住宅ローンは何歳までOK?完済年齢は?年齢別のメリットや注意点を解説

多くの住宅ローンでは、「申し込み時の年齢は20~70歳、返済が終わるときの年齢は80歳未満」といったルールがあります。申し込み可能年齢は意外と幅広いですが、年齢が高くなると、住宅ローンの返済期間は短くなってしまいます。

住宅ローンを利用して家を購入するときには、「何歳くらいで借りて、何年くらいで返済するのが一般的なのか?」と疑問に思いますよね。実際に、何歳くらいの人が住宅ローンを多く利用しているのでしょうか?

フラット35の住宅ローンを利用した人の年齢(平均:41.5歳)

引用・参照:住宅金融支援機構「PDF 2021年度フラット35利用者調査結果

PDF 2021年度 フラット35利用者調査 (2022年8月発表) 」によると、フラット35の申込者の平均年齢は41.5歳。利用者が最も多いのは30代・40代ですが、20代から60代以上まで、実に幅広い年齢の方が住宅ローンを利用しています。

住宅ローンの審査は、利用者が若い方が有利な部分もありますが、若い世代・高齢世代それぞれにメリットとデメリットがあります。
そこで以下の内容について解説します。

この記事を読んでわかること

  • 住宅ローンにおける年齢制限や返済期間
  • 一般的な借り入れ年齢・返済年齢
  • 【年齢別】住宅ローン借入のメリットと注意点

住宅ローン借り入れ時に考慮すべき項目についてもお伝えしていますので、ぜひご参考にしてくださいね。

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1.住宅ローンは何歳まで?年齢制限や期間を確認

どこの金融機関でも、住宅ローンの申し込み可能年齢や完済時の年齢、借入期間についてルールがあります。
一般的な基準について解説します。

1-1.民間銀行の一般的な条件は70歳未満

金融機関によって年齢制限には違いがありますが、次のような条件が一般的です。

【申し込み年齢】20歳以上70歳未満(65歳未満の金融機関もあり)

申し込み可能年齢は「20歳以上から70歳未満」とする金融機関がほとんどです。一部では、「65歳未満」の場合もあります。
また2022年4月1日に、成年年齢が20歳から18歳に引き下げられたことを受け、申し込み可能年齢を18歳に改定した金融機関もあります。

なお、親子でリレー形式にローンを返済する親子リレーローンの場合では、申し込み時の親の年齢ではなく、子どもの年齢が基準になるのが一般的です。

【完済時の年齢】80歳未満

住宅ローンの完済時の年齢は、80歳未満と設定されているのが一般的です。35年の住宅ローンを組もうと思うと、80歳-35年=45歳未満(44歳)がタイムリミットとなります。
なお、住宅ローンの審査では、完済時の年齢も重視されます。返済の余裕がある若い世代の方が比較的有利に審査を通ることができる傾向があります。

【返済期間】10年以上35年以下が多い

返済期間は最長で35年がほとんどです。一部では、最長50年の商品もあります。月々の返済額を抑えたい場合は返済期間を長くとることが一般的であり、その結果若い世代の方が余裕を持って返済計画をたてることができます。

1-2.フラット35の融資条件も70歳未満

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構との連携によるローンのことで、全期間固定金利なのが特徴です。フラット35を利用する場合の条件を見てみましょう。

申し込み年齢:70歳未満
親子リレーの返済方法をとる場合は、後継者(子・孫など)の年齢が基になります。
完済時の年齢:80歳未満
一般的な住宅ローンと同じように80歳未満とされています。
返済期間
15年以上35年以下(満60歳以上の場合は10年以上)

※「フラット50」なら最長50年が可能です。「フラット50」は返済期間が最長で50年の商品で、耐震性や省エネルギー性などの基準を満たした長期優良住宅を購入する場合に使うことができます。

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2.一般的な住宅ローンの借り入れ年齢、理想の完済年齢は?

次に、実際に住宅ローンを利用している方の平均年齢をみていきましょう。
また、理想の完済年齢は65歳と言われることが多くありますが、その理由や注意点についても解説します。

2-1.一般的な住宅ローンの借り入れ年齢

住宅ローンの借り入れ年齢は、住宅購入年齢と同じ意味をもちます。購入者の年齢に関するデータから、住宅ローンの借り入れ年齢における傾向を見ていきましょう。

注文住宅購入者の平均年齢は44.0歳

PDF 令和3年度 住宅市場動向調査報告書(国土交通省) 」によると、注文住宅購入者全体の平均年齢は44.0歳です。最も多くの割合を占めているのが30代(38.6%)でした。

