- 変更日:
- 2024.08.21
家を建てるための土地を探していると、建築条件付き土地に出会うこともあるでしょう。
建築条件付き土地とは、文字どおり建築に何らかの条件が付く土地のことです。
詳しくは1章・2章でお伝えしますが、建築時期や間取りなどに制限が課せられる可能性がある反面、比較的価格が低めといったメリットもあるため、ぜひ検討したいところ。
そこで今回は、建築条件付き土地について、以下の内容を解説します。
この記事でわかること
- 建築条件付き土地のメリット・デメリット
- 建築条件付き土地の失敗談と対策
- 契約・ローンの流れ
建築条件付き土地を購入する前に確認すべきポイントまで解説するので、ぜひ土地探しの際の参考にしてみてください。
ほかの土地形状の種類や各メリット・デメリットについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
目次
1.建築条件付き土地とは？
冒頭でお伝えしたとおり、建築条件付き土地とは、住宅建築の際に条件が付く土地を指します。
ハウスメーカーや工務店などの建築を請け負う会社が保有する土地であり、自社で住宅を建てるという条件を付けて売り出しているケースが多いです。
まずは、建築条件付き土地の特徴と、よくある条件について確認しましょう。
1-1.建築条件付き土地は「建売・分譲戸建て」と「注文住宅」の中間
建築条件付き土地を買ったあとに建てる新築住宅を「売建（うりたて）住宅」と呼ぶことがあります。
すでに建っている家を買う「建売（たてうり）住宅」とは異なり、土地を購入したあとに家を建てられる点が特徴です。
また、自分で自由に建築依頼先を選べる「注文住宅」とは異なり、土地の購入先に建築を依頼しなければならない点も特徴といえます。
| 建売・分譲戸建て | すでに建っている家を購入する |
|---|---|
| 売建住宅（建築条件付き土地） | 土地を購入したあと、同じ会社で家を新築する |
| 注文住宅 | 土地を購入したあと、家の新築を依頼する会社は自由に決められる |
建築条件付き土地を購入して家を建てれば、間取りや外観、設備などはある程度自由に決めることができます。
すでに間取りや外観、設備などが決まっている「建売・分譲戸建て住宅」と比べると、自由度が高いといえるでしょう。
しかし、建築依頼先が決まっているため、デザインや外観などが好みのテイストとは異なる可能性もあります。また、注文住宅ではアフターサービスや保証期間などで建築依頼先を選ぶこともできますが、建築条件付き土地では最初から建築依頼先が決まっているので、希望する水準のアフターサービス・保証が得られないかもしれません。
そのため、ハウスメーカーや工務店を自由に選べる「注文住宅」と比べると、自由度は低いといえます。
1-2.建築条件とは「建築会社」と「工事契約までの期間」の2つ
建築条件付き土地の「建築条件」は、一般的には以下の2点であることが多いです。
- 建築を依頼するハウスメーカーや工務店
- 工事契約までの期間
細かな条件は土地ごとに異なるうえ、どちらか1つの条件を承諾するといったこともできないので、ハウスメーカーや工務店が好みに合わないとき、あるいは工事契約までの期間が合わないときは、別の土地も視野に入れるべきです。
なお、工事契約までの期間は、3か月程度が一般的です。
つまり、建築条件付き土地を選んだ場合、3か月の間に家の間取りや設備、内装、外装などをすべて決め、指定されたハウスメーカー・工務店と工事契約を結ばなくてはいけません。
先に土地だけを購入して、資金が貯まってから住宅を建てるといった自由度の高いスケジュールは組みづらいです。
無理なくスケジュールを組めるのか確認してから、建築条件付き土地に申し込むようにしましょう。
2.建築条件付き土地を購入するメリットとデメリット
建築条件付き土地を購入すると、注文住宅よりは制限があるものの、建売・分譲戸建て住宅よりは自由度の高い家づくりができます。
どのようなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。
| メリット |
|---|
|
| デメリット |
|
以下より詳しく解説します。
2-1.建築条件付き土地を購入するメリット
建築条件付き土地を購入するメリットとしては、次の2つが挙げられます。
- 割安なことが多い
- 間取り・設備などはある程度自由に決められる
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
割安なことが多い
建築条件付き土地は、建築依頼先や工事契約までの期間が決まっている分、一般的な土地よりも購入希望者少ない傾向にあります。
そのため、同じエリアの同程度の広さの土地と比べると、割安に設定されていることが多いです。
住宅購入資金を抑えたい方、住宅ローンで借りる金額を減らしたい方は、建築条件付き土地が向いているかもしれません。
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家づくりの自由度はある程度高い
建築条件付き土地は建築依頼先が指定されていますが、住宅のプランについては自由に決めることができます。
間取りやリビングの広さ、個室の数、バリアフリーに対応するか、水回りの設備なども好みと予算に合わせて調整できるでしょう。
