つなぎ融資を利用した住宅ローンの組み方は？金利やデメリットを解説

変更日:

2024.01.19

住宅ローンは一般的に、「建物が完成して引き渡されるときに融資額が入金される」という特徴があります。
しかし注文住宅では、建物が完成する前にもさまざまな費用を支払わなければなりません。

そこで登場するのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資が便利である反面、よく理解しないまま利用すると、金利や手数料などで損をしてしまう可能性もあります。

本記事では、つなぎ融資について以下の内容を解説します。

本記事ではつなぎ融資を利用する際の注意点や、住宅ローン控除の対象になるかどうかも詳しく解説するので、ぜひ住宅ローンを利用する際の参考にしてみてください。

住宅ローンの相談窓口を探している方は「住宅ローンの相談窓口」の記事もご覧ください。

1.「つなぎ融資」とはどんな仕組み？デメリットや使うべきパターンは？

はじめに、つなぎ融資の仕組みやメリット・デメリット、どんな場合に使えばよいのかを見ていきましょう。

1-1.つなぎ融資とは？どんなメリットがある？

注文住宅を建てる場合、建物の建築費は着工から竣工までの間に3～4回に分けて支払うのが一般的です。
土地も購入する場合は、建物の完成前にまず土地代金を決済しなければなりません。

しかし、土地代金や、建物代金の半分以上を自己資金で用意できる人は少数派です。

そこで、建物の完成前の費用を一時的に融資してくれるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は住宅ローンとは別の融資であるため、住宅ローンの契約とは別に契約を結んで利用します。

土地代金や、建物完成前の着工金、中間金などをつなぎ融資で支払います。

そして、住宅ローンの融資が実行されたら、「つなぎ融資」で借り入れた額をまとめて返済します。

つまり、建物完成前の支払いをつなぎ融資で一時的に立て替えておいて、建物が完成したときには住宅ローンの本融資に一本化する流れになります。

つなぎ融資を利用すれば、建物が完成するまでの間に発生する支払いを一時的に借り入れることができるため、自己資金が少なくても、気に入った土地やプランで無理なく新居を手に入れることができるというメリットがあります。

1-2.つなぎ融資を利用する条件

つなぎ融資は、住宅ローンの本融資とセットで利用するのが一般的です。
そのため、つなぎ融資を利用するには以下のような条件を満たす必要があります。

• 住宅ローンに対する審査が完了している
• 資金用途は土地や建物の取得資金　など

また、つなぎ融資の借入期間には制限があるので注意しましょう。
金融機関によって条件は異なりますが、「初回のつなぎ融資の実行から1年以内」「融資回数は2～4回」といった制限があります。
「土地の購入資金を借りて、3年後に家を建てたい」といったケースでつなぎ融資を利用するのは難しいでしょう。

そのほか、つなぎ融資を利用する際の注意点は「6.つなぎ融資を利用する際の注意点」で解説します。

1-3.つなぎ融資のデメリットと注意点

つなぎ融資には、次のようなデメリットや注意点もあります。

（1）金利が割高

つなぎ融資は無担保融資となるため、金利は住宅ローンよりも割高です。

建物が竣工するまでの短期間だけ借り入れるので、実際に支払う利息が高額とは限りませんが、年率で表示すると住宅ローンよりも高いのが一般的です。

例えば、住宅ローンの金利が年率１％前後の銀行でも、つなぎ融資の金利は年率2～3％前後です（2023年1月現在）。

（2）諸費用（税金・手数料）がかかる

住宅ローンとは別の契約を交わすことになるため、つなぎ融資を利用するための諸費用が必要です。
諸費用には次のようなものがあります。

（3）利用期間が長くなると利子分の負担が増える

つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行時である引渡し時に一括返済するので、住宅の引渡時までに相当する利子がかかります。

天候やハウスメーカーの都合などで当初の予定より住宅の完成が遅れてしまうと、借入期間も伸びてしまい、思ったよりも利子分の負担が増えてしまうので注意が必要です。

（4）すべての金融機関で扱っているわけではない

つなぎ融資を取り扱っている金融機関は限られています。
つなぎ融資がある銀行は例えば、楽天銀行、新生銀行、ARUHI、イオン銀行などがあります。

メガバンクや地方銀行は、つなぎ融資に対応してくれるケースもありますが、「分割融資」「先行融資」といった別の制度が用意されていることも多いので、窓口で相談するとよいでしょう。

分割融資についてはコラム「「分割融資」「土地先行融資」とは」で解説します。

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1-4.「つなぎ融資」を使うべきパターンと不要のパターン

ここでは、具体的にどんな場合に「つなぎ融資」が必要になるのかをお伝えします。

(1)つなぎ融資が必要になるパターン

「建物完成前に発生する支払い額」をすべて自己資金で用意できない場合には、つなぎ融資（または分割融資など）が必要です。

建物工事請負代金の支払いスケジュールはハウスメーカーによって異なりますが、例えば着工金・中間金・竣工時金の割合が以下の場合には、建物代金の60％を建物完成前に支払わなければなりません。

