【年収800万】無理のない借入額・上手な住宅ローンの組み方とは？

変更日:

2023.06.02

この記事を読むことで、年収800万円での無理のない借入額や、買える家の立地・規模といった具体的な情報を理解し、更に借入金額や頭金の目安といった無理のないローンの組み方の知識と返済の負担を減らすために使える制度まで、年収800万円で住宅ローンを組むための基本的な情報を大まかに理解できます。

その他年収で家を建てる場合と比較したい方は「家を建てる年収」の記事もご覧ください。

1.年収800万円で無理のない借入額&買える家

詳しくは「3-2-1.無理のない借入額」をご覧ください。

「2021年度　フラット35利用者調査」において算出されている年収倍率を元に考えると、年収800万円の人が、無理なく買えるのは以下の価格帯の家と考えられます。

※年収倍率を額面年収に乗じた簡単な計算で出しています。

年収倍率は、「自分が建てたい・取得したい家が、自分の年収に見合っているかどうか」を簡単に知ることが出来る数値です。以下の計算式で求めることができます。

一般的には、この年収倍率を計算した時、5～7倍の中に納まっているのが無理のない額だと言われています。
なお、これはあくまでも「建設費」で、ローン借入額の計算ではないことに注意が必要です。大体の場合、頭金が入りますので、ローン借り入れ額はこの数字よりも低くなります。

また、全国的なローンの組み方の例は以下の通りです。

【住宅ローンを組んでいる人の全国的な傾向・データ】

年収	608.4万円
借入額	3,162万円
頭金（手持ち金）	407.9万円
毎月の返済額	10万5,900円
総返済負担率	22.7%

出典：「フラット35利用者調査　2021年度集計表」

2.年収800万円で買える家はこんな家

この章では、年収800万円で無理なく買える家の価格帯に加え、東京を目安に、都心・東京23区内・郊外でどんな家が買えるのかを解説します。

2-1.年収800万円で買える家の金額目安は4,560～6,000万円

年収800万円で無理なく買える家の金額目安は、土地取得費込みで4,560～6,000万円です。

「2021年度　フラット35利用者調査」の所要資金についての調べによると、注文住宅であれば全国平均で3,572万円、首都圏・近畿圏・東海圏でも、4,000万円あれば購入可能であるというデータが出ています。
なお、この「注文住宅」のデータは土地取得費をフラット35以外で借り入れたものとなっており、土地取得費も建設費と併せてフラット35で借り入れた「土地付き注文住宅」に関しては全国平均で4,455万円です。首都圏・近畿圏・東海圏でも5,100万円程度で購入することが可能となっているため、年収800万円であればこちらも検討できます。

一方、全国的な分譲マンションの所要資金は全国平均で4,528万円、高額になりがちな首都圏では4,913万円が必要と言うデータが出ており、こちらも年収800万円で買える家の価格内に収まっています。

これらのデータから見ると、年収800万円の人は平均的な物件であれば比較的無理なく購入が可能だと言えるでしょう。

試しに、以下の条件で4,560万円と6,000万円の借入シミュレーションをしてみましょう。

使用したシミュレーションツール：住宅支援機構　かんたんシミュレーション

この条件では、たとえ4,560万円全額を借り入れたとしても、月々の返済額は15万3,000円です。月の手取りが大体50万円程度であることを考えても、負担としては標準ラインと言えます。

一方6,000万円の家を買う場合は、ある程度の頭金を入れることが大切になります。同じ条件で全額を借り入れれば、毎月の返済額は19万3,000円となり、負担はかなり重くなります。何か突発的にまとまったお金が必要になった時など、返済計画が崩れて、最悪の場合住宅ローンの支払いが停滞することにもなりかねません。

4,000万円程度借り入れが出来れば、高望みをしなければ平均的な物件なら資金的には十分です。
4,800万円が無理のない借入金額とは言っても、毎月住宅ローンの返済があることが家計に負担を与えることは言うまでもありません。
ですから、無理のない借入金額よりも、可能ならば低い借入金額で済ませられれば、月々の支払いも軽く、心の負担もあまりなくてすむでしょう。

