- 変更日:
- 2024.03.28
「フラット35」は、全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う、借入から返済終了まで金利が変わらない全期間固定金利型住宅ローンです。金利変動型の住宅ローンより金利は高くなるものの、景気に左右されることがないので安定した資金計画を立てられます。
ただし、以下のようにメリットもあればデメリットもあります。
| フラット35のメリット |
|
|---|---|
| フラット35のデメリット |
|
フラット35を検討する際は、上記をよく理解したうえで民間の住宅ローンと比較検討することが大切です。また、同じフラット35でも金融機関によって手数料やつなぎ融資が使えるかどうかが違うため、自身の資金計画に合わせて金融機関もじっくり検討しましょう。
この記事では、住宅ローンを検討している方、フラット35の利用を考えている方に向けて、以下のようなことを解説しています。
- フラット35の仕組みや借り入れ条件
- フラット35のメリット・デメリットの詳細
- 民間の住宅ローンとの違い
- フラット35の使い方と流れ
ぜひ、自分に合った住宅ローンを選ぶための参考にしてください。
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目次
1.フラット35とは
まず、フラット35の仕組みと、借入するための主な条件を見ていきましょう。
参考：住宅金融支援機構「【フラット３５】ご利用条件」
1-1.【フラット35】の仕組み
フラット35は、「独立行政法人 住宅金融支援機構」が提供する住宅ローンです。
全国で300以上にもなる多数の金融機関が申し込みの窓口となっており、申し込む金融機関ごとに、金利や手数料が異なります。
フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなので、借入する時点で、返済が終了するまでの金利が確定します。
固定金利は変動金利型と比べると借入時の金利は高くなりますが、景気に左右されることがありません。
なお、自己資金割合が10％以下（融資率9割超）の場合は金利が高めになります。
1-2.【フラット35】の借り入れ条件・審査基準
それでは、フラット35の主な借り入れ条件（審査基準）を見ていきましょう。
(1)借り入れる人の条件
- 申込時に70歳未満であること。(親子リレーで返済する場合は70歳以上でも可能)
- 日本国籍、または永住許可を受けているか特別永住者であること。
(2)返済負担率
総返済負担率*1は、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下*2であること。
*1 総返済負担率＝すべての借入の年間返済額が年収に占める割合。
*2 年収は、一定の要件を満たす家族の収入を合算できます。
(3)資金使途
申込みをする本人、またはその親族が住む新築住宅・中古住宅の建設、購入資金である必要があります。
建築費用と合わせて土地購入資金にも利用できますが、土地購入費のみに対する借入はできません。
注文住宅の諸費用（建築確認申請費用、融資手数料、印紙代、登記費用など）も借入対象になります。
参考：住宅金融支援機構「借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？ – フラット35」
(4)住宅の条件
- 一戸建て住宅：70平米以上
- マンション：30平米以上
住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす住宅であることが条件です。
(5)借入額
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）。
建築費（土地取得のための借入を希望する場合はその費用を含む）、または購入価額（店舗や事務所などの非住宅部分に係る建設費・購入価額は対象外）以内であること。
(6)返済期間
返済期間は15年以上35年以下です。
ただし、申込者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上となります。
また、「80歳－申込時の年齢」が上限です。
なお、返済期間が15年以上20年以下の場合は「フラット20」と呼ばれ、通常のフラット35よりも金利が低くなります。
