家の建て替えにかかる費用はいくら？必要なお金と坪数別相場は？

変更日:

2024.08.16

家を建て替えしようと考えた際に、最も気になるのは、建て替えにかかる費用ではないでしょうか。古い家を取り壊して新しい家を建てるとなると、新築の場合よりも費用が多くかかることは言うまでもありません。そのため、新築する時よりもしっかりとお金の計画を立てておくことが大切です。

そこで、この記事では建て替えにかかかる費用について、次のような内容をわかりやすく解説します。

注文住宅の予算の決め方について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

1.家を建てる際の費用相場はいくら？

まずは、家の建て替えにかかる費用の相場について見ていきましょう。

建て替えをした世帯で住宅ローンを利用している割合は、47.8%で、自己資金と住宅ローンの割合は、以下の通りです。

建て替えの場合、解体工事は必要となるものの、土地の購入費用（土地購入資金の全国平均は 1,545 万円）がかからないため、土地を購入して注文住宅を建てるよりも費用が抑えられます。よって、購入資金における自己資金率の割合が高く、ローンの利用率も低くなっていると言えるでしょう。

参考： 国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」

2.家の建て替えにかかる3つの費用項目とそれぞれ相場

次に、家を建て替える際にかかる費用にはどのようなものがあるかをご紹介します。

建て替えにかかる費用の内訳と相場額は、次の通りです。

※費用相場は「30坪の木造の家を40坪2,000万円（固定資産評価額）の家に建て替えた場合」を想定して試算したものです。

それぞれの費用の目安や相場額について、詳しく見てみましょう。

2-1.家の解体にかかる費用・相場

建て替えの際は、古い家の解体費用が必要です。解体費用は、取り壊す家の大きさや構造によって異なります。

建物の構造による解体費用の相場は、次の通りです。

この費用相場は家本体のみの解体になるため、ガレージやブロック塀といったものを取り壊したり庭木の撤去や移植をしたりする際は、別途費用が必要です。

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2-2.新しい家の建築費用・相場

新しい家を建てる費用相場は、家の構造や建材、建築を依頼するハウスメーカーによって大きく異なります。一般的に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも高く、また、建てる家の階数や接道状況によっても費用は違ってきます。

延床面積が30坪の家を坪単価60万円で建てた場合、工事費用は1,800万円です。ハウスメーカーによっては、坪単価に本体工事以外のインフラの引き込み工事や外構工事といった別途工事費用が含まれている場合と含まれていない場合があります。

別途（付帯）工事が坪単価に含まれていない場合、別途（付帯）工事費を計算しましょう。別途（付帯）工事費の目安は、一般的に本体工事の3割程度が目安と言われています。

予算が大きく変わってしまう恐れがあるため、あらかじめ必ず確認しておきましょう。

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2-3.諸費用の相場

家を建て替えする際の諸費用には、すべての場合で必ずかかるものと場合によってかかるものがあります。
どのような場合でも、家を建て替えたら必ずかかる諸費用は次の通りです。

【必ずかかる諸費用】

印紙税

印紙税とは、契約書などの課税文書に課せられる税金で、建て替えの場合は、工事請負契約書で必要です。契約書に記載されている金額によって税額が算出され、その額分の収入印紙を貼付して納税します。

印紙税額の一例は、次の表の通りです。

印紙税には、本則税率と軽減税率があります。
2024年（令和6年）3月31日までは、軽減税率が適用されます。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」「不動産譲渡契約書』及び『建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きを法務局で行う際に納める税金です。建て替えをする際に必要となる登記手続きには、次のようなものがあります。

2024年（令和6年）3月31日までは、軽減税率が適用されます。

不動産登記は自分で行うこともできますが、間違いなく手続きを行うために、司法書士に依頼することがほとんどです。その際は、司法書士への報酬の支払いが発生します。報酬額は手続きの内容や不動産の価額によりますが、所有権保存登記で2万～3万円程度です。

参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した際に一度だけ課せられる地方税です。本則では、固定資産税評価額の4％が不動産取得税額ですが、2024年（令和6年）3月31日までに取得した場合の税率は3％です。

また新築の場合、居住用の家で課税される床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば、固定資産税評価額から1,200万円控除されます。

参考：東京都主税局「不動産取得税」

火災保険・地震保険料

新しく建てた家の火災保険や地震保険の費用も必要です。家の大きさや構造、補償される額によって保険料は変わってきます。住宅ローンを組む場合は、一定額以上の保険を必ずかけなければなりません。