以下では、東京を目安に、4,560～6,000万円で購入可能な家について説明します。

2-2.年収800万円で買える家の解説

年収800万円だと、まだ都心に新築マンションを持つのは難しいです。小規模なものならなんとか手が届きますが、70～80㎡となると無理があるでしょう。
ですが、都心を除けば広い選択肢を持つことが可能な年収と言えます。中古も視野に入れれば、かなり柔軟に物件を選べるでしょう。

2-2-1.都心

6,000万円台で都心に新築マンションを買うのは、基本的に難しいでしょう。売り出している数もそれほど多くなくあったとしても30～40㎡程度が基準となります。
ただし、中古マンションであれば、JR山手線や中央線、東京メトロ線など多くの沿線上で、50㎡程度の物件であれば購入が可能です。

新築の一戸建ては上野、新宿、中野などで土地面積60㎡程度、最寄駅からは徒歩20分程度の物件の購入が可能ですが、こちらも件数が非常に少ないため、デザインなどにこだわりのある方では難しいでしょう。
中古の一戸建ては都心では基本的に数が少なく、簡単に見つけるのは難しめです。

2-2-2.23区内

新築マンションでは、足立区、練馬区、板橋区などで見つけられます。広さは基本的に１LDK程度ですが、場所によっては3LDK程度も購入可能です。
中古になると、台東区、北区、荒川区、足立区などの地域を中心に、70㎡程度で最寄駅から徒歩10分前後の物件を見つけられます。

新築一戸建ては足立区、北区、荒川区などで駅までの徒歩分数は15～20分程度、広くて100㎡程度のものが見つかります。
中古では足立区を中心にいくつか見つかり、駅までの徒歩分数・規模などの状況は新築と変わらない模様です。

2-2-3.郊外

新築マンションはそもそもの数が少なく、JR中央線の日野、立川、豊田などでぽつぽつと見つかります。徒歩15分以内、規模は60㎡程度となっています。
中古マンションでは、JR中央線、京王線などで比較的多くの選択肢を持つことが出来、バス利用の立地が多く見受けられるものの、80㎡程度の物件も購入が可能です。

新築一戸建てはJR中央線、西武新宿線、京王線など複数の路線から見つけることが出来、徒歩15～20分及びバス利用の立地で、110㎡程度のものも検討できます。
中古一戸建てでは、JR中央線や南武線、京王線など比較的豊富な路線で見つけることが出来、立地・規模については新築に比べて特に大きな違いはありません。

そのほかにも、23区へのアクセスが良く、比較的手が届きやすいエリアも多くあります。通勤が電車なのか、車なのかでも条件にマッチする土地は変わっていきます。
自分の暮らし方に合う土地を探す場合は、無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」を利用して、一度プロに意見をきいてみるのもおすすめです。

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3.年収800万円で組む無理のないローンの組み方

この章では、住宅ローンを組んでいる人の全国的な傾向と併せて年収800万円で組む無理のないローンの組み方を、適正な借入金額や頭金の目安に加え、金利・返済方法の選び方など5項目に分けて詳しく解説しています。

3-1.住宅ローンを組んでいる人の全国的な傾向

「フラット35利用者調査　2021年度集計表」によると、住宅ローンを組んでいる人の全国的な傾向は以下の通りです。

【住宅ローンを組んでいる人の全国的な傾向・データ】

年収	608.4万円
借入額	3,162万円
頭金（手持ち金）	407.9万円
毎月の返済額	10万5,900円
総返済負担率	22.7%

全国フラット35利用者の平均的な年収は600万円程度です。このデータを見る限り、年収800万円は平均よりも高い基準であるということが分かります。

借入額は3,162万円とあり、頭金はこの借入金額に応じて考えるなら1割程度入れられているようです。
総返済負担率は22.7%とあり、これの理想的な数値は20～25％の間と考えられているため、平均的にはあまり無理のない範囲でローンを組めていると言えるでしょう。

