マイホームの土地購入の流れは？手続き期間やローンも解説

変更日:

2024.10.01

注文住宅や新築一戸建てを建てるための土地をまだ持っていないという方は、理想の土地を入手する必要があります。
これから土地の購入を検討している方の中には、　「いい土地は早い者勝ちだから」「手順がよくわからないから」という焦りから、土地探しだけを先行させてしまっている方もいるかもしれません。

しかし、家を建てる際には、土地探しとハウスメーカー選びを同時進行で行うのが理想です。
今回の記事では、正しい土地購入の流れを身に着けていきましょう。これを知ることで、土地購入のポイントやコツがわかり、効率よく理想の土地がゲットできますよ。

初めての家づくりであれば、「自分だけではなかなかいい土地が見つからない」という方も多いです。
土地は一生ものの買い物なので、焦りは禁物。正しい土地購入の流れを把握し、心にゆとりを持って家づくりをプランニングしましょう。

予算検討から引き渡しまで、注文住宅の流れについて知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

1.土地とハウスメーカーを同時に探すべき5つの理由

家を建てる際、土地探しとハウスメーカー選びを同時進行させるべき主な理由は、以下の5つです。

詳細はこの記事内で解説しています。
念頭に置いておきたいことは、上記のとおり、ハウスメーカーが決まっていないと土地は買いにくいものであるということです。

2.マイホームの土地を購入する手続き期間・手順

ここからは、土地を購入する際の手続き期間や手順をご紹介します。
土地探しの検討から購入までは、1年～2年半ほどかかることが一般的で、手順は次の7ステップに分けられます。

土地を購入するまでには、不動産会社やハウスメーカー、銀行など、いくつもの取引先と連絡や書類を交わしていくことになります。
途中で混乱しないよう、事前におおまかな全体スケジュールを押さえおきましょう。

次からはそれぞれのステップを詳しく見ていきます。

2-1.【ステップ1】ハウスメーカーと土地を探す

まずは、4か月～1年ちょっとの期間を目安に、ハウスメーカーと土地を同時進行で探します。
ポイントは、理想の家をイメージしたうえで、その家にはどのような土地が適しているのかを把握することです。
前章でお伝えしたとおり、土地探しとハウスメーカー選びを同時に進めれば、その土地で思い通りの家が建てられるかどうかをハウスメーカーに確認することができます。

例えば、50坪の土地購入を検討していたとしても、間取りを考えてみたら間口や奥行が使いやすい比率になり、「40坪でも問題ない」という結論になるかもしれません。

なお、ハウスメーカーの中には、希望に合った土地を探してくれるメーカーや、通常より安い建築条件付き土地を紹介してくれるメーカーもあるので、ハウスメーカー選びを先に進めたほうがよい場合もあります。
詳しくは「5-1.土地探しはハウスメーカー・不動産会社にも相談する」をご覧ください。

以下より、ハウスメーカーと土地を探す際のポイントを1つずつ解説します。

ハウスメーカーを探す

ハウスメーカーと一口に言ってもその数は多く、得意分野やサービス内容もさまざまです。
実際に探す前には、自分たちのこだわりを実現してくれそうなハウスメーカーを選ぶ必要があります。家のイメージづくりやハウスメーカーを探す方法は、以下の記事で紹介しているので参考にしてみてください。

土地を探す

土地を探す方法として考えられるのは4つ。いい土地はすぐに売れてしまうので、これらの方法を併用して探すことがおすすめです。

詳しくは「5-1.土地探しはハウスメーカー・不動産会社にも相談する」をご覧ください。
また、土地を探す方法や、探し方のコツについては以下の記事も参考にしてみるとよいでしょう。

以上がステップ1のポイントです。

【必見】注文住宅の土地選びを
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ハウスメーカーと土地は
同時に探すのがおすすめ！

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2-2.【ステップ2】土地購入申し込み・地盤調査

いい土地が見つかったら、土地購入の申し込みと、地盤調査を行います。
期間は、1～2か月を目安に進めましょう。

土地購入申し込み

土地購入のためには、購入申込書を記入する必要があります。
購入申込書は不動産会社が用意してくれるので、「購入希望価格」「手付金」「引き渡し希望日」などを記入して、売主に提出します。

購入申込書には法的拘束力がありませんが、「購入を希望していて、資金の準備や条件が整えば購入します」という意思表示を書面にすることができます。
先に購入申込書を提出した人が交渉の権利を得ることになるので、購入申込書は少しでも早く提出しておきましょう。

