- 変更日:
- 2024.12.27
賃貸併用住宅を検討している方の中には「住宅ローンは利用できるの？」と気になっている方もいるのではないでしょうか。
自宅部分のある賃貸併用住宅は、住宅ローンの利用が可能です。
ただし、ローンの利用には条件があるため、この記事でチェックしておきましょう。
この記事でわかること
- 賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット
- 住宅ローンを利用するときの注意点
- 住宅ローンを利用するときの審査基準
ローンの限度額を上げる方法や、住宅ローンを利用できないときの対処法も紹介します。
無理のない賃貸併用住宅の資金計画を立てるために、ぜひ参考にしてください。
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住宅ローンについてプロに相談をしたい方は、こちらの記事もご覧ください。
目次
1.賃貸併用住宅は住宅ローンを利用できる？
自宅に住みながら賃貸経営をして収益を得ることができる「賃貸併用住宅」。
ここでは、賃貸併用住宅の概要や、住宅ローンの利用について解説します。
1-1.賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸住宅として貸し出し、家賃収入を得る住宅のことです。
賃貸併用住宅であれば、家賃収入により老後の暮らしを安定させたり、賃貸部分の間取りを工夫して将来的に二世帯住宅にしたりすることも可能です。
なお、実際に検討する際には、以下のようにさまざまな形態が考えられるでしょう。
賃貸併用住宅形態例
- 集合住宅の最上階に自宅を設ける
- 1階を賃貸・2階を自宅にする
賃貸併用住宅では一般的な住宅と異なり、賃貸部分の建築も必要になるため、一般的な住宅同様に住宅ローンを利用できるのかが気になるところです。
1-2.賃貸併用住宅は一定の要件を満たせば住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅は、一定要件を満たせば住宅ローンの利用が可能です。
賃貸住宅の場合は「アパートローン」を組むことになりますが、賃貸併用住宅は自宅部分があるため、要件を満たせば住宅ローンを使えるのです。
融資を受ける要件は、自宅部分の床面積が50％以上であることです。
多くの金融機関がこの要件で融資を行っています。
そのため、賃貸併用住宅の建築で住宅ローンを利用したい場合は、設計に制約があることを把握しておきましょう。
1-3.賃貸併用住宅を建てる際はハウスメーカー選びが大切
賃貸併用住宅を建てる際に考えなければいけないのが、賃貸経営です。
賃貸経営の経験がない場合、どのように収益を上げていけばいいのかわからないことも多いでしょう。
ハウスメーカーには賃貸併用住宅に強い会社もあり、経営プランの相談ができる場合もあります。
ハウスメーカーごとに経営プランの内容は異なるため、いくつかのハウスメーカーからプランを受け取り、比較検討して自分に合うハウスメーカーを選ぶとよいでしょう。
また、ハウスメーカーに住宅ローンの相談ができることもあります。
銀行と提携しているハウスメーカーもあり、有益な情報を得られることもあるでしょう。
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2.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット
賃貸併用住宅に住宅ローンを利用することで、具体的には次のようなメリットがあります。
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリット
- アパートローンより金利が低い
- 審査に通りやすい
- 長期の返済期間を設定できる
- ローン返済の負担を軽減できる
- 住宅ローン控除が適用される
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
2-1.アパートローンより金利が低い
住宅ローンは、アパートローンよりも金利が低いことがメリットです。
国民が住宅を取得しやすいよう、住宅の取得に関して国によるさまざまな優遇策が設けられており、住宅ローンの低金利もその1つです。
アパートローンの金利相場は2〜4%程度であるのに対し、住宅ローンの中には金利が1%以下に設定されていることもあります。
賃貸住宅であれば高い金利でローンを組まなければならないところ、自宅部分を設けることで優遇を受けられる点は大きなメリットといえるでしょう。
2-2.審査に通りやすい
住宅ローンは審査に通らないと利用できませんが、審査の難易度がアパートローンより低く設定されている点もメリットです。
住宅ローンとアパートローンでは、以下のように審査項目が異なります。
| 住宅ローン |
|
|---|---|
| アパートローン |
|
※住宅ローンの審査項目については4-1で解説
アパートローンでは経営が順調に行えるかどうかに着目して審査されるのに対し、住宅ローンは所得から返済ができるかが基準となります。
住宅を取得しやすくするという政策的な観点は、融資条件にも反映されているのです。
2-3.長期の返済期間を設定できる
住宅ローンは、長期返済に設定できる点もメリットです。
| 住宅ローン | 最大50年 |
|---|---|
| アパートローン | 法定耐用年数内 |
アパートローンは融資を受ける物件の法定耐用年数やローン完済時の年齢で決定され、一般的には20～30年の期間が設定されます。
これに対し、住宅ローンは最大50年まで設定でき、毎月の返済額を小さくできるため、家計の負担が軽減される点がメリットです。（参考：住宅金融支援機構「【フラット５０】：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】」）
2-4.ローン返済の負担を軽減できる
賃貸併用住宅は、ローン返済の負担が軽減される可能性もある点がメリットです。
通常であれば自分の収入からローンを返済しますが、賃貸併用住宅では家賃収入があり、それを返済に充てられます。
金利の負担を抑えながら毎月の返済も賄えるため、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリットは大きいといえるでしょう。
2-5.住宅ローン控除が適用される
住宅ローンを利用すれば「住宅ローン控除」が適用され、所得税や住民税を節税できるのもメリットです。