3-2.年収800万円で組む無理のないローンの組み方

ここでは、年収800万円で無理なくローンを組む、その組み方を分かりやすく解説します。
まず、以下の一覧表をご覧ください。

【年収800万円で組む無理のないローンの内容】

無理のない借入額	約4,800万円
頭金	物件購入金額の1~2割
金利タイプの特徴と決め方	〈決め方〉 現在は記録的ともいえる慢性的な低金利のため、固定金利よりも借入時の金利設定が低い変動金利を選んでいる人が多い。 だが変動金利には常に金利上昇のリスクがあるのも確かなので、最終的には金融機関に相談したうえで全3つのタイプから自分に適したものを選ぶ。 〈特徴〉 変動型 その時々の金融情勢によって、適用される金利が上下するタイプの金利。借入時の金利が固定金利よりも低く設定されていることが多いが、金利が上昇した時には、その分返済額も増えるため、注意が必要。 固定金利期間選択型 金利の固定期間が選べて、その期間中は金利が一定で変わらない。 全期間固定型 借入時から完済時まで金利が一定で変わることがないタイプ。 毎月の返済額が決まっているので、分かりやすい。
返済方法の特徴と決め方	〈決め方〉 返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つのタイプがある。ただし、元金均等返済に関しては選べない銀行もあり、よりメジャーなのは元利均等返済の方。 こちらも、それぞれ特徴があるため、金融機関に相談した上で、自身に適したものを選ぶ。 〈特徴〉 元利均等返済 返済額が借入れ当時から完済時まで一定で、借入時の月々の返済額は元金均等返済よりも安いが、総支払額が高くなる。 元金均等返済 元金を定額で返済していくため、借入れ当時の月々の返済額は元利均等返済よりも高いものの、返済が進むにつれ減額していき、最終的な総支払額が元利均等返済よりも安くなる。
目安になる返済期間	大体30～35年の間

以下で一つずつ解説していきます。

3-2-1.無理のない借入額

無理のない借入額は、ざっくり額面年収の6倍程度です。ですので、年収800万円の人の場合は以下のようになります。

※返済期間を長く取れる、平均的な年代で考えた場合です。平均よりも上の年齢でローンを組んだ場合は、この限りではありません。

また、借入額に無理がないかどうかは、返済負担率でも確かめられます。返済負担率は、「年収において住宅ローンが占めている年間の返済額が適当かどうか」を判断できる数値です。計算式は以下の通りです。

では、返済金額4,800万円の場合をシミュレーションしてみましょう。条件は以下の通りです。

使用したシミュレーションツール：住宅支援機構　かんたんシミュレーション

結果は以下の通りです。

この計算だと、返済負担率は無理のない値に収まっています。それでいて、月の手取り額に占める負担は3割を占めているので、十分に余裕があるとは言い難いでしょう。

もし背伸びをして、年収の7倍、5,600万円を借り入れた場合を上記と同じ条件で計算してみると、毎月の返済額は17万8,000円となり、返済負担率は26.7%、月の手取り額に占める負担の割合はおよそ36％となります。こうなると突発的な支出などがあれば、返済計画が破綻する恐れが出てきますので、実際に組もうとすればかなりリスクがあると言えるでしょう。

3-2-2.頭金

頭金は、借入金額の1～2割を入れておくべき、と一般的に言われています。

現在は低金利状態が続いているため、頭金ゼロでローンを組む人も一定数存在していますが、その分借入額が増えるなどのリスクがあり、おすすめできません。

また、返済計画に無理が生じないかどうかを慎重に考えたうえであれば、頭金をもっと多めに入れるという手もあります。その分借入額が減り、返済の負担が少なくて済みますから、無理がないことが明確であれば、頭金は多く入れるに越したことはありません。

3-2-3.金利タイプの特徴と決め方

金利には、

• 変動型
• 固定金利期間選択型
• 全期間固定型

の3つのタイプがあります。それぞれの特徴は以下の通りです。

【金利3種類の特徴】

	特徴
変動型	金融情勢によって、金利が変動するタイプ。金利が低く推移すればその分総返済額が減るが、高く推移すれば増える。借入時に設定されている金利は、全期間固定型よりも安い。
固定金利期間選択型	ある一定期間の金利を固定するタイプで、その期間は金利が一定で変わらない。期間終了後は変動金利か固定金利のどちらかになる。
全期間固定型	借入時から完済時まで金利が一定で変わらないタイプ。毎月の返済額が決まっているため家計の把握がしやすいが、借入時の金利は変動型に比べて高い。