避けたいのは、法的拘束力がないからと言って、いくつもの物件に購入申込書を書いてしまうこと。
正式な売買契約ではないので、購入をキャンセルしても違約金はかかりませんが、購入申込書を提出すると、売り手側も、購入意思が非常に高いと判断して話を進めます。
購入申込書はむやみやたらに書くようなものではないので、かなり購入の気持ちが固まっている土地に対して出しましょう。

地盤調査

地盤調査は通常、土地の売買契約と引き渡しが終わったあとにハウスメーカーが行うものですが、事前に調べてもらえるケースもあります。不動産会社とハウスメーカーに確認し、可能であれば依頼しましょう。
詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

2-3.【ステップ3】建築プラン作成・住宅ローン事前審査

住宅ローンを融資してもらうなら、建築プランを作成し、住宅ローンの事前審査を受けます。
期間の目安は3～7か月ですが、2-2.【ステップ2】購入申し込み・地盤調査とほぼ同時に進めておくとよいです。

建築プラン作成

ハウスメーカーに、その土地に建てる家の設計プランを相談します。
候補の土地に思い通りの建物が建つかどうか確認し、その土地を本当に購入するかどうか決める必要があります。
正式な「売買契約」を結んだ後は簡単に解約できなくなるので、素早く確実に判断しましょう。

住宅ローンの事前審査

土地の購入資金として住宅ローンを利用する場合、なるべく早い時期に金融機関に住宅ローンの事前審査の申込みをします。
事前審査とは、正式な住宅ローン申込みの前に、希望する住宅ローンの利用が可能かどうかを金融機関に打診するものです。
このとき、建築プラン作成時に作られた、建てる予定の家の間取り図も提出します。現段階では最終決定していない仮の建築プランでかまいません。

なお、正確に言うと、土地の購入には「住宅ローン」ではなく、「つなぎ融資」等の制度を利用することになります。この点については「4.土地購入の注意点！住宅ローンは使える？」で詳しく解説します。

2-4.【ステップ4】重要事項説明を受ける

買いたい土地が決まったら、売買契約締結の前に、不動産会社の宅地建物取引士（旧：宅地建物取引主任者）から、土地の重要事項説明を受けます。

【ステップ5】を含め、およそ1～3か月ほどの期間を見ておきましょう。

一般の方であれば、重要事項説明の内容は難しく感じることが普通です。
事前に重要事項説明書のコピーをもらい、隅々までよく読んで、疑問点を整理しておくとよいでしょう。

2-5.【ステップ5】売買契約・住宅ローン本審査

続いて、土地の売買契約と住宅ローンの本審査に進みます。

土地の売買契約・手付金の支払い

土地の売買契約の手続きは、売主と買主が不動産会社に集まって行うのが一般的です。
売買契約書を読み合わせし、売主と買主のそれぞれが署名・押印を行います。
売買契約の時点で、売主には手付金を支払い、不動産会社には仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
この段階では住宅ローン実行前なので、契約金は自己資金で支払います。

手付金は土地代金の10％程度が目安ですが、売主・買主の合意によって決めることができます。
なお、手付金は売買代金の一部となりますが、契約後に買主の都合でキャンセルする場合は戻ってこないので注意しましょう。
反対に、売主の都合でキャンセルされる場合は、売主から買主に手付金の2倍の金額が支払われます。

住宅ローンの本審査

住宅ローンは、事前審査のあとに、改めて正式な「本審査」を申し込む必要があります。
本審査に必要な書類には、以下のようなものがあります。

必要な書類は金融機関によって異なるので、詳しくは各金融機関で確認してください。

2-6.【ステップ6】住宅ローンを契約する

住宅ローン契約の本審査が通ったら、金融機関で正式に契約を締結します。
この契約は、正式には金銭消費貸借契約といいます。
契約は通常、平日に銀行に行く必要があります。実印や印鑑証明書、本人確認資料など、金融機関が定めた必要なものを事前に確認し、持って行きましょう。

住宅ローンの月々の返済金額については、以下の記事で詳しく解説しています。

2-7.【ステップ7】引き渡し・所有権移転登記

いよいよ土地の引き渡しです。
土地代金や不動産会社への仲介手数料の残金、その他費用を支払い、「所有権移転登記」の申請を行って、登記簿上の所有者を変更することで土地の引き渡しが完了となります。
土地が自分名義になったことが確認できる登記識別情報に関しては、登記後に受領することになります。

以上が、土地探しから購入・引き渡しまでの大まかなステップです。
普段の生活では見慣れない用語も多いので、何度も見直して、予習しておくとよいですよ。
また、「自分たちだけでは不安」「判断が難しそう」という方は、「HOME4U 家づくりのとびら」
を活用し、注文住宅のプロにアドバイスをもらいながら進めることをおすすめします。