このような多額の自己資金を用意できる方は少ないので、注文住宅では、つなぎ融資や分割融資などがほぼ必須といえます。

なお、つなぎ融資の金利や手数料が気になる場合には、5章「つなぎ融資を使わない、あるいは利用額を減らす方法」もご参考にしてください。

(2)つなぎ融資を使う必要がないパターン

建物完成までに発生する支払いをすべて自己資金で用意できる場合には、つなぎ融資を使う必要はありません。

ただし、貯蓄をすべて使うのは危険です。将来の教育費や万が一のための予備費も残した上で、自己資金が足りるかどうか検討することが大切です。

このように、住宅ローンにはさまざまな組み方があり、金融機関によって商品も異なるため、どれが自分に合った組み方なのか迷ってしまう方も多いでしょう。

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2.つなぎ融資を利用する具体的な流れと返済パターン

次に、つなぎ融資を利用する場合の具体的な流れや返済方法について見ていきましょう。

2-1.つなぎ融資の流れ

つなぎ融資を利用するときのおおまかな流れは、次のとおりです。

(1)資金計画、ハウスメーカー・土地探し

資金計画を立て、ハウスメーカーを探して建築プランや見積もり書を作成してもらいます。

土地を購入する場合は、ハウスメーカーにもその趣旨を伝えておくとよいです。中には土地探しを手伝ってくれるメーカーもあります。

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(2)つなぎ融資が使える金融機関を探す

金融機関の金利や手数料、取り扱っている住宅ローン商品などについて調べ、つなぎ融資を取り扱っている金融機関の中から検討します。

「つなぎ融資」と一言にいっても、商品の詳細な内容は各金融機関によって異なります。各金融機関の窓口でしっかり商品の内容を確認しましょう。

(3)住宅ローン本融資とつなぎ融資の審査を受ける

金融機関を決めたら、所得証明や建築プランを金融機関に提出します。

その後、住宅ローン本融資とつなぎ融資の事前審査・本審査を受けます。

(4)つなぎ融資で土地代金や着工金・中間金を払う

本審査が通ったら、金融機関とつなぎ融資の契約を結びます。

つなぎ融資を受け取ったら、土地代金や着工金、中間金等をハウスメーカーに支払います。

(5)住宅ローン本融資実行後、つなぎ融資を一括返済

マイホームの完成・引渡しの際、住宅ローン本融資が実行されます。融資された資金でつなぎ融資を精算できるため、このタイミングで一括返済します。

これ以降は、住宅ローン本融資だけを分割して返済していくことになります。

2-2.つなぎ融資における「利息分」の返済方法：3つのパターン

つなぎ融資の「元金」は住宅ローンの本融資が実行される際に一括返済しますが、「利息」は支払いのタイミングが金融機関によって異なります。

つなぎ融資の利息分の支払い方は、大きく分けて以下の３つのパターンがあります。

（1）建物完成まで利息分だけ支払う

住宅ローン本融資が実行されるまで、つなぎ融資の利息分だけを自己資金で毎月返済していく方法です。

この場合、住宅ローンの支払いが始まる前に、利息分の支払いが必要となるため、手元にその分のお金を残しておく必要があります。

（2）本融資実行時に元本と利息をまとめて返済

住宅ローン本融資が実行されるときに、つなぎ融資の元本と利息を返済するので、家が完成するまでの負担を減らすことができます。

（3）つなぎ融資の借入時点で利息を前払い

つなぎ融資が実行されるときに利息を差し引いて入金されるので、足りない分を自己資金で用意する必要があります。この場合も、事前のやりくりが必要となりますので、注意しましょう。

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3.つなぎ融資を使った資金計画シミュレーション！利子や手数料の目安は？

この章では、つなぎ融資を利用する場合のシミュレーションを具体的にみてみましょう。

上記のケースの場合、各項目の支払いは以下のように仮定します。

3-1.つなぎ融資にかかる利子を計算！

上記「支払い金額と調達方法」をもとに、3回分のつなぎ融資にかかる利子を算出していきます。

※利用～建物完成までの日数

計算式は以下のとおりです。

3-2.つなぎ融資にかかる手数料の目安

つなぎ融資を利用する際には、利子のほか、事務手数料や印紙代も忘れずに計算しましょう。

つまり、今回のモデルケースでつなぎ融資を利用する場合は、少なくとも29万円程度の費用がかかるということです。

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4.つなぎ融資も「住宅ローン控除」の対象？

結論からいうと、つなぎ融資自体は住宅ローン控除の対象外なのですが、最終的にはつなぎ融資は住宅ローンに一本化されるので住宅ローン控除の対象になります。
どういうことなのか、以下より詳しく解説します。

まず、つなぎ融資の契約は1年程度なので、住宅ローン控除の対象にはなりません。これは、住宅ローン控除の条件の1つに、「借入期間が10年以上」という条件があるためです。