契約期間が10年、建物の保険金額が1,000万円、家財補償額が100万円の場合の火災保険料の相場額は、次の通りです。

仮住まいの費用（賃料など）

セカンドハウスを所有していたり知人や親戚の家に仮住まいさせてもらったりする場合は別ですが、ほとんどの場合、建て替え工事中の仮住まいの費用が必要です。

仮住まいとして賃貸物件を借りる際は、次のような費用が必要です。

ほかにも、鍵の交換費用や住宅保険料が必要な場合もあるため、契約時に確認しておくことが大切です。

引っ越し費用（2回分）

今、住んでいる家から仮住まいへの家に引っ越す分と、仮住まいの家から新しい家に引っ越す分、合計2回分の引っ越し費用が必要です。家族の人数や引っ越し荷物の量、そして引っ越し会社によって料金は異なります。

一般的な費用の目安として、1階の引っ越しで15万円程度、2回分で30万円程度かかると見積もっておくと良いでしょう。引っ越しに伴い、家具や家電を購入したり処分したりする場合は、その費用も必要です。

【場合によってはかかる諸費用】

地盤改良工事費用

古い家を解体して新しい家を建てる際に、地盤の調査を行います。そして、敷地に問題があった場合は、建物の基礎を作る地盤を補強するための地盤改良工事が必要です。

費用は工事内容によって異なりますが、30坪程度の土地の場合、簡単な工事だと30万～50万円程度、強固な工事が必要な場合は100万～180万円程度かかることもあります。

住宅ローン手数料など

建て替えの費用に住宅ローンを利用する場合は、ローンの事務手数料や保証料などが必要です。住宅ローンにかかる手数料などは金融機関によって大きく違うため、事前にそれぞれの金融機関を比較して調べておくことが大切です。

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建て替えにかかる費用や税金は複雑でわかりにくく、自分で計算するのが大変な場合もあります。
「難しそう…」「建て替えは無理かも」と諦める前に、ぜひ一度家づくりのとびらの無料サポートサービスをご利用ください。

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3.建て替えで使える住宅ローンと注意点は？

先述の通り、家の建て替えで住宅ローンを利用している方の割合は47.8％、建て替えにかかる費用の自己資金率の平均は55.4%です。

新築ほどの利用率ではないものの、建て替えを行ったうちのおよそ半数が住宅ローンを利用しており、借入金は建て替え費用の半分以上を占めています。

ここでは、建て替えで使える住宅ローンと注意点についてチェックしておきましょう。

参考： 国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」

3-1.建て替えで使える住宅ローンは？

建て替えで住宅ローンを使う場合、残債がなければ、通常の住宅ローンを使用することがほとんどです。

残債がある場合は、建て替えローン（建て替え専用の住宅ローン）を利用しましょう。建て替えローンで残債を完済し、さらに新しい住宅ローンを組みます。残債分の金利が下がるケースも多いため、まずは検討してみることをおすすめします。

また、親子で一緒に建てる場合は、親子リレーローンという選択肢もあります。その名の通り、親子2世代にわたって、住宅ローンをリレー形式で返済していく方法です。

どんな状況で、誰と誰がローンを組むかによって、選ぶべき住宅ローンは異なります。まずはご自身、またご家族の状況を整理し、意思を確認するところから始めましょう。

3-2.建て替えで住宅ローンを利用する際の注意点

建て替えで住宅ローンを利用する際に注意しておく点は、融資は建物が完成してからでないと実行されないということです。そのため、建築請負契約を締結した際に支払う手付金や工事中に支払う中間金には住宅ローンを使うことができません。

自己資金で足りない場合は、つなぎ融資などの利用がおすすめです。後述する、建て替えの流れと必要となる費用のタイミングをあらかじめ確認しておき、建て替え費用計画をしっかりと立てておきましょう。

4.建て替え費用シミュレーション！4つの事例を紹介

ここでは具体的な事例を用いて、建て替えにかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

いずれの事例も、以下の条件を想定したものです。個々の状況によって異なりますので、ご留意ください。

4-1.【2階建て】30坪の家への建て替え費用シミュレーション

まず、解体する家と同じ大きさの家に建て替える場合の費用を見てみましょう。

延床面積30坪、2階建ての家に建て替える場合の費用シミュレーションは、次の通りです。

4-2.【2階建て】40坪の家への建て替え費用シミュレーション

次に、古い家よりも延床面積を広い2階建ての家への建て替え費用を見てみましょう。

延床面積40坪、2階建ての家に建て替える場合の費用シミュレーションは、次の通りです。

4-3.【平屋】30坪の家への建て替え費用シミュレーション

同じ大きさの平屋に新しく建て替える場合の費用を見てみましょう。平屋を建てる場合の費用は、通常の2階建ての家を建てる費用の1.2倍程度と言われています。

延床面積30坪、平屋の家に建て替える場合の費用シミュレーションは、次の通りです。

4-4.【二世帯住宅】50坪の家への建て替え費用シミュレーション

古い家を取り壊して、二世帯住宅にする場合の建て替え費用を見てみましょう。完全分離型の二世帯住宅の場合、設備などが増えるため、建築費用は通常の1.5倍程度になると言われています。

