- 変更日:
- 2025.05.01
賃貸併用住宅は自宅と賃貸部分を組み合わせた物件で、家賃収入を得ながらマイホームを持てる魅力的な選択肢です。しかし同時に「やめとけ」と言われることもあります。
本記事では、賃貸併用住宅の具体的なメリット・デメリットを2025年最新の視点から解説し、失敗しないための重要ポイントをご紹介します。収支シミュレーションからよくあるトラブル事例まで、賃貸併用住宅の検討に必要な情報を網羅しています。
桜井 鉄郎
東証プライム上場の金融機関でファイナンシャルプランナーを担当しながら、金融・不動産・相続に特化したライターとしても活動中。
住宅ローンの相談販売においては審査からローン実行まで全ての業務を担当し、マイホーム購入に関連する法令・税額控除制度等について通じている。
保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、行政書士、証券外務員１種、ビジネス実務法務エキスパート
注文住宅の住宅商品について、種類や特徴、注意点、選び方について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
目次
1.賃貸併用住宅とは？そのしくみを解説
賃貸併用住宅とは、自宅として使用する部分と賃貸部分が一体となった建物のことです。オーナーが建物の一部に住みながら、残りの部分を賃貸として運用することで家賃収入を得られる住宅形態です。
一般的には建物の1階部分を自宅にしたり、マンションとして建て、その一室を自宅として使用するパターンが多く見られます。自宅と収益物件を同時に持てる点が最大の特徴です。
1-1.賃貸併用住宅が適している3つのパターン
賃貸併用住宅は以下のようなケースに特に適しています。
- マイホームに住みながら安定した収入を得たい方
- 相続税対策をしたい方
- 利便性が高く広い土地を所有している方
相続税対策において、不動産が現金よりも有利になるのは、相続税を計算する際の不動産の評価額が、実際の市場価値よりも低く算定される傾向があるためです。
例えば、同じ5,000万円の資産でも、現金で持っていると5,000万円として評価されますが、賃貸併用住宅などの不動産に変えておくと、相続税評価額は3,000〜4,000万円程度に抑えられることがあります。
立地条件と自分のライフプランの一致が賃貸併用住宅成功の鍵となります。特に都市部など賃貸需要が安定しているエリアや、駅から徒歩圏内の立地であれば成功率が高まります。
1-2.賃貸併用住宅の初期費用シミュレーション
賃貸併用住宅を建てる場合、一般的な住宅より高額な初期費用がかかります。以下に3階建て軽量鉄骨造の場合のシミュレーションを示します。
| 費用項目 | 計算方法 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 本体工事費 | 80万円×90坪 | 7,200万円 |
| 付帯工事費 | 7,200万円×20％ | 1,440万円 |
| 諸費用 | 7,200万円×10％ | 720万円 |
| 合計 | ― | 9,360万円 |
このように、賃貸併用住宅は一般的な戸建て住宅と比較して総額で高額になりがちです。しかし、賃貸収入によってローン返済の負担を軽減できる点がメリットです。
1-3.賃貸併用住宅のランニングコスト項目
賃貸併用住宅を運営するには、以下のようなランニングコストがかかります。
- 固定資産税（建物・土地に対して課税）
- 修繕費（設備交換や外壁塗装など定期的なメンテナンス費用）
- 管理費（管理会社に委託する場合の費用）
- 損害保険料（火災保険や施設賠償責任保険など）
- 住民税（賃貸収入に対する税金）
特に修繕費は年数が経過するにつれて増加する傾向があるため、長期的な資金計画を立てておくことが重要です。収益だけでなく、これらの支出も考慮した総合的な収支計画が必要です。
現実的な資金計画を立てるためには、まず自分の予算・要望に合った住宅プランを立ててくれるハウスメーカー・工務店を見つけることが大事です。
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2.賃貸併用住宅が「やめとけ」と言われる4つのデメリット
賃貸併用住宅には魅力的な面がある一方で、いくつかの重要なデメリットが存在します。これらが「やめとけ」と言われる主な理由となっています。
2-1.自宅を設計する際に制約が生じる
賃貸併用住宅では、一般的な住宅と比べて自宅部分の設計に多くの制約があります。同じ建物内に賃貸部分を設ける必要があるため、間取りや動線に妥協が必要になることが多いのです。
特に住宅ローンを利用する場合は、建物の延べ床面積の50％以上を自宅部分として確保しなければなりません。このため、自由度の高い住空間を求める方には不向きな側面があります。
