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家を建てる時に頭金はいくら貯めればいい?相場や注意点を解説

頭金がどれくらいあれば、注文住宅を建てられるのでしょうか?
頭金をあまり多く用意できないけれど、すぐにでも家を建てたい、という方は多いものです。

かつては、住宅ローンは8割までしか融資してもらえなかったので、『頭金は2割必要』などと言われていました。
しかし、最近では全額ローン(フルローン)も可能となり、頭金が少なくても家を建てることができるようになりました
最新の住宅金融支援機構のデータによると、実際の頭金(自己資金)の割合の平均は、注文住宅(建物のみ)では17.5%、注文住宅(建物と土地)では10%です。

頭金が少なかったとしても、注文住宅をあきらめる必要はありません。家賃を払いながら頭金を貯めて数年後に家を建てるよりも、早く家を建てたほうがトクになるケースが多いからです。
とはいえ、頭金なしで家を建てるのは不安を感じる方もいらっしゃると思います。

この記事では、家を建てるのに必要な頭金はどのくらいなのか、具体的な資金計画のシミュレーションをご紹介します。
頭金ゼロで家を建てる場合の注意点など、頭金に関して知っておきたい様々な知識をぎっしりと詰め込みましたので、どうぞご参考にしてください。

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1.家を建てるのに頭金はいくら必要?平均は?

頭金はいくら用意するのが理想なのか、また実際の平均について見ていきます。

1-1.理想的な頭金は?なぜ頭金が必要なのか

頭金を2割用意できれば理想的ですが、現在は歴史的な超低金利のため、頭金が0円~100万円くらいで注文住宅を建てる方は珍しくありません。

実際に、以前は住宅ローンを借りるために1~2割の頭金が必要でしたが、現在は頭金なしでもOKの金融機関が大半だからです。

なお、頭金を用意することのメリットは4つあります。

(1)住宅ローン返済の負担を減らすことができる

頭金が必要といわれる大きな理由のひとつは、頭金が多いほど住宅ローンの借入額が減らせるために返済が楽になることです。
また、借入額を減らすことで金利の負担が減り、総返済額の軽減になります。

(2)頭金が多いと金利優遇を受けられることがある

金融機関によっては、頭金の割合に応じた金利優遇制度があります。
例えば、フラット35(住宅金融支援機構)の場合、頭金を10%以上用意すると低い金利が適用されます。

(3)住宅ローンの審査に通りやすいことがある

頭金の割合を増やして借入額を抑えれば、審査に通りやすくなるというメリットもあります。
特に転職回数が多いといった不利な事情がある方は、頭金を十分に用意することで信用度のアップが期待できます。

(4)住宅ローンが下りる前に必要な資金を自己資金で賄える

住宅ローンの融資金額は、基本的には建物が完成してから振り込みされます。
そこで建物完成前の早期に支払う土地の代金や諸経費などを自己資金で支払うことができると、決済がスムーズに進みます。
なお、自己資金が少ない場合には、建物完成前の資金を「つなぎ融資」などの特別な住宅ローンで支払うことができる制度があります。

1-2.頭金の平均データ

次に、実際の頭金の平均データを見ていきましょう。

フラット35利用者調査

住宅金融支援機構による「フラット35利用者調査(2020年度)」では、実際の借入申込書をもとに集計されたデータが公表されています。
調査件数は注文住宅(建物のみ)が10,161件、注文住宅(土地を含む)が23,892件。土地あり、土地なし別の平均は以下の通りです。

注文住宅(建物のみ)

総額平均:3,534万円
自己資金(頭金)の平均:17.5%(619万円)
平均年齢:43.4歳
平均世帯年収:594万円
年収倍率の全国平均:6.7倍

注文住宅(土地を含む)

総額平均:4,397万円
自己資金(頭金)の平均:10%(440.5万円)
平均年齢:37.6歳
平均世帯年収:635万円
年収倍率の全国平均:7.4倍

このデータから、基本的には頭金を用意して購入するのほうが割合は多く、総費用の1~2割を指標とする方が多いこともわかります。頭金の平均は400~600万円であることや、30代~40代で家を購入する方が多い点も特徴といえるでしょう。

参照・引用元:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査(2020年度)

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2.一覧でわかる!頭金と住宅ローンの割合は?