延床面積50坪、2階建ての二世帯住宅に建て替える場合の費用シミュレーションは、次の通りです。

建て替えにかかる費用についてプロに相談したい場合は、「HOME4U 家づくりのとびら」がおすすめです。元ハウスメーカー勤務の専門アドバイザーが、ご相談者の方の状況に合わせて費用シミュレーションを行い、ハウスメーカーの選び方など、次のステップについてもわかりやすくアドバイスいたします！

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5.家の建て替えの流れと必要になる費用

ここでは、家を建て替える際の大まかな流れと、いつ、どのような費用が必要になるかを確認しましょう。

家の建て替えの流れとそれぞれの費用がかかるタイミングは、次の通りです。

*新しい家の建築費用の支払い回数、それぞれの金額はハウスメーカーによって異なります。今回は一般的な比率でご紹介しています。

6.建て替えで費用を節約する6つのポイント

最後に、建て替えで費用を節約する6つのポイントをご紹介します。建て替えには高額な費用が必要です。そのため、一つひとつの節約ポイントを実行するだけでも、最終的にかかる費用が大きく違ってきます。それぞれのポイントをしっかりと踏まえて、建て替え費用を節約しましょう。

6-1.給付金や補助金、減税措置を利用する

家を建て替える際は、国や自治体からの給付金や補助金のうち、どれが利用できるのかを計画段階からチェックしておくことが大切です。なぜなら新しく建てる家の広さや性能によって、申請できる給付金や補助金が増える場合があるためです。

また、どのような減税措置が適用できるかのチェックも忘れないようにしましょう。自分ですべてを調べるのが大変な場合は、プロに相談するのもひとつの手です。

6-2.解体工事と建築工事をまとめて依頼する

建て替えの際は、古い家の解体工事と新しい家の建築工事をまとめてハウスメーカーに依頼するのがおすすめです。解体工事と建築工事とをワンストップで依頼すれば、何かトラブルがあった場合でも素早く適切に対処してもらうことができます。また解体費用もまとめて住宅ローンを利用することが可能となります。

別々に工事を依頼した場合、連携がうまく取れないだけでなく、余計な費用がかかってしまうかもしれません。建て替えを依頼するハウスメーカーを選ぶ際は、解体工事も含めて相談してみると良いでしょう。

6-3.シンプルな形や間取りの家にする

建て替えで一番費用がかかるのは、やはり新しい家の建築費用です。建築費用を安く抑えたいのであれば、できるだけシンプルな形の家や間取りにすると良いでしょう。

複雑な形の家や間取りだと、どうしても建築費用がかさんでしまいます。屋根や壁などのつなぎ目が少ない方が、建築費用が抑えられるだけでなく、メンテナンスや修繕もしやすいという点からもおすすめです。

6-4.二世帯住宅は完全分離型にしない

二世帯住宅に建て替える際、建築費用を抑えたいのであれば、玄関や水回りなどをすべて分けた完全分離型ではなく、部分共有型を検討するのがおすすめです。すべての設備を2つずつ設けると、建築費用が高くなってしまいます。

それぞれの生活スタイルの兼ね合いにもよりますが、玄関は一つにする、キッチンは共同にするなどの工夫をすることで、二世帯住宅のコストを下げることが可能です。

6-5.仮住まい費用をできるだけ抑える

仮住まいの費用も、建て替えの際にかかる費用の中では高額です。建て替え費用を節約したい場合は、仮住まいの費用もできるだけ抑える工夫をしましょう。

年度替わりの時期は引っ越し費用が高くなります。できるだけその時期を避けて、引っ越しするのがおすすめです。また、仮住まいの費用を抑えるためには、賃料の安い物件を探すのがポイントになります。荷物をすべて仮住まいに入れるのではなく、トランクルームなどを借りるのもひとつの手です。

6-6.複数のハウスメーカーに見積を依頼する

複数のハウスメーカーに見積を依頼することも、建て替え費用を抑えるためには不可欠です。建て替えたい家の条件を複数のハウスメーカーに提示して、見積を比較したうえで選ぶようにしましょう。

見積を比較する際には、費用の安さだけでなく、希望を叶えてくれる建て替えが実現できるかどうかのチェックも大切です。いくら安くても、思うような建て替えができなければ意味がありません。

まとめ

家の建て替えにかかる費用などについて解説しました。
それでは、本記事のおさらいです。

この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします！

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