住宅ローンの審査基準とは？元担当者が年収や年齢を解説！

変更日:

2024.02.13

住宅ローンには審査基準があります。

金融機関同士の「住宅ローン貸し出し競争」は激化しているので、借入の申し込みは基本的に大歓迎されますが、住宅ローンは長期間確実に返済する必要があるので、「本当にしっかり返済してもらえる力があるのか」ということを重視して厳しく審査されます。
お勤め先が大企業や公務員でも、必ず審査に通るとは限りません。

この記事では、住宅ローンの審査に関するアレコレを、金融機関で住宅ローンを担当していた筆者が徹底的に解説していきます。

住宅ローンの審査をスムーズに通過してマイホームを手に入れるため、ぜひご参考にしてください。

注文住宅の住宅ローンを組む際の基本的な流れが知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査では、実際にどのような項目が審査され、どんな理由で審査に落ちてしまうのか、対策も合わせて解説していきます。

以下より、それぞれ詳しく解説していきます。

1-1.勤続先

住宅ローンは長期的に返済していくものなので、安定した給与収入が見込めるかどうかが審査されます。

勤務先の規模の大小というよりも、勤務先の経営状況に不安がないかどうかが判断材料になります。

1-2.雇用形態

雇用形態は安定した正社員でないと借りられないわけではなく、契約社員や派遣社員でも安定した収入を確保していれば借入対象になります。

ただし、パートやアルバイト、日雇い労働者など、臨時的に雇用される方は対象外となるのが普通です。

自営業者の場合は、過去3年の確定申告書から、事業の安定性・継続性が審査されます。

1-3.年収・返済負担率

住宅ローンを無理なく返済できるかどうか、というのは審査の最重要項目です。

借入希望額から返済負担率を計算し、年収の30～35％以内かどうか審査されます。

このとき、マイカーローンなどの他のローンの返済額も含めて計算されます。

大切なのは、年収と借入額のバランスです。
年収が高くても、借入希望額が多く、返済負担率が高すぎれば審査には通らない可能性があります。

1-4.勤続年数

勤続年数は3年以上という基準を設けている金融機関が多いですが、1年以上としている場合もあります。

転職歴が多い場合は、やみくもに転職を繰り返しているのではなく、転職歴に一貫性があるのかが重視されます。

転職まもない場合でも、キャリアアップによる転職など、安定した収入が見込める場合には認められるケースがあります。

1-5.年齢

まずは「借入時の年齢が20歳以上70歳以下、完済時に80歳以下」といった基準を満たしていることが条件になりますが、金融機関によって違いがあります。

独身の若い方や定年間近の方は、収入の安定性や住宅購入の必然性に疑義を持たれて、金融機関から住宅購入の動機などを確認されるケースもあります。

1-6.借金・滞納

住宅ローンの審査では必ず、借入や滞納の有無を知るために、個人信用情報に問題ないかどうかが確認されます。

個人信用情報で確認される「借入」は、マイカーローンやカードローンなどの他に、クレジットカードの割賦代金、携帯電話の割賦代金も含みます。

滞納の履歴があり、いわゆるブラックリストに載っていると、審査を通過するのはほぼ不可能です。

1-7.健康状態

住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件となっている金融機関がほとんどです。

団信とは、借り入れた人が死亡・高度障害などの万が一のときに、保険金で住宅ローンが返済される仕組みです。

告知事項に当てはまる事項があって、団信に加入できないときには、団信が必須でない住宅ローンを利用するなどの解決策もあるため、次の2-4で詳しく解説します。

1-8.担保価値

住宅ローンの借り入れでは、家に抵当権を設定し、住宅ローンを返済できなかったときに競売にかけることになるため、土地・建物の担保価値も評価されます。

土地・建物の担保価値の評価（担保評価）では、実際に処分するときの価格が重視されます。
そのため、「市街化調整区域」など、建築に一定の制限がある土地に家を建てようとしている場合には、売却しにくいため融資対象とならない可能性があります。

