中古住宅の注意点6つ！買う前に知っておきたい基礎知識や費用も解説

変更日:

2025.03.12

中古住宅を購入する際には、いくつか確認しておきたい注意点があります。

安易に選ぶと、高額なリフォームが必要になったり、住宅ローン控除が適用されなかったりするため、予想以上に高額な費用がかかるかもしれません。

マイホーム選びでの失敗を回避するためにも、ぜひ紹介する情報を参考にしてください。

注文住宅の基礎知識や、建売・分譲住宅との違いについて知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

1.中古住宅購入前に確認したい注意点

中古住宅を購入する際には、いくつか注意するポイントがあります。特に次の6点は購入前に忘れずに確認してください。

それぞれのポイントを解説します。

1-1.購入時に仲介手数料が発生する

中古住宅を購入するときは、物件の金額に加え、「仲介手数料」が必要です。

仲介手数料は売買契約の際に不動産会社に支払うもので、上限額がそれぞれ取引価格に応じ定められています。

参考元：国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ

例えば2,000万円（税抜き）の中古住宅を購入する場合なら、最大72.6万円（2,000万円×3％＋6万円＋消費税。消費税率は10％で計算）の仲介手数料が発生します。決して少額ではないため、あらかじめ見積もっておきましょう。

1-2.建て替えができない可能性がある

建築基準法の接道義務を満たしていない物件は、「再建築不可物件」と呼ばれます。再建築不可物件はその名の通り再建築ができず、リフォームは可能ですが、増築や建て替えはできません。

接道義務とは、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していることです。敷地が面している道の幅が4メートルに満たない時や、間口が2メートル未満の旗竿地に住宅が建っている場合は、再建築不可物件の可能性があります。増築や建て替えする予定がある場合は、再建築不可物件を選ばないようにしましょう。

参考元：国土交通省｜建築基準法（集団規定）

また、コンクリートの擁壁がある中古物件にも注意が必要です。コンクリートの擁壁の取り壊しや修理には多額の費用がかかるため、将来的に建て替えを実施する際にコスト面での障害となる可能性があります。

1-3.新耐震基準を満たしていない可能性がある

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認が完了した物件に適用されている耐震基準です。

中古住宅が1981年5月31日以前に建築確認が完了している場合、旧耐震基準が適用されているため、新耐震基準に合わせて作られた住宅よりも耐震性が劣る可能性があります。購入する前に、いつ建築確認が完了したのか確認しておきましょう。

1-4.境界線・周辺環境を調べる

中古住宅を購入する前に、不動産登記簿を確認しておきましょう。

例えば、所有権は誰が持つのか、また、抵当権が設定されているのかなども記載されています。

敷地の境界線についても調べておきましょう。
境界線が明確ではない場合、隣地の所有者とトラブルが起こる可能性があります。

また、敷地周辺の「ハザードマップ」も調べておくことが必要です。災害リスクが高い場合は、建物の耐久性や耐震性が十分か確認するか、別のエリアの物件も検討してみましょう。

1-5.住宅ローンを組めるか確認する

中古物件の中には、住宅ローンの審査に通りにくい物件もあります。

一般的に次のいずれかに該当する物件は、住宅ローン審査の通過が難しいと考えられます。

接道義務を満たさない再建築不可物件は、住宅ローンの審査に通過しにくい傾向にあります。また、違法建築も同様です。建築基準法や関連法規を満たさずに建てられた物件は、住宅ローンを組みにくいでしょう。

例えば、土地や用途によって「建ぺい率」や「容積率」が定められていますが、正しく守られずに建てられた物件もあります。これらの違法建築は住宅ローンの審査に通過しにくいと考えられます。

違法建築ではないものの、竣工後に建築基準法が改正され、現行の建ぺい率や容積率に適合しなくなった物件もあるでしょう。これらの物件は「既存不適格物件」と呼ばれますが、住宅ローンの審査に通過しにくい傾向にあります。

要セットバック物件も注意が必要です。
要セットバック物件とは、敷地に接する道路の幅が4メートル未満の物件です。道路を挟んで向かい合う敷地があり、その敷地もセットバック（敷地と道路の境界線を後退させること）していない場合は、道路の中心線から2メートルの幅を確保するようにセットバックします。

道路を挟んで向かい合う敷地があり、すでにセットバックしている場合や、向かいが川や線路などの場合は、道路幅を4メートル以上確保するようにセットバックしなくてはいけません。要セットバック物件も住宅ローンの審査に通過しにくいとされているため、購入時には注意しましょう。

1-6.住宅ローン控除が適用されない・対象額が低いリスクがある

新築住宅と中古住宅では、住宅ローン控除の適用条件が異なります。

例えば、控除を受ける年の所得金額が1,000万円以下なら、床面積40平米以上の新築住宅は住宅ローン控除が適用される可能性があります。しかし、中古住宅は、所得金額にかかわらず床面積50平米以上の物件しか住宅ローン控除の対象となりません。

また、1982年1月1日以降に新築された物件、もしくは物件取得前の2年以内に耐震住宅であることが証明されていることも、住宅ローン控除の適用条件となります。1981年以前に建てられ、なおかつ2年以内に耐震住宅が証明されていない時は、耐震検査を受けて必要に応じて耐震改修を受けなくてはいけません。