長期優良住宅を購入する場合は、返済期間が最長50年の「フラット50」も利用できます。（詳細は3章で解説）
このように、住宅ローンにはさまざまな組み方があるため、どれが自分に合った組み方なのか迷ってしまう方も多いでしょう。
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2.フラット35のメリット・デメリット
フラット35には次のようなメリットとデメリットがあります。
| フラット35のメリット |
|---|
|
| フラット35のデメリット |
|
これらをよく理解したうえで利用するかどうか検討しましょう。
ここからは、フラット35のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
2-1.フラット35のメリット5つ
全期間固定金利で安心
返済が終了するまでの間の借入金利が確定するため、市場金利が上昇した場合でも影響を受けません。
返済額が決まっているため、返済計画が立てやすく、安心できるというメリットがあります。
民間住宅ローンより審査に通りやすい傾向がある
フラット35では年齢や収入と物件が条件を満たしていれば利用することができるので、自営業の人や転職したばかりの人、正社員ではない人でも審査に通りやすい傾向があります。
民間住宅ローンの場合は、勤続年数や勤務形態も審査対象となっていて「収入の安定性（支払い能力の）」をみられるため、勤続年数が短い場合やフリーランスの場合などは審査が厳しくなることがあります。
保証料や保証人不要・繰り上げ返済手数料無料
フラット35では保証料や保証人は不要です。
また、一部繰り上げ返済をする際の手数料がかかりません。
民間住宅ローンでは借入時に保証料が必要になる金融機関が多く、審査内容によっては保証人も必要です。
資金使途が幅広い
フラット35は本人が住む家だけでなく、親族が居住する家やセカンドハウスにも利用できます。
民間の金融機関の住宅ローンの場合は、親族居住やセカンドハウスは対象外なのが一般的です。
なお、賃貸に出す目的の投資用物件の場合は、フラット35も民間住宅ローンも利用できません。
団信に加入できない人もOK
団体信用生命保険（団信）は申込者が死亡または高度障害状態になったときなどに、保険金で住宅ローン残高を弁済してもらえる制度です。
フラット35に団信は二種類（新機構団信、新３大疾病付機構団信）ありますが、加入は義務ではありません。
民間金融機関では団信が必須の場合が多いですが、健康状態や病歴が理由で団信に加入できない方は、団信に加入しなくても利用できるフラット35を使えば注文住宅を建てられます。
2-2.フラット35のデメリット3つ
変動金利よりも金利が高め
フラット35と変動金利型の金利を比較すると、フラット35のほうが高めです。
もしも変動金利がこの先もずっと上がらなかった場合には、住宅ローンの総返済額はフラット35のほうが多くなってしまいます。
フラット35と変動金利どちらがお得になるか、借りる時点では誰にも断言できないのが難しいところです。
諸費用の一部が対象外
フラット35は注文住宅に関する諸費用も含めて借り入れできます。
ただし、引っ越し費用や仮住まい費用、不動産取得税などは対象外です。
民間住宅ローンでは、引っ越し費用など幅広い諸費用に利用できる商品もあります。
性能基準を満たさない住宅は利用できない
フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が独自に定めている住宅の構造などについての技術水準をクリアする必要があります。
フラット35は良質な住宅の普及を推進する目的があるので、建物の審査が厳しくなっています。
ただし現在の基準で建てられる新築住宅であればほとんどがクリアできるので、注文住宅を建てるときには大きなデメリットになりません。
家づくりのとびらコラム
フラット35の借入金利の推移は？
フラット35の金利の推移が気になる方も多いでしょう。
2024（令和6）年時点の金利推移は以下のとおりです。
ただし、これは将来の金利を予測できるものではありません。
あくまで参考にとどめておきましょう。
3.フラット35の住宅ローンシミュレーション
この章では、フラット35で住宅ローンを組んだ場合の返済額をシミュレーションしてみましょう。
まず、実際にフラット35を利用した人の全国平均を見てみましょう。
