分譲マンションとは？購入メリットやデメリット・賃貸その他住まいとの違いを解説

変更日:

2025.03.11

分譲マンションとは、一室ごとに販売されるマンションのことです。賃貸マンションとは異なり、物件を持ち家として所有できます。

マイホームを入手したい場合、分譲マンションや分譲住宅の購入を考える方もいらっしゃるでしょう。

こちらの記事では、分譲マンションのメリットやデメリットなどについて解説します。

それぞれの違いを理解し、理想の住まいづくりを実現してみてください。

マンションと戸建てのどちらを選ぶべきか悩んだ際、資産価値の比較などにについての情報が知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.分譲マンションとは

分譲マンションとは、一部屋ごとに販売されるマンションのことです。分譲は「分割譲渡」の略称であり、1棟のマンションを部屋ごとに分割して販売（譲渡）しているため、分譲マンションと呼ばれています。

一般的に「マンションを購入する」という場合、マンション1棟を丸ごと購入するのではなく、マンションの一部屋を購入するという意味合いで使われることがほとんどです。

また、分譲マンションには管理規約があります。「管理規約」とは、マンションの住人が快適に暮らせるように定めたルールです。国土交通省の「マンション標準管理規約」をもとに作成されています。快適なマンション暮らしを実現できるよう、管理規約は違反しないようにしましょう。

なお、分譲マンションは、不動産登記上は「区分所有建物」として扱われており、購入すると所有者として名前が記載されます。

2.分譲マンションと賃貸マンションの違い

分譲マンションと賃貸マンションは、混同しがちな言葉です。そもそも賃貸マンションとは、貸し出しを目的としたマンションを指します。

分譲マンションと賃貸マンションには具体的にどのような違いがあるのか、詳しく見ていきましょう。

2-1.自由度の高さ

分譲マンションはリフォームの自由度が高いという特徴があります。部屋を借りるのではなく購入することで、自分の持ち家として扱われるためです。

一方、賃貸の場合は、家賃を払って部屋を借りているだけにすぎません。そのため、リフォームにはマンション所有者の承諾が必要です。

分譲マンションであれば、リフォームだけでなく間取りの変更も自由に行えます。
ただし、リフォームできるのはあくまでも管理規約の範囲内のみです。管理規約に違反したリフォームをした場合、工事の差し止めや原状回復の措置請求等をされる場合があるため、注意しましょう。

2-2.設備の充実度

部屋を借りるのではなく購入する分譲マンションは、長期入居を前提としています。そのため、賃貸マンションよりも共有施設や設備などが充実している傾向があるのが特徴です。

例えばお風呂の設備で比較すると、多くの分譲マンションには、冷めたお風呂を温めなおす「追焚機能」やお湯が冷めにくい「保温浴槽」といった設備が備わっています。

一方、賃貸マンションでこれらの設備を搭載しているマンションは少なめです。

分譲マンションは、このほかにも「24時間ゴミステーション」や「宅配ボックス」、「ウォークインクローゼット」といった便利な設備が充実しています。快適な設備で充実した暮らしを実現できる点も、分譲マンションの魅力です。

2-3.費用の内容

分譲マンションと賃貸マンションでは、発生する費用にも違いがあります。

分譲マンションの場合、まず部屋の購入費用が必要です。購入後も、管理費や修繕積立金、火災・地震保険料、固定資産税や住宅ローンといった費用が継続的に発生します。

賃貸マンションの場合は、入居時に敷金や礼金、仲介手数料が必要なケースがほとんどです。その後は家賃や共益費などが継続的に発生します。また、近年では、家賃保証会社への加入を求められることが多く見受けられます。