年代 割合
20代以下 10.9%
30代 38.6%
40代 22.3%
50代 9.8%
60代以上 18.4%

(1)【初めて家を建てる世代】借り入れ年齢の傾向

同調査によると、初めて家を購入する世代(一次取得者)の年齢傾向は、全体の46.5 %の30歳代が最も多い割合を占めています。また、購入者の平均年齢は、注文住宅は40.0歳、分譲戸建住宅で37.2歳でした。

(2)【2度目以上の家を建てる世代】借り入れ傾向

2度目以上の住宅の購入者は、全体の55.5%を占める60歳以上が最も多く、熟年世代・シニア世代が多い傾向にあります。平均年齢は59.9歳で、二世帯住宅やセカンドライフのための注文住宅を新築する傾向が見えてきます。

引用・参照:国土交通省「PDF 令和3年度 住宅市場動向調査報告書

フラット35の利用者の平均年齢は41.5歳

PDF フラット35の利用者調査(2022年8月公表) 」によると、フラット35の申し込みが最も多いのも30代で、住宅取得者の平均年齢は41.5才です。

年代 割合
20代以下 14.1%
30代 36.2%
40代 26.5%
50代 14.1%
60代以上 9.0%

借入時の平均年齢は年々、上昇傾向にあります。
50歳以降に住宅ローンを組む人の割合は今回の調査で初めて2割を超えており、年々増加傾向にあります。これは、借入時の平均年齢を押し上げている要因の一つと考えられます。

2-2.住宅ローンの理想の完済年齢は?

「理想の完済年齢」は何歳でしょうか?
定年までに返済を終えたいと考えると、65歳くらいで返済が終わるように住宅ローンを組むのが理想的といえます。
65歳で完済するためには、「30歳から35年で借りる」「35歳から30年で借りる」「40歳から25年で借りる」といった計画になります。

ところが現実は、借入時の平均年齢は40歳前後で、借入期間は30年~35年間を選ぶことが多いので、完済年齢が70~75歳になるケースも珍しくありません
65歳で定年を迎える企業が多いとはいえ、退職後も再雇用制度などで働くつもりという方も多いでしょう。
2021年4月に施行された「高年齢者雇用安定法改正 」などの影響もあり、70歳まで就業の機会は得やすくなっています。
完済時年齢が定年以降になる場合には、「定年以降も働く」「年金や退職金で返済する」「途中で少しずつ繰り上げ返済して返済期間を短縮する」などの返済方法を考えておく必要があります。

参考:厚生労働省 ハローワーク「PDF 高年齢者雇用安定法 改正の概要

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3.年齢別!住宅ローンを組むときのメリットと注意点

住宅ローンを組むには若い年代の方が審査に通りやすいなどの有利な面もありますが、年齢が高くなってからの方が有利になる面もあります。
年代別のメリットや注意点をみていきましょう。

3-1.20代~30代の住宅ローン(20歳~29歳、30~39歳)

【メリット】
20代~30代は、「完済時80歳」の条件をクリアできるので、住宅ローンを長く組めます
完済時までの期間を長くとれると月々の返済額を抑えられ、無理のない返済計画を立てることが可能です。住宅ローンを長く借りれば、ワンランク上の住宅にも手が届くかもしれません。
銀行の審査で重視するのは、確実に返済してもらえるかどうかなので、若い年代は住宅ローンの審査に有利です。
また、子どもがまだ小さいうちは教育費があまりかからないので、この時期に積極的に繰り上げ返済したり、将来の教育費や老後の資金を貯蓄したりするなど柔軟に計画を立てられます。

注意点

勤続年数が短かったり、収入が低かったりすると希望の金額まで借りられない可能性があります。
また、急な転勤や転職、子どもが増えるなどといった、ライフプランの大きな変化が起こる年代でもあるので、変化に対応できるように余裕を持った返済計画にすることが大切です。

より詳しく知りたい方は、「20代のマイホーム購入 」「家を建てる年齢は30代が平均 」の記事をご覧ください。

3-2.40代の住宅ローン(40歳~49歳)

【メリット】
40代は仕事が安定して年収も上がり、自己資金がいくらか貯まっている方が多い年代です。
勤続年数が長い、また年収が高い場合、融資審査が有利になり、希望額まで借りられる可能性が高くなります
比較的長い返済期間も選べるので、余裕のある返済計画を立てることが可能です。
また子どもの人数や勤務地など、ライフプランが定まってきていることが多いので、自分に合った返済計画を検討しやすいのもメリットです。

注意点

定年までに返済できるのが理想なので、完済時の年齢を意識して返済計画を練る必要があります
といっても、完済時年齢を65歳までにすることにこだわりすぎるのは危険です。
借入期間を短くしすぎてしまうと、月々の返済額が大きくなり、希望の融資額を借りられない可能性も出てきます。
借りた後で返済期間を延ばすのは難しいので、返済に無理がないように長めに借りて、余裕があるときに途中で繰り上げ返済をしていくのも一つの方法です。
また、教育費のピークと重なる時期は、住宅ローンの返済と教育費のバランスに注意し、子どもの独立後は老後資金を積み立てていくことを意識してください。