| 年収 | 623.7万円 |
|---|---|
| 年代 | 46.2歳 |
| 職業 | 会社員 |
| 建築費 | 3,715.2万円 |
| 融資金 | 2,967.2万円 |
参考：住宅金融支援機構「
2022年度 フラット３５利用者調査」
今回は上記の全国平均をベースに、以下の条件でシミュレーションします。
【条件】
金利……1.5%
返済期間……30年
返済方法……元利均等返済
結果は以下のとおりです。
| 毎月返済額 | 10.3万円 |
|---|---|
| 総返済額 | 3,687万円 |
| 返済負担率 | 約19.7％ |
※実際の結果とは異なります
※住宅金融支援機構シミュレーションで算出
融資金と総返済額の差は720万円でした。
返済負担率は19.7％なので、借り入れ条件である35％以下（年収400万円以上の場合）をクリアしています。
上記はあくまで目安です。
実際に住宅ローンをシミュレーションする際には、自身の年収や住宅プランに合わせて計算する必要があります。
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4.【フラット35S】とは？「質の高い家」の新築で金利が下がる
住宅金融支援機構の住宅ローンの中で、高品質な家だけに使えるのが「フラット35S」と「フラット50」です。
フラット35Sは、質の高い住宅を取得する場合に、金利の優遇が受けられる制度です。
対象となるのは長期優良住宅や、省エネルギー性の高い住宅、耐震性の高い住宅などです。
借入当初10年間の金利が引き下げられる「金利Aプラン」と、5年間の借入金利が引き下げられる「金利Bプラン」があり、Aプランのほうが住宅の条件が厳しくなっています。
フラット50は、一定の基準を満たした長期優良住宅を取得する場合に使うことができ、返済期間が最長50年になります。
ただし、フラット50はフラット35よりも金利が高くなるうえ、借入期間が長くなれば総返済額が増えます。
フラット50はお得になるというよりも、返済期間を長くして毎月の返済額を抑えたい人に向いている商品です。
家づくりのとびらコラム
2024年スタートの「フラット35子育てプラス」とは？
子育て支援策として、2024年2月13日から「フラット35子育てプラス」が登場しました。
【フラット35 子育てプラスのポイント】
- 子供の人数に応じて金利を引き下げ
- 金利引下げ幅を従来の最大年▲0. 5 %から最大年▲1.0 %に拡充
なお、こちらは「子育て世帯」または「若年夫婦世帯」を対象とした制度です。
上記に該当する方はぜひ検討してみてください。
5.フラット35と民間の住宅ローンの違い
フラット35と民間住宅ローンでは大きく5つの違いがあります。
| 項目 | フラット35 | 民間ローン |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利型 |
|
| 審査基準 | 公開されている | 非公開 |
| 他の融資 | つなぎ融資 |
|
| 諸費用 |
|
|
| 繰り上げ返済 |
|
|
適用金利以外の違いにも注目して比較してみると、自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。
以下より詳細を解説します。
5-1.フラット35は固定金利だけ
１つ目の違いは、金利タイプが選べるかどうかという点です。
フラット35は全期間固定金利型のみですが、民間住宅ローンは固定金利と変動金利から自分にあったタイプを選びます。
民間住宅ローンでは、固定金利の期間を2年、3年、5年、10年から選ぶなどさまざまな商品があります。
5-2.融資の審査基準が違う
民間住宅ローンの審査では勤続年数や勤務形態なども重視されるので、転職したばかりの人などはフラット35のほうが審査に通りやすい可能性があります。
また、フラット35では総返済負担率の条件が公表されていますが、民間の住宅ローンでは各金融機関が定める基準はほとんど公表されていません。
5-3.フラット35は「つなぎ融資」のみ
建物の引き渡し時に融資が実行される点は、フラット35でも民間の住宅ローンでも同じです。
注文住宅で必要となる建物完成前の費用を借り入れたいときは、フラット35の利用者向けの「つなぎ融資」を使うことになります。（次の章で流れを解説します）