それでは具体的に、総予算と頭金のシミュレーションを見てみましょう。
2,000万円の家を建てるには、どのような資金計画になるのでしょうか?

【シミュレーション例】総予算2,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
※実際の適用金利は金融機関や借入内容によって異なります。
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 2,000万円 61,236円
100万円 1,900万円 58,175円
200万円 1,800万円 55,113円
400万円 1,600万円 48,989円
600万円 1,400万円 42,865円
800万円 1,200万円 36,742円
1,000万円 1,000万円 30,618円

例えば、頭金なしで2,000万円の家を建てると、住宅ローンの月々返済額は約6万1千円です。
頭金を400万円用意できる場合は、2,000万円の家を建てると月々返済額は約4万9千円になります。

なお、このシミュレーションは毎月均等払いなので、ボーナス月に多めに返済するプランを選べば月々の返済額はさらに抑えることができます。
予算2,000万円なら、月々4万円台でマイホームを手に入れることが十分に可能です。
同様に、総予算3,000万円と4,000万円のシミュレーションは次のとおりです。

【シミュレーション例】総予算3,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 3,000万円 91,855円
100万円 2,900万円 88,793円
200万円 2,800万円 85,731円
400万円 2,600万円 79,607円
600万円 2,400万円 73,484円
800万円 2,200万円 67,360円
1,000万円 2,000万円 61,236円
【シミュレーション例】総予算4,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 4,000万円 122,473円
100万円 3,900万円 119,411円
200万円 3,800万円 116,350円
400万円 3,600万円 110,226円
600万円 3,400万円 104,102円
800万円 3,200万円 97,979円
1,000万円 3,000万円 91,855円

自分に合わせたパターンを自由に試算してみたい方は、HOME4U(ホームフォーユー)家づくりのとびら注文住宅予算シミュレーションをお試しください。2種類のシミュレーション方法をご用意しています。

(1)借入希望額から毎月返済額を算出
こちらは、家の予算がだいたいイメージできている場合の方法です。
住宅ローンの借入希望額と頭金を入力してみると、月々の返済額が算出されます。
建物費用と諸経費の目安もわかるので、どのくらいの予算の家が建てられるのか把握することができます。
(2)毎月返済額から借入額を算出
逆に、月々返済できる金額から逆算していく方法もあります。
無理なく返済できそうな毎月の返済額と頭金を入力してみると、住宅ローンの借入額と総予算を具体化することができます。

様々なシミュレーション方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

3.頭金ゼロで家を建てる場合に注意したいこと

近年は非常に低金利なので、頭金なしで家を買う人も増えています。頭金が少ないときには、諸経費の調達方法をどうするのか検討が必要です。

3-1.フルローンとオーバーローンの違い

「頭金なし」という表現をする場合には、フルローンオーバーローンの違いを押さえておく必要があります。

フルローンとは、家の建築費等の全額について住宅ローンを利用し、諸費用は自己資金で支払うことです。

オーバーローンは、諸費用まで含めて住宅ローンを組むことです。

通常、住宅ローンを借り入れるとき、諸費用の大部分は借入の対象外なのが一般的です。
なぜかというと、住宅ローンは土地や建物の担保価値を考えて融資されるため、諸費用分まで融資してしまうと担保価値を超過してしまうためです。

ただし金融機関によっては、諸費用まで含めて住宅ローンを組むことができる場合があります。
認められる諸費用の範囲は金融機関によって異なるため、確認が必要です。
一般的に、大手都市銀行は認められる諸費用の範囲が狭く、ネット銀行は幅広く認めている傾向があります。

【住宅ローンに含めて借入しやすいもの】
  • 契約印紙代
  • 住宅ローン保証料、住宅ローン手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 登記費用
  • 火災保険料
【一般的に住宅ローンで対象外となる可能性が高いもの】
  • 引っ越し費用
  • インテリア、家電製品の買換え費用