経験豊富な専門アドバイザーがお客さまの家づくりを最後までしっかりサポートするので、途中で混乱したり、疑問が出てきたりしたときも安心です。しかも、プランの調整や不動産会社への断り代行まで可能なので、土地探しの心強い助っ人となるはずですよ。

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3.土地購入の契約にかかる費用

土地購入の流れがわかったら、土地購入にかかるお金を確認していきましょう。
土地購入にかかる費用は、主に以下の4つです。

土地代金の相場は、「HOME4U 家づくりのとびら」で調べることができます。無料会員に登録すれば、土地検索ツールを使用することができ、ネットから簡単に気になる土地の相場を調べることができます。オンライン無料相談サービスでもお答えできるので、ぜひ相談してみてください。

また、土地の購入には、土地代金のほかに、土地代の5～10％程のさまざまな諸経費がかかります。
購入計画の段階で予算に見込んでおくことが大切です。
本章では、土地代金のほかにかかる費用について、概要や目安、支払うタイミングをわかりやすく解説していきます。より詳しく知りたいという方は、以下の関連記事も合わせてご参照ください。

3-1.税金

土地の購入時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」の3つです。

※2021年8月現在

土地にかかる税金は、支払うタイミングがそれぞれ異なるので要注意です。
また、2023年3月31日までに所有権移転登記を受ければ、登録免許税の税率は土地の固定資産税評価額×0.15％に軽減されます。*2
軽減税率をかしこく利用し、計画的にスケジュールを立てることがおすすめです。

*1　平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書に限る
【参考】国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
*2　令和5年3月31日までに登記を受ける場合、0.15％の軽減税率が適用される
【参考】国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
*3　平成20年 4月 1日から 令和6年 3月31日までが対象
【参考】東京都主税局「不動産取得税」

3-2.その他費用

土地購入時には、その他費用として「仲介手数料」「司法書士報酬」「固定資産税等の清算金」がかかります。

※2021年8月現在

不動産会社へ支払う仲介手数料は、法律で上限が決められており、土地代金によって計算式が異なります。
詳しくは「国土交通省告示第四百九十三号」で確認してみてください。
支払うタイミングは売買契約時に半額を、引き渡し時に残りを支払うのが一般的です。

また、固定資産税や都市計画税の清算金は、土地を買ったあとに毎年かかる税金です。
これらは毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して、1年分の税金が課税されます。
そのため、年の途中で土地の売買が行なわれた場合、買主が売主に対し、日割計算に基づいた固定資産税分の金額を支払うのが一般的です。1年の途中で土地を買うときには、売買代金に上乗せして資金計画を立てましょう。
地盤調査については、以下の記事も参考にしてみてください。

*1　代金が400万円を超える場合
【参考】国土交通省「国土交通省告示第四百九十三号」
*2　東京都で建物がない土地の場合
【参考】東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

3-3.場合によって必要な費用

場合によっては「住宅ローン関連費用」「測量費用」「古家取壊し費用」などがかかるケースもあります。

住宅ローンを利用する場合、かかる金額は金融機関によって異なり、ローンの保証料を金利に上乗せするタイプもあります。
売買の際に測量や古家の取壊しが必要になる場合は、測量や解体にかかる費用もかかりますが、売主と折半するケースもあります。
測量費用や古家の取壊し費用は土地や立地、建物によって異なりますが、一般的な30～60坪程度の宅地の場合、測量費用は30～50万円前後、一般的な木造一戸建てなら古家の取り壊し費用は、総額100～150万円くらいが相場です。

4.土地購入の注意点！住宅ローンは使える？

「土地」を先に購入する場合、正確に言うと「住宅ローン」は使えず、「つなぎ融資（土地先行融資）」を利用するのが一般的です。
なぜかというと、「住宅ローン」は家が完成したときに融資されるのが原則だからです。
ここでは、つなぎ融資の仕組みについて見ていきましょう。

4-1.土地代金に使える「つなぎ融資」とは

「つなぎ融資」は、金融機関で住宅ローンの契約をしてから、ローンが実行される建物竣工までの期間中に使える融資です。住宅ローン開始前、工事中にも支払わなくてはいけない資金があるため、その資金調達のために用意します。