もっと細かな注意点が知りたい方は「40代で住宅ローンを組む方法 」の記事を合わせてご参考ください。

3-3.50代以降の住宅ローン(50歳~69歳)

【メリット】
50代以降は勤続年数が長く、年収も高いことが多い場合、審査には有利に働きます。また、貯蓄を十分にたくわえている方は、頭金も十分に用意できるでしょう。
お子さんがすでに成人している場合は、親子リレーローンを組んで二世帯住宅を購入することもできます。

注意点

完済時年齢は80歳未満と定められているのが一般的なので、例えば65歳から借りると、借入期間は15年未満になります。完済時年齢を考えると、借入期間が短いことで審査に通りにくい、また希望金額を満額で借りられない可能性があるのがデメリットです。
また、住宅ローンの借入時には団体信用生命保険(団信)への加入が義務の場合が多いです。50代以降は病歴などの問題で団信に加入する条件をクリアできないケースが増えてきます。
なお、申し込み時点で年金収入のみの場合は住宅ローンを利用できませんが、定年退職後でも安定収入があれば住宅ローンを借りられます。
退職金を住宅購入資金に利用する場合、老後資金が足りなくならないように慎重にご検討ください。

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4.住宅ローンの借り入れで考慮すべき5つのポイント

住宅ローンを利用するときには、次の5つのポイントを押さえてください。

  1. 返済しやすい金利のタイプを選ぶ
  2. 銀行ごとに融資条件が異なるので事前に確認する
  3. 教育資金や老後資金を考慮する
  4. 定年を意識した返済計画を立てる
  5. 余裕を持った返済計画で繰り上げ返済する

それぞれ見ていきます。

4-1.返済しやすい金利のタイプを選ぶ

住宅ローンを借りるときには、自分に合った金利タイプを選択することが大切です。
返済額が変わらない「固定金利」がよいのか、当初の金利が低い「変動金利」がよいのかを考えてみてください。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、以下の3種類があります。

全期間固定金利型
「フラット35」が有名で、借り入れ時に決められた金利が完済まで変わりません。
月々の返済額が固定されるため先々まで見通すことができて安心なのが長所です。
変動金利型
市場動向に応じて、半年ごとに金利が見直されます。
借り入れ当初の金利は、全期間固定金利型を選ぶよりも低くなりますが、返済の途中で金利が上がっていくリスクがあります。
固定金利期間選択型
借入時に選択した3年、5年、10年などの一定期間は金利が固定されます。
選択した期間が終了すると、自動的に変動金利になるタイプと、変動金利と固定金利のどちらかを選択できるタイプがあります。
例えば子供が大学を卒業するまでの期間など、金利上昇を避けたい期間だけ固定金利にしておくと安心です。
ただし、固定金利期間の終了後の金利変動リスクがあるので、「変動金利型」と同様に長期的に安定した資金計画は立てにくい面があります。

住宅ローンの選び方については「フラット35と民間ローンの比較 」の記事も合わせてご覧ください。

4-2.銀行ごとに融資条件が異なるので事前に確認する

住宅ローンを利用する金融機関を選ぶ際は、金利だけに注目しがちです。
でも金利以外にも、金融機関それぞれに違いがあるので理解してから申し込む必要があります。
場合によっては、金利が安くても諸費用が高いということもあります。
特に下記の点に注目して、金融機関を比較検討してみてください。

(1)諸費用

住宅ローンを利用する際には、融資手数料、印紙税、登記費用、ローン保証料、火災保険料、団信保険料など、様々な諸費用がかかります。
これらは一括支払い、または金利に上乗せされて分割払いなどの方法がとられ、金融機関によって異なります。

(2)団信の加入は必須か?保障の内容は?

団信とは、団体信用生命保険のことで、住宅ローンの契約者が返済期間中において、死亡や高度障害となった場合など、規定の条件を満たせば住宅ローンの返済が免除となる生命保険です。通常は、住宅ローンを利用する際には団信への加入が求められます。
団信の保障内容は金融機関によって異なります。死亡・高度障害以外にも、がんと診断されたら保険が下りる商品も選べることがあるので、しっかり検討してください。

一方で、病歴や健康状態によっては団信に加入できないことがあります。その場合は団信加入が必須ではない住宅ローンを選択しなければなりません。例えば、フラット35は団信への加入は任意となっています。

ただし団信に入らない場合は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあっても返済が免除となりません。代わりに家族が負担をしたり、家を手放すことになったりするリスクがあることを理解しておく必要があります。