3-2.諸費用ローンとは

住宅ローンと別に「諸費用ローン」を用意している金融機関もあります。
「諸費用ローン」は、住宅取得に関する諸費用や家具・家電にも使える商品もありますが、住宅ローンよりも金利が高くなるケースがあるので注意が必要です。

3-3.頭金が少ないときの注意点

フルローンやオーバーローンになるときは、返済に無理がないかどうか、慎重に検討しましょう。
オーバーローンで家を建てて年数が経たないうちに家を手放すことになると、家を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう可能性が高いです。
借入額が大きくなりすぎないよう、低コストを得意とするハウスメーカーを選ぶなど、予算を抑える工夫をすることをおすすめします。

でも、「頭金が少なくて家を建てるのは不安だな」と思う方もいらっしゃると思います。
そんな方の心強い味方になるのが、「HOME4U 家づくりのとびら」です。
家づくりの予算を抑える工夫や、無理のない資金計画についてもオンラインで無料相談できるのでぜひご利用ください。

4.預金や贈与で「頭金」を用意する際のポイント

次に、預貯金がいくらか溜まっている方の場合は、頭金にどれくらい使えばいいのかについて見ていきます。
また、両親などから頭金を援助してもらう際のポイントをお伝えします。

4-1.預貯金をすべて頭金に使ってしまうのは危険

40代以降に家を建てる場合は、若い世代よりも多めに頭金を貯めていることがあります。
ただし、まとまった預貯金がある方も、預貯金の大部分をマイホームの頭金に使ってしまうのはおすすめしません
次のような資金を残し、余裕のある資金計画をたてましょう。

(1)生活費の半年分程度
病気やケガなどでしばらく働けなくなったとしても困らないように、生活費の半年分程度の貯蓄を残しておくと安心です。
(2)家を建てる際の諸費用など
家を建てる際には税金や住宅ローンの手数料などが必要ですが、以外と忘れがちなのが、引っ越し費用、新調する家具・家電の費用などです。
(3)将来の貯蓄
住み始めてからも、教育費、車の買換え資金などあらかじめ予想できる大きな出費にも備えておく必要があります。
家を購入する中心世代である30代~40代は、教育費が増える時期とも重なります。
預貯金の一部を残しておくのか、あるいは住宅ローンの支払いをしながら教育費等を捻出できそうなのか、検討しておくことが大切です。

預貯金をどれくらいマイホームに使えばよいのか迷っている方は、無理をして頭金に使わず、手元に余裕をもって資金を残しておくのがおすすめです。
余裕があれば早めに繰り上げ返済することはできますが、いったん借入した住宅ローンをあとから増やすことはできないので、資金計画に余裕を持たせておくことで心に余裕を持てるはずです。

4-2.頭金を用意するのに有利な「贈与」のしくみ

頭金はできる限り多いほうが、その後の返済が楽になるのは事実です。
そのため、自己資金では理想の頭金の額まで届かない場合に、親から贈与してもらうケースは実はとても多いです。

頭金の援助をしてもらうときに注意したいのが贈与税の問題です。
通常ならば、年間に110万円を超えた贈与を受けてしまうと贈与税の課税対象になります。

ただし、「住宅取得資金贈与の非課税制度」によって、住宅を購入する目的であれば最大で1,500万円まで(2022年度から最大1,000万円に改正予定)の贈与税が非課税になります。

年間に110万円ずつ贈与を受けるという「暦年贈与」は長期間にわたって贈与が計画的に行われることによる節税方法ですが、近年、暦年贈与の廃止が検討されています。
家を買うタイミングでの贈与は、確実な節税のチャンスです。
遠い将来、相続が発生してから受け取るよりも、住宅を建てるタイミングで早く受け取ったほうが節税になるかもしれませんので、ご家族でよく相談してみてください。

なお、住宅取得資金の贈与が非課税の対象となるためには次のような条件を満たす必要があります。

  • 贈与者が直系尊属であること(父母や祖父母など。叔父叔母は含まれません)。
  • 受贈者の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で満20歳以上であること。

その他の要件については以下の参考サイトをご確認ください。

参考・引用元:国税庁ホームページ「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

5.頭金を貯めてから買うのと今すぐ買うのはどちらがオトク?

