家を建てる時の頭金はいくら？相場や住宅ローンとの割合、注意点を解説

変更日:

2025.07.29

注文住宅で用意する頭金の全国平均は、建物のみの場合597万円、土地購入を含む場合412万円。
大体の目安として、住宅の価格に対し10～20％程度が頭金の相場といえます。

最近では、頭金なしでも住宅ローンを組む全額ローン（フルローン）も可能となり、頭金がゼロでも家を建てることができるようになっています。しかし、頭金が少ない場合には注意しておきたいポイントがあります。

頭金が少ない、あるいはゼロだったとしても、注文住宅をあきらめる必要はありません。むしろ、家賃を払いながら頭金を貯めて数年後に家を建てるより、早く家を建てたほうがお得になるケースもあります。

この記事で「いくら頭金を用意しておくのが一般的なのか」「自分は頭金が少なくても大丈夫そうか」といった点を整理し、自分に合った住宅ローンを選べるように準備しましょう。

現実的な資金計画を立てることで、家づくりに関するお金の不安を軽減できますよ。ぜひ参考にしてください。

注文住宅にかかる費用内訳が知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

この記事の監修者

柴田 充輝

FP1級技能士・社会保険労務士・行政書士・宅建士。
厚生労働省や保険業界・不動産業界での勤務を通じ、社会保険や保険、不動産投資の実務を担当。多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。金融メディアを中心に1,000記事以上を執筆。

…続きを読む

1.家を建てるのに頭金はいくら必要？平均は？

頭金はいくら用意するのが理想なのか、また実際の平均について見ていきます。

1-1.理想的な頭金は？なぜ頭金が必要なのか

頭金を2割程度用意できれば理想的ですが、頭金が0円～100万円くらいで注文住宅を建てる方は珍しくありません。

実際に、以前は住宅ローンを借りるために1～2割の頭金が必要でしたが、現在は頭金なしでもOKの金融機関が大半だからです。

しかし、可能な範囲で頭金を用意したほうが、審査・返済の面で有利です。頭金を用意するメリットは、主に4つあります。

（1）住宅ローン返済の負担を減らすことができる

頭金が必要といわれる大きな理由のひとつは、頭金が多いほど住宅ローンの借入額が減らせるために返済が楽になることです。
また、借入額を減らすことで金利の負担が減り、総返済額の軽減になります。

（2）頭金が多いと金利優遇を受けられることがある

金融機関によっては、頭金の割合に応じた金利優遇制度があります。
例えば、フラット35（住宅金融支援機構）の場合、頭金を10％以上用意すると低い金利が適用されます。

（3）住宅ローンの審査に通りやすいことがある

頭金の割合を増やして借入額を抑えれば、審査に通りやすくなるというメリットもあります。
特に転職回数が多いといった不利な事情がある方は、頭金を十分に用意して信用度をアップさせれば、融資に通過する可能性を高められるかもしれません。

（4）住宅ローンが下りる前に必要な資金を自己資金で賄える

住宅ローンの融資金額は、建物が完成してから振り込まれるのが一般的です。
建物完成前の早期に支払う土地の代金や諸経費などを自己資金で支払うことができると、決済がスムーズに進みます。
なお、自己資金が少ない場合でも、建物完成前の資金を用意できる「つなぎ融資」という制度があります。

つなぎ融資を利用する場合は、手数料や保証料が別途必要となるため、注意しましょう。

1-2.頭金の平均データ

次に、実際の頭金の平均データを見ていきましょう。

このデータから、基本的には頭金を用意して購入する方のほうが割合は多く、総費用の1～2割を指標とする方が多いこともわかります。頭金の平均は400万～600万円であることや、30代～40代で家を購入する方が多い点も特徴といえるでしょう。

参考：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」

柴田 充輝

頭金は「貯められるから多く入れる」のではなく、「家計の安全性」を最優先に考えるべきです。手持ち資金をすべて頭金に回すと、引っ越し費用や家具購入費、緊急時の備えが不足する危険があります。