(3)繰り上げ返済の手数料、インターネット手続き可能かどうか

繰り上げ返済をする際、金融機関によっては手数料が発生することがあります。
繰り上げ返済の手続きは、金融機関の窓口、電話、インターネットなどを利用することになりますが、インターネットなら手数料が無料になるなど対応は様々です。
繰り上げ返済を考えているなら手数料の有無と、手数料がかかる場合の金額についてもあらかじめ確認しておきましょう。

(4)つなぎ融資、分割融資の制度の有無

先に土地を購入してから注文住宅を建てる場合、土地の購入資金を先に支払う必要がありますが、手持ちの資金が足りない場合は融資を受ける必要があります。
このとき、「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用することになりますが、このような制度の有無や手数料などは金融機関によって異なります。

注文住宅で住宅ローンを利用する流れ を理解し、自分に合ったほうを選んでください。

4-3.教育資金や老後資金を考慮する

無理のない借入のためには、ご自身のライフプランに合わせた返済計画を立てることが最も重要です。
人生で最も大きい出費は、住宅購入資金・教育資金・老後資金と言われています。他にも、家のリフォームや車の買い替え、家具・家電の買い替え等も予測されます。
急な出費が必要になっても対応できる余力を持って、返済計画をたてましょう。

4-4.定年を意識した返済計画を立てる

幅広い年齢層が住宅ローンを利用できますが、しっかりと返済していけるかどうかが重要です。定年までに完済できるのが理想ではありますが、余裕を持った返済方法を選んでください。

一方、返済計画を立てる段階で、定年退職までに完済できないケースも多々あります
この場合は定年退職後にどのように返済していくのかを具体的に考えておく必要があります
場合によっては、家の総予算を下げて、借入額を減らすことも検討してみてください。

なお、HOME4U 家づくりのとびら」のオンライン相談サービスでは、元ハウスメーカー勤務の専門アドバイザーに返済計画を含めた注文住宅の資金計画について直接ご相談することが可能です。

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4-5.余裕を持った返済計画で繰り上げ返済する

返済できる金額のギリギリの計画を立ててしまうと、入院や大型家電、住宅設備、自動車等の急な買い替えなど、予期せぬ出費が発生した時に、生活費を大きく圧迫してしまうリスクがあります。また、住宅ローンの借り入れ後に、途中で融資額を増やしたり、返済期間を延長してもらったりすることは難しいです。

あらゆるリスクを想定したうえで注文住宅の資金計画を立て、余裕のある住宅ローンを組みましょう。

余裕のある返済金額の一般的な目安は、手取り収入の20%程度といわれています。
住宅ローンの審査基準も、返済負担率(税込み年収に占める年間返済額の割合)は30~35%程度が多く、安心して返済できる返済負担率は25%以内と言われています。

教育費や生活費は人によって違うので、ライフスタイルに合わせて、無理なく返せる額を検討しましょう。
最初からギリギリの予算で住宅ローンを組むというよりは、余裕を持って返済できるように住宅ローンを組み、途中で繰り上げ返済していくほうが安全です。
余裕資金がある時に繰り上げ返済をすることで、元本を減らすことができ、支払い利息も減らすことができます。

5.年齢に合った資金計画を立てよう

これから住宅を購入するにあたり、年齢に合った資金計画を立てることが重要です。
無理のない借入額を計算してみたいときに便利なのは、HOME4U家づくりのとびらの「注文住宅予算シミュレーション 」です。
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資金計画のシミュレーションについては「注文住宅の費用シミュレーション 」の記事もご参考ください。

しかし、資金計画は重要なぶん、考えるべきことがいくつもあります。返済を無理なく最後まで続けていくには、いくらくらいの住宅ローンを利用できるのか、自分で判断するのが難しいという方も多いと思います。
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まとめ

それではおさらいです。
住宅ローンの年齢制限は金融機関によって異なりますが、「申し込み年齢が20歳以上70歳未満」「完済時の年齢が80歳未満」が一般的です。
また、返済期間は10年以上35年以下の住宅ローン商品が多いです。

住宅ローンは定年までに完済できるように組むのが理想といえますが、実際には完済時年齢が70~75歳くらいになるケースは珍しくありません。
無理のない借入のためには、定年の年齢や、教育資金・老後資金を考慮して、ライフプランに合わせた返済計画を立てることが大切です。そのためには返済しやすい金利タイプを選ぶなど、金融機関をしっかり選ぶことも必要です。

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この記事の編集者

「家づくりのとびら」編集部

NTTデータグループが運営する注文住宅相談サービス「家づくりのとびら」編集部です。難しい住まいづくりの情報を、わかりやすく正確にお伝えします。記事は不動産鑑定士や宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修記事がメイン。初めての住まいづくりをサポートします!

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