費用面での大きな違いは、継続的に発生する費用の負担の大きさです。分譲マンションの場合、住宅ローンの支払いさえ終わってしまえば支出を大きく抑えられます。

一方、賃貸マンションは部屋を借りている限り家賃が発生するため、経済的な負担はなかなか軽減されません。

2-4.引っ越し時の手続き

賃貸マンションは、次の住まいへ引っ越す際の手続きが比較的容易です。しかし、分譲マンションはローンの残債によっては売却が難しい場合があります。

ローンの残債が売却価格を上回っている場合は、差額を自己資金でまかなうか、金融機関に相談して住み替えローンを利用するなどの対策を取ることが必要です。

また、売却のタイミングによっては費用がかさむケースもあるため注意が必要です。例えば引っ越しの予定がずれた場合、仮住まい費用がかかってしまいます。

このように、引っ越し時の手続きに関しては、賃貸マンションと比較すると注意すべき点が多いといえるでしょう。

3.分譲マンションの相場はいくら？

ここからは、分譲マンションの相場を紹介します。住宅金融支援機構の「2023年度 フラット35利用者調査」によると、マンションの所要資金は5,245万円です。2013年には3,000万円台だったため、価格は年々上昇傾向にあります。

価格が上昇した背景としては、建築材料の高騰や建設業界の人手不足、社会情勢の変化などさまざまな要因が考えられるでしょう。

なお、住まい探しで費用面を重視するのであれば「注文住宅」も選択肢の一つです。2023年の注文住宅の所要資金は3,863万円、土地付きでも4,903万円であり、マンションの所要資金を下回っています。

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4.分譲マンションを購入し持ち家にするメリット

分譲マンションを購入し持ち家にするメリットは以下の4つです。

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

4-1.資産として活用できる

分譲マンションは賃貸マンションとは違い、資産として活用可能です。

持ち家として保有するだけでも資産になるほか、ローン返済後に売却する、賃貸して貸し出すなどの活用方法も考えられます。資産価値が低下していない段階であれば、好条件での売却・貸し出しが可能になるでしょう。

自分の資産になるという点は、賃貸マンションとは大きく異なるメリットです。そのため、「家賃を払い続けるよりも、分譲マンションを早いうちに購入しよう」と考える方も少なくありません。
賃貸マンションの家賃と同じくらいの支払額で住宅ローンを組めば、無理なく返済できます。

4-2.防犯性が高い

分譲マンションはさまざまなセキュリティ対策がとられた、防犯性の高い物件が多いです。オートロックや防犯カメラなどが備わっており、賃貸マンションよりも強固なセキュリティとなっています。

管理人やコンシェルジュが常駐しているマンションであれば、不審者の侵入を抑止できるためより安全です。

また、マンションによっては、多重のセキュリティシステムや防犯センサーなどが備わっている場合もあります。なるべく防犯性の高いマンションで暮らしたい場合は、どのようなセキュリティ対策がとられているかを事前に確認しておきましょう。

4-3.ワンフロアで段差が少ない

分譲マンションの部屋は基本的にワンフロアであるため、階段の昇り降りがありません。また、段差がないフラットフロアが主流になってきており、高齢者でも暮らしやすいというメリットがあります。

階段を踏み外したり、段差につまずいて転んだりといったリスクがないため、体力が低下した高齢者でも快適に暮らすことが可能です。

ワンフロアである以上、どうしても部屋数は限られてしまいますが、間取りをシンプルにすれば生活動線も確保しやすくなります。

4-4.好立地な物件が多い

好立地な物件が多い点も分譲マンションのメリットです。分譲マンションは駅近や商業施設が集まる場所などに建設されることが多く、利便性が高いという特徴があります。

好立地ゆえに通勤・通学や買い物などを快適に行える点は、分譲マンションを選択する大きなメリットです。また、好立地な物件は資産価値が低下しにくいため、ローン返済後に売却する際も有利にはたらきます。

5.分譲マンションのデメリット

分譲マンションを持ち家にする際は、メリットだけでなくデメリットも存在します。分譲マンションのデメリットは以下の4つです。

それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

5-1.まとまった購入資金が必要

分譲マンションはマンションの一室を購入するため、まとまった購入資金が必要です。購入時の初期費用として、頭金や諸費用（税金や手数料）を用意する必要があります。

購入時に十分な資金を用意しなくてはならないため、分譲マンションの購入を躊躇してしまう方もいることでしょう。

例えば5,000万円の分譲マンションを購入した場合、頭金と諸費用をあわせて650万円～1,500万円が初期費用になります。

資金不足に陥らないよう、どの程度の初期費用が必要なのかを事前に把握しておきましょう。

5-2.月々の諸費用が発生する

分譲マンションを購入すると、「修繕積立金」や「管理費」といった月々の諸費用が発生します。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の平均額は13,378円、管理費の平均額は17,103円です。