最低でも、生活費の6か月分は手元に残しておきましょう。現在の市場環境では、金利上昇リスクも考慮し、固定金利と変動金利の特徴を十分理解したうえ借入計画を立てることも大切です。

「頭金は少ないけど、トータルで損をしない家づくりをしたい・・！」とお考えの方は、ぜひ一度、無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」のご活用をご検討ください。ハウスメーカーで多くの住宅プランを提案してきたプロの専門アドバイザーが、家づくりの費用計画の考え方からシミュレーションシート作成、予算に合ったハウスメーカー探しまでサポートします！

【無料】相談する時間を選ぶ

2.一覧でわかる！頭金と住宅ローンの割合は？

それでは具体的に、総予算と頭金のシミュレーションを見てみましょう。
2,000万円の家を建てるには、どのような資金計画になるのでしょうか？

例えば、頭金なしで2,000万円の家を建てると、住宅ローンの月々返済額は約6万1千円です。
頭金を400万円用意できる場合は、2,000万円の家を建てると月々返済額は約4万9千円になります。

なお、このシミュレーションは毎月均等払いなので、ボーナス月に多めに返済するプランを選べば月々の返済額はさらに抑えることができます。
予算2,000万円なら、月々4万円台でマイホームを手に入れることが十分に可能です。
同様に、総予算3,000万円と4,000万円のシミュレーションは次のとおりです。

柴田 充輝

返済可能額の目安は「手取り月収の25%以内」を目安にするとよいでしょう。例えば、手取り収入が30万円なら、月7万5千円以内に抑えるイメージです。

また、固定資産税・都市計画税（年間10～20万円程度）や火災保険料、修繕積立も別途必要なため、住宅ローン返済額だけでなく総合的な住居費を考慮してください。

金利上昇リスクを考慮し、変動金利選択時は金利が1～2%上昇した場合のシミュレーションも必ず行い、家計への影響を事前に確認することが重要です。

自分に合わせたパターンを自由に試算してみたい方は、HOME4U（ホームフォーユー）家づくりのとびらの「注文住宅予算シミュレーション」をお試しください。2種類のシミュレーション方法をご用意しています。

（1）借入希望額から毎月返済額を算出

こちらは、家の予算がだいたいイメージできている場合の方法です。
住宅ローンの借入希望額と頭金を入力してみると、月々の返済額が算出されます。
建物費用と諸経費の目安もわかるので、どのくらいの予算の家が建てられるのか把握することができます。

（2）毎月返済額から借入額を算出

逆に、月々返済できる金額から逆算していく方法もあります。
無理なく返済できそうな毎月の返済額と頭金を入力してみると、住宅ローンの借入額と総予算を具体化することができます。

より詳細な費用シミュレーションや資金計画の立て方のコツなどを知りたい方は、無料オンライン相談サービス「HOME4U 家づくりのとびら」がおすすめです。

家づくりのとびら
オンライン相談サービスを詳しく見る

3.頭金ゼロで家を建てる場合に注意したいこと

頭金を抑えて家を建てるときには、諸経費の調達方法をどうするのか検討が必要です。

3-1.フルローンとオーバーローンの違い

「頭金なし」という表現をする場合には、フルローンとオーバーローンの違いを押さえておく必要があります。

通常、住宅ローンを借り入れるとき、諸費用の大部分は借入の対象外なのが一般的です。
なぜかというと、住宅ローンは土地や建物の担保価値を考えて融資されるため、諸費用分まで融資してしまうと担保価値を超過してしまうためです。

ただし金融機関によっては、諸費用まで含めて住宅ローンを組むことができる場合があります。
認められる諸費用の範囲は金融機関によって異なるため、確認が必要です。
一般的に、大手都市銀行は認められる諸費用の範囲が狭く、ネット銀行は幅広く認めている傾向があります。