一方、民間の住宅ローンでは「つなぎ融資」以外に、「分割実行」「先行融資」といった別の制度を使える金融機関もあり、手数料の面でこちらのほうが有利な場合があります。
5-4.ローン手続きにかかる「諸費用」の違い
フラット35と民間住宅ローンでは諸費用に違いがあるため、事前に以下の項目をよく確認してください。
なお、フラット35と民間金融機関に共通する諸費用としては、印紙代、登記費用、火災保険料があります。
(1)融資事務手数料
融資事務手数料は住宅ローンを借り入れる際に金融機関に支払う手数料です。
フラット35は取り扱いの金融機関によって手数料に違いがあり、民間の住宅ローンも金融機関によって異なります。
借入金額に関係なく一定額を支払う定額型（3～30万円程度）と、一定割合をかけた金額を支払う定率型（借入金額×2%程度）の２通りの支払い方法があります。
(2)保証料
民間住宅ローンでは「住宅ローン保証料」がかかることが多いですが、フラット35では保証料は不要です。
(3)団体信用生命保険の保険料
フラット35では団体信用生命保険（団信）への加入は任意ですが、加入する場合は借入金利に上乗せをして「特約料」という形で保険料を支払います。
民間の住宅ローンでは団信への加入が必須の場合がほとんどで、借入時に保険料をまとめて支払うか金利に上乗せして支払います。
5-5.繰り上げ返済の違い
フラット35の一部繰り上げ返済は窓口扱いなら100万円以上、ウェブサイトからなら10万円以上で、繰り上げ返済手数料は無料です。
民間住宅ローンでは金融機関によって異なりますが、繰り上げ返済は1円以上あるいは1万円以上、手数料は窓口なら1～3万円程度でウェブサイトからは無料が多いです。
6.フラット35の使い方と流れは？つなぎ融資は必要？
フラット35を使って注文住宅を建てるときの流れを見ていきます。
6-1.フラット35を使って家を建てる基本の流れ
フラット35を利用して注文住宅を建てる流れの概要は次のとおりです。
(1)建築プランの検討
自分に合ったハウスメーカーを選び、建物のプランや見積もりを作成してもらいます。
(2)フラット35の審査
フラット35の取扱金融機関に申込書と必要書類を提出して審査を受けます。設計内容が基準に適合しているかどうか検査を受けます。
(3)着工
ハウスメーカーと契約を結び、詳細な建築プランを決定したら着工します。フラット35の技術基準を満たしているかどうか、中間現場検査と竣工現場検査を受けます。
(4)引渡しと融資実行
融資が実行されるのは民間の住宅ローンと同じく、建物が完成して引き渡される時です。
6-2.フラット35でつなぎ融資を使う場合
注文住宅の場合、着工前に土地代金を支払う必要がありますし、建物の完成前に建築費の6～7割を支払うのが一般的です（手付金、着工金、中間金など）。
このような建物完成前の費用を自己資金で用意できないときには、「つなぎ融資」を使って支払いを行い、建物が完成したときにフラット35の融資代金でつなぎ融資の全額を返済します。
なお、つなぎ融資は扱っていない金融機関もあるため、事前に確認するようにしてください。
7.フラット35を使って注文住宅を建てるときの3つのポイント
フラット35を利用して注文住宅を建てようと考えるときには、次の３つのポイントを意識してみてください。
7-1.民間の住宅ローンと比較検討して決めたほうがいい
住宅ローンを選ぶ際はフラット35と民間住宅ローンを比較検討して、どちらが自分に適しているか、しっかりと見極めることが大切です。
フラット35は全期間固定金利のため返済計画が立てやすく、世の中の金利が上がっても影響を受けないのがメリットです。
一方、民間住宅ローンは変動金利、固定金利、固定期間選択型の中から市場動向を見ながら選ぶことができます。現在の超低金利が続いた場合は、変動金利の方が総返済額を少なくできる可能性はあります。
また、民間の住宅ローンの中にも全期間固定金利の商品があります。
提携住宅ローンの金利優遇や、借り入れに伴う手数料・保証料の違い、繰り上げ返済手数料なども含めて総合的に判断し、ライフプランにあった住宅ローンを選びましょう。
7-2.【フラット35】に決めるときは複数の金融機関を比較したほうがいい
フラット35は多くの金融機関で取り扱いがあります。
それぞれの金融機関で金利や手数料が違うので、内容をよく比較検討してから決めてください。
なお、フラット35の審査基準は公表されているので、どの金融機関から申し込んでも審査内容はほぼ同じと言われています。