また、違反建築物には融資されないため、法令上問題ない建築計画になっているかどうか確認されます。

1-9.資産状況

特に、不安定な雇用形態や転職歴が多い場合などは、余裕資産の有無も合わせて総合的に判断されるケースがあります。

1-10.連帯保証

住宅ローンは「保証会社」に保証してもらうので、基本的に連帯保証人は必要ありません。

ただし、一人だけの収入では借り入れが難しいときには、配偶者などの収入を合算して連帯保証人となり、返済負担率の審査基準を満たせば借入可能になるケースがあります。

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2.住宅ローンの審査に落ちてしまう理由と対策

審査が通らなかった場合、なぜ落ちたのかという理由は銀行から教えてもらえないのが一般的です。

しかし、一般的に次の4つの理由のいずれかに当てはまることが多いです。

これから住宅ローンの審査を受けようとしている方は、「落ちそうな理由」をあらかじめ回避できるようにしましょう。

2-1.年齢・雇用形態・勤続年数の条件を満たさない

年齢については金融機関の定める「借入時」と「完済時」の利用可能年齢がホームページ等に記載されていることが多いので、最低限これだけは確認してみてください。

不安定な雇用形態や、勤続年数3年未満の場合、金融機関の定める基準をクリアできなかった可能性があります。

住宅ローン審査に落ちないための対策

高齢の場合でも、子どもを後継者とする「親子リレーローン」なら融資対象になることが多いです。

年齢が若すぎる場合・雇用形態が正社員以外の場合・転職歴が多い場合などは金融機関によって判断が分かれるため、別の金融機関に提出してみると可能性はあります。

転職したばかりでも安定した収入が見込めるなら審査をクリアできる可能性はあるので、経歴書の提出を求められたら、キャリアアップによる転職であることを客観的に説明できるようにしっかり記載しましょう。
こうしたケースでは、充分な自己資金を準備して信用度を高めることをおすすめします。

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2-2.返済負担率が高すぎる

返済負担率は、各金融機関が30～35％程度の基準を定めているため、これをクリアできずに審査に落ちてしまうケースがあります。

返済負担率が高すぎると、たとえ審査に通ったとしても今後の生活が苦しくなってしまうので、冷静に検討しましょう。

住宅ローン審査に落ちないための対策

返済負担率を下げる方法は３つあります。

• 住宅ローンの借入額を減らす
• 他の借入（カードローン・マイカーローンなど）を完済する
• 使わないクレジットカードを解約する（キャッシング枠が借入額に加算される可能性があるため）

マイホーム入居後の家計にも配慮しながら資金計画を立てましょう。

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2-3.滞納履歴がある

借り入れを滞納した場合の記録は、個人信用情報のシステム（いわゆるブラックリスト）に5年間残ります。

滞納した履歴があると、住宅ローンの審査を通過するのはほぼ不可能です。

住宅ローン審査に落ちないための対策

滞納の記録が消えるまで待ってから住宅ローンを申し込むのが一つの方法です。
不安な場合は、ご自分の信用情報を確認してみることもできます。
個人信用情報機関は3つあり、郵送などで請求できます。

• CIC（https://www.cic.co.jp/）
• 日本信用情報機構（JICC）（https://www.jicc.co.jp/）
• 全国銀行個人信用情報センター（KSC）（https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/open/）

クレジットカードの短期間の延滞などは、金融機関の担当者に稟議書を書いてもらえば審査を通過できる可能性もあるため、事情を伝えて相談してみてください。

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2-4.健康状態に不安がある

持病などがあって団信に加入できないと、住宅ローンが借りられない金融機関が多いです。

住宅ローン審査に落ちないための対策

以下の２つを検討してみてください。

• ワイド団信を利用する
• 「団信」へ加入しなくても利用できる住宅ローンを探す

健康状態に不安があっても加入できるように基準が緩和された「ワイド団信」を使って住宅ローンを組める金融機関もあります。

また、持病があって団信へ加入できなくても、日常生活を問題なく送ることができて安定した収入も得ている場合には、団信へ加入しなくても住宅ローンが借りられる金融機関があります。

ただし、団信に加入しない場合、債務者に万が一のことがあったときに遺族が住宅ローンを返済し続けなければならないので、団信以外の生命保険を相続人が受け取るようにする、といった対応が必要になることがあります。

なお、「フラット35」は団信の加入が任意です。

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具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

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3.住宅ローンを借りる際のポイント3つ

住宅ローンを借りて注文住宅を建てるときには、次の3つのポイントを押さえておくとスムーズです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1.審査が厳しそうなら「銀行」「借入額」「住宅ローンの組み方」を再検討する