つなぎ融資を使って家を建てると、引渡し時につなぎ融資の金額を含んだ金額で住宅ローン（本融資）を借りて、住宅ローンの融資金を使ってつなぎ融資を返済します。

つまり、建物の引渡し時に、つなぎ融資は住宅ローン本融資の3,000万円に一本化されるわけです。
この住宅ローン本融資が住宅ローン控除を受けるための条件を満たしていれば、3,000万円が住宅ローン控除の対象です。

この3,000万円の中には当初「つなぎ融資」で借り入れた1,000万円も含んでいるので、最終的にはつなぎ融資で借り入れた金額も住宅ローン控除の対象になるわけです。

ここで注意したい点は、入居した年から住宅ローン控除がスタートするということです。
住宅ローン控除を受けるには「自宅が新築されてから６ヶ月以内に入居し、年末まで住んでいること」という条件があります。
そのため、年末時点でつなぎ融資のみが入金されていて建物が完成前の場合、住宅ローン控除が受けられません。
翌年に建物が完成し、住宅ローン本融資でつなぎ融資を返済して入居してから住宅ローン控除が利用できます。

参考：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」

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5.つなぎ融資は「もったいない」と感じた時の対処法

3章でもお伝えしたとおり、つなぎ融資を利用すると金利や手数料がかかってしまいます。

「自己資金では建物の完成時までの支払いが難しそうだけれど、つなぎ融資はできるだけ使いたくない」という方は次の方法も検討してみてください。

• 親族から贈与を受ける（非課税枠あり）
• 自己資金と住宅ローンで足りるように予算を抑える

以下より詳しく解説します。

5-1.親族から贈与を受ける（非課税枠あり）

つなぎ融資を利用するとしても、借入金額が少なくなればそれだけ利息の負担が減って節約になります。
住宅取得資金の贈与を受けて自己資金を増やせば、つなぎ融資の利用額を減らせます。

家を買うときに親族から資金援助を受ける方は実は非常に多いのですが、注意したいのは贈与税がかかるケースがあるという点です。
親族から資金援助を受ける場合は、贈与税について以下のポイントを押さえておきましょう。

非課税措置が適用されるには、贈与を受ける人の所得や床面積などの一定の条件を満たしている必要があるためご注意ください。

なお、令和６年以降の非課税措置に関しては、公表され次第更新いたします。

5-2.自己資金と住宅ローンで足りるように予算を抑える

土地や建物の予算を抑えて、住宅ローンと自己資金だけでまかなえるように再検討してみることも大切です。
例えば、以下の点を見直すと、予算を抑えることができます。

• 安い土地を探す
• 間取りを工夫する
• 標準仕様の設備を採用する

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6.つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用するときには、次の３点にご注意ください。

以下より詳しくお伝えします。

6-1.金利や諸費用に注意

「1-3.つなぎ融資のデメリットと注意点」でお伝えしたとおり、つなぎ融資の金利は、住宅ローンと比較すると高めに設定されているのが一般的です。

また、つなぎ融資の申込時ではなく融資実行時の金利が適用されるなど、金融機関が決めるルールがあったり、つなぎ融資の利用には利息以外に諸費用もかかったりするので、諸費用や利息がどのくらい必要になるかを必ず各金融機関に確認してください。

6-2.限度額・期間・回数の制限に注意

こちらも「1-3.つなぎ融資のデメリットと注意点」でお伝えしたとおり、つなぎ融資には限度額や期間、回数の制限があるため、利用したい金融機関に事前に確認してください。
希望通りのタイミングで必要なつなぎ融資を受けられるかどうか、検討した上で利用を決めましょう。

つなぎ融資の融資上限額は、「土地代金については100％まで」「建物代金については、着工金は建築請負代金の30％まで、中間金は60％まで」といったように金融機関ごとに決められています。

融資期間についても、1回目のつなぎ融資の実行から１年以内というような制限があるのが一般的です。
また、融資の回数は最大で３回までのケースが多いですが、金融機関によって異なります。

6-3.つなぎ融資の条件を確認してから金融機関を選ぶ

つなぎ融資の金利や手数料、貸出条件も金融機関ごとに異なります。
また、コラム「「分割融資」「土地先行融資」とは」でご紹介したように、つなぎ融資ではなく、別の方式で融資してくれる金融機関も多いです。

注文住宅を建てる際、建物完成前に支払いが発生するのは一般的なので、金融機関は何らかの形で対応できるようにしています。
住宅ローン本融資の金利だけでなく、資金計画全体を見た上で金融機関を選ぶようにしてください。

まとめ

それではおさらいです。
つなぎ融資は、建物が完成するまでの費用を支払うために一時的に借り入れるものです。
借入期間は数ヶ月から1年程度で、建物が完成したら住宅ローンの融資金で精算します。

便利な反面、つなぎ融資は、利息が割高で諸費用がかかるというデメリットがありますし、限度額・期間・回数の制限があることにも注意が必要です。

金融機関によっては「つなぎ融資」ではなく「分割実行」「土地先行融資」など別の制度で土地代金を融資してもらうことになるため、事前によく確認してください。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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