建売・分譲戸建て住宅の場合、間取りや設備は自分で決められません。変更できるケースもありますが、一度作ったものを壊して作り替える場合には高額な追加費用がかかることもあります。
自由度を確保しつつ、ハウスメーカー・工務店選びの手間は省きたいという方には、建築条件付き土地は良い選択肢になるでしょう。
なお、HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスなら、簡単なスマホ入力だけで、あなたに合ったハウスメーカー・工務店を複数ピックアップすることができます。
効率の良い建築依頼先探しのために、ぜひご活用ください。
2-2.建築条件付き土地を購入するデメリット
建築条件付き土地を購入する主なデメリットには、次の4点が挙げられるでしょう。
- すべての要望が叶えられない可能性がある
- 建築までの時間が制限されている
- 相見積もりを取れない
- 手付金が戻らない可能性がある
以下より詳しく解説します。
すべての要望が叶えられない可能性がある
建築条件付き土地のメリットとして、間取りや設備の自由度が高いという点をご紹介しました。しかし、自由度が高いといっても、あくまでも決められたハウスメーカー・工務店が対応できる範囲内です。
そのため、希望する間取りや設備、デザイン、保証があっても、そのハウスメーカー・工務店で対応できない場合は、実現できません。
詳しくは「3-1.ハウスメーカーの得意分野と好みがマッチしなかった」でも解説します。
建築までの時間が制限されている
先述のとおり、建築条件付き土地では、建築までの時間が制限されています。
既定の時期までに間取りや設備などを決める必要があるだけでなく、手付金も支払わなくてはいけません。
忙しくて対応できないときや、手持ちの現金が不足しているときなどは、購入できない可能性があります。
相見積もりを取れない
注文住宅を建てるときは、いくつかのハウスメーカー・工務店に見積もりを依頼し、比較して決定することが一般的です。
なぜなら、まったく同じ条件を提示しても、ハウスメーカー・工務店によってプランは異なり、見積もりの内容も変わってくるからです。
しかし、建築条件付き土地では建築依頼先が決まっているので、相見積もりを取って比較・検討することはできません。
手付金が戻らない可能性がある
何らかの事情で既定の期間内に工事契約が結べないことがあるかもしれません。
その場合、契約条件によっては手付金が戻らない可能性があります。
手付金は住宅購入代金の約5～10％と決して安くはない金額です。万が一に備えて、契約条件を詳しく見ておきましょう。
詳しくは「3-2.「白紙解除」で手付金が返却されなかった」でも解説します。
3.やめたほうが良い？建築条件付き土地の購入の失敗談と対策
建築条件付き土地を購入して「失敗した」という方もいます。
建築条件付き土地でよくある失敗例
- ハウスメーカーの得意分野と好みがマッチしなかった
- 「白紙解除の」際、手付金が返却されなかった
- 営業担当者との相性がいまいちだった
ここでは、建築条件付き土地の購入でよくある失敗談と、その対策を確認しましょう。
3-1.ハウスメーカーの得意分野と好みがマッチしなかった
建築依頼先の対応力が自分の好みと合わず、間取りやデザインが気に入らないこともあるでしょう。
先述のとおり、建築条件付き土地は建築依頼先を自分で選ぶことができません。ハウスメーカー・工務店によって得意分野は異なるので、こだわりが叶えられないこともあります。
ただし、このようなトラブルは、事前にハウスメーカー・工務店としっかり打ち合わせをしておくことで、ある程度回避できます。
購入を約束する前にプランを作成してもらい、自分のテイストに合うかチェックしておきましょう。
3-2.「白紙解除」で手付金が返却されなかった
建築条件付き土地を巡るトラブルとして、特に注意が必要なのが白紙解除のケースです。
一般的に土地の売買契約を締結してから建物の請負契約を結びますが、間取りや予算が折り合わないときは、売買契約を結んでも建物の請負契約には進まないことがあります。
この際、手付金など購入側が支払った代金はすべて返却される「白紙解除」になりますが、土地の契約書に白紙解除について記載されていない場合は、支払った代金が戻ってこない可能性があるので注意が必要です。
土地の売買契約を結ぶ前に、白紙解除できるのかどうかチェックしておきましょう。
3-3.営業担当者との相性がいまいちだった
ハウスメーカー・工務店選びの際、一番比較が難しいのが「営業担当者」との相性です。
ネットや口コミで評価が挙げられていたとしても、「営業担当者は1人ひとり性格・キャリアが異なる」「その人とたまたま相性が合わなかった」ということも考えられるため、鵜呑みにはできません。
建築条件付き土地に絞って探すとなると、ハウスメーカー・工務店が限られる分、さらに「良い営業担当者との出会い」の確立が減る可能性もあります。
おすすめは、「HOME4U 家づくりのとびら」であらかじめ自分の好みの営業担当者をアテンドしてもらうことです。
ご希望であれば、あなたに合ったハウスメーカーのピックアップも可能なので、ぜひ一度ご相談ください。
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4.建築条件付き土地購入の契約・ローンの流れ
建築条件付き土地は、工事契約までの期間が短いため、要所を抑えて手早く契約・ローンの手続きを進めていく必要があります。
