年収800万で住宅ローンを組む！無理のない借り入れ額や返済シミュレーション

変更日:

2025.05.02

これから家を建てようとしている方の中には、「年収800万円でどのような住宅ローンが組めるだろう？」と疑問に思っている方も多いでしょう。

この記事では、以下の内容を解説します。

この記事を読むことで、年収800万円で住宅ローンを組むための基本的な情報を大まかに理解できます。

住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツもお伝えするので、ぜひ最後までご覧いただき、マイホームの資金計画にお役立てください。

何歳までに住宅ローンを組めばよいかお悩みの方はこちらの記事もご覧ください。

1.年収800万円で無理のない借入額&買える家

自分の年収から、無理なく組める住宅ローン借入額の目安を知りたい場合は、「年収倍率」に注目してみましょう。

年収倍率とは、年収と建てたい家の価格の比率をあらわした数値のことで、「自分が建てたい家が、自分の年収に見合っているかどうか」を簡単に知ることができます

具体的には、以下の計算式で求めます。

一般的には、上記の計算で年収倍率が5～7倍の中におさまっていれば無理のない借入額といわれています。

では実際のところ、注文住宅を建てた人の年収倍率はどの程度なのでしょうか。

住宅金融支援機構の調べによると、フラット35利用者で注文住宅を建てた人の年収倍率は以下のとおりでした。

上記平均値をもとに年収800万円の場合の借入額を計算すると、以下のように算出できます。

実際の年収倍率は、年収を5～7倍した数字よりも、500万～1,500万円ほど高くなりました。

ただし、上記データはあくまで平均値なので、現実的な資金計画を立てるには、やはり理想値である年収倍率5～７倍を目安にするとよいでしょう。

2.年収800万円の住宅ローンシミュレーション

この章では、年収800万円が無理なく組める住宅ローン借入額である4,000万～5,600万円を借りた際のシミュレーションをしてみましょう。

条件は以下のように設定します。

※住宅支援機構　かんたんシミュレーションで算出

年収800万円の一般的な手取り月収である50万円程度を目安に、それぞれの借入額に無理がないか見てみましょう。

3-1で後述しますが、借入額に無理がないかどうかは、返済負担率（年間返済額÷額面年収×100）が20～25％内におさまっているかどうかで確かめることができます。

借入額が4,000万円程度であれば、月々の返済額は12万7,000円。
返済負担率は19％程度なので、負担としては標準ラインです。

一方、借入額が5,500万円以上の場合、返済負担率は26％を超えてしまいます。
何か突発的にまとまったお金が必要になった時、生計を立てるのが難しくなるおそれがあるため、予算や住宅プランを見直したほうがよいでしょう。

「予算や住宅プランは変えたくない」という場合は、頭金を含めて考えてみましょう。

住宅を購入する際には多くの人が頭金を用意しており、金額目安としては住宅購入額の1～2割程度が一般的です。

例えば、5,500万円程度の住宅を購入する場合には、550万～1,100万円程度の頭金を用意します。

※住宅支援機構　かんたんシミュレーションで算出

上記のように、頭金を多く用意すればするほど、住宅ローンの借入額が減り、月々の返済額や総返済額に影響が出ます。

自分たちがどれほどの金額をあらかじめ用意できるのか確認したうえで、資金計画を立てていきましょう。

おすすめは、無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスで、実際の住宅プラン（資金計画含む）を複数比較すること。

スマホやパソコンから簡単にあなたの予算に合ったハウスメーカー・工務店がわかるうえ、ハウスメーカー・工務店があなたのために作成した住宅プランの費用がわかるので、無理のない資金計画を立てやすくなり、自分に合った住宅ローンを選びやすくなりますよ。

疑問点やお悩みが出た際には、コーディネーターや注文住宅のプロに無料で相談することもできます。

家づくりで予算オーバーしたり、家計を圧迫させたりしないために、ぜひご活用ください！

3.年収800万円で組む無理のないローンの組み方

ここでは、年収800万円で無理なくローンを組む方法について解説します。
まず、以下の一覧表をご覧ください。

以下より１つずつ解説します。

3-1.無理のない借入額

１章では、住宅ローンの借入額に無理がないかどうかは、「年収倍率」で確かめられるとお伝えしました。

一般的には、上記の計算で年収倍率が5～7倍の中におさまっていれば無理のない借入額といわれています。

なお、借入額の目安は「返済負担率」で確かめられます。

返済負担率とは、「年収において住宅ローンが占めている年間の返済額が適当かどうか」を判断できる数値です。計算式は以下の通りです。

では、例として返済金額4,800万円の場合をシミュレーションしてみましょう。
条件は以下の通りです。

結果は以下の通りです。

※月収手取りは50万円と仮定
※住宅支援機構　かんたんシミュレーションで算出

この計算だと、返済負担率は無理のない値におさまっています。
しかし、月の手取り額に占める負担は3割を占めているので、十分に余裕があるとは言い難いでしょう。

もし背伸びをして、年収の7倍、5,600万円を借り入れた場合を上記と同じ条件で計算してみると、毎月の返済額は17万8,000円となり、返済負担率は26.7%、月の手取り額に占める負担の割合はおよそ36％となります。