7-3.つなぎ融資も使えるかどうか確認して金融機関を選ぶといい
融資実行となる引渡しまでに生じる土地代金、建物の着工金、中間金などの支払いが自己資金で用意できない場合は、つなぎ融資の取り扱いがあるかを金融機関に確認しておくことも大切です。
つなぎ融資には手数料が必要になり、金利は住宅ローンよりも高めになるので内容をよく確認してください。
フラット35の金利が低いという理由だけで金融機関を選ぶと、つなぎ融資の金利や手数料がかかることで結局割高になってしまうことがあるので注意しましょう。
8.フラット35を使って注文住宅を建てる際によくある質問・疑問
最後に、フラット35に関して寄せられることの多いご質問をご紹介します。
8-1.フラット35と民間住宅ローンを比較する方法は？
全期間固定金利のフラット35がよいのか、それとも民間金融機関の提供する「変動金利」「固定金利選択型」「全期間固定金利」がよいのか、それぞれの金利の特徴を比較して自分に合ったものを選ぶことが大切です。
金利だけでなく事務手数料、保証料、繰り上げ返済手数料など、「5.フラット35と民間の住宅ローンの違い」を参考にして違いをチェックしてみてください。
8-2.フラット35商品の比較方法は？固定金利の違いだけ見ればよい？
どの金融機関からフラット35を申し込むか検討するときには、固定金利の違いだけでなく、手数料や「つなぎ融資」の有無と内容も確認してから選ぶことが大切です。
また、長期優良住宅を建てる場合は「フラット35S」を選ぶことで、より有利な金利でフラット35を利用することができます。
8-3.フラット35はフルローンで使える？頭金はいくらあればよい？
フラット35はフルローンで利用することができ、諸費用も多くの部分が融資対象です。
ただし頭金が１割以上あれば金利の優遇が受けられます。
8-4.フラット35の「買取型」「保証型」の違いは？
買取型は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を買い取るものです。
フラット35の取扱金融機関のほとんどは「買取型」のみを扱っており、一般的にフラット35と呼ばれるのは買取型のタイプです。
もうひとつの保証型は、民間の金融機関が利用者に対して資金を貸し出し、住宅金融支援機構がその貸出債権を保証します。こちらは区別するために「フラット35（保証型）」と表記されます。
8-5.フラット35で親子リレーローンは使える？
フラット35は親子リレー返済が可能です。70歳未満の子、孫などを後継者にすれば利用できます。
8-6.フラット35は節約のために団信を付けなくてもいい？
フラット35に団信を付けなければ金利が低くなるので、あえて団信を付けないという選択もできます。
ただし団信を付けないと万が一のときに家族が住宅ローンを返済し続けなければいけないので、後悔するかもしれません。
健康上の理由で加入できない事情がある場合を除き、できるだけ団信に加入することをおすすめします。
まずは自分の年収や理想としている住宅プランに合った資金計画を確認し、現実的な住宅ローンを組むよう心がけてくださいね。
まとめ
それではおさらいです。
フラット35についての借入れ条件や流れ、民間住宅ローンとの違い、利用する際のポイントについて解説しました。
フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンなので安心、転職後でも審査に通りやすい、保証料不要など多くのメリットがある一方、変動金利よりも金利が高めであることや、諸費用の一部が対象外などのデメリットがあります。
フラット35と民間金融機関の住宅ローンの条件をじっくり比較検討してから決めることが大切です。
また、同じフラット35でもそれぞれの金融機関で金利や手数料の設定が異なるので、事前によく確認してください。
また、注意したいのは、フラット35の融資実行日は建物の引渡し日という点です（この点は民間住宅ローンでも同じです）。
建物が完成する前に発生する支払いは「つなぎ融資」などを利用する必要があります。
注文住宅では、建築費の支払いが1回ではないという少し難しい点です。住宅ローンを決める前に支払い回数についても、ハウスメーカー・工務店に確認しておきましょう。
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