契約の流れや、ローンの組み方についても理解しておきましょう。
4-1.契約（土地の売買契約・新築の工事契約）～着工～引き渡しの流れ
建築条件付き土地の購入から住宅建築までの流れは、以下のとおりです。
- 土地の売買契約
- 建物の工事契約（請負契約）
- 着工
- 引き渡し
土地と建物は別々に契約を結びます。
建売住宅とは異なり、原則として土地と建物の契約を同日に結ぶことはできません。
4-2.建築条件つき土地購入で使うローンの流れと注意点
建築条件付き土地に住宅を建てる場合には、先に土地、あとで住宅を購入することになります。
ローンを組むときは、次の2点に注意しましょう。
- 「つなぎ融資」が必要か確認する
- 2本立ての場合はローンの手数料・印紙代が2回必要となる
それぞれの注意点について、詳しく解説します。
4-2-1.「つなぎ融資」が必要か確認する
住宅ローンは住宅建築にかかる費用を借りるローンです。
建築条件付き土地では建築費用が決まるより先に土地を購入するため、土地購入のタイミングでは通常の住宅ローンを利用できません。
土地代と建築費用をまとめて住宅ローンで借りたい場合は、土地代を支払う際に「つなぎ融資」の利用を検討しましょう。
つなぎ融資を利用する際の流れ
- つなぎ融資で一時的に土地代を借りる
- 住宅完成後に住宅ローンを借りる
- 住宅ローンで土地代を完済する
土地の購入を決める前に、つなぎ融資が必要かどうか考えておきましょう。
また、扱っている金融機関は限られますが土地先行融資型の住宅ローンという選択肢も合わせて検討しましょう。
4-2-2.二本立ての場合はローンの手数料・印紙代が2回必要となる
土地代のローンと建築費用のローンを別々に借りる方法もあり、これを「二本立て」と呼ぶことが多いです。
二本立てでは、ローンの手数料と契約書類発行の際に納める印紙代が2回必要です。
「ローンの組み方がわからない」「ローンの流れについてもっと詳しく知りたい」という方が、以下の記事も参考にしてみてください。
資金計画についてお悩みの方は、HOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで気になるハウスメーカーの実際のプランを入手するとよいでしょう。
実際のプランがあれば、建築費用や設備費用が見比べられるため、資金計画が立てやすくなります。
5.【Q&A】建築条件付き土地の気になるポイント！
ここでは、建築条件付き土地を購入する前に気になるポイントをQ&A形式で解説します。
事前になるべく多くの疑問を解消しておきましょう。
Q1.建築条件付き土地の購入はどんな人に向いている？
建築条件付き土地は、次のような方に向いています。
- 短期間で間取りや設備などを決められる方
- 一定期間内に何度も建築依頼先と打ち合わせができる、粘り強さのある方
Q2.建築条件付き土地は値引き可能？
すでに価格を抑えた状態で売りに出していることから、値引きはできないことが多いです。
どうしても値引き交渉を試したい方は、周辺の住宅価格と比較するなど、具体的な例を提示してみるとよいでしょう。
Q3.建築条件付き土地は仲介手数料がかかる？
土地売買を仲介する会社（不動産仲介業者）が存在する場合は、仲介手数料が発生することが一般的です。
建物に関しては、仲介手数料はかかりませんが、気になる方は土地購入前に担当者に確認しておきましょう。
Q4.建築条件付き土地の条件は外せる？
基本的には外せません。
しかし、販売会社への問い合わせ数が少ないときなどは、条件を外してもらえることもあります。
条件が外れるとその分、価格が高くなることもあるので注意しましょう。
6.建築条件付き土地購入前に確認すべきポイント
建築条件付き土地を購入する前には、次の2点を確認しておきましょう。
- 解約や契約の条件を詳しく調べる
- 建築依頼先の実績を確認する
以下より詳しくお伝えします。
6-1.解約や契約の条件を詳しく調べる
解約と契約の条件を調べておきます。
特に、「3-2.「白紙解除」で手付金が返却されなかった」のケースに備え、白紙解除でちゃんと支払った金額が返ってくるのかを確認しておきましょう。
6-2.建築依頼先の実績を確認する
建築依頼先であるハウスメーカー・工務店のデザインや、間取りのテイストが自分に合うか確認するだけでなく、建築実績についても確認しましょう。
長く安心して暮らせる家づくりをしている建築会社なのか、過去の実績棟数はいくらぐらいなのかなど、丁寧に調べておきます。
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まとめ
「建築条件付き土地」について解説しました。
建築条件付き土地とは、住宅建築の際に条件が付く土地を指します。
細かい条件は会社によって異なりますが、主に、建築を依頼するハウスメーカーや工務店、工事契約までの期間に条件が付くことが多いです。
家づくりの自由度は、注文住宅と建売住宅中間をイメージするとよいです。
費用が割安な反面、上記のような条件が付くこと、相見積もりが取れないこと、白紙解除ができないケースがある点について理解したうえで検討しましょう。
建築依頼先や工事契約までの期間に問題なければ、建築条件付き土地はよい選択肢になります。
契約や解約の条件を丁寧に確認し、家づくりを進めていきましょう。
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