住宅ローン控除制度では、一定条件を満たすと入居した年から最長で13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％分を所得税から控除できます。（参考：国土交通省「住宅ローン減税」）
所得税だけでは控除しきれない場合、翌年の住民税からも控除されます。
ただし、控除の対象になるのは自宅部分のみです。
住宅ローン控除シミュレーション例
例）全体の住宅ローンが5,000万円で50％が自宅部分の場合
5,000万円÷50％＝控除適用2,500万円
すべてが控除対象とならない点に注意しましょう。
このように、賃貸併用住宅に関する税制の優遇や補助金は複雑なので、「自分の場合はどの制度の活用ができるのか」「どの制度を併用すれば一番得なのか」といった疑問を抱くこともあるでしょう。
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3.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するときの注意点
賃貸併用住宅であれば必ず住宅ローンを利用できるわけではありません。
賃貸併用住宅で住宅ローンの利用を検討する際には、以下の点に注意してください。
賃貸併用住宅の住宅ローンの注意点
- 自宅部分は50%以上にする
- 収入によってはローンが組めない可能性がある
内容を詳しく解説します。
3-1.自宅部分は50%以上にする
先述のとおり、ほとんどの金融機関では、融資の要件として「住宅の面積のうち50%以上を自宅部分にする」といった項目を設けています。
賃貸併用住宅で自宅スペースの床面積を50%以上にできない場合、収益性の高い賃貸住宅という扱いになり、住宅ローンで融資を受けることができません。
3-2.収入によっては住宅ローンが組めない可能性がある
住宅ローンの場合、申し込みをした本人の収入が低いと融資を受けられない可能性があります。
金融機関が設定する所得や資産の基準にあてはまらない場合、借り入れができないこともあるでしょう。
賃貸併用住宅は、通常の住宅よりも大きく、借入額も大きくなりがちです。
そのため、審査に通る収入の基準も高くなるという点は念頭に置いておきましょう。
4.賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するときの審査基準
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、気になるのが審査対象になる項目や利用できる限度額です。
以下より詳しく見ていきましょう。
4-1.審査に影響する項目
賃貸併用住宅の住宅ローンで審査に影響する項目は「自宅の延床面積が建物全体の50%以上あるか」という要件のほか、主に次のような内容があげられます。
住宅ローンの審査項目例
- 年収
- 職業
- 勤続年数
- 年齢（健康状態）
- 資産
- 他のローン利用の有無
一般的な住宅の建築で住宅ローンを利用するときと同じく、個人の属性が審査対象です。
審査に通過するためには、余裕を持った頭金を用意したり、他のローンがある場合は整理したりといった対策が有効です。
4-2.住宅ローンの限度額
住宅ローンを申し込む際は、いくらまでローンを利用できるかも気になるところです。
限度額については、「年収倍率」が目安になります。
年収倍率とは
購入する物件の価格が年収の何倍であるかを表す数値
住宅ローンの審査でも用いられており、物件価格を年収で割って算出します。
年収倍率を使った融資限度額のシミュレーション例
例）年収600万円で4,000万円の融資を受ける場合
4,000万円÷600万円＝年収倍率6.6倍
住宅金融支援機構の「
2023年度 フラット35利用者調査」によると、注文住宅を購入した人の年収倍率の平均は7倍です。
そのため、年収倍率は7程度に抑えながら、いくら借り入れるかを考えてみるとよいでしょう。
家づくりのとびらコラム
融資限度額を上げるコツ
限度額を上げるためには、次のようなコツがあります。
- 年収を世帯で合算する
- 借入期間を延長する
年収を世帯で合算することで、1人分の年収で申請するよりも限度額は上がります。
ただし、合算できる人の範囲や条件は金融機関によって異なるため、申込みの前に確認しておきましょう。
また、借入期間の延長でも限度額は増額されます。
借入期間が長くなることで限度額が上がるのは、住宅ローンの年間返済額が少なくなることで、収入に占める年間返済額の割合（返済比率）が低くなるためです。
住宅ローンの借り入れシミュレーションはこちらをご活用ください。
5.住宅ローンを利用できない場合はどうする？
住宅の自宅部分が50％以下であったり、金融機関の審査に通らなかったりした場合、住宅ローンを利用できません。
その場合の資金調達としては、次の2つの方法が考えられます。
住宅ローン以外の資金調達方法
- アパートローンを活用する
- 住宅部分だけ区分登記する
以下より詳しく見ていきましょう。
5-1.アパートローンを活用する
アパートローンは住宅ローンよりも金利が高めで返済期間も短めですが、多くの「賃貸住宅」で利用されています。
住宅ローンを組めない場合は、まず「アパートローン」の利用を候補にあげることが多いです。
ただし、先述のとおり、アパートローンは住宅ローンより審査が厳しく、審査基準には賃貸経営の実績や物件の資産価値なども含まれます。
これまで賃貸経営の経験がない場合は、利用が難しい可能性もあるでしょう。
5-2.住宅部分だけ区分登記する
賃貸物件の面積が全体の50%以上になる場合は、住宅部分だけを区分登記するという方法があります。
住宅部分と賃貸部分の登記が分かれるため、住宅部分に住宅ローンを利用し、賃貸部分にはアパートローンを利用することが可能です。
アパートローンだけを利用するよりも、金利の面で負担が軽くなるでしょう。
まとめ
賃貸併用住宅は自宅部分を50%以上にすることで、住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローンは「アパートローン」よりも金利が低く、返済期間も長くできるというメリットがあります。
ただし、審査があり、収入が低い場合は利用できない可能性もあるでしょう。
賃貸併用住宅の建築で無理なく住宅ローンを組みたいときは、賃貸併用住宅に強いハウスメーカーに相談してみたり、注文住宅のプロに相談できる無料サポートを活用してみたりして、効率よく検討を進めましょう。
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