4-2.つなぎ融資の流れ

土地を購入して家を建てるときの融資の流れは、次のとおりです。

4-3.つなぎ融資の注意点

つなぎ融資を利用する際には、以下の点に注意してください。

つなぎ融資は1年以内が借入期間の制限であることが一般的であるため、土地を購入してから1年以内に家が完成し、住宅ローンが実行されるようにスケジュールを組む必要があります。例えば、「5年後くらいに家を建てたいから、とりあえず土地だけ買っておく」という場合には利用できません。

また、つなぎ融資は取り扱っていない金融機関もあるため、利用したい場合は事前に確認が必要です。つなぎ融資ではなく、住宅ローンの一部を先に支払ってくれる「分割融資（土地先行融資）」の制度がある金融機関もあります。

つなぎ融資を借りる期間は半年～1年という短期間ではありますが、打ち合わせに時間がかかって建物完成までの期間が伸びると金利の負担が重くなってしまいます。
なるべく短期間で返済できるようにしましょう。

土地購入のローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

少しややこしい流れになるので、途中で混乱しないように事前にプロに相談してみるのもおすすめです。
「家づくりのとびら」のご利用は完全無料。オンライン相談なので、ぜひお気軽にご相談ください。

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5.理想の土地購入を成功させる3つのポイント

良い土地に出会って、スムーズにマイホームを建てるには、どのようなことに注意したらよいのでしょうか。
家を建てるための土地を購入する際には、次の3つのポイントを押さえておいてください。

5-1.土地探しはハウスメーカー・不動産会社にも相談する
5-2.気に入った土地に問題点がないか、素早く確認する
5-3.第三者のプロに知恵を借りる

それぞれ詳しく見ていきます。

5-1.土地探しはハウスメーカー・不動産会社にも相談する

よい条件の土地を見つけるチャンスを広げるには、あらかじめハウスメーカーや不動産会社に声をかけておくことが大切です。自分の条件にマッチした物件が出たら、真っ先に連絡をしてほしい旨の相談をしておきましょう。

もちろん、インターネット検索で希望に合った土地が見つかる可能性もあるため、こまめにチェックをすることも必要です。しかし、よい条件の土地はインターネット上に情報が公開される前に売れてしまう土地が多いです。見つかったとしても、すぐに売れてしまうことが多いため、気になる物件を発見した際には遅くても1週間以内には、掲載元の不動産会社に電話して、土地の詳細について確認してください。

「理想の土地を探し求め、何年も不動産情報を見続けている…」とならないように、ある程度条件を満たしている土地が出たら、100点満点の土地でなくても購入を検討してみることがおすすめです。

5-2.気に入った土地に問題点がないか、素早く確認する

気に入った土地が見つかったら、できるだけ早く詳細を確認し、問題点まで把握することが大切です。
土地の公告図面に全ての情報が記載されているとは限りません。
できれば購入申込書を提出する前に、詳しい図面を見せてもらったり、問題点がないかどうか質問してみたりしてください。自分の目で現地を見てみることも大切です。

5-3.第三者のプロに知恵を借りる

ここまでの解説で、土地購入から家づくりを行うことが、いかに大変であるかがお分かりいただけたかと思います。
忙しい生活の中でハウスメーカーや土地について調べたり見学したりするのは、かなり時間と手間がかかるので、なかなか手が回りませんよね。

そんな方の心強い味方になるのが、「HOME4U 家づくりのとびら」のオンライン相談サービスです。
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もちろん、ハウスメーカーや土地に関する情報だけでなく、注文住宅の費用や予算、建築の流れも詳しく解説してくれるので、効率よく家づくりを進めることができます。
ぜひご予約のうえ、相談してみてください。

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以上が、理想の土地購入を成功させる3つのコツです。
土地の探し方についてもっと詳しく調べたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

まとめ

マイホームのための土地購入の流れについてお伝えしました。
理想の土地を手に入れるためには、土地探しだけを先行させるのではなく、ハウスメーカー選びも同時に行いましょう。

土地の購入の際に住宅ローンを使いたいときは「つなぎ融資」を使います。仕組みを理解して、無理のない資金計画を心がけましょう。
また、いい土地は早い者勝ち。以下の方法を併用してスムーズに理想の土地を探してください。

• 土地探しはハウスメーカー・不動産会社にも相談する
• 気に入った土地に問題点がないか、素早く確認する
• 第三者のプロに知恵を借りる

上記のポイントを踏まえつつ、まずは家族みんなで住みたいエリアや建てたい家をイメージしてみることが大切です。
わからないことや迷うことがあれば、「HOME4U 家づくりのとびら」の無料相談サービスでプロに相談するのも手ですよ。
ぜひこの記事を参考に、理想の土地購入を手に入れ、納得のマイホームづくりを実現させてくださいね。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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