決め方は以下の通りです。

「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、現在は過去に例がないとさえ言われている低金利で、今後しばらくは金利上昇の予見もないと一般的に言われているため、変動金利を選んでいる人の割合が77.3％にまで上昇しています。

ですが、今の低金利がいつまで続くかについて確たることは言えませんので、上記のような基本的な特徴を踏まえたうえで、ご自身の先々の予定や経済状況を考えて、金融機関にご相談して下さい。

3-2-4.返済方法の特徴と決め方

返済方法には、

• 元利均等返済
• 元金均等返済

の2種類があります。

【返済方法2種類の特徴】

	特徴
元利均等返済	元金と利息を合わせて返済するタイプで、毎月の支払額が一定。借入当初の月の返済額は元金均等返済に比べ安い。返済当初は利息が返済額の大部分を占め、元金の減りは遅く、総支払額は元金均等返済に比べ多くなる。
元金均等返済	元金の返済額が一定で、毎月の支払額は借入当初は元利均等返済に比べて高いものの、返済が進むにつれて減っていく。最終的な総支払額は元利均等返済に比べて少なくなる。

元金均等返済は総支払額が少なくなるものの、借入当初の返済額が元利均等返済に比べて大きくなるため、資金にある程度余裕のある人でないと選択は難しいです。

こちらもご自身の経済状況や、将来的に発生する支出などの予定を考えたうえで、最終的なところを金融機関にご相談した上でお決めください。

3-2-5.目安になる返済期間

「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅ローンの返済期間は、新築では30年を超え、中古では30年未満です。この二つを統合して考えると、おおよそ30～35年が目安と言えます。

3-2-6.毎月の支払額

毎月の支払額は、

• 選択する金利のパーセンテージ
• 返済期間の長さ
• 選択する返済方法

によって違ってきます。
一つずつ変えて比較してみましょう。4,800万円の借入を想定して、まず金利0.8％、返済期間30年、元利均等返済で計算します。結果は、以下の通りです。

使用したシミュレーション：住宅金融支援機構　かんたんシミュレーション

ではまず、金利のみ0.8％から2％に変えて計算してみましょう。結果は以下の通りです。

【金利のみ0.8％から2％に変えて計算した場合の毎月の支払額の差】

金利を0.8％から2％に変更した場合の毎月の支払額……17.8万円
金利0.8％の場合との差　＋2万7,000円

次に、返済期間のみ10年短くした20年に変えてみると、このような結果になります。

【返済期間のみ30年から20年に変えて計算した場合の毎月の支払額の差】

返済期間のみ30年から20年に変更した場合の毎月の支払額……21.7万円
返済期間30年の場合との差　＋6万6,000円

最後に、返済方法のみ変更した場合を試算してみましょう。結果は以下の通りです。

【返済方法のみ元利均等返済から元金均等返済に変えて計算した場合の毎月の支払額の差】

返済方法を元利均等返済から元金均等返済に変更した場合の毎月の支払額……16.6万円
元利均等返済の場合との差　＋1万5,000円

このように、金利・返済期間・返済方法によって、月々の支払額には以上のような差がでます。
これは一例ですので、必ずしもこの通りになるとは言えませんが、大体の目安としてお考え下さい。

3-2-7.総支払額

総支払額もまた、

• 選択する金利のパーセンテージ
• 返済期間の長さ
• 選択する返済方法

によって違ってきます。
こちらもそれぞれ一つずつ変えて比較してみましょう。毎月の支払額の時と同じように、4,800万円の借入を想定して、まず金利0.8％、返済期間30年、元利均等返済で計算します。結果は、以下の通りです。