プライバシーと防音性の確保も大きな課題です。賃貸部分と自宅部分の境界では、入居者との生活音や動線が交わることによるトラブルが発生するリスクがあります。
2-2.空室リスクがある
賃貸併用住宅の最大のリスクの一つが空室発生です。入居者が退去した後、次の入居者がすぐに見つからない場合、予定していた家賃収入が得られず、ローン返済に支障をきたす可能性があります。
特に以下のような賃貸併用住宅は空室リスクが高くなります。
- 単身者が多いエリアにファミリー向けの物件を建てた場合
- そもそも賃貸需要のない立地に建てた場合
- 周辺相場より家賃設定が高い場合
空室対策には、立地条件の良い場所を選び、地域のニーズに合った間取りや設備を備えることが重要です。また、複数の部屋を賃貸に出す場合は、リスク分散のために間取りを分けるなどの工夫も必要です。また賃貸併用住宅の建築の検討段階で、空室率が５～10％になったときのシミュレーションもしておきましょう。
2-3.将来的に売却が難しい
賃貸併用住宅は一般的な戸建て住宅と比べて売却が難しい傾向があります。これは「出口戦略」の制約として大きなデメリットです。
賃貸併用住宅を購入する需要層は限られており、一般的な住宅購入者は自分が住む目的で物件を探すため、賃貸部分がある住宅は選択肢から外れがちです。また、投資用物件として見た場合も、オーナー居住部分があるため収益性が純粋な投資物件より低く評価されます。
流動性の低さを念頭に置いた計画が必要で、少なくとも10年以上の長期保有を前提とした判断が求められます。短期間での売却を想定している場合は、賃貸併用住宅は適していないと言えるでしょう。
2-4.賃貸管理の手間を要する
賃貸併用住宅を所有すると、入居者の募集や契約、クレーム対応、修繕対応など、さまざまな管理業務が発生します。特に同じ建物に居住している場合、入居者からの相談や苦情が直接届くことも少なくありません。
家賃滞納、騒音問題、無断でのペット飼育といったトラブルが発生した場合、自宅が近いだけに精神的な負担も大きくなりがちです。管理会社に委託することでこれらの負担を軽減できますが、その分収益性は下がります。
入居者との適切な距離感の維持が重要で、プロフェッショナルな対応が求められる点は、一般の住宅所有とは大きく異なる部分です。賃貸管理の知識や経験がない場合は、専門家のサポートを受けることを検討すべきでしょう。賃貸併用住宅は一般の賃貸物件と比較して、入居者を確保しにくく空室リスクが発生しやすい傾向にあります。オーナーと同居している物件であるため、物件探しの時点で候補から外す人が多いからです。
空室リスクを減らすために、ターゲットに合わせた立地や設備を整え、賃貸併用住宅の実績豊富な管理会社に管理を委託することも検討するといいでしょう。
3.賃貸併用住宅の5つのメリット
賃貸併用住宅にはデメリットがある一方で、適切に計画・運営すれば大きなメリットも得られます。ここでは主な5つのメリットを詳しく解説します。
3-1.住宅ローンを利用した賃貸経営が可能
金融機関の多くは、自宅部分の面積が建物延べ床面積の50％以上であることを住宅ローンの要件としています。賃貸併用住宅では、建物の50％以上を自宅として使用する場合、住宅ローンを利用できます。住宅ローンはアパートローンなどの事業用ローンと比較して、金利が低く、返済期間も長く設定できる点が大きなメリットです。
一般的な住宅ローンの金利は1％前後であるのに対し、アパートローンは3～5％程度と高めです。この金利差は長期間の返済において大きな差となります。
低金利での資金調達が可能なため、純粋な投資用物件よりも収益性が高まる可能性があります。ただし、住宅ローンを利用する場合は、オーナー自身が実際にその物件に居住する必要があることに注意が必要です。金融機関によりますが、住宅ローンを融資した後にオーナーの住民票の提出を要求する金融機関もあります。住宅ローンにより購入した住宅にオーナーが住んでいるかを確認するためです。
3-2.収益を住宅ローン返済にあてられる
賃貸併用住宅の最大のメリットは、賃貸部分からの家賃収入をローン返済に充てられる点です。理想的には、賃貸収入でローンの大部分をカバーできれば、実質的な負担を大きく軽減できます。
例えば、月々のローン返済額が15万円で、賃貸収入が10万円あれば、実質的な負担は5万円に抑えられます。これは一般的な住宅ローンと比較して大きなアドバンテージです。
家賃収入による返済負担軽減効果は、特に都市部など賃貸需要が安定しているエリアであれば、より確実に得られるメリットとなります。収入を得ながらマイホームを手に入れられる点は、賃貸併用住宅ならではの特徴です。
3-3.節税効果が期待できる