住宅ローンの仮審査を申し込んだけれど落ちてしまった方や、これから審査に出そうと思っているけれど通るかどうか自信がない方は、以下の3つを検討してみてください。

（a）銀行を変える

金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なります。

例えば自営業で開業したばかりの方や、正社員でない方、転職回数が多い方などは、評価が分かれやすいです。
1つの金融機関で落ちてしまっても、あきらめないで他の金融機関に申請してみてください。

（b）借入額を下げる

住宅ローンを借りすぎると、長期的に生活に無理が生じてしまいます。
「借りられるだけ借りる」のではなく、「余裕を持って返せるだけ借りる」ことをおすすめします。

借入額を抑えるためには、家の予算を減らす方向性と、頭金を増やす方向性があります。
シンプルな間取りを採用したり、ローコスト住宅を得意とするハウスメーカーに依頼したりするなど、家の予算をうまく抑えて借入額を減らすのもおすすめです。

（c）住宅ローンの組み方を変える

住宅ローンを1人で組むと審査を通過するのが厳しい場合でも、2人で組めば可能になるケースがあります。

共働きなら「夫婦でそれぞれ借りるパターン」と、「収入合算するパターン」があります。
親子で住宅ローンを組むことも可能で、リレーローン、ペアローンといった商品があります。

3-2.早めに事前審査を受けてから建築プランの詳細を決める

まずは早めに事前審査を受けて借入可能額を知り、家づくりの予算をはっきりさせることが大切です。

予算がはっきりすれば、建築プランを検討しやすくなります。
なんといっても、注文住宅の予算は1,000万円台～4,000万円台くらいまで幅広いものです。

注文住宅は、予算をかけようと思えばいくらでも豪華になります。
そのため、はっきりとした予算を念頭に置いて、ハウスメーカーや間取りなどの建築プランを決めていくことをおすすめします。

事前審査を受けるときには、間取りプランも合わせて提出が必要ですが、提出した間取りやハウスメーカーで建てなければいけないわけではありません。

まずはハウスメーカーや間取りを最終的に決める前でかまわないので、「これくらいの規模・値段の家を建てたい」というイメージに合うプランを手に入れたら、早めに事前審査を提出しておきましょう。

3-3.「つなぎ融資」を利用するなら信用度の高いハウスメーカーを選ぶ

注文住宅の建築代金は、3～4回に分割して支払うのが一般的です。

ところが、一般的な「住宅ローン」は、住宅が完成した時点で融資の代金が振り込まれます。
そのため、家が完成する前の支払いをどうするのかが問題になります。

多くの金融機関では、「つなぎ融資」や「分割実行」という制度が用意されていて、建物が完成する前の資金を一時的に融資してもらうことができます。

ただし、そのような制度がない金融機関もあるため、事前に確認が必要です。
建物完成前の資金を全て自己資金で支払う予定でなければ、「つなぎ融資」等を利用できる金融機関で事前審査を受けておきましょう。

注意点として、「つなぎ融資」等は建物の完成前にハウスメーカーに資金を支払うので、工事の途中でハウスメーカーが倒産するリスクを考えて、信用度の高いハウスメーカーでないと融資審査が通らない可能性があります。

「つなぎ融資」を利用したいときは、大手のハウスメーカーや、建築実績が豊富なハウスメーカーを選ぶようにしましょう。

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4.住宅ローンはどれくらい借りられるのか

次に、住宅ローンは、具体的にどのくらい借りられるのかについて見ていきましょう。

借入希望額が多すぎると、審査を通過することはできません。
住宅ローンを申し込んだときの希望額が多すぎると、融資額を減らされた上で審査が可決されることがあります（減額承認）。