「頭金が貯まるまで待ってから家を買おうか、それとも今すぐ家を買ったほうがトクなのかな」と迷っている方も多いと思います。
確かに頭金が多いほうが住宅ローンを減らせるので金利の負担は減りますが、頭金を貯めている間に家賃を支払っているのはもったいないと感じますよね。
実際に、金利の条件などにもよりますが、頭金ゼロでも早く購入したほうがオトクになることが多いです。
具体的なシミュレーションを見ていきましょう。

5-1.「貯めてから買うvs今すぐ買う」シミュレーション

住宅ローンの借入金額を少なくするために、まずは頭金を貯めてから家を買おうと考える人は多いものです。
ならば、頭金をある程度貯金してからのほうが本当にオトクになるのか、以下のシミュレーションで検証してみましょう。

「家賃10万円の人が今すぐ家を買うVS頭金を貯めて3年後に買う」シミュレーション
  今すぐ家を買った場合 3年後に家を買った場合
住宅ローン借入額 4000万円 3700万円
頭金 0円 300万円
月額返済額
(金利1.5%、期間35年)
122,473円 113,288円
返済総額 約5,143万円 約4,758万円
家賃 0円 360万円
支出合計 約5,143万円 約5,418万円

この結果から、家賃を払いながら頭金を貯めるよりも、早く買ったほうがオトクになることがわかります。
確かに、頭金を貯めてから買ったほうが、住宅ローンの返済総額は下がります。
ただし、頭金を貯めるまでの家賃を支払わなくてはならないので、家賃を合わせると支出合計は増えてしまいます。
しかも、家賃10万円を払いながら、月々83,333円貯めないと、1年に100万円貯金できないのでかなり大変です。

今すぐ買うか頭金を貯めて数年後に買うか、この問題は金利の動向にも左右されます。
数年後、金利が上昇しているなら、今より高い金利で住宅ローンを利用することになるため住宅購入は早いほうが有利です。
金利が変わらない場合も、家賃を支払う期間が延びるため早く購入した方が有利です。

金利が下落している場合は今より低い金利となるため頭金を貯めてから購入した方が有利になる可能性があります。
ただし、マイナス金利政策による超低金利時代の今、さらに金利が下がる可能性は低いため、早く購入することがオトクになると考えられます。

なお、社宅や実家に住んでいて、家賃がかなり低額の場合には、頭金を貯めてから家を購入したほうが有利になる可能性があります。

5-2.家を「早く買う」ことのメリット

家を早く買うことには、次のようなメリットもあります。

快適な家で暮らせる時間が長くなる

子どもが成長して、いずれ独立してしまうことを考えると、子どもがまだ小さなうちに家を買えばその分家族で長く住むことができます。
また、小さい子どもが伸び伸び育つ環境や、勉強しやすい環境を整えられることもメリットです。

返済が早く終わるので老後の資金をためやすい

ローンの返済期間はおよそ30~35年にすることが多いので、例えば20代で住宅を購入すると、完済時にまだ現役で働いている可能性が高く、余裕を持って老後の資金をためやすくなります。

数年後に家を買おうと思っていると、今よりも金利が上がっている可能性がある

現在は歴史的な超低金利の状態が続いています。
今後もし金利が高くなると高い利息で住宅ローンを利用することになるため、早く購入することにメリットがあります。

5-3.オススメは「早めに買って繰り上げ返済」

現時点で用意できる頭金が少ないけれど、できるだけオトクに家を建てたい方におすすめしたいのが、「早めに買って繰り上げ返済する」という方針です。
頭金が貯まるまで待つのではなく、今すぐ住宅ローンを借りて家を購入しつつ、繰り上げ返済に向けて貯金するのです。
繰り上げ返済をすると、上記シミュレーションよりもさらに総返済額を減らすことができます
しかもこの方法なら、万が一、教育費などが予想以上にかかった場合は繰り上げ返済のスピードを緩めて調節すればよいので、ライフスタイルの変化に対応しながら無理なく返済していくことができます。

ここまで見てきたように、頭金が貯まるまで住宅購入は控えなければいけないわけではありません。
むしろ早めに購入したほうが、結果的に有利になる可能性があります。
購入時期のタイミングを見逃さないようにしましょう。

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6.頭金に関するQ&A

最後に、頭金に関してよくあるご質問にお答えします。

6-1.預貯金を住宅の頭金に使うのと車の購入に使うのはどちらが有利?