【住宅ローンに含めて借入しやすいもの】

• 契約印紙代
• 住宅ローン保証料、住宅ローン手数料
• 団体信用生命保険料
• 登記費用
• 火災保険料

【一般的に住宅ローンで対象外となる可能性が高いもの】

• 引っ越し費用
• インテリア、家電製品の買換え費用

3-2.諸費用ローンとは

住宅ローンと別に「諸費用ローン」を用意している金融機関もあります。
「諸費用ローン」は、住宅取得に関する諸費用や家具・家電にも使える商品もありますが、住宅ローンよりも金利が高くなるケースがあるので注意が必要です。

3-3.頭金が少ないときの注意点

フルローンやオーバーローンになるときは、返済に無理がないかどうか、慎重に検討する必要があります。
オーバーローンで家を建てて年数が経たないうちに家を手放すことになると、家を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう可能性が高いためです。
借入額が大きくなりすぎないよう、低コストを得意とするハウスメーカーを選ぶなど、予算を抑える工夫をすることをおすすめします。

柴田 充輝

オーバーローンは金融機関の審査が厳しく、審査に通過できても高金利が適用される場合があります。また、物件価格下落時に「担保割れ」状態になりやすく、将来的な住み替えや売却が困難になるリスクも考えられるでしょう。

これらのリスクと現在の市場環境を考えると、最低でも諸費用分（物件価格の5～10%）は自己資金で準備することをおすすめします。

諸費用ローンは住宅ローンより2～4%程度金利が高いため、利用する場合は返済計画を十分に検討してください。

4.預金や贈与で「頭金」を用意する際のポイント

次に、預貯金がいくらか貯まっている方の場合は、頭金にどれくらい使えばいいのかについて見ていきます。
また、両親などから頭金を援助してもらう際のポイントをお伝えします。

4-1.預貯金をすべて頭金に使ってしまうのは危険

40代以降に家を建てる場合は、若い世代よりも多めに頭金を貯めていることがあります。
ただし、まとまった預貯金がある方も、預貯金の大部分をマイホームの頭金に使ってしまうのはおすすめしません。
次のような資金を残し、余裕のある資金計画を立てましょう。

（1）生活費の半年分程度

病気やケガなどでしばらく働けなくなったとしても困らないように、生活費の半年分程度の貯蓄を残しておくと安心です。

（2）家を建てる際の諸費用など

家を建てる際には税金や住宅ローンの手数料などが必要ですが、以外と忘れがちなのが、引っ越し費用、新調する家具・家電の費用などです。新生活に必要な費用も、きちんと織り込んでおきましょう。

（3）将来の貯蓄

住み始めてからも、教育費、車の買換え資金などあらかじめ予想できる大きな出費にも備えておく必要があります。
家を購入する中心世代である30代～40代は、一般的に教育費が増える時期とも重なります。
預貯金の一部を残しておくのか、あるいは住宅ローンの支払いをしながら教育費等を捻出できそうなのか、検討しておくことが大切です。

預貯金をどれくらいマイホームに使えばよいのか迷っている方は、無理をして頭金に使わず、手元に余裕をもって資金を残しておくのがおすすめです。
余裕があれば早めに繰り上げ返済することはできますが、いったん借入した住宅ローンをあとから増やすことはできないため、資金計画に余裕を持たせておくことで心に余裕を持てるはずです。

4-2.頭金を用意するのに有利な「贈与」のしくみ

頭金はできる限り多いほうが、その後の返済が楽になるのは事実です。
そのため、自己資金では理想の頭金の額まで届かない場合に、親から贈与してもらうケースは実はとても多いです。

頭金の援助をしてもらうときに注意したいのが贈与税の問題です。
通常ならば、年間に110万円を超えた贈与を受けてしまうと贈与税の課税対象になります。

ただし、「住宅取得資金贈与の非課税制度」によって、住宅を購入する目的であれば以下の贈与税が非課税になります。

相続が発生してから相続財産を受け取るよりも、住宅を建てるタイミングで早く受け取ったほうが節税になるかもしれません。資産状況や相続税対策の有無などを鑑みて、ご家族でよく相談してみてください。