使用したシミュレーション：住宅金融支援機構　かんたんシミュレーション

ではまず、金利のみ0.8％から2％に変えて計算してみましょう。結果は以下の通りです。

【金利のみ0.8％から2％に変えて計算した場合の総支払額の差】

金利を0.8％から2％に変更した場合の総支払額……6,388万円
金利0.8％の場合との差　＋987万円

次に、返済期間のみ10年短くした20年に変えてみると、このような結果になります。

【返済期間のみ30年から20年に変えて計算した場合の総支払額の差】

返済期間のみ30年から20年に変更した場合の総支払額……5,196万円
返済期間30年の場合との差　－205万円

最後に、返済方法のみ変更した場合を試算してみましょう。結果は以下の通りです。

【返済方法のみ元利均等返済から元金均等返済に変えて計算した場合の総支払額の差】

返済方法を元利均等返済から元金均等返済に変更した場合の総支払額……5,378万円
元利均等返済の場合との差　－23万円

このように見てみると、やはり金利のパーセンテージの影響は大きいことがうかがえます。返済期間を短くすると当然毎月の支払額は膨れ上がりますが、同じ借入額でも総支払額には205万円ものマイナスが出ますので、現実的に可能であれば返済は早めに終えると良いでしょう。

今回のシミュレーションでは元利均等返済と元金均等返済の差はそこまでつきませんでしたが、例えば返済期間があと5年長い35年で、金利も2％だった場合には、総支払額に190万円ほどの差が出ます。ですから、全期間固定型金利だったような場合には、両者では結構な差がつくことになります。

金利・返済期間・返済方法によって、総支払額は大分変わってくるということを知りつつ、ご自身が毎月支払うのに苦にならない金額を考えたうえで、金融機関の指導のもと決定して下さい。

4.住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツ

最後に、住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツとして、国・自治体の補助金や助成金・減税についてご紹介します。

住宅ローン返済の負担をなるべく減らすコツはずばり、

まず、国が行っている代表的な支援を4つご紹介いたします。

【国が行う補助金・助成金や税金優遇措置など】

	名称	特徴
補助金・助成金	こどもエコすまい支援事業	18歳未満の子供がいるか、新生児にどちらかが39歳以下の夫婦を対象として、新築住宅では最大100万円の補助が出る。
	ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）補助金	国が認めた要件を満たす住宅を、ZEHビルダーとして登録されている施工会社が新築することにより、種類別に最大55～112万円程度の補助金が出る。
	地域型住宅グリーン化事業	グループ登録された地域の工務店により、指定の条件を満たす新築住宅を建てた人に対し、種類別に最大90万円から140万円の補助金が出る。
	LCCM住宅整備推進事業	ZEHの要件を満たし、更に二酸化炭素の発生を抑えた住宅に対して、最大140万/戸の補助金が出る。
税金優遇（軽減）措置	住宅ローン控除（減税）	住宅ローンを利用して家を新築した時、指定の条件を満たすことで年末時点のローン残高から0.7％が最長13年間控除される。
	住宅取得資金などの贈与税の軽減	父母、祖父母など直系尊属からの贈与によって、居住用の物件を新築するための金銭を取得した場合に、要件を満たすことで省エネ住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円が控除される。
	不動産取得税の軽減	50㎡以上240㎡以内の一戸建てなど、特定の条件を満たした新築住宅において、不動産評価額が1,200万円控除される。
	登録免許税の軽減	床面積が50㎡以上、取得後1年以内の登記の住宅において、登録免許税が軽減される。
	固定資産税の軽減	一定の要件を満たした住宅において、3年間固定資産税が軽減される。

「令和3年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローン減税制度の適用を受ける、もしくは受ける予定も含め、新築ではほとんど9割近くもの人が利用しているというデータが出ています。
条件が合うのであれば、新築する場合に利用しない手はありません。

これらには募集期間が定められていますので、詳しくは公式サイトにて情報をご覧ください。

自治体の補助金・助成金に関しては、各自治体ごとに独自の取り組みがされている場合があり、お住まいの市町村で何か利用できるものがないかどうかお探しください。

例えば、以下のようなものがあります。

• 【東京都】「東京ゼロエミ住宅」の新築等に対する助成事業
• 【神奈川県】はだの丹沢ライフ応援事業
• 【千葉県】佐倉市住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金
• 【滋賀県】東近江市住まいる事業補助金

詳しくは、以下の記事でも取り上げています。
https://house.home4u.jp/contents/budget-13-1653

まとめ

年収800万円の方が、住宅ローンを組む際のポイントをお伝えしました。
それではおさらいです。