住宅ローン控除の適用条件を満たす場合でも、新築住宅と比べると上限対象額が低くなる点に注意が必要です。例えば、「長期優良住宅」や省エネ基準適合住宅の場合、新築なら最大4,500万円※の借入額に対して最長13年間「住宅ローン控除」が適用されますが、中古では最大3,000万円に対して最長10年間のみ適用されます。対象額が低く、期待するような節税効果を見込めない可能性もあります。
※令和7年入居の場合

2.大失敗！買ってはいけない中古住宅の特徴

中古住宅の中には購入後にトラブルを招く物件もあります。買ってはいけない物件の特徴としては、次の3つが挙げられます。

各物件を警戒すべき理由について見ていきましょう。

2-1.構造部分に問題のある住宅

基礎や柱、梁といった構造部分に問題がある場合、大がかりな補強工事が必要になる可能性があります。

放置しておくと建物が傾いたり、壁や屋根などにひび割れが生じたりすることもあり、早急な対応が必要です。工事費用がかさみ、割高になるケースもあるため、避けるほうが良いでしょう。

2-2.災害リスクの高い住宅

ハザードマップを確認し、周辺地域の災害リスクについても調べておきましょう。

地震や洪水のリスクが高いときは、たとえ耐震性や耐久性などに強い物件を選んだとしても、災害に巻き込まれる恐れがあります。

2-3.売却理由に問題がある住宅

売却理由に問題がある住宅も、警戒するほうが良いでしょう。

例えば、町内会のルールが厳しい、過干渉な地域住民が多いなど、暮らしてみないとわからない問題が潜んでいる恐れもあります。

地域住民との相性が気になる時は、物件を購入する前に何度か下見を実施し、コミュニケーションを取ってみることも1つの方法です。また、仲介する不動産会社に直接尋ねて見ることでも、何かわかるかもしれません。

3.中古住宅を安心して購入するためのポイント

中古住宅にはさまざまなリスクがあります。

構造部分に問題があるケースや、再建築不可物件や違法建築のため住宅ローンの利用が難しいケースもあるかもしれません。

不安なく購入するために、実践したいポイントを紹介します。

3-1.ホームインスペクションを実施する

構造部分の問題やシロアリの被害などを自分で見付けることは困難です。

安心して中古住宅を購入するためにも、専門家に住まいを診断してもらう「ホームインスペクション」の実施を検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、物件購入前にホームインスペクションを実施するには、不動産会社やオーナーの許可が必要です。購入前のホームインスペクションを認めていないケースもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。

3-2.買取再販住宅から選択する

買取再販住宅とは、ハウスメーカーや不動産会社、買取再販専門業者などが一度物件を購入し、希望者に販売する住宅のことです。

中古住宅なら検査やリフォームを実施してから再販売することもあるため、直接中古住宅を購入するよりも安心できるとされています。

なお、買取再販住宅を買取再販を実施する業者から直接購入するときは、仲介手数料がかかりません。購入時の費用を抑えたい方も、買取再販住宅を検討できます。

3-3.保証付き物件から選択する

保証付き物件とは、一定期間の保証を付けて販売される中古住宅のことです。

購入後に不具合が見付かったときでも、対象部分かつ保証期間内なら、修繕費の保証を受けられることがあります。

3-4.劣化状況や周辺環境を詳しく調べる

劣化状況や周辺環境について、購入者自身で詳しく調べる方法もあります。以下のチェックリストを参考に調べてみてください。

中古住宅はチェックするポイントが多く、新築住宅よりも購入が難しい可能性があります。ご自身で見極めることが難しいと考える場合は、新築住宅を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

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4.中古物件を買う時にかかる費用

新築物件の購入時には、物件本体価格のほか、物件価格の3～10％程度の諸費用がかかります。また、不動産会社といった仲介会社を経由して購入するときは「仲介手数料」も必要です。
一方、中古住宅は「仲介手数料」だけでなく「所有権移転登記費用」「固定資産税・都市計画税」の清算金などもかかるため、物件価格の6～13％程度の諸費用が必要といわれています。

【参考記事】注文住宅にかかる費用解説！内訳や費用相場、予算別に建てられる家

ホームインスペクションを実施すると、さらに高額な費用が必要です。場合によっては、新築住宅の購入とほぼ同程度の費用がかかるかもしれません。また、築年数が経っているため、すぐにリフォームが必要になるかもしれない点にも注意が必要です。

住宅購入にかかるコストを抑える目的で中古住宅を検討しているのなら、一度、新築住宅にも目を向けてみてはいかがでしょうか。リフォーム費用を抑えられる分、長期的に見れば新築住宅のほうがコストを抑えられる可能性もあります。

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複数の実際に住宅プランを一気に比較できるので、予想よりもコストを抑えた家づくりが可能になった実例もあります。

ぜひご利用ください。また、気になる疑問については「無料オンライン相談サービス」もご利用いただけます。

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まとめ

中古住宅は構造部分や耐震性能に問題を抱えていることもあるため、購入時には慎重に見極めることが必要です。ホームインスペクションで専門家にチェックしてもらう方法もありますが、不動産会社やオーナーによっては購入前のインスペクションを許可していないため、実施できない可能性もあります。

不安に感じるときは、買取再販住宅や保証付き住宅を選ぶという方法も検討できますが、いずれの住宅も物件数が多いとはいえないため、条件に合う住宅が見つかるとは限りません。条件を満たす物件が見つからないときは、新築住宅も視野に入れてみてはいかがでしょうか。注文住宅ならご自身や一緒に暮らす方の理想を反映できるため、より満足度の高い家づくりを実現しやすくなります。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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