賃貸併用住宅には複数の税制上のメリットがあります。まず、賃貸部分に関わる経費（ローン金利、修繕費、保険料など）は、確定申告で必要経費として計上できます。
固定資産税についても、自宅部分には小規模住宅用地の特例が適用され、最大で6分の1に軽減される可能性があります。さらに、減価償却費を計上することで、税務上の家賃収入を圧縮できるケースもあります。
相続税対策としても有効で、不動産の評価額は現金より低く算定されるため、相続税の負担軽減につながります。特に「小規模宅地等の特例」が適用されれば、自宅部分の土地を最大330平米まで評価額が80％減額される可能性もあります。
3-4.ライフステージの変化に対応しやすい
賃貸併用住宅は、家族構成やライフスタイルの変化に柔軟に対応できるメリットがあります。例えば、子どもが成長して独立したり、親の介護が必要になったりした場合に、賃貸部分を家族用に転用することができます。
空室があれば二世帯住宅としての利用も可能で、親世代との同居や近居を実現しやすい住まいと言えます。また、賃貸部分がワンルームタイプであれば、子どもの勉強部屋として一時的に利用することも可能です。
将来の変化に合わせて使い方を変更できる柔軟性は、長期的な視点で住まいを考える上で大きな利点となります。ライフステージの変化に合わせて住まいのあり方を調整できる点は、賃貸併用住宅の魅力の一つです。
3-5.自宅を個別に建てるより支出が抑えられる
賃貸併用住宅は、同じ敷地内に自宅と賃貸物件を効率よく配置できるため、それぞれを別々に建てるよりも建築コストを抑えられます。基礎工事や屋根工事などの重複を避けられるためです。
また、一つの土地で複数の用途を実現できるため、土地の有効活用という観点からも経済的です。特に都市部など土地価格が高いエリアでは、この効率性がもたらすメリットは大きくなります。
一つの建物で複数の目的を達成する効率性により、自宅の取得と投資活動を同時に進められる点は、賃貸併用住宅の重要な魅力です。特に予算が限られている場合や、将来のキャッシュフローを考慮した住宅計画を立てたい方に適しています。
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4.賃貸併用住宅における住宅ローンの活用方法
賃貸併用住宅を建てる際、資金調達方法として住宅ローンを活用することで大きなメリットが得られます。ここでは住宅ローン活用のポイントを解説します。
多くの金融機関では、住宅ローンを利用するには、建物全体の延床面積の50％以上を自宅部分として使用することが住宅ローンに申し込む上での前提条件となっています。この条件を満たすことで、事業用ローンより有利な金利で資金を調達できます。
住宅と事業の両面を考慮したローン選びが重要です。金利タイプ（固定・変動）や返済期間、団体信用生命保険の有無など、総合的に検討しましょう。特に返済期間は収支計画に大きく影響するため、慎重に決定する必要があります。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）も大きなメリットです。条件を満たせば、ローン残高の0.7％が所得税から最大で13年間控除されます。ただし、この控除は自宅部分のみに適用され、賃貸部分には適用されない点に注意が必要です。
フラット35や各銀行の住宅ローン商品を比較検討し、自分の状況に最適な商品を選ぶことが大切です。また、住宅ローンと事業用ローンを組み合わせて利用するハイブリッド型の資金調達も検討価値があります。住宅ローンの利用に関して注意してほしいことがあります。
団体信用生命保険を申し込むときに現在の健康状態や過去の病歴などを申告しますが、事実と異なる告知だけは決してしないでください。
虚偽を申告しても後で必ず判明します。判明した場合、保険金は支払われない可能性があります。保険金が支払われなければ、住宅ローンの残債を完済できません。
5.賃貸併用住宅は危険？よくある失敗例
賃貸併用住宅の運営では、いくつかの典型的な失敗パターンが存在します。これらを事前に知ることで、同じ失敗を避けることができます。
5-1.入居者トラブルが発生した
賃貸併用住宅でよく起こる問題の一つが、入居者とのトラブルです。特に同じ建物内に住んでいるため、トラブルが発生した場合の精神的負担は大きくなります。
よくあるトラブル事例として以下が挙げられます。
- 家賃滞納（支払い遅延や未払い）
- 騒音問題（生活音や来客による騒音）
- 無断でのペット飼育（契約違反行為）
- 共用部分の使用マナー違反（ゴミ出しルール無視など）
入居者審査の徹底と明確なルール設定が重要です。入居審査をしっかり行い、契約書に詳細な居住ルールを明記することで、トラブルを未然に防ぐことができます。また、管理会社に委託することで、オーナーが直接トラブル対応する負担を軽減できます。
5-2.期待していた収益が得られなかった