こうなると突発的な支出などがあれば、返済計画が破綻する恐れが出てきますので、実際に組もうとすればかなりリスクがあると言えるでしょう。

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3-2.頭金

頭金は、借入金額の1～2割を入れておくべき、と一般的に言われています。

現在は低金利状態が続いているため、頭金ゼロでローンを組む人も一定数存在していますが、その分借入額が増えるなどのリスクがあり、おすすめできません。

また、返済計画に無理が生じないかどうかを慎重に考えたうえであれば、頭金をもっと多めに入れるという手もあります。

その分借入額が減り、返済の負担が少なくて済みますから、無理がないことが明確であれば、頭金は多く入れるに越したことはありません。

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3-3.金利タイプの特徴と決め方

金利には、

• 変動型
• 固定金利期間選択型
• 全期間固定型

の3つのタイプがあります。それぞれの特徴は以下の通りです。

決め方は以下の通りです。

現在は過去に例がないとさえ言われている低金利で、今後しばらくは金利上昇の予見もないと一般的に言われています。

実際、国土交通省の調べによると変動金利を選択している人は全国で75.7％、 三大都市圏で86.5%と大半を占めています。（参考：国土交通省「 令和４年度 住宅市場動向調査 報告書」）

ただし、今の低金利がいつまで続くかについて確たることは言えません。
上記のような基本的な特徴を踏まえたうえで、ご自身の先々の予定や経済状況を考慮しながら検討しましょう。

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3-4.返済方法の特徴と決め方

返済方法には、

• 元利均等返済
• 元金均等返済

の2種類があります。

元金均等返済は総支払額が少なくなるものの、借入当初の返済額が元利均等返済に比べて大きくなるため、資金にある程度余裕のある人でないと選択は難しいです。

こちらもご自身の経済状況や、将来的に発生する支出などの予定を考えたうえで検討しましょう。

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3-5.目安になる返済期間

国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、住宅ローンの返済期間は以下のとおりです。

おおよそ30～35年が目安と言えます。

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3-6.毎月の支払額

毎月の支払額は、

• 選択する金利のパーセンテージ
• 返済期間の長さ
• 選択する返済方法

によって違ってきます。

1つずつ変えて比較してみましょう。
4,800万円の借入を想定して、まず金利0.8％、返済期間30年、元利均等返済で計算します。
結果は、以下の通りです。

※住宅金融支援機構　かんたんシミュレーションで算出

ではまず、金利のみ0.8％から2％に変えて計算してみましょう。結果は以下の通りです。

次に、返済期間のみ10年短くした20年に変えてみると、このような結果になります。

最後に、返済方法のみ変更した場合を試算してみましょう。結果は以下の通りです。

このように、金利・返済期間・返済方法によって、月々の支払額には以上のような差がでます。
これは一例ですので、必ずしもこの通りになるとは言えません。大体の目安として考えましょう。

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3-7.総支払額

総支払額もまた、

• 選択する金利のパーセンテージ
• 返済期間の長さ
• 選択する返済方法

によって違ってきます。

こちらもそれぞれ1つずつ変えて比較してみましょう。
毎月の支払額の時と同じように、4,800万円の借入を想定して、まず金利0.8％、返済期間30年、元利均等返済で計算します。
結果は、以下の通りです。

※住宅金融支援機構　かんたんシミュレーションで算出

ではまず、金利のみ0.8％から2％に変えて計算してみましょう。結果は以下の通りです。

次に、返済期間のみ10年短くした20年に変えてみると、このような結果になります。

最後に、返済方法のみ変更した場合を試算してみましょう。結果は以下の通りです。

このように見てみると、やはり金利のパーセンテージの影響は大きいことがうかがえます。

返済期間を短くすると当然毎月の支払額は膨れ上がりますが、同じ借入額でも総支払額には205万円ものマイナスが出ますので、現実的に可能であれば返済は早めに終えるとよいでしょう。

今回のシミュレーションでは元利均等返済と元金均等返済の差はそこまでつきませんでしたが、例えば返済期間があと5年長い35年で、金利も2％だった場合には、総支払額に190万円ほどの差が出ます。
つまり、全期間固定型金利だったような場合には、両者では結構な差がつくことになります。

金利・返済期間・返済方法によって、総支払額は大分変わってくるということを知りつつ、ご自身が毎月支払うのに苦にならない金額を考えたうえで、金融機関の指導のもと決定してください。

どのような住宅ローンを組むにせよ、まずは無料のHOME4U 家づくりのとびら プラン作成依頼サービスであなたが建てたい家の実際の資金計画を比較してみましょう。

具体的にかかる費用がわかれば、予算オーバーや家を建てた後の生計を圧迫といったリスクを避けながら現実的な資金計画を立てることができますよ。

営業トークは一切ないので、ぜひご活用ください。

4.住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツ

最後に、住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツとして、国・自治体の補助金や助成金・減税についてご紹介します。

住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツはずばり、

まず、国が行っている代表的な支援制度をご紹介いたします。

※2023（令和5）年度の情報も混合しています。2024（令和6）年度の情報は随時更新いたします。

参考：子育てエコホーム支援事業／一般社団法人 環境共創イニシアチブ「経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業」／地域型住宅グリーン化事業（評価）／ LCCM住宅整備推進事業実施支援室／国土交通省「住宅ローン減税」／東京都主税局「 不動産取得税の軽減制度について」／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」／国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」

国土交通省によれば、住宅ローン減税制度の適用を受ける、もしくは受ける予定も含め、新築ではほとんど9割近くもの人が利用しているというデータが出ています。（国土交通省「 令和４年度 住宅市場動向調査 報告書」）
条件が合うのであれば、新築する場合に利用しない手はありません。

なお、これらには募集期間が定められていますので、詳しくは公式サイトにて情報をご覧ください。

自治体の補助金・助成金に関しては、自治体ごとに独自の取り組みがされている場合があり、お住まいの市町村で何か利用できるものがないかどうか、お探しになるとよいでしょう。

また、補助金・減税制度は都度情報が更新されます。
お得に家を建てるためにも、支援制度の情報更新には目を光らせておくとよいでしょう。

まとめ

年収800万円の方が、住宅ローンを組む際のポイントをお伝えしました。
それではおさらいです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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