なお、住宅取得資金の贈与が非課税の対象となるためには次のような条件を満たす必要があります。

参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

柴田 充輝

貯金がない状態で返済が困難になると、家を短期間で手放すリスクが高まります。
また、住宅購入後は修繕費や固定資産税などの新たな支出が発生するため、これらも考慮した資金計画が必要です。

贈与を検討する際は、必ず専門家である税理士に相談し、最新の制度内容と適用条件を確認しましょう。

贈与を受けた翌年には、さまざまな書類を揃えたうえで税務署へ申告をしなければならないため、専門家のサポートがあると安心です。

5.頭金を貯めてから買うのと今すぐ買うのはどちらがオトク？

「頭金が貯まるまで待ってから家を買おうか、それとも今すぐ家を買ったほうがトクなのかな」と迷っている方も多いと思います。
確かに頭金が多いほうが住宅ローンを減らせるので金利の負担は減りますが、頭金を貯めている間に家賃を支払っているのはもったいないと感じますよね。
実際に、金利の条件などにもよりますが、頭金ゼロでも早く購入したほうがオトクになることが多いです。
具体的なシミュレーションを見ていきましょう。

5-1.「貯めてから買うvs今すぐ買う」シミュレーション

住宅ローンの借入金額を少なくするために、まずは頭金を貯めてから家を買おうと考える人は多いものです。
ならば、頭金をある程度貯金してからのほうが本当にオトクになるのか、以下のシミュレーションで検証してみましょう。

この結果から、家賃を払いながら頭金を貯めるよりも、早く買ったほうがオトクになることがわかります。
確かに、頭金を貯めてから買ったほうが、住宅ローンの返済総額は下がります。
ただし、頭金を貯めるまでの家賃を支払わなくてはならないため、家賃を合わせると支出合計は増えてしまいます。
しかも、家賃10万円を払いながら、月々83,333円貯めないと、1年に100万円貯金できません。月々83,333円の貯金は、簡単に達成できない方も多いでしょう。

今すぐ買うか頭金を貯めて数年後に買うか、この問題は金利の動向にも左右されます。
数年後、金利が上昇しているなら、今より高い金利で住宅ローンを利用することになるため住宅購入は早いほうが有利です。
金利が変わらない場合も、家賃を支払う期間が延びるため、早く購入した方が有利です。

ただし、日本銀行による利上げが行われている状況で金利が下がる可能性は低いでしょう。利息の負担を考えると早く購入することがオトクになると考えられます。

なお、社宅や実家に住んでいて、家賃がかなり低額の場合には、頭金を貯めてから家を購入したほうが有利になる可能性があります。

5-2.家を「早く買う」ことのメリット

家を早く買うことには、次のようなメリットもあります。

快適な家で暮らせる時間が長くなる

子どもが成長して、いずれ独立してしまうことを考えると、子どもがまだ小さなうちに家を買えばその分家族で長く住むことができます。
また、小さい子どもが伸び伸び育つ環境や、勉強しやすい環境を整えられることもメリットです。

返済が早く終わるので老後の資金をためやすい

ローンの返済期間はおよそ30～35年にすることが多いため、例えば20代で住宅を購入すると、完済時にまだ現役で働いている可能性が高く、余裕を持って老後の資金をためやすくなります。

数年後に家を買おうと思っていると、今よりも金利が上がっている可能性がある

日本銀行は利上げを行っており、今後は住宅ローンの金利上昇が見込まれます。金利が高くなると、支払う利息が増えるため注意が必要です。
できるだけ金利が低いうちに借りたい場合は、早い段階で「固定金利」での借り入れを検討するとよいでしょう。