賃貸併用住宅を建てる際に期待した収益が得られないケースも少なくありません。主な原因は、空室率の高さや想定外の維持費の発生です。
特に以下のような状況が収益を圧迫することがあります。
- 立地条件による入居率の低さ
- 周辺相場より高い家賃設定による空室の長期化
- 想定外の修繕費や管理費の発生
- 入居者の頻繁な入れ替わりによる原状回復費用の増加
徹底した事前市場調査と現実的な収支計画が必要です。地域の賃貸需要や相場家賃を正確に把握し、悲観的なシナリオも含めた収支シミュレーションを行うことが重要です。また、空室対策として設備のグレードアップや柔軟な家賃設定も検討すべきでしょう。
5-3.居住スペースが狭くなってしまった
賃貸併用住宅では、収益を優先するあまり自宅部分が狭くなりがちです。これにより、日常生活に不便を感じたり、家族の成長に伴うスペース不足が生じたりすることがあります。
特に建築コストを抑えようとするあまり、自宅部分の質を妥協してしまうケースが見られます。また、賃貸部分を優先的に日当たりや眺望の良い場所に配置し、自宅が二の次になるケースも少なくありません。
長期的な居住価値を優先した設計が重要です。将来の家族構成の変化も考慮し、自宅部分に十分な広さと快適性を確保することが、長く住み続けるためには不可欠です。賃貸収入と居住性のバランスを慎重に検討しましょう。
6.賃貸併用住宅で失敗しないためのポイント
賃貸併用住宅を成功させるためには、計画段階からいくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは失敗しないための具体的な方策を紹介します。
6-1.収支をシミュレーションしておく
賃貸併用住宅の成否を分ける最も重要なポイントは、精度の高い収支シミュレーションです。楽観的な見通しではなく、現実的な数字に基づいた計画が必要です。
収支シミュレーションでは以下の項目を考慮しましょう。
- 初期費用（土地代、建築費、諸費用など）
- 毎月の収入（想定家賃×想定稼働率）
- 毎月の支出（住宅ローン返済額、固定資産税、修繕積立金、管理費など）
- 長期修繕計画（外壁塗装、給排水管交換、設備更新など）
空室率を現実的に見積もることが特に重要です。立地や物件タイプによって異なりますが、少なくとも5〜10％程度の空室率は見込んでおくべきでしょう。また、将来の修繕費用も含めた30年程度の長期シミュレーションを行い、キャッシュフローが赤字になる時期がないか確認することが大切です。
6-2.賃貸併用住宅に詳しい不動産会社を選ぶ
賃貸併用住宅の計画・設計・建築・運営には、一般住宅とは異なる専門知識が必要です。そのため、この分野に精通した不動産会社やハウスメーカーを選ぶことが成功への近道となります。
専門家選びのポイントとして、以下の項目を確認しましょう。
- 賃貸併用住宅の実績件数と成功事例
- 地域の賃貸市場に関する知識
- 税務や法律面のサポート体制
- アフターフォローの充実度
1級FP技能士
桜井 鉄郎
賃貸併用住宅で失敗せず成功に導くためには、次の２つが必要でしょう。
- 空室率を5〜10％程度に見込んだシミュレーション
- 賃貸併用住宅の計画や建築、運営などに精通した不動産会社やハウスメーカーの選択
実績豊富な専門家のアドバイスは非常に価値があります。特に地域の賃貸需要に合った間取りや設備の提案、税務面でのアドバイスなど、専門家ならではの視点が成功の鍵を握ります。複数の会社から提案を受け、比較検討することをおすすめします。
また、建築後の管理面でのサポートも重要なポイントです。入居者募集や家賃集金、クレーム対応などを任せられる信頼できる管理会社の存在は、賃貸併用住宅の運営負担を大きく軽減します。
ハウスメーカー・工務店は複数社を比較検討したうえで決定してください。
プランニングの段階からしっかりと相談でき、アフターフォローも行き届いた不動産会社を選ぶことが賃貸併用住宅建設の成功へとつながります。
まとめ
賃貸併用住宅は、自宅に住みながら収入を得られる魅力的な選択肢である一方、収益性の低さや流動性の制約、入居者トラブルのリスクなど「やめとけ」と言われる理由も確かに存在します。
成功の鍵は、立地条件の見極め、現実的な収支計画、ライフスタイルに合った設計、そして専門家の適切なサポートにあります。特に住宅ローンの活用や税制面でのメリットを最大化するためには、専門知識を持つアドバイザーの存在が重要です。
賃貸併用住宅は万人向けではありませんが、自分のライフプランやニーズに合致すれば、住宅費の負担軽減と資産形成を同時に実現できる有効な選択肢となります。長期的な視点で計画し、リスクに備えた準備を整えた上で、慎重に判断することが大切です。
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