住宅ローンの金利は、マイカーローン、教育ローンやカードローンなどの金利よりもずっと低いです。
そのため、近い将来に車を購入する予定があるなら、預金は家の頭金に使わずに、車の購入資金に使うほうが有利になる可能性が高いです。

6-2.頭金は土地と建物、どちらに使うのが有利?

土地から購入する場合、土地代金の5~10%を売買契約の時点で手付金として先に支払うため、自己資金はまずこの手付金に充てるのがおすすめです。
それでもまだ自己資金が残るなら、決済時期が早いものや金利が高いものに頭金を入れると有利です。

家が完成する前に支払いが必要な、土地の代金、建物の契約時金・着工時金などに頭金を充てると「つなぎ融資」を使わずにすむので金利を節約できます。
頭金をどこに使うのかについては、住宅ローンの組み方と合わせて検討することが大切です。

「つなぎ融資」や土地と建物を合わせた住宅ローンについてはこちらの記事をご参照ください。

まとめ

それではおさらいです。本記事でお伝えした内容は以下の通りです。

今家を建てるなら、頭金はいくら必要か?

理想的には1~2割と言われてきたが、最近は超低金利時代となり、それよりも少ない頭金でも家を建てるケースが増えています。

頭金が多いほうが良いメリットは?

  1. 住宅ローン返済の負担を減らすことができる
  2. 頭金が多いと金利優遇を受けられることがある
  3. 住宅ローンの審査に通りやすいことがある
  4. 住宅ローンが下りる前に必要な資金を自己資金で賄える

2,000万円・3,000万円・4,000万円の家を建てる際の、頭金の金額別返済シミュレーションは?

各予算ごとに試算した頭金の金額別の返済シミュレーションは以下の通りです。

【シミュレーション例】総予算2,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 2,000万円 61,236円
100万円 1,900万円 58,175円
200万円 1,800万円 55,113円
400万円 1,600万円 48,989円
600万円 1,400万円 42,865円
800万円 1,200万円 36,742円
1,000万円 1,000万円 30,618円
【シミュレーション例】総予算3,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 3,000万円 91,855円
100万円 2,900万円 88,793円
200万円 2,800万円 85,731円
400万円 2,600万円 79,607円
600万円 2,400万円 73,484円
800万円 2,200万円 67,360円
1,000万円 2,000万円 61,236円
【シミュレーション例】総予算4,000万円(住宅ローン金利1.5%、返済年数35年)
頭金 住宅ローン借入額 月々返済額
0円 4,000万円 122,473円
100万円 3,900万円 119,411円
200万円 3,800万円 116,350円
400万円 3,600万円 110,226円
600万円 3,400万円 104,102円
800万円 3,200万円 97,979円
1,000万円 3,000万円 91,855円

※実際の適用金利は金融機関や借入内容によって異なります

「頭金は2割が理想」と言われることもありますが、現在は金利が低いため、頭金が少なくても注文住宅を建てることはできます。ただし、頭金なしで家を建てる場合には、予算を抑える工夫をすることが大切です。

預貯金を貯めている方も、すべて頭金に使ってしまうのではなく、余力を残しておくのがおすすめです。
また、頭金が足りない場合には、両親等から贈与を受けると節税のチャンスを活用できます。

頭金ゼロですぐに建てる場合と頭金を貯めてから建てる場合の比較シミュレーションをご紹介しましたが、家賃を払いながら頭金を貯めるよりも、早く家を建てたほうがオトクになることがわかりました。
また、家を早く買うことで、快適な家に長く住むことができますし、現在の低金利のチャンスを確実に活かせます。

頭金が足りるかどうか不安な方や、頭金と住宅ローンの割合などに迷っている方は、「HOME4U 家づくりのとびら」の専門アドバイザーにご相談ください。
住宅購入のベストなタイミングを逃すことなく、資金計画を見極めてぜひ理想の家づくりを成功させてくださいね。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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