【簡単解説】フラット35とは？|向いている人、審査基準、メリット・デメリットまで網羅

1.「フラット35とは？」についてのまとめ

2.フラット35の特徴　他のローンとの比較

2-1.フラット35の特徴

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。

変動金利型と比べると借入時の金利が高くなりますが、景気に左右されることがありません。

なお、自己資金割合が1割以下（融資率9割超）の場合は金利が高めになるので、頭金を1割以上用意したほうがよいです。

住宅ローン全般については以下の記事をご覧ください。

2-2.「フラット35」と「民間住宅ローン」を比較

分かりやすく「フラット35」と「民間住宅ローン」を比較した表が以下です。

詳細は、以下の記事をご覧ください。

2-3.「フラット35」には2タイプある

フラット35には「買取型」と「保証型」の2つのタイプがあります。

一般的にフラット35と呼ばれているのは買取型のタイプで、取扱金融機関のほとんどは買取型のみを扱っています。
「買取型」は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権（借金を返してもらう権利のこと）を買い取るものです。

一方で「保証型」は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を保証します。
こちらは区別するために「フラット35（保証型）」と表記されます。

参考：住宅金融支援機構　【フラット35】

3.フラット35が向いているのはこんな人

4.フラット35のメリット・デメリット

4-1.フラット35のメリット5つ

メリット1：全期間固定金利で安心

返済が終了するまでの間の借入金利が確定するため、市場金利が上昇した場合でも影響を受けません。
返済額が決まっているため、返済計画が立てやすく、安心できるというメリットがあります。

メリット2：民間住宅ローンより審査に通りやすい傾向がある

フラット35では年齢や収入、物件の条件を満たしていれば利用することができるので、自営業の人や転職したばかりの人、正社員ではない人でも審査に通りやすい傾向があります。

民間住宅ローンの場合は、勤続年数や勤務形態も審査対象となっていて「収入の安定性（支払い能力の）」をみられるため、勤続年数が短い場合やフリーランスの場合などは審査が厳しくなることがあります。

メリット3：保証料や保証人不要・繰り上げ返済手数料無料

フラット35では保証料や保証人は不要です。
また、一部繰り上げ返済をする際の手数料がかかりません。

民間住宅ローンでは借入時に保証料が必要になる金融機関が多く、審査内容によっては保証人も必要です。

メリット4：資金使途が幅広い

フラット35は本人が住む家だけでなく、親族が居住する家やセカンドハウスにも利用できます。

民間の金融機関の住宅ローンの場合は、親族居住やセカンドハウスは対象外なのが一般的です。

なお、賃貸に出す目的の投資用物件の場合は、フラット35も民間住宅ローンも利用できません。

メリット5：団信に加入できない人もOK

団体信用生命保険（団信）は申込者が死亡または高度障害状態になったときなどに、保険金で住宅ローン残高を弁済してもらえる制度です。

フラット35に団信は2種類（新機構団信、新３大疾病付機構団信）ありますが、加入は義務ではありません。

民間金融機関では団信が必須の場合が多いですが、健康状態や病歴が理由で団信に加入できない方は、団信に加入しなくても利用できるフラット35を使えば注文住宅を建てられます。

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4-2.フラット35のデメリット4つ

デメリット1：変動金利よりも金利が高め

フラット35と変動金利型の金利を比較すると、フラット35のほうが高めです。

もしも変動金利がこの先もずっと上がらなかった場合には、住宅ローンの総返済額はフラット35のほうが多くなってしまいます。

フラット35と変動金利どちらがお得になるか、借りる時点では誰にも断言できないので絶対に低い金利で返済したい人には向いていないと言えるでしょう。

デメリット2：融資率が9割を超えると金利が高くなる

頭金なしで借りられるのがフラット35ですが、融資率が9割を超えると金利が高くなってしまうため、頭金を1割用意する必要があります。

まとまったお金が用意できない人にとっては条件が良くないと言えるでしょう。

デメリット3：諸費用の一部が対象外

フラット35は注文住宅に関する諸費用も含めて借り入れできます。
ただし、引っ越し費用や仮住まい費用、不動産取得税などは対象外です。

民間住宅ローンでは、引っ越し費用など幅広い諸費用に利用できる商品もあります。

デメリット4：性能基準を満たさない住宅は利用できない

フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が独自に定めている住宅の構造などについての技術水準をクリアする必要があります。

ただし現在の基準で建てられる新築住宅であればほとんどがクリアできるので、注文住宅を建てるときには大きなデメリットになりません。

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5.フラット35の審査基準

6.フラット35をお得に使うには

6-1.フラット35S

長期優良住宅など、省エネ性・耐震性などを備えた住宅を取得する際に利用できる制度です。

参考：住宅金融支援機構【フラット35】S

6-2.フラット35子育てプラス

こちらは「子育て世帯」または「若年夫婦世帯」を対象とした制度です。
子育て支援策として、2024年2月13日から登場しました。

【フラット35 子育てプラスのポイント】

• 子供の人数に応じて金利を引き下げ
• 金利引下げ幅を従来の最大年▲0. 5 %から最大年▲1.0 %に拡充

参考：住宅金融支援機構　【フラット35】子育てプラス

6-3.フラット35リノベ

中古住宅の購入と合わせて一定の要件を満たすリフォーム工事を実施する方を対象とした制度です。

参考：住宅金融支援機構　【フラット35】リノベ

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この記事のポイント　まとめ

フラット35とは？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している、全期間固定金利・最長35年の住宅ローンです。

フラット35の特徴

• 全国で300以上ある金融機関が申し込みの窓口となっている
• 申し込む金融機関ごとに、金利や手数料が異なる
• 全期間固定金利型の住宅ローンなので、借入する時点で、返済が終了するまでの金利が確定する

フラット35が向いている人は？

フラット35が向いているのはこんな人です。

• 勤続年数が短い人や、収入が不安定な職業の人
• 金利の変動に対して懸念を抱く人
• 健康に不安がある人

「3.フラット35が向いているのはこんな人」に詳細があります。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35には次のようなメリットとデメリットがあります。

【フラット35のメリット・デメリット】

メリット
全期間固定金利で安心 民間住宅ローンより審査に通りやすい傾向がある 保証料や保証人不要・繰り上げ返済手数料無料 資金使途が幅広い 団信に加入できない人もOK
デメリット
変動金利よりも金利が高め 融資率が9割を超えると金利が高くなる 諸費用の一部が対象外 性能基準を満たさない住宅は利用できない

詳細は「4.フラット35のメリット・デメリット」をご覧ください。

フラット35の審査基準は？

フラット35の審査基準は民間の住宅ローンより緩いと言われています。

しかし、申し込み者の基準+住宅の技術基準　どちらも満たす必要があります。

詳細は「5.フラット35の審査基準」をご覧ください。