その場合、資金計画を立て直す必要があるので、住宅プランにも修正が必要になってしまいます。

自分たちの場合、どのくらいの金額であれば借りられるのか、事前に目安を立てておくことが大事です。
ポイントは以下の２つです。

以下より１つずつ解説します。

4-1.住宅ローンは「年収の6～7倍」借りられる可能性がある

年収倍率とは、「年収の何倍まで借りられるのか」という目安です。

一昔前までは、年収の5～6倍くらいと言われていましたが、最近は金利が低いので6～7倍くらいが目安になります。

金利が低いと、月々の返済額が低く抑えられるため、たくさん借りても返済が可能ということになり、近年はとても有利な状況が続いています。

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4-2.重視されるのは「返済負担率」

金融機関が重視するのは、実は年収倍率よりも「返済負担率」です。
返済負担率とは、「返済額が収入の何割にあたるか」という指標で、次の式で求められます。

返済負担率については、各金融機関がそれぞれ一定の審査基準を定めていますが、30～35％程度が審査基準という金融機関が多いです。
なお、フラット35^※の返済負担率は、「年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下」が利用の条件と公表されています。

ただし金融機関の定める返済負担率の上限基準が30～35％であったとしても、余裕のある返済のためには、25％以内にしておくことが望ましいと言われています。

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5.住宅ローンの審査を申し込むタイミングと審査期間

注文住宅を建てるときには、ハウスメーカーを選んで間取りなどを決めていくことになりますが、どの時点で住宅ローンの審査を申し込めばよいのでしょうか？

最後に、「事前審査」と「本審査」という2種類の審査の方法と審査期間について解説していきます。

5-1.住宅ローンの審査を申し込むタイミング

注文住宅を建てるときの流れは次の通りです。

住宅ローンの審査は通常、「事前審査（仮審査とも呼ばれます）」と「本審査」という二段階で行うのが一般的です。

まずは必要書類の少ない簡易的な「事前審査」で、希望額の融資が可能かどうか「仮に」確認しておきます。

そして、詳細な建築プランが決まって、ハウスメーカーと工事請負契約を結んだら「本審査」という流れになります。

なお、「事前審査」は飛ばしていきなり「本審査」でもかまわないという銀行もあります。

5-2.「事前審査（仮審査）」の方法と審査期間

（１）事前審査の結果が出るまでの審査期間

事前審査は、通常、2日～1週間くらいで結果が出ます。

（２）事前審査に必要な書類

仮審査の必要書類は次のようなものですが、金融機関によって異なります。

仮審査の申込には、間取り図が必要になるのが一般的ですが、これは最終決定したものではなく仮のプランでかまいません。

なお、インターネット経由で事前審査の申込が完了する金融機関が増えています。

5-3.「本審査」の方法と審査期間

（１）本審査の結果が出るまでの審査期間

本審査の結果が出るまでは、通常、1～2週間くらいですが、3週間ほどかかることもあります。

本審査の審査期間は、大企業などに長く勤めている場合や公務員など、信用力が高ければ短い傾向があります。
審査期間が長めになりやすいのは、次のようなケースです。

（２）本審査に必要な書類

本審査では、ハウスメーカーや建築プランをしっかり固めた上で、様々な書類を添付して申し込みます。
必要書類は次のようなものです。

記載ミスや添付書類不足で審査期間が伸びたり審査が通らなかったりするのはもったいないので、細心の注意を払って本審査を申し込みましょう。

また、上記以外にも経歴書等を求められたり、ヒアリングされたりするケースもありますが、前向きに審査が進んでいる証拠なので誠実に対応することをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。

注文住宅を建てるときには、ハウスメーカーや間取りを検討していく途中段階で、早めに住宅ローンの「事前審査」を受けておきましょう。
最終的な建築プランが決定して、ハウスメーカーと契約を結んだら、住宅ローンの「本審査」を受けます。

住宅ローンの審査で特に重視される項目は、「勤務先」「雇用形態」「年収・返済負担率」「勤続年数」「年齢」「借金・滞納」「健康状態」「担保価値」「資産状況」「連帯保証」です。

審査に落ちてしまうケースについても解説しましたが、当てはまりそうな場合は対策を事前に確認しておきましょう。

また、住宅ローンを借りて注文住宅を建てるときに押さえておきたいポイントは次のとおりでした。

• 審査が厳しそうなら「銀行」「借入額」「住宅ローンの組み方」を変更する
• 早めに事前審査を受けてから建築プランの詳細を決める
• 「つなぎ融資」を利用するなら信用度の高いハウスメーカーを選ぶ

借入希望額が多すぎれば審査は通りませんので、家の予算をできるだけ抑えつつ、理想を実現してくれるようなハウスメーカーを探すことも大切です。

住宅ローンの審査を突破して、理想のマイホームを手に入れてくださいね！

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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