これら以外にも、固定資産税や都市計画税などの税金や各種保険料の支払いが発生するため、月々の諸費用は5万円前後が目安となるでしょう。

出典： 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」

5-3.管理規約が設けられている

分譲マンションでは、マンション住人が快適に暮らすためのさまざまなルールが管理規約として設けられています。

先述したように、管理規約は国土交通省の「マンション標準管理規約」をもとに作成されていますが、規約の細部はマンションごとにさまざまです。

マンションによっては、ペットの種類や飼育頭数、ゴミ出しの時間などが制限されている場合があります。これらは自身のライフスタイルに関係するルールとなるため、管理規約の内容は事前に確認しておきましょう。

管理規約は不動産会社に依頼すれば確認可能です。希望すれば、管理規約が変更された際に配布される総会の議事録も閲覧できます。また、マンションが管理規約に沿ってどのように管理されているかも確認可能です。

5-4.騒音トラブルが生じる可能性がある

他の住人の部屋が隣接している分譲マンションでは、騒音トラブルが生じる可能性があります。例えば子供が走り回ったり、音楽を大音量で聴いたりすると、騒音トラブルの原因となってしまうでしょう。

騒音トラブルを防ぐためには、騒音が発生しにくいマンションを選ぶことが大切です。壁が厚く、防音性の高い素材を使っているマンションであれば、音漏れを大きく軽減できます。

騒音トラブルが生じてしまった場合は、まずマンションの管理組合に相談しましょう。管理組合に相談し、事実確認をしてもらったうえで注意喚起してもらうことが大切です。

6.自分に合った住まいの見つけ方

住まいを探す際は、分譲マンションだけでなく「一戸建て」も選択肢に入ります。

一戸建ての種類としては、例えば、「分譲住宅」や「建売住宅」、「注文住宅」などが挙げられるでしょう。
それぞれ強みが異なるため、特徴をよく把握したうえで自分に合った住まいを見つけるとよいでしょう。

分譲住宅は、土地と建物がセットで販売されている住宅です。建物の仕様はある程度決まっています。販売価格に土地代が含まれているため、購入価格がはっきりしている点が特徴です。購入価格がはっきりしていれば、資金計画を立てやすくなります。

建売住宅は、分譲住宅と同じく土地と建物がセットで販売されている住宅です。分譲地に建てられるかどうかという違いはありますが、基本的には分譲住宅と同じような意味で使われています。

注文住宅は、ハウスメーカーや工務店と契約して建てる新築住宅です。分譲マンションや分譲住宅よりも手間や追加コストが発生しがちで、入居までの期間も長くなってしまいます。ただし、間取りや外観の自由度が非常に高く、自分好みの住まいを実現可能です。

立地の良さや資産として活用できる点に重きを置く場合は、分譲マンションが魅力的です。しかし、テレワークで出社日が少ない人や趣味がインドアの人は立地の良さというメリットが薄れる場合もあります。このような場合は、家の中の環境にこだわれる注文住宅がおすすめです。

注文住宅は、自分の好きなように家を建てられる点が大きな魅力です。
半面、1からすべてを決めなければならないので、プランを決めるだけでも半年以上かかるのが一般的です。

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まとめ

分譲マンションとは、一室ごとに販売されるマンションのことです。
賃貸マンションとは違い、マンションの一室を自分の住まいとして所有できます。

賃貸マンションとの大きな違いは、自由度の高さや設備の充実度です。管理規約の範囲内であれば自由にリフォームでき、追焚機能や24時間ゴミステーションなどの設備も充実しています。

分譲マンションは資産として活用可能です。住宅ローン完済後であれば、マンションを売却できます。防犯性が高く安心して暮らせるほか、好立地な物件が多い点も魅力です。

ただし、分譲マンションにはまとまった購入資金が必要、管理規約が設けられているなどのデメリットも存在します。例えば、飼育できるペットの種類やゴミ出しの時間が制限されている場合があるため、事前に内容を確認しておくべきです。

注文住宅や分譲住宅との違いを把握したうえで、自分のライフスタイルに適した住まいを選んでみてください。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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