5-3.オススメは「早めに買って繰り上げ返済」

現時点で用意できる頭金が少ないけれど、できるだけオトクに家を建てたい方におすすめしたいのが、「早めに買って繰り上げ返済する」という方針です。
頭金が貯まるまで待つのではなく、今すぐ住宅ローンを借りて家を購入しつつ、繰り上げ返済に向けて貯金するのです。
繰り上げ返済をすると、上記シミュレーションよりもさらに総返済額を減らすことができます。
しかも、この方法なら教育費などが予想以上にかかった場合は繰り上げ返済のスピードを緩めるという対応ができます。繰り上げ返済の準備を進めることで、ライフスタイルの変化に対応しながら無理なく返済を継続できるでしょう。

ここまで見てきたように、頭金が貯まるまで住宅購入は控えなければいけないわけではありません。
むしろ早めに購入したほうが、結果的に有利になる可能性があります。
購入時期のタイミングを見逃さないようにしましょう。

柴田 充輝

返済シミュレーションは有用ですが、実際には購入タイミングの金利水準だけでなく、家計の安定性や雇用の継続性も加味しましょう。年数が経過すれば、家族のライフステージも変わるため、将来を見据えたうえで総合的に判断すべきです。

また、「早めに購入して繰り上げ返済」戦略は、住宅ローン控除のメリットを十分に検討してから実行してください。13年間にわたって住宅ローン控除を受けてから繰り上げ返済をしたほうが、有利な場合があります。

家づくりに関するお得な情報や、利用できる補助金制度についてわかりやすく情報を整理したいという方は、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談をご利用ください。

家が欲しいと思っているあなたを
プロがサポートします！

年間約300件の相談に対応
アドバイザー：守田

専門的な見地から、ご相談者様が家づくりを楽しく・スムーズに進められることを目指してお話いたします！

オンライン無料相談を記事で体験！

二世帯住宅を検討中のＯさんの
実際の相談を見る

6.頭金に関するQ&A

最後に、頭金に関してよくあるご質問にお答えします。

6-1.預貯金を住宅の頭金に使うのと車の購入に使うのはどちらが有利？

住宅ローンの金利は、マイカーローン、教育ローンやカードローンなどの金利よりもずっと低いです。
そのため、近い将来に車を購入する予定があるなら、預金は家の頭金に使わずに、車の購入資金に使うほうが有利になる可能性が高いです。

6-2.頭金は土地と建物、どちらに使うのが有利？

土地から購入する場合、土地代金の5～10％を売買契約の時点で手付金として先に支払うため、自己資金はまずこの手付金に充てるのがおすすめです。
それでもまだ自己資金が残るなら、決済時期が早いものや金利が高いものに頭金を入れると有利です。

家が完成する前に支払いが必要な、土地の代金、建物の契約時金・着工時金などに頭金を充てると「つなぎ融資」を使わずにすむので金利を節約できます。
頭金をどこに使うのかについては、住宅ローンの組み方と合わせて検討することが大切です。

まとめ

それではおさらいです。本記事でお伝えした内容は以下の通りです。

希望の住まいを建ててくれる
ハウスメーカーが見つかる！

ほとんどの方にとって、初めての家づくり。聞いたことのない専門用語に戸惑っている方も多いと思います。

そんな「何から進めていいのかわからない方」におすすめなのが「HOME4U 家づくりのとびら」の無料オンライン相談サービスです。

HOME4U「家づくりのとびら」
オンライン無料相談でできること

• 自分にあったハウスメーカーが見つかる ハウスメーカーのご案内はもちろん、「こだわり」や希望をハウスメーカーにお伝えします！
• ハウスメーカー出身アドバイザーに聞ける 注文住宅のプロ集団が、【中立な立場】でご説明、ご相談にのります。
• かんたんに自宅から相談できる スマホやパソコン、タブレットで簡単に、オンラインで「家からじっくり相談」できます。

厳選200社の優良ハウスメーカー・工務店から希望にマッチした企業をご案内します！

「HOME4U 家づくりのとびら」を通して、「自分にあったハウスメーカー」を見つけてみてはいかがでしょうか。

【無料】相談する時間を選ぶ

何が相談できるか詳しく見る

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループ会社が運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

運営会社情報（NTTデータ・ウィズ）