準を満たさない住宅は利用できない

フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が独自に定めている住宅の構造などについての技術水準をクリアする必要があります。

ただし、実務上は現在の基準で建てられる新築住宅であれば、ほとんどがクリアできます。実際には建築基準法の基準とフラット35の技術基準は異なるため、詳細な条件は事前に確認しておきましょう。

▶【フラット35の基準を満たす住宅】などの家づくりプランを比較する（無料）

FP1級技能士

柴田 充輝

フラット35の審査基準で重要なポイントが「返済負担率」です。年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下という要件があります。

勤続年数の下限はなく、雇用形態による制限はありませんが、返済負担率は必ずクリアできるようにしましょう。

団信に加入しない場合、万一の際の備えとして民間の生命保険での代替の検討が必要です。住宅ローン残高相当額の死亡保障を別途確保しておかないと、リスクへの備えが脆弱を言わざるを得ません。

なお、フラット35は土地のみの購入には利用できないため、注文住宅の場合は建物の建築確認申請と同時進行で進める必要があります。

中古住宅の場合、住宅金融支援機構の技術基準を満たさない物件もあるため、事前に適合証明書の取得可能性を確認しておきましょう。

5.フラット35の審査基準

6.フラット35をお得に使うには

6-1.フラット35S

長期優良住宅など、省エネ性・耐震性などを備えた住宅を取得する際に利用できる制度です。

参考：住宅金融支援機構【フラット35】S

6-2.フラット35子育てプラス

こちらは「子育て世帯」または「若年夫婦世帯」を対象とした制度です。
子育て支援策として、2024年2月13日に登場しました。

【フラット35 子育てプラスのポイント】

• 子どもの人数に応じて金利を引き下げ
• 金利引下げ幅を従来の最大年▲0. 5 %から最大年▲1.0 %に拡充

参考：住宅金融支援機構　【フラット35】子育てプラス

6-3.フラット35リノベ

フラット35リノベは、中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォーム工事を実施する方を対象とした制度です。

参考：住宅金融支援機構　【フラット35】リノベ

中古住宅を購入して自分でリフォームする「リフォーム一体タイプ」と、住宅事業者がリノベーションした中古住宅を購入する「買取再販タイプ」があります。

「家づくりのとびら」
無料サポートサービスのご紹介

まずはネットで
家づくりに関する情報を集めたい

注文住宅のコラムや建築実例の閲覧、費用シミュレーションなどは「家づくりのとびら」がおすすめ！

▷【無料】家づくりのとびら会員登録はこちら

実際の建築プランを
複数比較・検討したい

簡単なスマホ入力だけで、複数のハウスメーカーの建築プランが無料でもらえる「プラン作成サービス」がおすすめ！

▷【無料】プラン作成依頼はこちら

費用やハウスメーカー選びのコツを
詳しく直接聞きたい

ハウスメーカー出身のアドバイザーに、自宅から簡単に相談できる「無料オンライン相談サービス」がおすすめ！

▷【無料】オンライン相談はこちら

ローンに関する記事は他にもございます。詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

関連記事

• フラット35と民間ローンを比較！2つの違いと後悔しない選び方は？
• 住宅ローンの種類｜各特徴・メリットや連帯債務の方法などを解説
• 【2025年最新版】「住宅ローンの金利相場」徹底比較
• 【注文住宅】住宅ローンを利用する基本の流れ｜つなぎ融資・一本化のフローを解説
• 住宅ローン相談はどこにすればいい？ 実際の相談事例と利用のタイミングを公開！

7.フラット35の金利引下げメニュー

フラット35の金利引き下げメニューは、「ポイント制」に基づいています。

住宅の性能、家族構成、維持管理の状況など複数の要素に応じてポイントが付与され、合計のポイント数によって金利の引き下げ幅や期間が決まります。

【フラット35リノベの詳細】

取得ポイント	金利引下げの内容
1ポイント	当初5年間 年▲0.25％
2ポイント	当初5年間 年▲0.50％
3ポイント	当初5年間 年▲0.75％
4ポイント	当初5年間 年▲1.00％
5ポイント	当初5年間 年▲1.00％、6～10年目 年▲0.25％
6ポイント	当初5年間 年▲1.00％、6～10年目 年▲0.50％
7ポイント	当初5年間 年▲1.00％、6～10年目 年▲0.75％
8ポイント	当初5年間 年▲1.00％、6～15年目 年▲0.75％
9ポイント	当初5年間 年▲1.00％、6～15年目 年▲1.00％

参考：住宅金融支援機構「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！：全期間固定金利の住宅ローン 【フラット３５】」

具体的なメニュー内容は、カテゴリ別に分かれています。メニューに応じて獲得ポイントが決まり、適用される金利優遇が決定します。

具体的なメニュー内容

• 家族構成に関するメニュー
• 住宅性能に関するメニュー
• 管理・修繕（維持保全）に関するメニュー
• 地域連携・地方移住支援など地域の特性に関するメニュー
• 良質な中古住宅・リノベーション向けメニュー

例えば、子どもがいる家庭や性能が高い住宅を購入すると複数のポイントがもらえ、借入金利が引き下げられる仕組みです。

これらの金利引き下げメニューの詳細は、各金融機関のフラット35商品ページや住宅金融支援機構の公式サイトでシミュレーションできます。

FP1級技能士

柴田 充輝

実際の審査基準は、信用情報の状況や健康状態なども審査に影響します。また、返済負担率の計算には、住宅ローン以外の借入（自動車ローン、クレジットカードのリボ払い、カードローンなど）もすべて含まれます。

審査を受ける前にこれらの借入状況を整理しておくと、審査に通過できる可能性が高まるでしょう。

また、フラット35で用意されている金利引下げメニューを有効活用できれば、利息負担を軽減できます。家族構成やリノベーション内容、住宅の性能などに応じて複数の優遇制度を組み合わせて、金利負担を軽減しましょう。

この記事のポイント　まとめ

フラット35とは？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している、全期間固定金利・最長35年の住宅ローンです。

フラット35の特徴

• 全国で300以上ある金融機関が申し込みの窓口となっている
• 申し込む金融機関ごとに、金利や手数料が異なる
• 全期間固定金利型の住宅ローンなので、借入する時点で、返済が終了するまでの金利が確定する

フラット35が向いている人は？

フラット35が向いているのはこんな人です。

• 勤続年数が短い人や、収入が不安定な職業の人
• 金利の変動に対して懸念を抱く人
• 健康に不安がある人
• 個人事業主や経営者

「3.フラット35が向いているのはこんな人」に詳細があります。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35には、次のようなメリットとデメリットがあります。

【フラット35のメリット・デメリット】

メリット
全期間固定金利で安心 民間住宅ローンと審査項目や重視する点が民間ローンと異なり、審査に通りやすい傾向 保証料や保証人不要・繰り上げ返済手数料無料 資金使途が幅広い 団信に加入できない人もOK
デメリット
変動金利よりも金利が高め 融資率が9割を超えると金利が高い 諸費用の一部が対象外 性能基準を満たさない住宅は利用不可

詳細は「4.フラット35のメリット・デメリット」をご覧ください。

フラット35の審査基準は？

フラット35の審査基準は、民間の住宅ローンよりもゆるいといわれています。

しかし、申し込み者の基準+住宅の技術基準　どちらも満たす必要があり、審査に通らないケースもあるので注意が必要です。

詳細は「5.フラット35の審査基準」をご覧ください。